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专家称53.73%的城镇化率为劳动力的城市化率
时间:2014-06-17 09:40:23  来源:人民网  作者:贾兴鹏 

    人民网北京6月17日电 (贾兴鹏)国家统计局数据显示,目前全国许多城市出现量价齐跌的迹象。多位房地产专家在清华五道口金融学院日前举行的“金融大家评”上认为,我国楼市已告别黄金十年,全面进入了调整期,不过楼市崩盘的可能性为零,针对目前存量过大的情况,大部分城市可考虑取消限购,甚至放开二套房贷。

    房价调整危及宏观经济数据

    “目前房地产毫无疑问已经进入拐点,房地产的黄金十年已经过去,接下来是不是白银十年不太好说。从这方面来说,整个行业的调整周期已经到来。” 摩根大通首席经济学家朱海斌直抒自己对于中国房地产市场的担心。

    国家统计局数据显示,4月份70个大中城市住宅销售价格环比下降的城市继续增加,且首次出现区域性价格回调。中国指数研究院的数据也显示,今年5月全国100个城市新建住宅平均价格环比下跌0.32%,是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次下跌。

    对于房价下跌是否会出现金融体系风险,朱海斌认为,房价出现大幅崩盘的可能性几乎为零,虽然说进入调整期,但是房价可能更多是一种温和的调整。

    朱海斌认为更应该担心的是宏观经济的风险,随着房地产调整,地产投资的下滑,土地出让金的下滑,势必波及经济增速。朱海斌分析,今年GDP下滑的主要原因在于房地产增速,或者说固定资产投资增速的下滑,房地产投资占整个固定资产投资的25%,对GDP的贡献率大概是12%到13%,加上一些相关行业的话,大概占20%左右。

    从前五个月的数据来看,房地产投资的增速已经从去年20%的增速现在回到了14%左右。朱海斌表示,他做过一个简单计算,房地产增速如果下滑5%,对GDP的影响大概是0.6个百分点,也就是说如果从房地产增速从20%降到5%的增速,那么对GDP的影响大概是1.8%左右,因此,房价调整对宏观经济的影响较大,不能忽略了这个风险。

    房价大幅崩盘可能性为零

    虽然房地产市场不容乐观,但是房价出现大幅崩盘的可能性几乎为零,盛世神州基金总裁李万明从三个方面分析这种可能性。

    中国房地产业对于保增长、保民生、保就业有非常重大的作用,是不可替代的。李万明认为,房地产及相关产业对GDP的影响,至少超过了三分之一,所以在这种调整经济结构,找到新的经济增长点的情况下,政府不可能把房地产彻底地扔到一边。

    此外,房地产市场具有真实的需求,根据人口、结婚和改善性需求推算出来,每年中国房产市场有将近10亿平方米的需求,“这是房地产能够健康平稳发展的一个坚实基础,” 李万明强调。

    最后,新一届政府调控会更加合理,有利于房地产平稳发展。对于不同的区域、不同的形式会进行合理的调控,也就是说政府不再过分地强调行政干预一刀切,李万明认为,现在有些城市很显然已经逐渐地把限购政策进行了调整,有利于房产市场的发展。

    国家发改委经济研究所副所长宋立认为,日本房价出现整体趋势化下降时,城市化率约为60%至70%。而日前中国公布的53.73%的城镇化率实则为劳动力的城市化率。“按原住人口和举家转移人口数的比例严格来算,中国真正的城市化率不超过40%。因此房价不会出现外界所说的暴跌风险。当前房地产市场没有进入趋势性下降,只是阶段性调整。”

    大部分城市可考虑取消限购

    不过,更多的人还是强调对房产市场的担忧,李万明认为房产市场的容量是有限的,不可能无限增长。而房产市场的城市分化也较为严重,有一些地方已经形成鬼城,但是也有很多城市房价照样上涨,这让中国的房产市场分化成两个极端。

    房产市场的库存压力巨大,一直成为影响房价不能逾越的障碍。“随着土地供应过多、过快,有的省会城市甚至推出了13个新城。” 李万明表示,曾经的盲目扩张,已经让房地产市场不能承受之重。

    对于房产市场的调整,朱海斌表示,在目前这种供大于求的情况下,可以考虑在大部分城市取消限购的措施,“我觉得可以对房地产正常化起到一定的帮助。”

    此外,如果未来房产市场一旦出现比预期更差的情况下,也可以适当考虑对二套房贷的调整。朱海斌表示,目前二套房贷,最高借贷比例是40%,也就是60%的首付比率,这个在全世界都非常高,基本上60%的首付是非常稳健的房贷政策。

    朱海斌认为,在之前把二套房贷跟投资性住房挂钩,但在最近的一两年,更多的二套住房,其实是跟住房的改善、小孩上学,也就是刚性需求相关,从这个角度,可以考虑对二套房贷的政策进行放松,这样在政策上可以让房地产慢慢地调整。

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