“一个人没有梦想很可怕，任何时候人都需要有梦想和希望，需要教育来树立自己的理想。作为一个企业经理人，我的‘中国梦’是为股东、员工、社会、客户等群体创造价值，同时做一个负责任的企业公民。”北京国瑞兴业地产股份有限公司董事总裁鲍筱斌在接受《城市化》杂志采访时结合自身的经历畅谈个人与城镇化、房地产行业与城镇化的关系。他直言：“在新一轮的城镇化过程中房地产企业首先要有社会责任感，如果不能承担起应负的责任就不要参与进来。”

    《城市化》：目前，城镇化已上升为我国的国家战略，请结合您的切身经历谈谈城镇化对您的工作生活有何影响？在快速的城镇化进程中，您有哪些感触？
    鲍筱斌：我相信城镇化对每一个中国人的工作和生活都产生了重大的影响。我上大学之前一直生活在安徽老家，那时亲情、友情比现在浓厚得多，邻里关系也更加亲密。虽然当时人们的生活水平并不高，但是从感情方面来讲感觉更加亲近一些。在天津大学、清华大学学习的那段经历，培养了我认真敬业和踏实做人的精神。大学毕业后来到机关工作，有幸得到领导的指导和培养，自己也养成了爱好学习的习惯，学会站在全局思考问题，同时对责任、程序、法律、道德的理解也更加深刻。现在我已投身市场，市场的高度灵活与激烈竞争又要求我不断提升专业水平，拥有激情与活力，能够积极应对市场变化。
    伴随城镇化的进程，社会上也出现了不同程度的浮躁和冷漠，但是社会进步的趋势不可阻挡。食品安全、环境污染等问题在西方国家的发展阶段也曾出现过，因此一方面我们要吸取发达国家的经验和教训，另一方面我们也要以美国、日本、新加坡等国家的高标准来看待和解决存在的问题，我相信中国政府和社会有纠正社会发展偏差的能力。我国道教推崇天人合一的思想。人们在解决温饱问题后，最终还会回到精神层面来，东方思想最终将影响整个世界，而工业化、城镇化只是我们成长中的烦恼。

     《城市化》：请您结合所在的行业谈谈房地产企业将以何种方式参与到新型城镇化浪潮中？
鲍筱斌：城镇化是中国未来经济增长的引擎。目前中国的城镇化率是50%左右，农业生产水平提高和农业人口转移的空间巨大。我国有很多地方不适合发展农业，在国际分工格局中，美国、欧洲、新西兰以及东南亚的一些国家的农业更具竞争力，因此我国也必须进一步促进城镇化的发展，这是一个政治问题、经济问题，也是一个社会问题，因此需要全方位综合考虑。
     中国房地产在城镇化过程中大概经历了以下几个阶段：
    第一个阶段是经营机会。上世纪90年代的改革开放时期，深圳、海南、厦门、汕头等前沿城市主要是向香港学习倒卖土地，还谈不上真正地发展房地产。
    第二个阶段是经营市场。工业化过程加速促进了人口迁移和生活水平提高，为房地产提供了基本经济条件。我们向香港比较成熟的房地产公司学习市场模式，开始经营产品和品牌。
    第三个阶段是经营企业。沿海城市建立了招拍挂制度，土地市场进一步规范，经营手段呈现多样化，房地产开始重视企业经营。
    第四个阶段经营机制。2006年以后，土地市场进一步开放，房地产企业通过资本嫁接和外资企业的进入，使资本和土地得到很好的结合。未来房地产企业要进一步发展，不仅需要产品、品牌、人才，而且需要建立良好的企业机制，大型品牌企业会进一步强大，一些具有地域、行业优势的地产企业也能得到进一步发展。
    从房地产企业参与城镇化过程的角度来讲，我觉得主要有以下几个方面：第一方面是已有大城市功能的提升；第二方面是大城市的挤出效应推动周边城市的城镇化；第三方面是二三线城市功能提升和城市卫星城的布局；第四方面是农村人口就近转移；第五方面是发达地区形成城市群。这些都是未来房地产行业发展的方向。

《城市化》：新型城镇化对房地产企业提出了哪些要求和挑战？
    鲍筱斌：房地产企业能做什么呢，归纳起来，主要有以下几方面：第一要看能否带来快乐，提高人们的幸福指数；第二要带来生机，解决人们的就业和生存；第三能够带来安全，如公共安全、食品安全等；第四能够形成产业一体化。如果能够实现幸福、安全、就业、核心价值观等目标，这个城市基本可以实现可持续发展。因此，如果在大城市进一步开发，要在技术、文化、交通、生活理念上进行革新；如果是发展郊区和小镇，就要具备整合产业的能力，或者能够创造一种生活方式，改善生态环境，改善交通的条件；如果是促进城市群之间的城市化，那就要明确在城市群里的定位，按照城市分工有进有退；如果是在农村进行开发，地缘政治、风土人情很重要。大的开发商应该朝旧城升级、城市群提升方向发展，小的地方企业因熟悉地方产业规划、风土人情、人际关系等，更加适合地域城镇化。
    在新一轮的城镇化过程中房地产企业首先要有责任，如果不能承担起应负的责任就不要参与进来。同时，还需具有创造价值的能力，包括社会价值、政治价值、文化价值、经济价值。开发商如果要考虑长远发展，就必须重视责任和价值。另一方面还需具备深入整合能力和前瞻性思维，能够创造持续百年、千年的生活方式，建筑只作为生活方式的载体，是远远不够的。

    《城市化》：正如您所言，新型城镇化给房地产企业带来了发展机遇，也提出了更高的要求。作为房地产行业的业内人士，请您谈谈目前房价久经调控、居高不下的主要原因是什么？您对今后的住房政策有何建议？
    鲍筱斌：对于房价居高不下的原因，人们有不同的观点。我是这样认为的，第一个原因是中国人对住房的特殊情结，产生购买房产的巨大需求。在中国这样一个大国，完全依靠市场调节不科学也不现实。现阶段政府参与调节还很重要，并且非常必要。
    第二个原因是目前住房供需不平衡。随着城镇化的发展，北京、上海、深圳等一线城市的土地供应紧张状况有可能向二三线城市扩散，我们可能需要调整现有土地供应模式，现在中央提出来的18亿亩耕地是否必保需要进行探讨。日本是一个耕地非常紧张的国家，但是他们的建设用地比我们国家宽松的多，美国就更不用说了。有些城市周边除了保护正常的生态和满足人们生存空间以外，保护耕地的意义就不是那么大了。我们需要重新研究在世界经济格局中的位置，改善土地供应制度。同时还需解决集体土地流通的问题。目前集体土地和城市土地长期割裂，尤其是有的农民进城了，宅基地依然还在，不能进行流转。
    第三个原因是现有建设用地利用率不高。一方面要提高政府、交通、工业用地的效率，减少铺张浪费，在居住用地方面向日本和新加坡等国家学习，居民不一定都要住一个大房子，居住面积合适、配套设施完善、平等享受公共服务更加重要。
    此外，税收调节政策有待进一步合理完善。需要重点考虑在住房的保有环节征税，慎重对待流通环节征税，充分发挥金融手段对住房价格的调节作用。
    房地产政策的变动对经济波动有巨大影响，这是一个金融问题；另一方面，高房价将导致财富从年轻人向中老年人转移，为中老年人今后将要面对的养老问题提供保障，因此又是一个财富分配问题。在政策的覆盖层面上来看，我觉得首先应检讨以前的政策，保持政策的一致性，需要制定涵盖住房供给、保有、流动、土地配置、金融等方面的综合性政策；在政策的实施步骤上来讲，我建议 “下猛药、分剂量”，所谓“下猛药”就是政策的预期一定要简明清晰，有比  较确定的未来，所谓“分剂量”就是要按地域差别，产品结构有针对性地实施，只有这样才能取得切实效果，对住房市场带来的震荡效应也将降到最低。