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聚焦房地产:疯狂的土地出让金
时间:2014-04-25 12:43:14  来源:新华网  作者:罗宇凡 吴燕婷 

    新华网北京4月25日电(记者 罗宇凡、吴燕婷)财政部最新数据显示,土地财政在地方政府财政收入中的主角地位依然稳固。一季度我国国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元,同比增长40.3%,而同期地方本级财政收入1.95万亿元,“卖地”收入与地方公共财政收入的比例达1:1.7。

    回顾过去十年,向土地要资金已经成为地方政府财政收入的主要依靠。地价飞涨、房价畸高——土地财政带来了越来越严重的副作用,也正成为影响房地产市场健康稳定发展的顽疾。

    十年卖地出让金节节攀升

    查阅国土资源部发布的历年国土资源公报,记者录下这十年间我国土地出让金节节高升的路线图:

    从2004年到2006年,三年间全国出让土地总面积为57.44万公顷,总价款19076.18亿元。地价折合332亿元/万公顷。

    随后的2007年,土地出让金大幅攀升,仅当年一年全国出让土地22.65万公顷,价款就达11948亿元。

    接下来的五年间,土地出让面积和价款呈快速上涨之势:2008年土地出让面积16.31万公顷,价款9600亿元;2009年未出让面积未公布,价款15910亿元;2010年土地出让面积29.15万公顷,价款27100亿元;2011年土地出让面积33.39万公顷,价款31500亿元;2012年土地出让面积32.28万公顷,价款26900亿元。

    至2013年,全国土地出让节奏达到最高峰,全年土地出让面积36.70万公顷,出让合同价款42000亿元,折合地价1144亿元/万公顷。对比10年前的水平,这个数字足足翻了三倍有余,而这十年恰恰也是中国房地产最疯狂的十年——土地价格的飙升,直接导致房价的居高不下。

    “地价在整个房价的构成中占比超过30%,加上10%左右的房地产相关税费,这就是我们说的土地财政:一方面,通过高价出让土地,取得巨额土地出让金。另一方面,高地价带来高房价,带动房地产税费增加。”北京中原市场研究部总监张大伟说。

    很多地方政府靠卖地生存

    房地产走过的黄金十年,始终伴随着地方卖地不断高涨的冲动,“根源在于土地出让金在财政收入中的占比长期畸高。”中国房地产研究会副会长胡志刚表示。

    综合国土资源部、国家统计局、财政部数据,近十年我国土地出让金收入占地方财政收入的比重普遍超过40%,最严重是2010年,比重达69.4%,最近三年的比重分别为2011年59.3%、2012年43.6%、2013年59.8%。

    “没有土地财政,很多地方政府几乎寸步难行,有的地方连公务员工资都发不出来。”张大伟说。

    “土地财政诱使地方官员不断卖地,大搞房地产建设,有些地方把未来20年的房子都盖了。”胡志刚告诉记者。

    今年上半年,二线城市楼市出现降温现象,土地买卖节奏放缓,一些地方政府压力陡增。记者注意到,已有不少城市带着自己的优质土地,走出家门,再次启动卖地模式。

    近期中国经济研究院发布了我国23省份“土地财政依赖度排名”,即“土地偿债在政府负有偿还责任债务中占比”,结果显示,23个省份中浙江、天津分别以66.27%、64.56%的占比排名第一、第二。换句话说,浙江、天津两地政府债务有2/3的份额要靠卖地来偿还。此外,23省份中,依赖度最小的城市也有1/5债务需靠卖地偿还。

    破解土地财政痼疾要靠改革

    一方面,不断高涨的土地价格对房价推波助澜,百姓的买房承受能力、耕地保护红线都几乎达到极限;另一方面,政府卖地一次性收取的土地收益,实际上是预支了未来几十年的土地红利。而这种“透支”必然影响资本、资源的合理配置,阻碍地方经济协调发展。破解土地财政顽疾已经成为未来财税改革的主要方向之一。

    “多年来,‘唯GDP考核’是官员积极卖地的主要动力。因为土地财政既能在短期内迅速提高财政收入,又意味着大规模的投资和建设随后。财政收入和GDP,刚好是考察官员政绩最核心的指标,不改变这一政绩观,地方卖地的冲动就无法抑制。”胡志刚说。

    财经评论家叶檀建议,把当前70年的土地出让金所得,纳入土地基金分年使用,改变土地出让金一次性收益性质,从而减少地方官员的卖地冲动。

    事实上,与政绩观诱发的卖地冲动相比,现行财税体制本身存在的问题同样也是造成土地财政越演越烈的重要根源。

    在上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来,在目前的财税体制下,地方的事权和财权往往是不匹配的,如果没有中央与地方在财政收入、权益、责任上的清晰分割,就无法戒掉中国式土地财政模式。

    改变单一的价高者得土地出让方式,探索卖地之外更加稳定的税源,适时推动房地产税的改革——破解土地财政痼疾亟待起步。

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