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2021年11月30日
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环京房价阴跌3年普降4成,产业空心化是“病因”?
时间:2021-06-02 10:58:47  作者:陈红艳 
  2021年伊始,中国楼市的第一只黑天鹅落在环京。河北疫情爆发,环京地区进京又被受到限制,与北京仅有一河之隔的北三县(燕郊、大厂、香河),通勤不自由的痛点再次被放大。环京通勤人员在检查站排队进京的震撼画面,曾冲上微博热搜。这次疫情暴露了一个残酷真相:与北京隔河相望的北三县,却不能简单的用直线距离来概括,环京终究不是北京。

  那些带着梦想挤进了北京,身体却不得不留在河北的北漂无不感慨:我们村里人太难了。尽管如此,千千万万个打工仔,还是希望能在环京拥有一套自己的房子。

  然而,阴跌3年普降4成的环京楼市,到底怎么了?

“夹缝中”的环京楼市

  在过去十几年,北三县发展最迅速的是房地产——在还未进行自身布局与规划之前,就已经率先进入了房地产开发的阶段。凭着房价和地理位置的优势,北三县成功吸引了大批北漂。

  在北漂心中,北三县是个非常特殊的存在。虽隶属于河北廊坊,却夹在京、津交界地带,是中国占地面积最大、行政级别最高的县级飞地。这样的地理位置,让无数北漂选择把自己的家安在了这里。

  燕郊成为北京产业外溢、人口外溢红利最多的环京地区。这个与北京只隔了一条潮白河的河北小镇,距北京市中心仅30公里,是北京的“睡城”。这片面积只有108平方千米的地方,在过去十年,从一个5万人的小乡镇发展成为一百多万人的“环京第一城”,人口达到147万,每天有数以十万计通勤族往返此地和北京。

  人口的涌入自然带动了当地房价疯涨,嗅到牟利机会的炒房客也纷纷入场。一夕间,燕郊乃至整个环京地区的房价一飞冲天。

  2015-2017短短三年时间,环京城市房价经历了一波“牛市”行情,大量炒房客涌入,平均房价翻了一番,迎来了跳跃式上涨。环京房价涨得最凶的时候,真是一天一个价,售楼处人头攒动,围得里三层外三层,水泄不通,呈现出买房如买白菜的景象。

  2016-2020年燕郊商品住宅供应量&成交量价年度走势

  作为环京楼市中的第一梯队,燕郊从2002年的1000元/平方米起步涨到2017年均价3万余元,涨幅最猛时甚至冲高至4万元/平方米,15年房价涨了40倍,燕郊这样的涨幅与任何城市相比都毫不逊色。而到了2020年,燕郊均价已经回落到了1.9万元/平方米。

  香河、大厂的房价也是令人唏嘘,大厂从3.5万元/平方米下跌至1.3万元/平方米,香河从2.4万元/平方米下跌至8500元/平方米。

  最高房价时点及跌幅分布表:


  2020年,环京楼市更是“一地鸡毛”。房价下跌到现在已3年有余,平均房价被腰斩,已经很少有房价超过2万元大关,部分地区房价较低,甚至跌破1万元。比较严重的是永清跌去了71%,房价从2.3万元/平方米跌到6500元/平方米。廊坊跌得也够狠,房价较最高点下跌46.9%。对比来看,燕郊楼市还是环京表现最好的区域。

  2020年100城新建商品住宅库存面积同比增速排名(表):


  上海易居房地产研究院数据显示,截至2020年底,100个城市中,有55个城市库存出现了同比正增长现象。燕郊,新建商品住宅库存面积同比增速,全国排名前10。其库存面积同比增长45%,房价虽未上涨,但城市楼盘新增供应明显加快。

  2021年2月1日,中国房地产指数系统百城价格指数发布:2021年1月,珠三角、长三角区域市场依旧较为活跃,东莞、扬州、金华等新建住宅价格环比涨幅居前列;京津冀区域新房价格普遍下跌。

  造成这一切的根源,还要追溯到史上最严限购令,2017年北京“317新政”的发布,认房又认贷,直接掐住了楼市的喉咙。随后,北京楼市的调控政策不断“升级打怪”,市场进入长期横盘阶段。而素有北京楼市晴雨表的环京区域最为敏感,北京楼市的一举一动,都对环京房价有着极为深远的影响。

  2017年,燕郊紧随北京脚步实施了最严厉的限购政策,要求外地人购房必须要在本地交满三年社保。此后,固安、大厂、香河等地纷纷齐头跟进,以县为单位进行全面限购,这在全国都属罕见。于是,环京楼市便进入到了下降快车道。

貌合神离的产城融合


  
  近年来,由于房价的不断攀升,在我国经济中占比也是越来越重,不仅让普通民众苦不堪言,对各行各业都产生了不小影响。这也是国家出台限购令且一再强调“房住不炒”的原因。

  环京楼市,就是一个典型的例子。其中,燕郊地区的房价就从最高点3-4万元跌到了2万元以下。不少炒房客为了避免损失惨重,开始弃房断供。2020年三河市人民法院执行的燕郊法拍房数量就达到了210套,是2019年的2.3倍。据熟悉燕郊房地产的人士透露,除了普通投资客外,大量地产公司的员工和中介也被套牢。

  可见,环京楼市之前吸引了大量的资金进入炒房。如果是刚需,就算房价下跌,也不可能过大涨跌。


  “睡城”之称的燕郊,没有成型的、或者可预期的产业集群,这一点和望京、亦庄等地区不同,那里有着成型且规划明确的产业群,业主将长期居住下去,伴随着区域同时成长。而燕郊,只有开发商和房产中介,没有其他像样的产业来支撑,能提供的就业岗位有限,以至于人们白天在北京上班,晚上再回来睡觉。不仅燕郊如此,其实各个环京地区的产业基础较弱,没有独立的产业体系。

  虽然,早在2015年国家审议通过的《京津冀协同发展规划纲要》,以推动京津冀协同发展,解决北京“大城市病”为基本出发点,构建京津冀交通一体化,推进产业升级转移,但房地产却是环京地区的支柱产业。可见,产城融合的发展思路在环京的诸多区域并没有落到实处。

  以河北省三河为例,由于没有产业支撑,即便再“漂亮”,也是“空城”。2016年三河市财政收入达到80.58亿元,其中建筑业和房地产收入占比达63.47%,2016年上半年三河市地税纳税排名前10的全部为房地产企业,没有一家实体经济企业。2017年,受限购令影响,三河市整体的财政收入比2016年整体少了将近五分之一,GDP整体也呈下滑趋势,主要原因还是在房地产方面下滑较多。2020年7月28日,赛迪顾问公布2020年全国百强县房价榜,三河排名全国第三,均价19437元/平方米。

  “简单的房地产扩张,无法真正支撑起一个区域楼市的健康发展。一个地方房价要被推高,必须要与当地人口支撑以及足够强的产业作为后盾。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,“燕郊之前3-4万元的房价在河北省一个地级市相对也是很贵的,对于产业单一,同质化严重的城市,房价被炒高,也还是会跌下去的。而环京的产业,还不足以支撑起它高昂的房价。”


  一位地产从业者认为,但对缺乏产业基础的地区而言,过高的房价对产业的负面影响较为严重。房价过高会限制人才流入,如果一个科研人员工作三五载还买不起房,你又拿什么吸引他,留住他?高房价势必难以吸引人才流入,加深城市间的产业割据。

  合硕机构首席分析师郭毅指出,在影响房地产周期规律的要素中,短期看金融、中期看土地、长期看人口,房价的本质就是一门人口流动学,人口往哪里走,哪里的房价就会随之上涨。从这个角度看,环京楼市降温背后纵然有调控因素,但也是其经济、人口及产业发展在楼市的真实映射。

  “只要经济增长强劲、人口持续流入、产业欣欣向荣,这样的城市即便房价出现调整,也不必过度担心。”严跃进总结道,真正能够驱动城市房价上涨的,必然是当地的产业发展。
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