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探访底特律(下):抄底楼市,要慎之又慎
时间:2013-07-18 13:51:12  来源:城市化杂志  作者:吴成良 

    位于美国大湖区密歇根州的底特律,曾是风光无限的汽车城。但从上世纪50年代以来,随着汽车业的衰落和大量人口外流,底特律不断走向没落。如今,底特律的房地产市场彻底崩溃。

    造一栋房子成本至少10万美元,但交易价仅7000美元

    司机迈克·霍利告诉本报记者,1015年前,有3间卧室的独栋房子,价格在8万美元至14万美元间。次贷危机发生后,大量房产沦为负资产,房主断供。从银行那里购买拍卖的房子,大概只需要1万美元,有的甚至低至5000美元。
不过,业内人士提醒,买房要区分底特律市和大底特律都会区。底特律近郊一些市或郡的房地产市场相对健康。霍利说,与上述条件相同的房子,在大底特律都会区的其他城市,可能要20万美元,因为那里有好的市政服务。
   
位于底特律市内的韦恩州立大学城市研究与规划系助理教授丁磊告诉笔者,现在底特律房屋普遍的交易价格大约是每栋7000美元。而在美国建造一栋房子的成本起码要10万美元。他说,底特律房价在10年前就低于建造成本了。由于根本没有需求,房子即使再便宜,也没有人要。
   
底特律有许多被丢弃的房子。按照法律,房主拖欠房产税达到一定年份,房产就被政府充公。政府拥有大量房子,根本管不过来,而且政府手上的这些房子不会产生任何收益。于是,一些房子已经被市政府推倒。笔者了解到,底特律市政府去年还出台一项做法,就是一户人家如果房前屋后有弃房的话,这户人家如果想要,政府可以把房子白送给你,但是,每年要按照政府的估值交房产税。在底特律紧邻闹市区的中城,是韦恩州立大学、医疗中心所在地,当地还有一些科技公司。为吸引人到中城居住,当地一些基金会出台政策:如果在当地工作的人在该地买房,可以得到两万美元资助。按照当地房子普遍价格,两万美元买套房子有时还花不完,剩下的可以拿来修缮房子。 
丁磊说,底特律的房地产市场已经死了,2011年只有263个住房抵押贷款申请。申请抵押贷款,说明这样的房子还有点价值。抵押贷款降到这样的水平,说明整个房地产市场都停顿了。

    短期内房价反转可能性极小,抄底房产风险很大

    记者了解到,底特律市的闹市区和中城的房价也出现了一点改善。出生于底特律的美国网上抵押贷款公司创始人丹·吉伯特最近在底特律闹市区买下了一些大厦,准备吸引一些公司进驻。在密歇根州政府工作的布莱恩·康纳斯告诉记者,最近底特律闹市区出现了像他一样回来居住的新底特律一族,这些人受教育程度高,收入也较高。但他认为,抄底底特律房产风险很大,因为底特律房市的恢复过程会非常缓慢,短期内房价反转的可能性极小。
   
但美国21世纪房地产经纪公司的经纪人布莱恩特·哈里斯认为,底特律一些地方的房价已经出现了反转迹象。他的不少客户都是从加州等地专门来炒房的。他认为,中国人来炒房,并没有太大的风险,因为美国的利率很低。
   
康纳斯认为,中国人如果打算长期持有,而且愿意增加一定投入来修缮房子的话,投资倒是值得的。他提醒,有些房子欠政府房产税,买房的人要解决拖欠的税款才能拿到房产证。此外,购买后每年缴纳的房产税也是很大一笔成本。康纳斯说,中国人真要来买房的话,一是可以考虑位于闹市区、中城的房产,二是可以考虑买高端的房产。他说,底特律有个叫印第安村的地方,过去是有钱人的居住地,一处房产有十几个房间,特别漂亮,还有马厩和佣人房,这样的豪宅现在20万美元就可以买下。

    房产税全美最高,政府评估价高于房屋市价

    美国华冠地产公司董事长潘重华说,自从国内有媒体报道底特律500美元可以买房后,很多人都打电话向她咨询。她说,如果有这么好的事情,为什么当地房产中介不去买?底特律有很多被主人丢弃的房子,这样的房子分文不值。她说,如果你到拍卖网站上去淘,一美元都能买到房子。但是,这样的房子所在地治安差,政府公共服务糟糕,一般人不敢去住。她认为,买房要考虑后续问题,要有人管理,要交税,要交水电费。想左手买右手卖挣一笔是不可能的。
   
今年55岁的迪安·史密斯是过去几十年逃离底特律的100多万人中的一员。1978年他从市区搬到了底特律北郊的伯克利市。他算了一笔账,由于底特律犯罪率高,给汽车和房子投保的保险费比其他地方高出两三倍,同时,在底特律住,连使用水电也得交税。在底特律生活至少每年要多付出1万美元。
   
他认为,现在进来抄底很危险。尽管房价低得不能再低,但没有需求,短期内看不到回升的希望,因为底特律的房子太多了。500美元买一栋房子,需要花很多钱来修缮。
   
韦恩州立大学教授罗宾·博伊尔表示,中国人来炒房不值得。他说,现在市场上有许多投机,一些人淘房,赌它将来会升值。但如果买了之后什么也不做,不修缮,不管理,那么房产很快就垮掉了,因为底特律冬天很冷,夏天较热,天气影响加上蚊虫、蚂蚁的侵蚀,房子没人管理会很快坏掉。
   
对此,丁磊也不以为然。他说,底特律要重振非常困难,根据学者的分析,未来几年人口还会减少。抄底基本上不现实,因为买了之后得有人来管理。底特律治安很成问题,如果没人看管,所有值钱的东西都会被偷走。而在治安相对稳定的地区,房子可以出租,但要委托中介来管理。此外,房地产税是一项重要的持有成本。底特律房产税是全美最高的之一,每年政府都要根据它确定的房产评估价值收一笔财产税,税率大约是3.35%,而政府的评估价一般要高于房屋的市价。

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