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首页>>视点>>专家访谈>> 李稻葵:房地产业即将发生两大改变

    6月20日,存款准备金率上调0.5个百分点,达到21.5%,逼近学界普遍认定的“23%”上限。这已是年内央行第六次提准。对于央行密集提准而非加息的行动,学界和社会各界反应日益强烈。央行何时会加息?下半年的通货膨胀形势如何?一线城市的房价会下调吗?

  在惠州参加由天地源(600665)股份公司承办的天地源御湾东江经济论坛的间隙,著名经济学家、央行货币政策委员会委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵教授接受《法人》杂志记者专访,就货币政策、房地产业走向、股市、个税改革等热点问题进行了解读。

  “高铁改变中国,这个提法我要申请专利!”李稻葵在接受采访时首先强调了他对高铁价值的关注:“有了高铁后,从蚌埠到上海只需要2个小时,一天可以往返,高铁上有无线网络,可以现场办公。这样就会有很多人选择在上海一周上三天班,住在蚌埠。类似蚌埠这样的城市未来将会有更多机会。”李稻葵表示,今年的房地产市场正在出现格局性的变化,房地产价格大幅下降的前景不存在,但像过去每年20%左右的疯涨格局已经过去,预计一线城市房价会出现微幅下降,但高铁沿线城市房价竞争力将开始显现。

  《法人》:今年以来,央行已经第6次上调存款准备金率。作为央行货币政策委员会的委员,您怎么看待央行的密集提准行动?目前属于敏感的加息窗口期,您觉得下半年会不会加息,能预测加息几次?

  李稻葵:我自己不能代表整个政策决策层,只是谈谈个人的学术观点。首先我们要理解为什么要在过去六个月之内,加息的频率和力度会不如提高准备金率。因为到目前为止,中国经济备受国际金融界关注,整个世界尤其是发达国家,利率始终是比较低,出于他们自己的考虑,没有大规模的加息。只是在今年的三月份,欧洲央行第一次加息,在这个大背景下,如果我们迅速地加息的话,一定会引起国际社会投资界过多的关注,引起过多资金的流入,会使得物价进一步上升,会使得宏观调控,控制物价的工作难度更大。这个是背景。

  现在情况不一样,两点不一样:一、通胀的预期在我看来明显比半年前要高,半年前老百姓琢磨的是3%还是4%,现在琢磨的是5%还是6%;二、世界各国都开始加息,或者考虑加息。比如欧央行加息了,英格兰银行不断地讨论,不断地辩论,我看不久的将来,也会加息。美国虽然现在没有加息,但我估计未来一年之内,美国会加息。美国一方面会加息,一方面会放松数量,美国的货币政策可能进入一个新的阶段,利率提高一点,但资金量很充足。

  在这个大背景下,我个人认为我们应该考虑、研究加息,然后付诸于行动,对于我们下一个行动,应对通胀预期,调整通胀预期,防止较高通胀演变为更高的通胀,会有至关重要的好处。

  另外还补充一个情况,现在由于很多金融机构资金比较紧张,贷款利率已经相当高——不是帐面的利率,是实际运用的利率很高——所以商业银行的实际的利差比较高的。这个情况如果适当调整存款利率对于商业银行的营利而言,不会有太多变化,所以我建议应该考虑,研究加息的进程,尤其是存款利率。

  《法人》:现在不断地提准和加息,对房地产中小企业资金链产生很大的影响,下半年会不会出现局部洗牌现象,比如难以维系大量抛售?

  李稻葵:房地产的问题,应从大格局考虑。第一,房地产影响社会的稳定,如果按照过去五六年那样,房地产的价格迅速上涨,它带来的问题不仅仅是经济层面,金融层面,最主要是社会层面的。它引起了社会上年轻人的不满,所以房地产这个行业必须调整,这是一个大格局。在这个大格局下面,我们看到年初以来,国家采取了一些相当严厉的措施调整产业发展方向。这件事是今年年初以来的房产政策,比现在的货币政策对房地产、对业内的影响要大很多。

  在此大前提下,在相对收紧了银根后,毫无疑问对房地产业的重组起到加速作用。所以不久的将来,房地产行业一定会出现相当规模的本质性重组;第二也还体现在留在房地产行业的企业的融资模式、开发模式、运营模式,甚至是设计方案等都会有变化。

  我觉得会有两大改变。一个改变是从简单的开发——把土地拿去卖,更多地变成长斯持有,相当一部分的房地产企业可能会逐步地变成持有物业,而持有的物业一部分可能跟政府合作,转变成中高级的保障型住房。第二点改变是从商业开发和住宅开发分离的模式变成混合模式,我想以后的房地产商可能会走大连万达的模式。这是跟城市规划结合在一起,在开发过程中把住宅性房地产加进去,这样就使行业中的房地产能够比较稳固,更有可持续性,还跟中国的城市化、地方发展的想法更好地结合在一起。

  总之这个行业,房地产行业,现在是未来也一定会是“国民经济的支柱”,这一点不容动摇。但是,它跟国民经济需要调整一样会变化,房地产的结构也会变化,行为方式、融资方式都会变化。

  《法人》:房价的问题大家一直最为关注,您认为一线城市和珠三角地区的房价会下跌吗?我们看到一些统计数据好像显示,成交量在萎缩,价格确实有所下降,现在是买房或卖房的好时机吗?

  李稻葵:房地产行业市场现在正经历格局性的变化。大型城市,一线城市,限购这种政策,我估计会持续相当长的时间,但是限购政策的细节,肯定会调整。限购大型城市房价的政策,它会长期地存在,我估计这种一线城市的房价,不可能回到以前那样子,年复一年地两位数字上涨的态势,可能会出现比较稳定的情况,大幅度下降也不太可能,因为毕竟资金量比较充足,毕竟很多的二线城市、三线城市,甚至国外居民都想来这里生活

  那么,我关注的是什么呢,关注的是一些二、三线城市,还有城市规模扩大的潜力,尤其是高铁来了以后,高铁改变中国——我不知道这个口号别人用过没有,如果没有用过,我申请专利——因为高铁来了以后,把整个中国的格局打破,什么地方会涨,高铁沿钱的二三线城市会涨,比如我举个例子,蚌埠出了高铁之后,它离上海两小时,它这个地方的生活业务商业融入上海了,蚌埠一定会以此为卖点来吸引高端人才。比如说一星期跑三次上海,但是住在蚌埠。这个地方就是这么发展,这是高铁沿线的优势,所以我说这件事情,高铁会使部分的二、三线城市,人口会上升,城市化的速度会提高,也一定会带来房价的适当上涨,这个就值得关注的。另外,房地产里面的别墅,是极其高端的(房产),资产价格会涨。国家如果按目前限购这个政策来控制土地的话,如果真要来广东或者来上海投资,他只能买一套房子的话,他一定会买供给量有限的,升值空间大的大型别墅。

  《法人》:您认为个税已经沦为工资税在网上引起极大反响。现在个税法正在二审,您认为中国的个税改革该怎么改?

  李稻葵:个税的问题,我跟同行们争论的根本一点就是,个人所得税一定要站在大格局来思考,那就是中国社会结构的改良,中等收入阶层的壮大,以及政府和百姓的良性互动关系。通过个税改革不仅要培育起我们的中产阶级,更重要的是,要让百姓与政府的工作,政府行为有个良性的互动,能够通过个税改革让百姓知道政府给我们办了很多事情,同时也让政府知道,我收了老百姓的税,我替老百姓服务。

  现在企业和政府之间有这个互动,企业交税多了以后政府发一个锦旗——“纳税大户”,企业出问题了,政府会提供服务。但是个人没有,个人交了多少税,政府不知道,也不会给你发锦旗,假如我交多了我不敢讲,害怕别人说我收入高了,如果我碰到问题,我还没处说,所以中国现在的问题是政府提供了服务老百姓感觉不到,而老百姓总觉得交这个个人所得税是一个惩罚,是对我的惩罚不是对我的贡献的认可。

  所以,我建议:要从整体上看将赋税降低,降低个人所得税对老百姓的负担,这是大方向。同时也要让政府给老百姓提供看得见摸得着的福利,不仅是警察破案,交通事故的调查,而且对于孩子上幼儿园,对退休养老,对孩子上中小学,要提供更加具体的看得见摸得着的福利,所以这种情况下,税赋降低,福利提高,老百姓才会更高兴的、更愿意地去交税,所以这是大方向,我们的同行大部分都不谈这个。

  其实全国的个人所得税也没多少钱啊,不到五千亿,为了这点税闹得全社会不安,没必要。要利用个税改革,提高我们的社会凝聚力,改善我们这个社会的和谐度。

  个税改革我提出三句话,第一,宽税基,不仅是你我劳动要纳税,资本所得,比如说炒股所得,也应该纳税,如果炒股亏损的话也应该是抵税;第二低税率,不是搞那么高的税率,老百姓不服,老百姓想是你要惩罚我,尤其是高收入者,好像我得了高收入,我是不光荣的,对社会没贡献,实际上高收入者一般来讲是对社会贡献更大的,对不对?第三点是既考虑家庭负担,也考虑生活负担,各个地区的生活负担不一样的,一刀切都是3000块钱我觉得不合理,各个家庭负担也是不一样的。

指导机构:中华人民共和国住房和城乡建设部科学技术委员会    中华人民共和国自然资源部科技专家咨询委员会
主办机构:中国国际城市化发展战略研究委员会
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