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县城“限高”,能撕掉县城“空心化”标签?
时间:2021-05-27 21:05:33  作者:陈红艳 
  近年来,县城的新建住宅普遍都有15-20层,百米高度已成常态,完全是大城市的手笔,现在要求全部降到18层以下。

  近日,住建部发布了一份《关于加强县城绿色低碳建设的意见(征求意见稿)》(以下统称《征求意见稿》),要求限制县城居住建筑高度,县城新建住宅以6层为主,最高不超过18层。



  具体概括为两方面内容:

  1.控制县城建设密度和强度。

  县城建设应疏密有度、错落有致,既要防止盲目进行高密度高强度开发,又要防止摊大饼式无序蔓延。县城人口密度应控制在每平方公里0.6万至1万人,县城建成区的建筑总面积与建设用地面积的比值应控制在0.6至0.8。

  2.限制县城居住建筑高度。

  县城居住建筑高度要与消防救援能力相匹配。县城新建住宅以6层为主,6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的,应严格充分论证,并加强消防应急、市政配套设施等建设。

  《征求意见稿》提到的政策实施意义是“推动县城绿色低碳建设”,在建筑方面,国家更注重“绿色”发展。

  一个不争的事实,县城的主政者都在谈旧改、建新城、搞新区,动不动就要谋划1000亩的大楼盘。问题是,县城的房子实在太多了,导致空置率高、租金低。如果此次《征求意见稿》通过,对县城的房地产市场将是“一记重拳”。与此同时,将优化县城居住环境,避免城区进一步“空心化”。



01“限高”对房地产影响几何

  此次《征求意见稿》提及了县城住宅楼层不能超过18层的规定,颇受房企和购房者关注。对于此类政策的出发点和后续县城房地产的规划等都应给予研究。

  《征求意见稿》主要从县城绿色低碳建设的角度出发,过去县城开发的强度过高,相关基础设施尤其是消防方面的设施不到位,导致相关住宅项目楼层偏高、密度过大,影响了居住的舒适度,这也和住宅科学建设的规范不相符合,对于绿色生态居住显然有影响。《征求意见稿》能够约束高层建筑的开发,将县城绿色生态、基础设施建设和住宅建筑规划等进行更好地协调。另外,《征求意见稿》和县域城镇化的发展有很大的关系。“十四五”期间县域城镇化发展必然提速,这也要求住房规划有新的内容。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,“高层建筑若过多,虽然客观上可以解决更多新市民的住房问题,但如果消费等配套不到位,那么本身也会影响居住的舒适度,所以从高质量的县域城镇化发展来看,住房发展需要更加科学规范。以低层建筑为主,同时注重紧凑型的城市建设,能够真正让县域住房发展和当地生态环境紧密结合,符合高质量人居发展的导向。” 



  县城“限高”,对于县城群众来说是好事,既压缩了开发商利益,又提高了居民的购买安全性及居住品质。对于房企,产品规划尤其注意在消防设施等配套方面的导入,以更好地符合当地的城乡和住房发展规划要求,真正促进住房建设科学、生态、宜居。从县城房地产的发展来看,后续人口导入速度会加快,尤其是新市民的增加下,房产规划如何迎合此类需求很关键。

  “从后续此类城市的房地产发展情况来看,也要注意各类风险,比如不能盲目靠卖地来发展楼市。楼层降低后,很有可能开发商会将原本一栋楼的楼层数量转移到更多楼栋上面,把一栋高层分成2-3栋,就要建设20栋甚至更多,这就需要更多的土地。”严跃进一再强调,“楼层降低后,客观上房价有上涨的可能,这都是规划和房产部门所需要关注的,从县城房地产发展来看,要防范房价炒作。”

02“一县独大”不是房地产化  而是县域经济协调发展

  事实上,全国共有1300个县级行政区,多数县城难以形成较强县域经济。县城发展过程中出现明显的短板,一些县城在发展中又盲目投入建设项目,让发展本就艰难的县城经济难上加难。而县城经济的落后,导致许多县城的年轻人到其他省市谋求发展,安家落户,县城“空心化”。

  根据赛迪顾问县域经济研究中心编制的《2020中国县域经济百强研究》,我国百强县东部地区占68席,中部地区占21席,西部地区占8席,东北地区仅占3席,百强县多集中于山东、江苏、浙江三省,有着强省强县、东多中西少的特点。

  2020年百强县排名(表):

  那么县城未来如何发展?

  1.县域经济并不是“一县独大”、更不是“房地产化”,而是乡村振兴、镇域经济、县域经济协同推进。

  一个地区,仅靠发展房地产是没有希望的,房地产只能短期带来经济发展。县域楼市表面的红火,难掩背后的隐忧。农民为子女入学而进城购房,看似刚需,结果却弱化了镇域经济,村镇建设水平与县城差距越来越大。

  与此同时,房子密密麻麻,并未带来等量的人口集聚、居住需求。本该配套的水电管网气路等市政设施,学校、医院、环卫等公共服务设施,县域财政和投融资模式根本无法支撑。房地产大开发建设的“空架子”只会让处于弱发展阶段的县城陷入发展瓶颈,无法真正改变县城真正的经济状况。摆脱掉弱县域经济落后和县城“空心化”,未来方可期。

 2.充分发掘利用县域经济的地方特色。立足于县域实际,放大特色优势,发展特色经济。

  以整合利用县域内资源优势,做好特色产业发展规划。尽管县域经济发展具有较大的不对称性,但在资源利用方面都有自己的特色优势。就县域个体而言,可围绕贯彻落实党和国家的宏观方针政策,充分“盘点”县域内的矿产资源、工业资源、农业资源、生态资源以及文化旅游资源,围绕高效益综合开发利用,进行大力度的整合,以工业化为主导,以城镇化为支撑,以农业现代化为基础,形成从资源利用到产业发展、从城镇开发到民生改善等完整的规划体系,着力打造独具特色的新型产业基地。

 3.推进转移产业与本地经济的融合。

  县域经济的发展与主导产业关系密切。经济落后的县域缺乏主导产业的带动。大多数经济比较发达的县域,靠资源开发或者初级加工带动经济发展,主导产业严重依赖资源开发,产品附加值不够,因此提升产业价值、增加产品附加值,产业融合将是必不可少的路径之一。



  从县城发展来看,浙江省嘉善县不论从产业、人文、发展这些方面都比较领先,作为县域经济发展的代表县是值得肯定的。嘉善处于上海、苏州、杭州、宁波四城十字交叉中心,以其独特的地理位置和区位优势引发了一系列“同城效应”。比如,主动“补位”上海企业的短板。在寸土寸金的一线城市上海,仓储物流待不下去,制造服务业也难以维持,这便成为了嘉善招商引资的目标。还以数字经济、生命健康、新能源新材料等战略性新兴产业为导向。而且嘉善的城市规模总体紧凑,同时在美好人居方面有较好的表现,都值得后续各县的关注。

  4.县城在商业广场建设等方面,控制规模大小,真正促进商业零售繁荣和城市品质提升等工作有序发展。

  地产专业人士王雪莲认为,“县城的商业广场建设要根据当地实际情况,人口数量、区域面积、当地消费水平来定夺商业规模,而不是一味贪图大。杜绝县城规模无序地扩张、对布局不合理以及密度强度过高、基础设施,公共服务设施能力不足的这种情况。”

  改革开放以来县城面貌发生巨大变化,但也存在人居环境质量不高、“千城一面”的雷同建设等问题。当下迫在眉睫的是,转变县城开发建设方式,正如《征求意见稿》所提出的加强县城绿色低碳建设,从而补齐其短板。

 5.国家对县城的经济发展要导入更多相关政策,这样才能真正促进县城的更好发展。

  纵观2021年中央一号文件,全文共出现“县域”一词11次,无疑发展县域经济势不可挡。中泰证券一项研究表明,在我国百强县以占全国不到2%的土地、7%的人口,创造了全国约10%的GDP,县域经济发展成为影响我国综合经济实力的重要因素。多位专家表示,要实现城乡经济循环畅通,关键在于发展高质量的县域经济。
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