●前海是金融中心，经营人的欲望空间；横琴是文化娱乐区，是花钱的地方；南沙应该是高端工业基地，是创业之所。

　　●高房价是在提升一个城市的核心竞争力,如果你想到城里混日子，混碗饭吃，对不起，请走，这就是城市的残酷。

　　●作为服务性政府，他希望老百姓安居乐业;作为经营型政府，他当然希望房价上涨，这种政府内在矛盾，导致每一次调控都抬高房价。

　　“城市的房子是让你圆梦的，不是让你睡觉的”，金岩石说，这是城市化发展到最后，露出的狰狞面目。

　　金岩石，经济学博士、独立经济学家，对宏观经济、房地产、金融证券都有深入研究。人们喜欢将金岩石和谢国忠作对比，同样基于致富欲望和超级货币理论，一个对市场乐观，一个则悲观到极点。

　　事实上，他的乐观当中，隐含着对城市化非均衡发展的担忧。他认为，房价不仅与收入水平和租金水平相关，而且和稀缺资源的分配相关，高房价之所以存在并持续以不合理速度挑战居民的心理底线，就是由于城市中出现了一种新的财富———城市化空间的依附性溢价。他也一直在警告“所有的边缘城市”，不要再开发了。因为城市化完成之时，中心城市的房价涨，边缘城市跌，边缘城市中缺水的城市会崩盘。

    探讨南沙：应在工业上做高端而不是去争消费中心、金融中心

　　南都：在阐述“超级都市圈驱动”理论时，你曾认为，南沙新区赶不上前海新区，为什么？

　　金岩石：想把一个地方开发出来，是要农业主导、工业主导，还是要金融主导？开发的标准不一样，就像盖房子，装修标准不一样决定了房子的市场评价。如果把南沙和前海比较，人们首先会注意到，前海很小，南沙很大，开发需要多少钱？如果脑子里没这个概念，就不可能做好开发。当年天津开发区面积30多平方公里，以当时的财力仅能开发3平方公里；滨海新城2200多平方公里，结果成为鬼城。所以，任何区域性的开发必须定位好。当初南沙划出650平方公里，甚至延伸至800平方公里，这是一个什么概念？很多人说，南沙已经投了几千亿进去了，我说，几千亿在南沙就是打个水漂。

　　南都：但南沙作为国家级新区，人们的期望值是很高的。

　　金岩石：所以我说它定位错了。每一个城市都有中心，每一个城市群也都有中心，珠三角城市群有三个核心：香港、深圳、广州，香港和深圳之间形成了以前海为中心的港深一体化，将成为第一大金融中心。在港深双核的基础之上，前海不管如何定位，它一定是在两个金融中心之间形成一个纽带，市场空间至少有20万亿，这也意味着广州不再有和深圳去争区域金融中心的特殊地位了。这时候，我们再把南沙作为广州中心之外的边缘区，那么南沙的定位就值得研究了。

　　南都：你意思是说，珠三角城市圈的中心在港深而不是广州？

　　金岩石：是的。如果广州是无可争议的金融中心，那么南沙作为金融开放区，可以比广州更加开放；但是以珠三角城市群作为一个整体，这个中心无可争议是香港，而香港最后选择了跟深圳一起。珠三角正在开发的三个新区，一个是前海金融中心，一个是横琴文化娱乐中心，惟独南沙定位不清。

　　南都：那么你认为南沙新区应如何定位？

　　金岩石：如果把前海、横琴和南沙放在一起比较，我们就会看到，它分别代表着人性当中的三个点，前海去激发人们追逐财富的欲望，这就是金融中心的概念，金融中心经营的是人的欲望空间；然后横琴，它经营的是人们的消费欲望，所以定位为文化娱乐，实际上是花钱的地方。南沙呢？很明显他只能在工业上做高端，而不是跟人家去争消费中心，金融中心。所以是在工业区中争高端，这样的定位就能够以创新导向性的产业链为基础，形成金融中心的外围。650平方公里的开发空间，它的空间并不稀缺，从而维持较低的收入费用，较低的房价，吸引较高的人才，形成较高的竞争力，这就是两低两高，低房价、低工资、高的生活水准保持高的竞争力———这就是南沙的定位。

　　南都：如何看待它的投资空间？

　　金岩石：从定位角度去看投资，如果南沙将来是一个工业导向的城市外围，那么这个地区的投资应该是产业导向型的投资，我们更可能把它变成金融中心的外围，来扩容更多的新兴产业，去孵化更多的新兴产业。全球所有的金融中心都在外围有一个高科技创业区，比如纽约作为全球金融中心，在其外围就有一个高科技创业区。上海国际金融中心，外围就有一个苏锡常高科技创业区，上市公司的数量也最高。高科技创业园区在某种意义上需要靠大量的资金投入，也就是“烧钱烧出来的”。所以从这个意义上讲，南沙应该是一个高科技创业基地，上可从金融中心获得资金，下可接纳承载各种不得不退出城市的创业创新型企业。

　　每一个地方政府都想当老大这就是鬼城出现的原因

　　南都：2011年是城市化的关键点，城市化率超过50%。城市化提速却也造就了很多鬼城，这个现象给我们什么警示？

　　金岩石：城市化的发展必然是非均衡的，不可能平衡发展。打个比方，一元钱投在沿海，七年回本，投资西北可能七十年也回不来。我们必须承认中央作为一级开发商的身份，如果不提出这个概念，就等于放任自然，让每一个地方政府都想当老大，都变成了一级开发商，这就是鬼城出现的原因，这是人造的。

　　南都：当地方政府作为开发商，对土地的依赖也是必然？

　　金岩石：当然。对土地财政的依赖，有其内在必然性。现代政府伴随着城市化，必须承担金融责任，也就是一手经营货币，一手经营城市。这样现代政府就出现了双重角色，作为服务性政府和经营型政府。经营型政府的经营模式是什么？超额驱动和超额投资。当货币量的增长长期高于经济增长的时候，超额货币就会转化为资产价格的上涨，地价上涨。

    中心城市房价必将高涨边缘城市会逐渐“消灭”掉

　　南都：地价上涨导致房价上涨。你预计北京天价豪宅将达到50万/平方米，会不会过于乐观？

　　金岩石：必然乐观，城市化必然导致房价上涨。那么房价什么时候不涨呢？我们把整个经济发展分成三个阶段。城市人口在20%到35%，这是第一阶段，大城小镇普涨；城市人口在35%到50%，这是加速阶段，大城大涨，小镇小涨；城市人口在50%以上，冰火两重天，中心城市涨，边缘城市跌，边缘城市中缺水的城市会崩盘，我们正处于这个阶段。

　　南都：所以，你只是对中心城市的房价看涨而已？

　　金岩石：其实我一再警惕所有的边缘城市，不要再开发了。如果一个城市90%以上的人依赖地下水，这时候在地上盖房子，在地下抽水，这是什么行为？这是釜底抽薪。如果生活的土地，连地下水都会被抽干，这个地上的不动产将会有什么结果？它一定崩盘。所以城市化的最后阶段，中心城市房价会涨，但边缘城市会逐渐被消灭掉，这个消灭过程中不是说文化也会消失，你会带着这些文化融入多元文化，然后让多元文化的空间产生创造力。所以一个区域性的文化融入一个新的空间，会成为创新的力量。

    当你挣不到那份收入你就老老实实在镇里待着

　　南都：如果说合理房价是伪命题，那么涨幅是否有合理尺度？

　　金岩石：没有合理涨幅的概念。高房价第一补偿原住民，让出空间，第二调节外来人口，抑制人口流入，这样才能让城市人口流动平衡。所以它的合理性不在于想进城的人都能住，因为城市不是给人住的。人们不仅仅为了住才进城。有一种说法城市让生活更美好，错，城市让生活更有风险。

　　南都：再高房价也要以实际购买力为基础吧。

　　金岩石：你赚不到那个钱，你就别在那待。就那么残酷。对于年轻人来说，你想打工，在城里住下，那你就要找到乐意给你高工资的人。高房价是在提升一个城市的核心竞争力,如果你想到城里混日子，混饭吃，对不起，请走，这就是城市的残酷。所以，我一直在讲城市化发展到最后，2025-2030年这个区间，会露出它的狰狞面目。

　　南都：城市化的狰狞面目是什么？

　　金岩石：一级“消灭”边缘城市，一级“消灭”农村。很多人说，城市化就是让更多的农民进城，不可能的，你把农民的土地剥夺了，让他进城，那他只能留在街头。如果一个城市满街都是流浪的农民，那么这个城市还能活吗？不是，城市不是什么人都能进去的。所以，我们发展的过程中必然是城市化为主，城镇化为辅。城市化保证国家的竞争力，城镇化保证退出竞争的人能够生存。什么叫城，城是外来人的地方，什么叫镇，镇是本地人的地方。那么城和镇分开，你会去哪个？当你挣不到那份收入，你就老老实实在镇里待着。