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项目历程
时间:2011-12-28 16:44:09 
破解项目用地难题

    泰国正大集团是世界500强企业之一,目前在中国投资额近50亿美元,设立企业213家。

    2006年11月,泰国正大集团带着一个300万只蛋鸡养殖项目,到平谷区考察投资,相中了西樊各庄村相关地块。在正大集团看来,这1800亩地非常平整,连一根电线杆都没有。而且它北面是山,远离村庄,好做防疫,非常适合发展养殖业。

    但开发过程并非一帆风顺,因为如果按照一般的征地程序,征西樊各庄村这块地至少需要一两个亿,还得搭上两年的时间办理各种手续。如此的交易成本足以吓跑一般的投资者。

    直到一年后,事情才有了转机,2007年9月,国土资源部和农业部联合发出了《关于促进规模化畜禽养殖有关用地政策的通知》。其中规定:“本农村集体经济组织、农民和畜牧业合作经济组织按照乡(镇)土地利用整体规划,兴办规模化畜禽养殖所需用地按农用地管理,作为农业生产结构调整用地,不需办理农用地转用手续。”

    配合文件精神,2008年1月,平谷区政府通过镇村两级组织,组织动员西樊各庄村成立了“北京绿色方圆畜禽养殖专业合作社”,流转了本村村民的755亩地,落实了正大项目建设用地。

突破投资融资瓶颈

    土地问题解决之后是融资瓶颈,在初始阶段曾有一种方案主张让村民分摊项目所需贷款,高达户均十余万的贷款遭到了村民一致抵制。

    但问题远非这样简单,因为银行在考虑贷款时优先考虑抵押物而非项目本身的盈利能力,而抵押物恰恰是农民所缺乏的:土地产权不能流转、经营规模小加上农畜牧产品本身的周期性和自然风险,使得融资瓶颈成为农业企业进入资本市场的主要障碍。

    突破时窗出现在2008年9月,在一系列的接触后,被引进来的北京银行提出,合作社不具备贷款条件,但是可以通过一个融资平台,替合作社贷款。

    向银行贷款,必须有项目总投资的30%作为资本金。2009年初,平谷区国有企业——谷财国有资产经营公司和正大集团各投资8750万元,成立了北京谷大农业投资有限公司。由谷大公司作为项目的融资平台,替合作社来进行项目的融资、建设、运营、移交等事务。
    
    谷大公司成立后,向银行贷款,筹齐5.82亿元。然后,委托正大集团旗下的正大置地有限公司进行建设。建成后,移交给同是正大旗下的北京正大畜禽养殖科技有限公司经营。北京正大畜禽科技有限公司每年支付项目固定资产投资的12%(近7000万元)给谷大公司,谷大公司用这些钱来还银行贷款、政府和企业投的资本金,同时支付农民合作社的土地租金和分红。合同期限20年,前两年为建设期,第3年到第14年为还贷期。还贷期结束后,养殖基地将收归合作社所有。
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