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首页>>企业新闻>> 万达众筹:互联网金融构筑"万亿帝国梦"的基石?

  在推出“稳赚一号”众筹产品之前,万达酝酿了一年多,目前该产品已有很多机构投资者认筹。而在发布了这款产品之后,万达还将利用另一平台——万达旗下的电子商务公司发布新的理财产品。

  6月18日,万达集团将联手快钱公司推出一款众筹产品。

  产品被命名为“稳赚一号”,起始投资金额仅为1000元,预期合计年化收益率可达12%以上,募集规模5亿。该产品于6月12日至6月15日进入募集期。

  在推出这款众筹产品之前,万达酝酿了一年多。“万达商业地产转向轻资产不是大家想象的那样忽然华丽转身,而是一步一步做出来的,只是到现在消息才发布出来。”万达集团董事长王健林在一次演讲时公开表示。

  据21世纪经济报道记者了解,该产品已有很多机构投资者认筹。在“稳赚一号”之后,万达还将利用另一平台——万达旗下的电子商务公司发布新的理财产品。

  早前,万达发布了轻资产转型计划。众筹是轻资产融资管道之一。万达设定的轻资产战略目标是到2020年开业400个至500个万达广场,彻底去房地产化,变成万达商业投资公司或商业投资管理公司。到2020年收入达到1000亿美元,市值2000亿美元。

  两路众筹

  在快钱网站的首页上,万达众筹产品赫然入目。

  产品说明显示,收益由两部分构成,一是万达广场项目的租金收益,每年派发,大约年均能达到6%;二是投资物业的增值收益,在退出项目时一次性发放。万达的方案显示,资产包在3年之后可选择REITs(房地产信托投资基金)或其他形式上市,投资者可获得项目增值部分的70%。

  如果不选择上市,满7年后万达将回购物业或者由第三方收购。物业增值收益在推出项目时与最后一期租金收益一起发放。产品成立3个月后,将会从其公开认购的众筹平台报价转让。

  去年底,万达以3.15亿美元收购快钱公司68.7%的股权,成为其控股股东。快钱则于近日推出了互联网金融理财产品“快利来”,期限从随存随取到98天。预期年化收益率5%至5.5%。相关广告遍布万达集团旗下所有万达广场,阵势壮观。

  12%的预期收益如果能够实现,将高于信托产品的平均年化收益率。用益信托工作室的数据显示,2014年发行的9091款信托产品,其平均期限为1.55年,平均预期年收益率为8.99%。另据海通证券研究报告显示,美国房地产信托投资基金过去20年的年均收益率高达9.84%,高于标普500指数和罗素2000。

  快钱只是万达做互联网金融的平台之一。消息人士向21世纪经济报道记者透露,在万达电商CEO董策离职前,万达电商旗下的飞凡金融针对轻资产融资的金融产品已经设计完毕,等待发售。

  众筹“前夜”

  2014年下半年,曾有些房企开始尝试众筹,但大多是借助众筹模式为营销造势。2015年上半年,一些房企开始研究如何让众筹模式介入开发环节,从拿地就开始介入,最后分享收益。

  5月29日,碧桂园、万科、绿地、绿城、旭辉、协信等多家大型房企和互联网巨头发起成立“中国房地产众筹联盟”。其首个项目即是平安和碧桂园携手推出的“开发众筹”项目,并选定碧桂园上海的嘉定项目实施。

  万达强调,推出的互联网金融产品是和实体商业进行结合,在现有法律框架下,借用众筹模式,做出的“准REITs”类产品。然而众筹产品推出,只是万达一系列举措之一。

  在此之前,万达内部已经进行了重大改革。首先是建立轻资产标准模块。在原有的重资产模式下,万达商业地产考核地方公司主要看利润;到各地发展,主要看房价。轻资产模式的考核目标发生变化,主要看成本和租金。万达花了一年时间,建立ABCD四个版本的轻资产成本标准。南方地质条件好的地方与软基础的地方有不同的成本标准,北方也根据地质条件好坏形成两个成本标准。

  过去发展万达广场主要由发展部门牵头,他们负责到各地谈项目,项目资料谈回来,公司成本部会对成本、利润进行审核,两个部门还要进行博弈,都同意后再上交总裁和董事长签批。而轻资产项目做不做主要由商业管理公司决定,主要看租金。

  新的制衡由商业管理公司和研究部之间产生。商业管理公司作为管理者一般会倾向于保守测算租金,而商业地产研究部也建立一套各地租金测算模型,进行独立测算,如果两个部门的测算差不多,说明靠谱。如果差距很大,那就回去重新研究。

   为加快发展轻资产,万达的工程管理模式也进行重大改革。过去的工程管理,从招标、预算到决算,过程复杂,费时耗力。万达实施轻资产后一年计划开业50个项目,原有工程管理模式难以跟上。所以万达推出一个交钥匙工程,万达和长期合作的中建系统四家公司一起,共同制定出不同地区四个版本的万达广场工程造价标准。万达按照标准给施工单位费用,施工单位按照标准进行建造,按时实施交钥匙工程,万达只需监督工程质量,不用再自己招分包单位。

  王健林指出,实施交钥匙工程的好处:一是降低成本,过去建一个万达广场,项目公司要六七十人,现在人数减少三分之二。二是提高效率,管理更加便捷。三是实现双赢。实施交钥匙工程后,工程建设单位成为真正的总包,过去他们只负责土建,最多只占工程造价的50%,外墙、内装、机电等是万达招标。现在总包自己去招分包,可以获得所有收入并且收到管理费,利润也会提高。对于万达,也可以彻底防止工程招标腐败。当然,所有分包单位必须从万达品牌库中选择。

  万达重大的举措还包括,商业管理实现信息化。很多人担心万达在高速发展中会翻车,王健林认为商业管理是万达能不能安全走下去的核心。万达不靠人管,而是靠信息化进行管理。万达研发出一套慧云商业管理系统,2013年试行,2014年正式在全国万达广场推行。慧云把万达广场的消防管理、机电管理、节能管理、运营管理等16个子系统集成到一个智能平台上,一张电脑屏就可以掌控全局。

  过去这些系统分散管理,消防是消防、机电是机电,现在只要一个控制室。现在万达采用科技手段,给电线电缆安装温感系统,通过温度变化来感知电线电缆有没有问题,一旦哪个地方的温度超出正常范围,系统就会自动报警。

  商业管理信息化不仅支撑了万达商业管理的运营,减低了管理成本。王建林称,过去管理一个15万平方米的万达广场需要131个管理人员,现在只需要80人,减少40%。

  新的生态体系

  王健林正在构建新的公司内部生态体系。万达目前有四大支柱产业,不动产、文化旅游、金融和电商,无论万达发展重资产还是轻资产,都是四大产业相互依托、相互支撑。

  过去万达做电影院、电子游戏、量贩KTV等,是因为万达广场突出体验消费,需要大量文化娱乐业态支撑。这几年,万达一直想寻找一个儿童综合业态公司跟随万达广场发展,这样万达广场就能做到各个年龄层全覆盖。但国内没有综合性的儿童娱乐企业,要么零售就是零售,娱乐就是娱乐,教育就是教育。国外虽然有成型的这类企业,但是不愿来中国,即使来也是一年一个店、两年一个店的速度慢慢开。

  王健林称,无奈之下,万达才自行研发出宝贝王的儿童娱乐项目。去年成立第一年,开业9家店,2015年要开业超过30家。有了儿童综合项目,万达广场人流明显提升。从2015年起,宝贝王就成为万达广场的标配。万达商业地产转型轻资产后,万达广场快速扩张,儿童娱乐就会越开越多,电影院线也能发展更快。

  万达商业去年年底在香港上市后,股价一直在发行价附近徘徊。而在A股上市的万达院线(002739.SZ)上市后连拉了12个涨停板,市值轻松突破1300亿。

  王健林更看重的是做轻资产后产生的边际效益。跟随万达广场扩张的宝贝王或成为全球最大的儿童娱乐产业。万达广场数量扩大,还能为万达做O20互联网金融带来更多资源。

  众筹的方式,只是万达做轻资产的资金来源之一。万达称之为内部融资管道。

  而另一重要渠道是外部管道,类似基金、保险等机构投资者。据了解,已经形成有约束力的项目达二十余个。“如果万达需要,很快就可以签百个以上的项目。”王健林说。

  王健林希望达成的图景是:当万达广场覆盖全国所有省会市、地级市及主要县城,万达的年消费人次将会突破百亿,覆盖七亿至八亿人口,中国主要消费人口的消费数据万达全部掌握。而且万达的消费数据不仅是购物数据,还包括文化、娱乐、餐饮等各方面的消费数据。这为万达发放消费贷款,做互联网金融提供了基础。同时,万达正在研发云pos机,将来掌握万达广场内上百万台pos机,获得所有商户的现金流数据。万达通过互联网金融给他们发放贷款,改为每日偿还本息,相比传统银行,成本更低,风险更小。

  另据21世纪经济报道记者了解,和万科合作后,万达未来可能将彻底放弃住宅业务。从融资角度考虑,早前每个万达广场都会配备一些住宅销售。所取地块也大多处于城市郊区位置。但如果轻资产模式实行,万达受限更小。目标是一些城市中心地带的纯商业项目。

指导机构:中华人民共和国住房和城乡建设部科学技术委员会    中华人民共和国自然资源部科技专家咨询委员会
主办机构:中国国际城市化发展战略研究委员会
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