以传播城市化专业知识为己任
2024年03月29日
星期五
设为首页 | 加入收藏
“炒房致富”时代将终结,楼市迎来变局
时间:2021-08-28 17:09:21  来源:城市化网  作者:陈红艳 

  今年房地产调控破400次,全面刷新了历史记录。


  调控从中央到地方,涵盖面之广,也是前所未有:北京打击“假离婚”、杭州出台有史以来的最大限购令、广州调整人才买房政策、上海发布二手房房贷“三价就低”原则、东莞“五折购三限房”政策……今年8月,各地房地产调控政策接近50次。

  五年来,楼市调控到现在,今年房地产调控全面升级,体现了房地产政策的严格趋势。


  8月25日,北京市教育“双减”工作新闻发布会上,北京市委教育工委副书记、市教委新闻发言人李奕介绍,新学期,北京市将大面积、大比例推进干部教师交流轮岗,东城区、密云区为第一批两个试点区,2021年年底之前,再启动六个区的干部教师交流轮岗试点。

  北京“教师轮岗”新政如果能切实落实,对学区房会有釜底抽薪的作用。教师100%轮岗则意味着重构基础教育生态,“在哪里读小学都一样,因为老师和同学都差不多”,从根本上公平化,名校、强校都不复存在,刻意买学区房意义不大,进而使得学区房降温。各类房企项目开发中以“名校”的噱头来推销房子,也意义不大了。“名校”一旦消失,“学区房”将成历史。



  在中原地产首席分析师张大伟看来,教师轮岗制度彻底落实的难度很大,但千万不要低估政策的执行力度,对于重点学校云集的西城和海淀价格过高的学区房就危险了。 

  事实上,今年4月30日,中共中央政治局召开会议明确,防止以学区房等名义炒作房价。此类表述非常罕见,充分体现出中央严打学区房炒作的调控基调。

  易居研究院,选取了北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、合肥7个重点城市学区房市场进行研究。观察全国重点7城中心城区学区房成交价格走势,撇去月度波动情况,2019年下半年至今总体上呈现了上涨态势,进一步说明学区房紧俏、房价涨易跌难的特点。但是在今年4月份中央定调学区房调控后,此类城市学区房价格还是出现了一些微妙的变化。



  数据显示,今年5-7月份,全国重点7城中心城区学区房成交价格环比涨幅分别为4%、2%和0%。这至少说明,7月份学区房价格停止了上涨。

  每个城市的情况各有不同。北京中心城区7月份学区房价格为81216元/平方米,相比去年5月份83524元/平方米的高点,下跌了2308元/平方米,跌幅为3%,降温不明显。而深圳则比较明显,今年7月份中心城区学区房价格为73666元/平方米,相比1月份86314元/平方米的高点,下跌了12648元/平方米,缩水15%。

  观察历史数据,去年至今,重点7城中介机构学区房业务迎来两波牛市。一波出现在去年7月份前后,当时月度最高交易金额为2080亿元;另一波出现在今年1月份前后,当时月度最高成交金额为2253亿元。如此对比,以7月份为例,中介机构业绩分别缩水了30%和35%,陷入到由牛转熊的窘迫境况。

  全国7城学区房价格上涨压力相对大,所以也出现了各类调控手段,对于打击学区房炒作、规范市场交易行为、促进房价趋稳等有积极的作用。学区房的问题解决了,将有助于大城市住房问题的更好解决。


  房产中介,正在迎来艰难时刻。

 8月24日,北京市住房和城乡建设委员会官网发布《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》,并公开向社会征求意见。

  1、首次将租赁住房垄断行为,纳入监管。

  2、房地产经纪机构不得提供转租服务。违反者,可处2万元以上10万元以下罚款,情节严重的,并责令停业1至6个月,注销备案。

  3、禁止房地产经纪机构利用出租房赚取租金差价,出租人必须书面委托房地产经纪机构载明出租价格,房地产经纪机构必须按照委托的书面价格对外招租。违者处1万元以上3万元以下罚款。实施赚取差价行为的,可处5万元以上10万元以下罚款。

  4、住房租赁企业单次收取的租金一般不得超过3个月,超过3个月的需要纳入监管。

  5、房屋到期续租,中介机构不得再次收取佣金。

  简单解读下。一般来说,房产中介赚钱模式分为三种:1、收取租金。2、把房子收集后装修、包装后涨价出租。3、提供金融贷款。

  也就是说,对房产中介来说,收取租金合法,但一次收取超过三个月的就要纳入监管。

  而且包装后出租的转租方式在意见稿中已经明令禁止。意味着房产中介转租业务就要停手了,包租婆不能当了,二房东更是不可能了。

  北京向房产中介落下一记重拳,作为楼市交易的重要构成部分,中介行业或将迎来集中整治。

  伴随着房地产市场化应运而生的房产中介,一路走来乱象频生——发布假房源,违规炒作学区房,帮助购房者资格造假、规避税费、签订阴阳合同骗取贷款额度、经营贷炒房……

  二手房市场交易十分依赖房地产中介机构提供的市场交易信息,且通常在中介机构的撮合下完成交易。

  据中国指数研究院的统计数据显示,按照2019—2020年期间月平均销售套数计算,北京、上海、深圳、南京、苏州等较大型城市的二手房交易量已远超新房交易量,部分城市(如北京、深圳)的二手房销售量是新房销量的两倍多。



  2020年全国二手房交易金额达7.3万亿元,作为行业龙头的贝壳,巅峰时期股价曾超过万科、碧桂园、恒大等三大巨头的总和。

  然而,今年以来,贝壳股价遭遇了断崖式下滑,从最高的79.4元跌到16元左右,跌破发行价,整体下跌幅度超过75%,市值蒸发4000多亿元,惨烈程度,不亚于教育培训行业。

  近年来,房产中介成重点管控对象,各地屡有专项整顿行动,甚至上线了官方房源发布渠道。

  8月18日,杭州市二手房交易监管服务平台上线“个人自主挂牌房源”功能,购房者绕开中介之后,也拥有了和房东面对面交易的线上官方新渠道。

  截至目前,杭州二手房交易监管服务平台已经实现了997家经纪机构、3293家门店和9.74万名从业人员信息实时公示,累计挂牌房源109.4万件,涉及房屋45.18万套。



  在杭州之前,北京市也曾试点免中介费二手房交易平台。2011年7月,北京市首个官办免中介费二手房交易平台在海淀区试点运行。2015年,北京市上线官办房地产交易网站——北京市房地产交易信息网。按照该平台的设想,买家跟卖家可直接在网络上实现对接、“零中介费”,降低二手房房产交易成本,但该平台上架的很多房源介绍中并没有实景照片,更多的是停留在了房屋评估值上。2021年5月初,北京市再次试点服务平台,发布二手房的房源信息并核验房源真假。

  严格对中介的调控,并非只是打击中间商赚差价,关键是肃清这个浑浊不堪、伤害他人自己获利以及严重搅乱整个房产、社会规则的不良风气。

  对此,房东东公寓学院创始人全雳总结道,二手房“去中介化”已经是大势所趋。未来中介的生存价值是把服务做好,把中介人员优化,把服务水准提高。


  从“零售”变“批发”的集中供地新玩法,这样的局面历史罕见。

  2月24日,住建部发文对22个重点城市住宅用地出让方式由“零售”改为“批发”。也就是实行“两集中”同步公开出让:一是集中发布出让公告;二是集中组织出让活动,每年不得超过三次。随后,青岛、天津、郑州等城市做出积极的响应。

  22个城市包括北上广深4个一线城市,南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。



  数据显示,2020年,22城宅地规划建筑面积约2.8万亿平方米,宅地出让金合计规模为2.35万亿元,占全国300城宅地出让金的比重为49%,住宅销售金额占全国的比重为39.5%。

  从这些年重点城市土地供应来看,宅地成交量稳中有升,成交楼面价也逐步提高,成交平均楼面价由4726元/平方米增长至8260元/平方米,5年复合增速11.8%。

  22个重点城市宅地供应相对紧缺,无论是住宅销售金额还是宅地出让金在全国房地产市场占比都较高,“两集中”新政实质是对宅地出让市场进行供给侧改革的主要原因。

  “稳地价”已成为地方政府必须达成的重中之重。多位业内人士表示,作为土地市场的一项重大改革,“两集中”制度“稳地价、稳房价”有助于稳定楼市预期。生产资料——土地集中供应,有相应政策约束,意味着房地产长效管控机制形成,房价“疯牛”也疯不起来了。


  在共同富裕的时代格局里,在防范金融风险的大势之下,房地产何去何从?

  近日,中央财经委第十次会议提出,在高质量发展中促进共同富裕,扩大中等收入群体比重,形成中间大、两头小的橄榄型分配结构。

  共同富裕的提出,意味着房地产作为国民财富放大器的地位开始削弱,房价暴涨制造的贫富差距,即将受到约束。

  过去20多年,房地产在某种程度上成了贫富差距扩大的重要推手之一。央行报告显示,中国居民家庭,60%以上的财富都是房产。

  在过去十几年里,中国的平均房价上涨了3倍左右。房价暴涨之下,已经买房的人跟没买房的人生活完全是两种不同的状态,早买房的一代可以坐享暴涨之利,有房一族资产不断膨胀,无房一族只能望房兴叹。有房族无疑比没房族更轻松。



  在过去的20年,找不到比炒房更适合大众暴富的赚钱机会了。收入较高,存款较多的家庭,手上有富裕资金,去炒房的概率要大得多。首付买房,看准价格上涨时机出手卖房,从买房到卖房的资金不断滚动,十几年就能实现财务自由。

  几乎没有任何一个行业的财产增幅有房地产行业这么夸张、这么普遍,所以从某种程度上来说房地产的确拉开了贫富差距。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,中央一系列高压手段和管控,深入人心、符合民意。从房地产的角度看,在共同富裕的鲜明旗帜下,“炒房致富”时代将终结,行业迎来大变局。

  在他看来,房地产必须摒弃“炒房致富”的理念和模式,需要回归到房子是用来住的导向上。共同富裕的时代,既要打击一些炒房的不当得利,也要积极解决住房问题,真正促进住房领域的幸福指数。

  楼市确实需要关注变革,过多的财富和房地产捆绑,也是有风险的。未来需要引导居民家庭合理投资,将此类资金引导到实体产业中去。

  从存活角度看,关键还是得有新思维。严跃进举例说,比如租赁业务不赚钱,但是否可以有新的模式,进而使得虽然租金收入不高,但是房企可以获得新的收入来源等,类似流量的效应等。

  而从房企来说,也需要关注此类问题,至少房企也要关注时代变化和产业的变化,积极形成比较匹配的产品模式,类似三胎政策下产业如何发展等。

相关新闻
友情链接:  国务院 住建部 自然资源部 发改委 卫健委 交通运输部 科技部 环保部 工信部 农业农村部
国家开发银行 中国银行 中国工商银行 中国建设银行 招商银行 兴业银行 新华社 中新社 搜狐焦点网 新浪乐居 搜房
中国风景园林网 清华大学 北京大学 人民大学 中国社会科学院 北京工业大学 北京理工大学 北京科技大学 北京林业大学 北京交通大学
城市化网版权所有:北京地球窗文化传播有限公司 service@ciudsrc.com