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房地产多指标背离 分析称地产价格面临调整风险加大
时间:2016-09-14 11:20:56  来源:经济参考报  作者: 梁倩 张莫 

  国家统计局13日发布的1至8月房地产开发投资和销售数据透露出一个讯息,房地产市场风险正在加剧。

  《经济参考报》记者发现,目前房地产市场多项指标出现相互背离的现象:一方面,房价飙升的同时,本应加速去化的房地产库存却呈下滑态势;另一方面,在房屋施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、购地面积的增速纷纷回落的同时,全国房地产开发投资增速却出现微涨。

  业内人士表示,在信贷超发的预期下,当前“地王”层出,多地出现恐慌性购房。但在资金面的变化下,地产价格面临调整的风险加大。

  数据显示,1至8月,房地产开发企业房屋施工面积700121万平方米,同比增长4.6%,增速比1至7月回落0.2个百分点;房屋新开工面积106834万平方米,增长12.2%,增速回落1.5个百分点;房地产开发企业土地购置面积12922万平方米,同比下降8.5%,降幅比1至7月扩大0.7个百分点。

  值得注意的是,虽然房地产几个典型指标均有所下滑,但全国房地产开发投资增速却比1至7月提高了0.1个百分点,达64387亿元,同比名义增长5.4%。

  据悉,投资增速加快或缘于与购地面积下滑相背离的高企的土地成交价款。数据显示,虽然购地面积有所下滑,但前八个月土地成交价款却大幅增长7.9%,较上月提高0.8个百分点,达4632亿元。

  中原地产首席分析师张大伟表示,2016年以来,支撑房地产投资的施工数据已经出现回落。8月,新开工面积涨幅继续明显放缓,进而影响投资。然而,投资数据增幅却呈现微增。此外,虽然房企土地购置面积下降,但金额却大幅上涨。“数据背离说明在一些热点城市的楼市,不理性行为正在增多。”张大伟说。

  今年以来,各路资金涌入房地产市场。鹏元资信评估有限公司研究发展部研究员袁荃荃表示,从债券市场来看,通过对去年7月21日至今年7月21日的数据统计,近一年内,房企发债期数达到467期,实现直接融资共计8481.45亿元,房企的境内发债期数和规模出现井喷式增长。

  此外,房企到位资金来源结构发生变化。数据显示,1至8月,房地产开发企业到位资金91573亿元,同比增长14.8%,增速比1至7月回落0.5个百分点。其中,国内贷款增长仅1.7%,利用外资大幅下降52.6%,自筹资金仅增长0.6%,其他资金增长34.1%。在其他资金中,定金及预收款增长29.7%,个人按揭贷款增长52.2%。

  海通证券最新发布的报告称,2015年年中以来,居民贷款余额增速开始上行,截至今年7月达到17.7万亿元,同比增速达20%,远远超过存款增速。其中,占比过半的中长贷(80%以上是房贷)增速超过30%,今年以来平均每月新增量达到4400亿元。

  央行7月金融数据也显示,从贷款结构看,7月新增贷款4638亿元中的4575亿元都是新增住户部门贷款,与之相对的是非金融企业及机关团体贷款减少26亿元。住房按揭贷款成为7月新增人民币贷款的唯一主力。

  针对个人房贷的安全性,招商银行副行长刘建军此前曾表示:“房贷个体风险是不大的,中国银行业房贷的整体违约率、不良率都比较低。但如果经济持续下行,出现房地产市场的崩盘,那就是系统性风险。”

  更需要引起警惕的是,房地产去库存进程不尽人意。业内人士指出,由于当前地价高于房价,影响新开发节奏,一二线城市拥有土地的企业增加供应的积极性不高,三四线库存依然处于高位,导致去库存难度加大。

  根据统计局发布的数据计算,从2016年3月起,商品房库存有所下滑。3月库存环比下降0.56%,4至8月分别下降了1.14%、0.72%、1.04%、0.048%、0.72%。张大伟说,近两月库存降速明显放缓。从全国看,库存结构去化不均衡,反而是之前库存较少的一二线城市成为去库存的主力军,库存较多的三四线城市去化缓慢。

  多位业内人士认为,在这些相互背离的房地产数据背后,楼市泡沫激增,风险暗涌。海通证券分析师姜超表示,在全国性的地产周期见顶的背景下,一线城市成为吸金热点。但从存贷款数据来看,一线城市存款增速已大幅降低,且远低于贷款增速,意味着银行放贷能力在减弱,也预示着地产价格面临调整的风险加大。

  据悉,有关部门和相关城市近期相继发声或推出新政收紧楼市。近日,住建部在重提完善房地产调控的同时,表示支持上海严厉打击中介编造散布谣言的违法行为。北京则施行新政,封堵通过结婚骗取购房资质的行为。

  姜超说,从历史经验来看,没有永涨不跌的房价,居民短期内快速加杠杆创造出的地产繁荣往往蕴含非理性因素,也是难以持续的,这也决定了当前的货币流动结构和流向难以长期持续。

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