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马跃成:楼市如何跳出“屡调屡涨”怪圈?
时间:2016-12-22 10:48:17  来源:城市化杂志  作者:采编 叶 紫 

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人物简介——马跃成:知名财经地产评论人、研究员级高级工程师,致力于宏观经济政策分析,在财经类报纸杂志和网站平台发表大量文章,有一定影响。

  一线城市楼市调控政策出台已近两月,从土地市场的“地王”频现和楼市只涨不跌的现状看,外部资金向楼市流入的趋势似乎并没有改变,楼市似乎又出现了“屡调屡涨”的怪圈。《城市化》杂志就此现象专访了业内人士、地产观察者马跃成。

  《城市化》杂志:楼市调控“屡调屡涨”,本次调控最终是否也难逃“屡调屡涨”的怪圈?做为一位普通市民对这种“屡调屡涨”的调控持何看法?

  马跃成:这一轮的调控已经有两个多月的时间了,从实际效果来看,不尽如人意。最主要的指标就是房价还没有出现明显下降,北京的新房均价在上个月末的一周,还出现了上涨1万元的情况,虽然这应该主要是高档楼盘销量造成的数字问题,但也说明了,在一些地方,人们的购房热情仍然高涨。既然人们购房热情不减,就说明人们预期房价还会再涨,也就是说,人们对这轮调控的结果没有太大的期待。

  作为一个普通市民,肯定对“屡调屡涨”的结果感到很失望,这也应当是中央政府的态度,否则,“越调越涨”调控的意义何在?这次调控以来,也出现了交易量明显下降的现象。但是,交易量下降肯定不是调控的目的,任何一个市场都不希望交易量下降,何况我们还正面临去库存的巨大压力。另一方面,楼市的问题,或者说人们对楼市的不满,也不是因为买房的人太多。楼市调控的根本原因,是房价上涨的太快,准确地说,是房价太高了,大大超出了社会的承受能力!

  现在很多地方,特别是大城市的房价已经与工资收入没有关系,也即是说,工薪阶层已经被排除在购房对象之外了,房地产市场只是富人们的俱乐部,这是非常可怕的事情。

  《城市化》杂志:备案价格为什么会形同虚设?

  马跃成:北京新政第一天,市住建委的领导带队检查北京一些项目,未发现大的违法乱纪现象,个别销售手续不全的要求补办,捂盘惜售的一家没有。领导们很高兴,似乎是北京的“京八条”威力强大,一夜之间就改变了北京楼市的疯狂局面。有一个问题,需要注意,就像猫捉老鼠一样,现在玩的开发商主要不是硬着和政府来干,他们主要是玩销售技巧,手段多了去了,人们看到的都是“日光盘”、“售罄”……等等,其实都在闷声大涨价呢!

  在制度层面,政府其实是有制度安排的,比如说预售价格备案制度,就是开盘的销售价格,不能超过备案制度,那么现在的房价都比备案价格高出来了一倍左右,他们是什么手段?有人说是阴阳合同?这么明显的违法现象,购房人为什么愿意买单?这些问题,应该好好查查!各个项目对预售价格的执行情况,这些项目在去年,或者是前年立项的时候,都在住建委申报了预售价格,当时规定,项目开盘的时候,是不能超过这个预售价格的。去年、前年,楼市低迷,价格涨不起来,相信开发商申报的价格也绝对不会高于周边房价。现在,很多地区的房价都上涨了一倍,这个关键点,为什么不能检查一下,把房价打回原形?这个最该检查的东西,为什么不查?

  《城市化》杂志:有人认为本次调控是最具杀伤力的“组合拳”,你觉得哪一条最让开发商头痛?

  马跃成:我不太认为,这轮调控是最具杀伤力“组合拳”的观点,从调控主体来说,这轮调控主要是地方政府在各吹各的调,名义上是“因城施策”,有地方政府主导的调控,一方面不具备“最具杀伤力”的条件,地方政府的资源和权力必定有限。另一方面地方政府对高房价有天然的依附关系,他们不但要把高房价当政绩,还要吃土地财政。

  当然,虽然这次的调控措施大部分都是原来调控政策的翻版,但是也有创新,比如北京市出台的“限房价竞地价”措施,让开发商制造地王,无节制地上涨房价的企图难度陡增。不过“限房价”也要实事求是,结合社会实际,如果拿出一个“天价”作为招标的天花板,这个政策的意义也就不大了。

  《城市化》杂志:近来的房价用“上窜下跳”来形容一点也不为过,开发商和购房者似乎都有些难以适从,你认为开发企业和购房者应该如何面对?
  
  马跃成:
应当说,作为购房人和开发商都不希望房价“上蹿下跳”,房价不稳定对谁都没有好处,让市场风险在无形中大大增加。但是,由于人们都不愿意被混乱的市场抛弃,开发商就自然参与到推波助澜之中。购房人有的担心房价再涨会造成经济埙失,于是就抢着入市。而那些投资者更是起劲地为房价上涨摇旗呐喊。

  作为理性的开发商,应当审时度势,不要在房价上纠结,应当在打造项目品质上下功夫,比如在环境、养老、社区建设等方面出精品,敢于承担社会责任的开发商,一定会得到社会更多的回报。而作为购房者来说,情况差异性很大,对投资者来说,投资机会永远存在,就需要在地段、项目上多比较研究,找潜力楼盘下手。而对自住需求者来说,只能根据个人情况,量力而行。

  如果我们回顾一下,北京市领导曾在两会上甚至曾苦口婆心地劝导市民,不要急于买房,相信我们一定能把房价控制下来。结果呢?

  其实,不仅仅是领导的讲话今不如昔,政策层面也只是限定在限购的措施上,上次限购效果明显,但是,这次限购就要大打折扣。因为,拿北京的政策来说,外地户口在北京满五年社保的可以按照政策购房,上次的时候,满五年的人很少,但是,现在满五年的人多了去了,能不能再出台一个满十年社保的政策吧?同时,有了上次的斗争经验,人们规避政策漏洞的方法也要成熟的多了。

  还有一个重要问题,是政策的多变性,让人们对政策效果的信心大打折扣。比如90/70政策,应该一直执行下去,大概就不会有今天的局面了。但是,这个政策制定没有超过一年,就事实上没有再严格执行了,去年突然作废了这个政策,甚至还鼓励开发商搞大户型,把两套小房子改造成大房子,甚至把商业用房也改造成住宅用房,土地性质都可以变了。这么折腾下去,谁能不担心,明年的方向标就又转过来了!

  北京这次最严格的政策就是,限定项目价格,但是,这个价格是多少并没有说,按照去年的周边价格是一回事情,那么这次疯涨就要让人们付出代价。如果按照政府限价房的价格标准,人们一定会欢呼万岁。但是,如果,按照现在的周边价格,这次调控又有多大意义啊,这个价格一是人们无法接受,二是价格很多都是假信息,根本没有成交,如果因此上当,岂不是钻进了人家设立的骗局。

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