什么是城中村
  城中村是指农村村落在城市高速发展和扩张进程中，农村土地或全部或部分被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区。城中村具有农村和城市双重特征，是城市化进程中的历史产物。

形成原因
  改革开放后快速的中国城市化进程吞没了大量的农业用地，却没能消化掉受国家土地政策保护的农业人口的宅基地，从而形成了城市中的村落。
  从主观上来说，城市村是我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构造成的。所谓城乡二元管理体制，是指“城市”和“农村”分属不同的管理模式，二元所有制结构是指城市的土地属于国家所有，而农村的土地属于农村集体所有的制度。在一些城中村内形成了以城市与农村“二元所有制结构”并行存在、共同发挥作用的“边缘社区”。在客观上就造成土地房屋租金快速增值，村民依靠出租土地、房屋租金获取收益最大化，也为外来人口尤其是低收入人口提供了获取成本较低的空间，因而吸引了大量外来人口的聚居。
  因此，土地的二元所有制结构是造成城中村形成的根本原因。故而，城中村的改造也应从根本的土地制度及权利开始。

城中村特征
  1、土地特征：城中村土地属于集体所有制土地，基本以农村居民宅基地为主、其它建设用地为辅。
  2、空间特征：城中村在空间形态上依然延续着传统村落的特征，建筑物以村民家庭住宅楼为主，缺乏统一规划，建筑密度和建筑容积率很高，违章建筑和私搭乱建多，城市基础配套设施缺乏，缺少必要的城市公共绿地、文化、体育、休闲设施等。
  3、人口特征：本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡，廉价的房租吸引了大量外来人口，人口的成分构成及职业构成比较复杂；本地居民和外来人口文化素质普遍不高。
  4、经济特征：城中村村民以房屋出租收入、集体经济分红以及经营小规模的商业、餐饮业为主要经济来源。

城中村利弊
    1、城中村存在的意义
  中国国际城市化发展战略研究委员会委员牛凤瑞认为，城中村的产生是国家城市化战略选择的结果：征用农村土地首先满足工业化、城市化用地需求，但保留农村居住用地，以减少安置失地农民的费用支出，即“先吃肉，留下骨头以后再啃。”的政策安排。城乡分割的体制为国家的这种战略实施提供了支撑。
  城中村满足了工业化、城市化低价用地需求，又减少了失地农民安置成本。城中村为城市外来人口提供廉价住房，被称为“农民工的天堂”，成为农民工低工资的支持条件。故而城中村支持了我国工业国际竞争力阶段性提升，也造就了中国工业化、城市化即期的低成本。另一方面，农村土地集体所有制为国家低成本地征用农地满足城市化需求提供了制度保障，也为失地农民依托城市繁荣，现实自主发展、自我发展提供了组织基础。
  城中村与国外大城市的贫民窟有诸多的相似之处，但更有质的不同。城中村区位优越，为发展为城市服务、与城市配套的各类产业提供了有利条件，尤其是城中村原住民在自家宅基地上建设房屋用以租赁，满足了城市外来人口低价居住需求，成了原住民的“钱袋子”。城中村原住民成为城市化红利的率先分享者。所以“城市化造成4000万农民失地失业失利”之论至少在城中村已被证伪。

  2、城中村是城市的一块“夹缝地”，这种独特的地位和现象，必然带来一系列的社会问题：
 （1）人口杂乱，城中村由村民、市民和流动人口混合构成，社会治安形势严峻。
 （2）城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，“一线天”“握手楼”“贴面楼” 风景独特。由于房屋密度高、采光通风条件差，居住环境较差。
 （3）基础设施不完善，卫生条件差。各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾。街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患。
 （4）土地使用存在诸多问题，宅基地、工业用地、商业用地相互交织，非法出租、转让、倒卖，管理混乱等。