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北京等一二线城市房租暴涨挑战住房调控
时间:2018-09-18 22:10:34  来源:城市化杂志  作者:韩金惠 

  2018年的盛夏,北京住房租赁市场出现暴涨迹象。有人说:房地产调控按下葫芦起了瓢,一线城市房价上涨势头刚被遏制,一直相对温和平缓的房租市场又开始出现跳涨。

  以涨幅比较明显的朝阳和海淀为例,朝阳区西大望路附近,月租金普遍涨了1000元左右;海淀中关村附近,一居室相较去年同期每月涨了1000元左右,两居室涨了2000元左右,三居室涨得更多。而受到去年年底大兴大火的影响,大兴和丰台也出现了明显的房租上涨趋势,大兴黄村兴华大街附近,涨幅30%~40%;丰台角门西地铁站附近,涨了500元左右。

  房租的上涨让很多年轻人尤其是刚毕业的大学生直呼承受不住。有年轻人算了笔账,房租已经占到每月税后收入的30%,“如果房租占比上涨到不合理的地步,我就只能考虑往外搬,甚至离开北京。”

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  从一般经济学的角度来说,价格受供求关系的影响,北京的这一波房租上涨首先就与租房市场的供求关系有关。拿北京来说,有机构测算,北京住房租赁人口约800万人,目前租赁房源量约为350万间,即使把亲友合租考虑进去,也面临着一定的租赁缺口。加上近两年住房租赁市场不断规范化,相关部门对城中村、地下室和群租空间的整治越来越规范化,住房供给相对减少,而租赁需求稳定甚至上升,供需关系就相对紧张。

  另一方面,租赁机构化推升租金。北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示,北京已有超过15%的租赁住房由住房租赁企业运营,高租金长租公寓、青年公寓、白领公寓等租赁住房占比不断提升,租赁住房的结构性变化,也是造成租金上涨的原因。同时,经纪机构(住房租赁企业)争抢房源哄抬房租,市场上出租房屋供小于求,经常会出现一套房源多家中介机构或住房租赁企业争抢的局面,往往是“价高者得”,在这种情况下,房租自然也就始终处于高企。

  除此之外,在此次北京房租上涨这件事上,有一个新问题不容忽视,那就是更多矛头指向了长租公寓的资本哄抬和房源抢占。对于长租公寓这个概念,或许很多人还是陌生的。长租公寓在中国的兴起,不过是近几年的事情,它没有明确的定义,一般是指租客从房地产或经纪公司租赁经过一定装修改造的房屋,无需直接和房东接触,租期一般以一年居多。进过一段时间的发展,不少长租公寓品牌实现了前期的快速发展,自如、万科等机构的数据显示,长租公寓行业占整个房屋租赁市场的比例不足5%。专家指出,虽然长租公寓占比有限,但在中介机构垄断房源信息的情况下,市场交易也会受到明显影响。

  在一二线城市,尤其是北京,租房市场房源短缺是不争的事实,面对激烈的竞争,中介们原本就已经在依靠抬高租金来争抢房源,而随着资本大量介入公寓市场,机构之间“跑马圈地”的现象就更为突出,房租也就只有上涨的道理。

  市场的房租上涨原因已经大致清楚,其它一二线城市的情况也大致相似。对此,我们看到相关部门已经有所行动。8月17日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。约谈会明确要求住房租赁企业:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。同步对住房租赁企业启动了联合专项执法检查:严查不按约定用途使用融资资金的行为;严查哄抬租金扰乱市场的行为;严查不按规定进行租赁登记备案的行为。一经查实,各部门将从严处罚、联合惩戒。随后,不少住房租赁企业承诺不涨租金并将存量房源投向市场。其中自如承诺在未来三个月保证收出房两端价格稳定,供给平稳,全国九城续约房源涨幅不超过5%。

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  三个“不得”、三个“严查”体现了政府部门遏制房租上涨的态度和力度,这对于解决短期问题是必要的,但增加长期供给无疑才是遏制房租上涨的关键之举。专家指出,可以利用集体建设用地建设租赁住房、鼓励职工宿舍的建设、对闲置低效用房进行盘活等。除此之外,对于长租公寓也要实现规范化管理,防止企业把好“经”念歪了。具体来说,既要通过机构化运营提供高品质标准化产品,有效保障租客权益;也要建立租赁信息发布平台,监督租赁交易双方行为,提高透明性与安全性。

  房子是用来住的,不是用来炒的,而在加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的大环境下,房租同样不是用来炒的。一二线城市要想留住人才,保障住房权益是逃不开的话题。对于这一轮的房租上涨,公众期待相关部门的合理介入,能让房租上涨状况得到有效遏制,也期待能够早日建立一个长期健康有序的租赁市场机制。

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