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利剑出鞘!房地产税真的来了
时间:2021-11-16 13:03:12  来源:城市化网  作者:陈红艳 
  讨论N年之久的房地产税,终于向前迈出了坚实的一步。

  近期,中央多次重提“房地产税”,加快推进试点深化扩围。10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

  11月10日,人民日报刊发的国务院发展研究中心党组书记马建堂《在高质量发展中促进共同富裕》文章中提到,要“完善住房保障制度体系,积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作。


  显然,这次是房地产税实施进程中的一次提速,利剑出鞘。

  在房地产税试点之前,2011年1月上海、重庆两城先后启动了房产税试点工作,但试点10年以来,房产税一直没有扩容到其他城市。而在当前房地产市场调控进一步深入的背景下推出,此次政策意义非常重大,是房地产制度改革大潮中最值得关注的一个政策。


  那么,此次房地产税试点与此前有何不同,最突出的变化是什么?

  此次政策明确了房地产税改革的三大目标:

  第一、积极稳妥推进房地产税立法与改革。该表述说明,房地产税改革将遵循试点先行、再推进立法的渐进思路。

  第二、引导住房合理消费和土地资源节约集约利用。该表述说明,当前将对住房和土地利用行为进行严管和引导,尤其是严管炒房等行为。

  第三、促进房地产市场平稳健康发展。该表述说明,房地产税的改革,不能简单理解为财政体系的改革,而要将其和住房制度改革、促进房地产市场稳定发展等进行联系。

  本次政策对于居住用房地产征税的试点范围进一步扩大,不再局限于重庆、上海两地。

  本次试点的范围:

  1、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

  2、土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。

  3、非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

  划重点——

  本次改革明确了试点城市改革的核心,包括居住用和非居住用等各类房地产,而不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。这里说明改革三个思路:
第一、改革的核心是居住用的住宅项目,这是当前老百姓最为关注的内容。

  第二、全国非居住用房本身是征收房产税的,此次试点城市会将商办等房产税的征收转变为商办的房地产税征收。

  第三、农村住房不纳入改革,当前改革特指国有建设用地的相关住房。

  这里提到“宅基地”为正常合理住宅,再次为“宅基地”正名,“宅基地”持有者将是这次政策的惠及对象。

  值得注意的是,本次房地产税试点由国务院直接出台具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则。具有“因地制宜”的操作空间,地方政府可以根据当地实际情况制定细则。

  另外,本次决定授权的试点期限为五年,即最近五年部分城市将持续探索和改革。条件成熟时,及时制定法律。充分考量了房地产税改革任务的复杂性和艰巨性,防止对经济和市场造成巨大影响。


  本次政策进一步清晰了“房地产税”的概念,即房产税是针对房产来说的,而房地产税的范围更大,包括房产和土地。就此次政策来看,其中提到了土地使用权人和房屋所有权人为房地产税纳税人。据此,可以比较清晰地理解,过去的房产税,其实就是针对房子来说的,而现在把土地也包括进去了。这也说明,此次房地产税改革的考虑更全面。

 房产税在中国的历史较长。

  我国房产税的征收起源于1950年。1984年将城市房地产税拆分为房产税和城镇土地使用税。

  1986年9月15日,国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,从1986年10月1日开始实施,成为至今房产税征收的依据。

  但值得注意是,1986年条例中存在两个问题:一是对个人所有非营业用的房产全部免征房产税;二是以房产原值一次减除10%至30%后的余值即历史成本作为计税基础,而非评估值或市场价格。

  首提个人住房房产税改革可以追溯至2003年,彼时,十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出,对房屋持有环节进行征税,类似后续出现的“房地产税”。

  由于全国推行的难度较大,直至2011年1月27日,上海和重庆于同日发布《关于开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》“房产税”正式落地。

  但随着2013年8月杭州、南京等城市上报的房产税征收方案被紧急叫停,扩大改革试点的工作陷入停滞状态。 



  直到2013年11月,十八届三中全会“加快房地产税立法并适时推进改革”,房地产税立法被提上日程。

  2015年房地产税法被正式列入十二届全国人大常委会立法规划,而后2016至2018年被连续列入立法预备项目。2018年9月,房地产税立法工作被列入五年立法规划。

  今年10月23日,人大常委决定授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作,征收对象为居住用和非居住用等各类房地产,房地产税改革迈出新的一步。

  本次房地产税试点以及公众每次热议的是“房地产税”,而非有一字之差的“房产税”。

 “房产税”和“房地产税”仍有本质上的不同。

  “房地产税”是综合性概念,包括6大税种:房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税。在已经实行房地产税的国家,征收方式以及税率各不相同。

  而“房产税”则是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税,包含在房地产税范畴内。

  对于目前既有的房产税,这里进一步解释:


  第一、商业办公等非居住的住房、企业持有的住房等,其实很早就在征收房产税了。换句话说,过去不征税的,只包括个人不用于经营用途的住宅。而现在改革的变化就是,个人不用于经营用途的住宅也要纳入改革,即自住的住房也要纳入改革。

  第二、上海和重庆当时的改革,是从住宅市场的角度进行的“房产税”。就目前看,这两个城市的试点和本次提及的房地产税改革,是两个事,和未来五年要试点的城市并不一样。换句话说,上海和重庆的“房产税”会继续保持,而各地后续的改革,则会明确挂上“房地产税”的抬头。

  实际上,过去上海和重庆试点,也有这个考虑,当时提出征税不建议铺得太开,所以是用“房产税”的词表述,有谨慎试点的考虑。而现在改革涉及的面要更大,即不是房产,而是房地产。


  但是,十余年过去,上海、重庆试点的房产税各有侧重、整体力度较弱,经验有限。

  上海和重庆已于2011 年开展个人房产税试点,上海主要针对新购二套住房,重庆主要针对高档住房,征税范围较窄。并且两地均设置宽松的减征条件,且征税税率不高,试点效果一般。
  

  目前,上海房产税的征收对象为包括本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房;非本市居民家庭在本市新购的住房。上海房产税的征收税率分为两档,分别是0.4%、0.6%。


  例如,一个三口之家居住120平方米的房子不需要缴纳房产税(人均豁免60平方米),但当购买第二套120平方米房子时,需要缴纳的计税面积为60平方米。假如房屋单价5.5万元,税费是按照0.4%的7折来计算,即需缴纳9240元。这意味着,一套660万元的房子一年持有成本为9240元。

  就目前情况看,上海市试点实施的房产税政策对绝大多数家庭并没有什么影响。

  重庆房产税征收范围相比较上海而言更复杂一些,为个人拥有的独栋商品住宅;个人新购的高档住房;在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房。同时,重庆房产税的税率与上海不同,分为三档,0.5%、1%、1.2%。

  2021年初,重庆市又将房产税住房价格标准给予上调。具体来看,重庆主城中心城区个人新购高档住房,是指成交建筑面积价格达到2.2万元/平方米及以上住房。而2011年重庆豪宅税的税线为9941元/平方米,10年上涨122.4%。



   整体而言,上海、重庆试点的房产税的确可以增加购房者的购房成本,但影响仍然较小,而销量和房价所受影响短期且有限。

  从销售面积来看,2011年1-2月全国住宅销售面积同比为13.2%,上海和重庆两地住宅销售面积同比分别为-31.3%、16.3%;2011年全国住宅销售面积同比为3.9%,而上海和重庆两地分别为-12.6%、1.9%。对比而言,上海住房销售下滑幅度更大,但很大程度源于上海在2011年1月出台的限购令。

  从房价来看,2011年试点施行后,上海和重庆的住宅价格环比涨幅明显缩窄,而百城住宅价格指数环比同样下降。对比而言,重庆房价涨幅略弱于百城、上海房价韧性较强,2011年百城房价同比年均为7.7%,上海和重庆分别为9.6%和4.3%。


  从税收情况看,2020年上海房产税收入198.7亿元,占税收总收入的3.4%;2020年重庆房产税收入71.7亿元,占税收总收入的5.0%。总体上,上海、重庆的房产税试点方案对财政收入贡献有限。


  当前,社会大众比较关心的就是什么城市会纳入试点,谁会是房地产税试点的先行城市?

  中信证券的一份研报指出,试点城市将考虑全国区域统筹布局,名单或将于今年年底公布,而征收工作预计将分批次落地,上海、重庆、深圳、海南或将成为首批试点征收区域。

  易居研究院的报告显示,上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、西安、成都等或将为试点城市选择。试点政策正式落地可能在2022年下半年。

2020年全国50个典型城市房价收入比排名(表)



  注:房价收入比=商品住宅成交均价×城镇居民人均住房建筑面积/城镇居民人均可支配收入 

  因为试点城市的选择具备四个特点:一是房价上涨较快,房价收入比偏高;二是税收征管能力相对较强;三是房产的产权较清晰;四是共同富裕背景下率先推进省份的部分城市。

  今年被住建部点名约谈的热点一、二线城市,具体涉及上海、北京、深圳、成都、西安、广州、合肥、宁波等。鉴于北京房地产市场构成要素相对复杂,除了市场化的商品房之外,限竞房长期占据40%以上的成交比重,共有产权房同样占据较大的成交比重。基于征收房地产税的难易程度考量,预计北京大概率不会入围首批试点城市。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次改革的思路很清晰,即国务院制定试点方法、地方政府制定细则。此前网上提及的浙江、深圳和海南纳入改革试点,虽然是部分专家的观点,但是可信度很高。

  浙江是共同富裕示范区,共同富裕就要杜绝共同炒房,所以改革试点可能性很大。深圳作为社会主义先行示范区,房地产税的改革就是先行示范的重要表现。海南作为全国第一个提“去房地产化”的省份,加之自由港的建设以及全省限购的优势,也完全可以纳入试点。在严跃进看来,这三个省市,浙江改革的迫切性最大、概率最大,因为共同富裕是“十四五”的改革主轴线,浙江先行试点具有很好的基础和示范效应。

  华夏新供给经济学研究院院长、财政部财政科学研究所原所长贾康认为,深圳、海南、浙江或将为试点区域。对于深圳必须用经济手段置换掉行政手段,一味用行政手段管控房地产绝不是出路。海南按中央要求打造世界上最大规模自由贸易港,因此会用经济手段替代行政手段来促进房地产市场健康发展,更好的树立起国际形象。浙江作为中国共同富裕示范区,理所当然的应加入积极试点行列。 



  而且,房地产税试点会使房地产由金融属性回归居住属性。房企短期拿地意愿降低,文旅、康养等布局更谨慎,考验投资、运营、管理、产品、营销等综合实力,强者恒强。

  房地产税试点起到保护刚需客户的作用,使其享受公平。对于投资客而言,会使投资意愿降低,积极抛售非核心城市非优质物业。

  房地产税试点对政府的影响:一是改善地方财政收入和结构;二是降低对土地财政的依赖;三是控制杠杆和宏观杠杆率。

  “房地产税试点影响,短期降低整体预期,市场下行;长期边际影响逐渐结束,长效机制形成。”易居研究院给出这样的答案。


  发达国家普遍重视房屋保有环节征税,很多国家将房地产税作为地方财政的主力税种之一,是地方基础设施建设维护的重要资金来源。

 但是,国外的房地产税收,短期内影响市场预期,从长期看更多是作为一种财税工具。

  以美国为例,2019年州和地方政府房产税收入5770.1亿美元,占州和地方政府财政收入的20%左右,房产税主要用于公共服务开支,如街道整修、公园、垃圾清理、警察、消防、教育等。

国外主要国家房地产税规则对比(表)


  从税基来看,国外房地产税课税对象一般包括国内所有房产,同时根据用途不同,房地产税的适用规则有所不同。

  从税率来看,国外房地产税大多实行比例税率,同时税率设计相对比较灵活,房地产税税率主要由地方政府自行确定。

  从计税依据来看,国外房地产税征收一般以市场价值为基础,以定期更新的房地产评估核定价值为计税依据。

  从税收减免来看,大部分国家坚持以人为本的政策导向,对自有住房有一定减免税政策,部分国家对特殊群体也有税收优惠政策予以关照。

  那么,我国房地产相关税收体系与海外各国的房地产税制有何共性,对于制定房地产税又有何借鉴与启发?

  美国:房地产税并非调控市场的手段

  房地产税已有200多年历史的美国,50个州都征收房地产税,经过200多年的发展与实践,房地产税是为地方政府的各项服务和基础设施建设提供资金支持,并不是调控房地产市场的手段。

  房地产税率最高的三个州为新泽西、伊利诺伊、新罕布什尔;最低的三个州为夏威夷、阿拉巴马和路易斯安那。

  美国的房地产税最高的是纽约,大概6%。911之前大概2%,因为911提到了4%,后来又提到了6%。但是纽约房价也是美国最高的。从美国开始征收房地产税,如果房价指数为100的话,现在大概是312,房产税对抑制房价没有任何作用。



  具体来看看美国房地产税收情况:

 1. 征收主体

  美国地方政府征收房产税,根据各自实际情况来确定税率并依法征收,这项税收主要用于居民所在区域的教育及公共服务的支出。而美国的联邦政府和州政府是不征收房产税的。美国房产税的征收主体是郡政府、市政府和学区,他们之间的征收比例划分是按1:1:5来征收。

  2. 确定税率

  房产税的税率由地方政府根据各级预算来制定,而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化,因此房产税税率每年都不同。

  如果某个地方政府的一年开支为2亿美元,这个地方的房产估价总额为100亿美元,那么该地当年的房产税税率便是2%。

  假如过了一年后,该地方的经济发展了,房价有所提高,房产估价的总额上涨为200亿美元,但地方政府的开支若维持2亿美元不变的话,当年房产税的税率为1%。也就是说,房价上涨了,房产税可能降低。

 3. 征收手续

  在美国交纳房产税手续简单。通常,地方政府会给每个房主邮寄一份纳税通知。房主需在指定期限内将房产税额通过支票和纳税通知的回执寄回地方政府指定地址即可。有些地方也可以通过网上支付。各地政府对纳税频度各有规定。

  比如,费城一年只有一次,房产估值办会在每年12月给房主寄发房产税表,房主必须在第二年3月31日前支付。

  4. 免征条件

  美国地方政府规定了一些减免税项目,主要是对自住房屋给予减免税,通过减少税基或低估财产价值来实现。

  另外,还有一种减免房产税的方法,即当房产税超过某一最大值时,纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。

  以加州为例,纳税人的主要自用住宅,可免除7000美元的房产税。另外,退伍军人免税额。美国目前有30个州,对退伍军人自用住宅财产评价提供某一固定金额免税额。

 5. 拒交处罚

  对未按期限纳税者采取罚息和罚金措施,拖欠时间越长罚金越高。当所欠税款和罚息罚金达到一定程度后,地方政府可以对拖欠房产税房产采取留置、拍卖。很多法拍房就这么来的。

  以加州为例,如果超过期限,房主会被征收应付款10%的罚金;逾期三年未缴纳房产税会导致房产被地方政府没收拍卖。

  英国:“住房子就要交税”

  “住房子就要交税”在英国历史上由来已久。早在十八世纪,英国就开征物业税。最初被称为“炉灶税”,后来改为“窗户税”,今天则称为“市政税”。

  英国的房产税分为住宅房产税和营业房屋税两种,分别针对住宅和营业性用房征收。其中,住宅房产税是地方税种,针对住宅的历史评估价值征收;营业房屋税是中央税种,针对租金价值征收。



  1.住宅房产税

  住宅房产税是一个地方税种,各地地方政府根据其每年收支情况进行税额的设定。该税根据房屋在某一特定时间的评估价值进行征收,税额随房屋价值上升而增加,但有效税率却随房屋价值上升而下降。

  2.营业房屋税

  营业房屋税也称非家庭财产税,是针对经营性不动产,如商店、办公楼、酒吧、仓库、工厂等非住宅用不动产征收的。虽然该税是一项中央税种,但中央政府会根据各地人口情况等重新分配给地方。营业房屋税根据房屋的租金价值征收,税率全国统一。

 德国:有房产必缴房产税

  德国一直把房地产视为重要的刚性需求与民生要求,有房产就需缴纳房产税,严厉的税收政策抑制房地产投资者,这使得德国房价长期维持稳定。


  在德国要购置一栋房屋,首先要缴纳评估价值1%至1.5%的不动产税,房屋买卖还要缴3.5%的交易税,买卖盈利缴纳15%的差价盈利税,十年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。

  加拿大:80%财产税收来自房地产税

  房地产税是加拿大最古老的税种之一,全加超过80%的财产税收是房地产税收入。



  加拿大房地产税的征税对象是指土地、地上建筑物及永久构筑物。在一些省和地区,附着于房屋及土地上的机器、设备及其他固定物也被列入房地产税的征税对象;有的省还将电力、通讯、天然气和石油管线等线性财产纳入征税范围。但是政府自用的房地产、学校、公立医院、墓地或教堂可根据省级立法实行免税。

  韩国:财产价值衡量税率

  为了抑制房价过快上涨,韩国政府于2005年出台了综合不动产税,征税对象为拥有房产总价值超过6亿韩元的家庭,并根据房产总价值的不同,税率为每年0.75%-2%之间。

  此外,韩国从1961年起征收财产税,征税对象是所有拥有土地、房产、船舶等实物财产的人,根据财产价值不同,负担的税率也不同。因此,如果将财产税和综合不动产税算在一起,拥有高档房产的富裕阶层就会承担更重的赋税。


韩国的房产税主要分为两类:

  1、由地方政府征收的土地和住宅物业税。

  2、归属于中央政府的综合房地产税。

 物业税:实行累进税率,税率较低。

  对住宅而言,是标准价值的60%;对土地和建筑物而言,是标准价值的70%。标准价值是地方政府每年6月1日评定并公示的房地产价格,但这一公示价格往往比市场价格要低很多。

 综合房产税:针对价值较高的土地和住宅物业等。

  虽然综合不动产税是中央税收,但该税收收入会被分配到各个地方政府,以缩小地域之间的差距。

 新加坡:“劫富济贫”原则

  新加坡的房产税是按照房屋的年产值来计算的,年产值是房屋每年可赚取租金的净收入。

  政府在房产税方面也同样体现了“劫富济贫”的原则:自住房产的房产税率是4%,其他类型的房产税率(如房屋出租者)是10%。



  从2011年开始,政府对房产税进行了改革,制度更加倾向于弱势群体:对年值低于6000新币的房屋免收房产税;而对于年值超过24000新币的房子,超过的部分要缴纳6%的房产税。

链接:

  财政部等三部门就房产税改革试点答记者问

 一、问:什么是房产税?

  答:房产税是世界各国普遍征收的一种财产税,主要对保有的房产征收。《中华人民共和国房产税暂行条例》(以下简称《暂行条例》)是1986年由国务院颁布实施的。《暂行条例》规定,对位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产每年征收房产税。由于房产税开征时,我国尚未进行住房制度改革,城镇个人拥有住房的情况极少,而且居民收入水平普遍较低,因此,《暂行条例》规定对个人所有的非营业用房产(即个人自住住房,以下简称个人住房)免税。房产税主要是对生产经营性房产征税。

  二、问:为什么要对个人住房征收房产税?

  答:改革开放以来,我国经济社会形势发生了较大变化,住房制度改革不断深化,房地产市场日趋活跃,居民收入水平有了较大提高,房地产也成为个人财富的重要组成部分。根据中共中央关于制定“十二五”规划的建议中提出的要求,有必要研究推进房产税改革。

  对个人住房征收房产税,一是有利于合理调节收入分配,促进社会公平。改革开放以来,我国人民生活水平有了大幅提高,但收入分配差距也在不断拉大。这种差距在住房方面也有一定程度的体现。房产税是调节收入和财富分配的重要手段之一,征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。

  二是有利于引导居民合理住房消费,促进节约集约用地。我国人多地少,需要对居民住房消费进行正确引导。在保障居民基本住房需求的前提下,对个人住房征收房产税,通过增加住房持有成本,可以引导购房者理性地选择居住面积适当的住房,从而促进土地的节约集约利用。

  三、问:为什么要在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点?

  答:鉴于历史原因和现实情况,我国目前对个人住房普遍征税的条件尚不成熟。对个人住房征税需要在制度设计和管理机制等方面进行充分研究论证并在实践中逐步探索。为不断积累经验,积极稳妥地推进房产税改革,有必要在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点。

  四、问:房产税改革试点的法律依据是什么?

  答:《房产税暂行条例》是依据全国人大常委会有关授权决定,由国务院制定的。房产税制度也需要根据情况的变化进一步改革完善。国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点,具体征收办法由试点省(自治区、直辖市)人民政府从实际出发制定。这为部分城市进行房产税改革试点提供了依据,有利于这项改革稳步进行,并为逐步在全国推开这项改革,进一步完善房产税制度积累经验。

  五、问:房产税改革试点征收的房产税收入将如何使用?

  答:房产税为地方税,试点征收的收入属地方财政收入。为充分体现调节收入分配的政策目标,改革试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等,以解决低收入家庭住房困难等民生问题。

  六、问:房产税改革下一步有何打算?

  答:试点开始后,财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部将总结试点经验,适时研究提出逐步在全国推开的改革方案。条件成熟时,在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上,在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。
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