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中国人房产梦的醒酒汤
时间:2013-07-18 13:54:13  来源:城市化杂志  作者:朱大鸣 

    底特律房地产崩溃,财政破产,与之相应的是,中国大城市房价还在继续上涨,京沪广深领衔,这两种镜像值得中国人反思。
   
记得2008年金融危机后,美国底特律别墅售价两元钱还没人买,一晃五年过去,底特律的财政也破产了,房子依然不值钱。
   
当地时间314日,美国密歇根州州长斯奈德对外宣布,将由州政府接手底特律市财政,任命企业破产重组专家——非洲裔美国人凯文 奥尔为紧急财政管理人,以应对这座城市濒临破产的局面。
   
据央视报道,一位投机商,甚至花了2300美元就买到了5年前可以卖45万美元的房子。有人花了1100美元买皮鞋,我却用它买了两套房子,现在口袋里还剩100美元。投机商茉莉对媒体炫耀说。
   
不管是此前2元钱买别墅,还是两双鞋买别墅,可能都是比较极端的案例,但是,这也给中国人提了一个醒,既然房地产市场也是通过价格机制运作起来的,不可能出现只涨不跌的市场。房地产市场泡沫破裂,对于地方经济破坏力度非常大。
   
为什么底特律房产价格这么低?资料显示,计算房产税的房屋价值是由政府估的,政府估价都比较高。花500美元买房子,政府可能估价30万美元,每年买房人还要支付6000美元的房产税,绝对是赔本的买卖。
   
美国购房者第一套房子的房产税一般为2%,但第二套、第三套的税收会更高,依此类推,具体税额各州规定有些差别。这也意味着购置多套房产将支出更多税收。
   
房产税有助涨助跌的功能,当房价上涨时,投资价值高于所缴纳房产税,投机者依然会继续投资,如果相反,则会起到助跌作用,因为差价不仅没有了,还因为绝对价格很高,就算比例不变,但由于基数很高,所征收的绝对额还是很大。就像涨10%和跌10%一样,跌幅随同,但基数不同,涨跌的绝对额是不一样的。
   
底特律失败的还有一个重要根源,就是政府大规模地通过固定资产投资,以此拉动经济增长。
   
哈佛大学经济学家格拉泽认为,底特律是所谓大厦集群的受害者。底特律采用了以大企业为龙头、通过大规模地修建办公楼、交通设施等来刺激增长的战略。这种大工业和基础设施先行的模式,违反了城市多元化的本性,使底特律依赖单一的汽车业。最终也成为美国汽车业衰落的直接受害者。
   
底特律虽然依赖单一的汽车产业,但是毕竟还有一个支柱产业,中国很多城市,没有任何支柱产业,就是依靠建房发展城镇化,这样的城镇化后果非常严重,因为这种模式最大的弊端在于,地方政府还不起债务要么征税要么卖地。
如果全国大多数地方政府都这么做,大规模地债务危机解决就成了很大困难,不可能再通过印钞票来转移财富,解决地方政府所负担的债务了,不可能再通过房价上涨来转移债务了,原因很简单,再这样做比底特律还要惨。
   
底特律最起码还有一套严格的财政纪律,让底特律政府不敢过于花钱,中国的财政约束机制失灵是众所周知的。一旦出现房地产泡沫大规模地崩溃潮,整个经济将会倒退,如果继续通过印钞模式维持这个格局,整个经济都将会变成不治之症。
   
中国的M2已经逼近百万亿,还有人说中国的货币没超发,很多人说应当只看M1,请问M2就不是现实的货币吗?就算不用纸币表示,难道就不代表现实的财富了?再从一百元的购买力来看,货币超发的事实是十分明显的。
   
不能仅仅因为CPI数据低就说没有通货膨胀,关键是选择样本是怎么样的,就算通胀率低,货币超发还会影响资产价格,这些大规模地货币流向房地产,导致多年房价暴涨,这种局面已经难以维持,因为天量超发货币,已经逼近了中国经济底线,透支了我们多年的增长潜力。
   
底特律的崩溃,不仅仅是房地产市场的崩溃,也是当地政府的崩溃。给我们的启示是,一旦货币幻觉丧失,大规模的投资就已经进入了死胡同了。当前我们要特别警惕一些没有实业支撑的中小城市沦为鬼城,引发多米诺骨牌效应。

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