马乃英  广西嘉德房地产开发有限公司总经理   城市化委员会旅游专业委员会主任

　　作为载体，地产业确实起着承载养老产业的任务。随着我国人口老龄化进程的加快，近年来 “养老地产”概念的热度也在持续上升。然而，开发商把养老房建好后卖给养老人群其实并非养老产业，而只是房地产业的一个细分市场，因此，“养老地产”与养老产业的行业属性完全不同，养老产业的核心是服务而不是卖房子。以往养老地产商借养老之名行圈地卖房之实，对老年宜居户型产品的定位并不精准，售后服务也只是卖房时的噱头，更谈不上契合老年人的需求，因此，若还沿用“拿地—开发—卖房—办房产证”的模式进行“养老地产”开发，必然存在风险。而且，许多养老地产商鼓吹以房养老，随着房产税的开征，今后，以房养老实际上无法真正实现。在养老问题上，政府则更提倡居家养老。我个人认为，无论是以房养老还是居家养老都无法从根本上解决老龄社会面临的种种难题，发展专业养老机构、开展专业养老服务才是解决老龄化社会问题的明智之举。

　　时下，我国养老问题日益突出，房地产企业也面临着转型，在这一大背景下，一些有系统开发理念的地产企业已将转型的目标指向了养老产业，万科、保利等知名企业都已有所行动。例如，万科·幸福家（窦店）项目中尝试配套了社区养老中心，建筑面积17000平米，养老公寓房130间，床位300张，医疗保健设施齐全；保利地产则以全产业链进入养老产业，打造由机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式，并创立了专业养老机构品牌“和熹会”。这都从侧面说明，近几年，注重提供医养结合服务正逐步成为行业共识。而据我对北京11家（占地50亩以上，300张以上床位）规模养老机构的调查显示，这些机构几乎都提供了医养结合服务。医养结合正成为养老产业未来的主要发展趋势。

　　此次《意见》强调将“医疗卫生与养老服务相结合”，并明确“到2017年，医养结合政策体系、标准规范和管理制度初步建立，符合需求的专业化医养结合人才培养制度基本形成，建成一批兼具医疗卫生和养老服务资质和能力的医疗卫生机构或养老机构（以下统称医养结合机构）” 。在医养结合机构中，医疗机构与养老服务企业将成为主体，其发展模式既可以是医疗机构业务向下延伸至养老领域，组建以医院为主体的医养结合部门；也可以是养老服务企业业务向上游发展，与医疗机构战略合作组建医养结合机构，以成立医院分支机构、派出专业医护队伍或合资等形式合作。此外，我个人认为，医养结合还将给“以出租养老房使用权为主”的地产商和高端酒店度假村提供绝佳的转型机会，同时，旅游地产开发商转型旅居养老公寓房也将大有可为，保利地产的“和熹会”和北京九龙山庄就是很好的例子。

　　值得关注的是，对于曾困扰养老产业发展的土地问题，《意见》也做出了明确规定：“对非营利性医养结合机构，可采取划拨方式，优先保障用地；对营利性医养结合机构，应当以租赁、出让等有偿方式保障用地”。今后，养老机构通过划拨、租赁方式获取养老项目用地将会大大降低土地成本。由于对老龄化进展情况估计不足，以往很多地方政府在制定土地利用规划时并未对养老用地进行单独划分。随着《意见》的下发，地方政府必然会对土地利用规划进行修编，增加养老用地规划。最近，就有地方政府在产业规划中将养老用地和养老服务设施纳入城市建设用地规划，作为城市小区建设强制性配套设施，嵌入城市社区。出让开发地块时明确要求有养老配套用地，这是一个明显进步。

　　综上所述，医养结合及养老房去产权化将是养老产业未来的主要发展方向。