论坛时间： 2009年5月30号上午9：00

论坛地点： 青岛市城阳区希尔景园大酒店

论坛主题：

1.城阳区作为未来大青岛城市中心的美好前景（现状及未来规划、政府支持）；（城阳区副区长王元斌）

2.我国的城市化进程与房地产发展现状及趋势展望；（专家  王秉忱）

3.空港、轨道交通、高速公路对城市化进程的重要作用；（专家  韩林飞）

4.世界金融危机与中国城市化机遇（PPT播放）；（《城市化》主编蔡义鸿）

5.城阳在青岛城市化进程中的重要地位（龙江工作室总经理  龙江）

主讲嘉宾：王元斌、王秉忱、韩林飞、蔡义鸿、龙江

主办单位：青岛市城阳区人民政府

   青岛日报报业集团

   青岛市房地产业协会

承办单位：青岛市城阳城市规划建设管理局

中国国际城市化发展战略研究委员会

青岛中联盈地置业有限公司

龙江工作室

主持人：青岛新闻网房产将为您全程直播，敬请关注！  2009-5-27 16:26:29

龙江： 尊敬的王鲁明书记、各位领导各位来宾上午好！非常感谢大家能够参加今天在这里举行的中国青岛城阳城市化发展与房地产高层论坛，参加本次论坛的专家有原国务院参事、建设部环境技术中心主任研究员、博士生导师王秉忱先生；北京交通大学建筑与艺术系教授、系主任韩林飞先生；清华大学新闻传播专业副编审、城市化主编蔡义鸿先生。参加本次论坛的城阳区领导有：城阳区委书记王鲁明、城阳区人民政府刘区长、王元斌副区长。另外我们荣幸的邀请到了青岛报业集团党委委员总经济师刘明辉先生，青岛市房地产业协会会长林民庆先生。

今天，这个活动的主办单位是青岛市城阳区人民政府、青岛市报业集团、青岛市房地产协会。承办单位是青岛市城阳城市规划建设管理局、中国城市化发展战略研究委员会，媒体支持有青岛日报、青岛早报 、青岛晚报 、半岛都市报 、青岛财经日报 、大众日报、齐鲁晚报、都市便民报、商周刊、青岛新闻网、搜狐网、焦点房地产网 、新浪房地产网、半岛网、山东新闻网、山东房地产网、青岛电视台、城阳电视台。出席论坛的单位有：城阳区城建局规划分局、城阳区各街道办事处主管的领导和相关工作人员。出席本次论坛的房地产公司有：中联盈地、万科集团、卓越集团、宝龙集团、百通集团、鑫源集团、城建集团、银盛泰集团以都霖美景。  2009-5-31 14:50:56

林民庆： 各位专家、各位领导、各媒体的朋友上午好！首先，请允许我代表青岛市房地产业协会以及到会的业界同行，向远道而来光临本次论坛并承担主讲的各位专家表示热烈的欢迎！向为这次论坛做出积极贡献的承办单位——青岛市城阳城市建设管理局、中国国际城市化发展战略研究委员会、青岛中联盈地置业有限公司、龙江工作室以及协办单位——青岛编辑部表示诚挚的谢意！

作为青岛城市化进程的一个重要组成部分，为大青岛中间地带的城阳，近几年得到了快速发展，特别是城阳的房地产业更是如火如荼。2000年之后，诸多青岛大的开发企业，如中联盈地、天泰、千禧、百通等先后进驻城阳，近两年国内大鳄、万科、宝龙、卓越相继落户城阳，带来了先进的开发理念，加快了城阳的城市化进程，使城阳的新一轮发展越来越引起社会各界的充分关注。因此，如何站在中国城市化进程的高度，借鉴同类城市城区发展的成功经验以及教训，进一步分析青岛城阳的个性特点，城市城阳区在未来青岛国际化大城市蓝图中的特殊地位，城市城阳区在环湾保护、拥湾发展中的重要作用，认识城阳区未来巨大的发展前景，认识城阳房地产在城阳城市化发展中的重要责任，进而增强公众对城阳板块的投资、就业、发展、居住的信心，正是今天我们的高端论坛所要探讨和解决的问题。希望到会的各个房地产业界的老总能够静下心来，在认真倾听远道而来的三位专家以及王元斌副局长、龙江先生精辟演讲的基础上，奉献出自己的真知灼见，为城市区的城市化发展做出自己的贡献，谢谢！
  2009-5-30 9:17:21

龙江： 下面欢迎城阳区人民政府刘区长讲话。  2009-5-30 9:12:24

刘区长： 尊敬的各位专家、各位来宾、新闻界的朋友们上午好，今天我们在这里举行中国城市化发展与房地产高层论坛，首先我代表城阳区委、区政府对本次论坛的成功举办表示热烈的祝贺，向出席论坛的各位专家、各位来宾表示热烈的欢迎。

城阳区是青岛市实施环湾保护、拥湾发展战略的核心区域，近年来城阳区着眼于建设胶州湾北部新城，高标准建设城市，高水平管理城市，基础设施配套日益完善，城市功能不断提升，居住环境显著改善，园林、生态特色初步形成。目前，建成区面积达到99.1平方公里，城市化水平达到66%，城市化的快速推进有利带动了房地产业发展，先后引进建设了宝龙城市广场、万科魅力之城、卓越蔚蓝群岛等一批高品质项目，销售面积达到286万平方米，房地产业已经成为推动全区城市化发展的中坚力量。我们组织这次论坛旨在探讨当前形势下，如何保持房地产业与城市化的先进发展，为加快城阳区城市化步伐，保持房地产业平稳、健康、发展提供新思路、新举措。恳请各位专家一如既往地关心支持城阳，多提宝贵意见，我们将认真吸收、借鉴本次论坛的成果，虚心向先进城市学习，更好地促进城阳区的城市建设与发展，进一步提升城市的知名度和竞争力。

最后，祝中国青岛城阳城市化发展与房地产高层论坛取得圆满成功，祝各位专家、各位来宾身体健康、万事如意！谢谢大家！
  2009-5-30 9:17:31

龙江： 今天论坛第一位演讲嘉宾是城阳区人民政府王元斌副局长，有请王区长。王区长演讲的题目是创抓环湾保护、拥湾发展的战略机遇，推动城阳区城市化和房地产业又快又好发展。让我们以热烈掌声有请王区长。  2009-5-30 9:18:01

王元斌： 尊敬的各位领导、各位专家、企业界的各位老总，新闻界的各位朋友，同志们上午好！

当前在全球金融危机尚未见底的大背景下，在全市上下加快实施环湾保护、拥湾发展战略和建设胶州湾北部新城的新形势下，我们在此举行中国青岛城阳城市化发展与房地产业发展高层论坛，首先对本次论坛的承办单位青岛日报报业集团、青岛市房地产协会表示感谢，对各位专家、新闻界的朋友和企业界的老总的到来，表示热烈的欢迎！

下面，我就城阳区的城市化与房地产业的发展分三个方面和大家做一交流。

一、城阳区城市化与房地产业发展的现状

城阳区于1994年6月成立，总面积553平方公里，八个街道办事处，230个农村社区，户籍人口48.9万，外来人口50万，2008年全区GDP达到566亿元，地方财政收入14.7亿元，农民人均纯收入8980元，城镇人均住房面积34.55平方米，三次产业比例达到2.1：63.9：34。外贸出口总额53.1亿美元，为山东省外贸出口创汇第一区。先进制造业在半岛城市区中一枝独秀，城阳区把产业培育和调整作为推进城市化进程的一项主要工作，培育了高速列车、汽车和精密机械、电子信息、新材料、空港等五大产业连，极大地带动了三产的发展，有效促进了城市化水平提高。全区从事非农产业劳动力占总数的87%，同时城阳区还注重加快推进旧村改造的步伐，到目前为止共启动50个社区的旧村改造完成了41个社区旧村改造，建设安置房560万平方米，近4万户居民搬入了新居，通过旧村改造，改出了一片新居，一片产业，一片景观。在城市化推进过程当中，起到了举足轻重的作用。近年来城阳区把房地产业绩作为推动社会发展和城市化进程的一项战略举措，相继推出了一系列的助推政策，全区房地产业保持了健康、平稳、快速发展的趋势，特别是自2005年开始，随着万科、卓越、宝龙等国内致命开发公司的相继进入而引发的“鲶鱼效应”，大度提升了城阳区房地产业的者提水平，涌现出了十余个20万平方米以上的精品大盘。媒体评选了27的青岛市最值得期待的楼盘，城阳区占了11个，05-08年年均新开工建设面积100万平方米以上，销售面积在70万平方米以上。08年在全国房地产市场普遍下滑形势下，城阳区销售面积仍然达到了62万平方米。今年以来，城阳区房地产销售连续五个月保持全市首位，销售面积达到46万平方米，占全市总量的近1/5，单月销售均在千套以上，销售总量较去年同期相比增长了58%，城阳区楼市成为全市瞩目的焦点。房地产业在快速发展的同时，带动了城市化的进程，全区城市建成区面积由初期的两平方公里快速发展到今天的99平方公里，城市化的水平由22%提高到66%。

二、城阳区城市化与房地产业发展面临的机遇和优势

在当前形势下，随着面临国际金融危机和房地产不景气的现实，但是只要发挥好比较优势，抢抓机遇，化危为机，城阳区的房地产业必将有大的发展。

1、战略机遇
青岛市在环湾保护拥湾发展战略当中，明确提出了建设胶州湾北部新城的构想，涵盖西部四街道的北部湾新城位于城阳区，对于城阳区而言这是一个重大的战略机遇。下一步城阳区将紧紧把握这一积极，积极参与支持高新区建设，推动城阳区实现又好又快的发展。

2、区位优势
城阳区位于大青岛发展的核心区域，北上建设胶州湾新城是青岛城市发展的必然选择。而作为青岛市环湾保护、拥湾发展战略实施的核心，城阳区在新一轮青岛市总体规划修编中被明确定位为国家重要的区域性航空港、青岛市的高新技术产业核心区、现代化综合服务中心、出口加工基地、空港经济区，在未来大青岛发展战略中将发挥举足轻重的作用。

3、交通优势
城阳区拥有得天独厚的陆海空优势，使陆路进出青岛的必经之路，青银高速、烟青高速等贯穿其中，四通八达，青岛国际机场座落在区内，青岛轨道交通规划中的M1线直达城阳，正在争取将市轨道交通一期工程同步建设延伸到城阳区，明年投资75亿的重庆路高架工程将开工，环胶州湾高速八车道改造年底即将完成，城市快速路将同时取消收费。这些交通设施的建设，将进一步加强城阳与青岛主城区的交通联系，同时规划建设中的青荣铁路，青日连交通途径城阳，两年内城阳区的全部公交线路纳入青岛市的公交系统。

4、基础设施优势
城阳区坚持每年在全区范围内统筹组织，集中实施了一批道路、排污、供热、供气、供水、供电等基础设施配套工程，城市的承载力现在增强，目前全区道路密度每百平方公里212.3公里，污水处理厂三座，日处理污水能力13万吨，辐射燃气管网480公里。建设自来水厂七座，电力容量达到1615兆伏安。目前，城阳区重要基础设施已经覆盖到所有可开发区域。

5、生态环境优势
近年来我们先后投资了20余亿元用于环境建设，着力打造青岛北部追适宜人居城区。在东部山区，打造了崂山西路生态景观带和沿崂山水库白沙河流域的景观带，崂山西路将成为岛城市民假日休闲旅游，东山健身的最佳选择。在城市中心区，我们建设了城阳世纪公园、新天地长廊等和14条特色景观大道，打造了花海城区品牌，人均绿地达到了17平方米，在西部区域我们围绕大红岛区域的开发建设，充分发挥绵延91.6公里长的海岸线优势，着力打造了红岛滨海自然景观带和大沽河沿岸生态湿地景观带，城阳区相继融合全国城市园林绿化限定区等荣誉称号。

6、商业配套优势
城阳区以建设北部商业中心为目标，不断加大经济结构调整力度，国货、家佳园、大润发、利群等大型商业企业先后入驻城阳，形成了北起商圈和假日商圈。着力大道城阳区地标性商业建筑，宝龙城市广场将于年类对外营业，世界第七国内最大的宝龙室内游乐广场将于10月1日开业。随着利客来、青啤CBD等一批项目建成，城阳区的商业配套设施将日臻完善，为居民购物消费提供更加便利的条件。

7、教育卫生优势
城阳区着眼于打造全省教育强区，先后引进了青岛农业大学、青岛理工大学青岛学院、青岛飞洋学院，建成了区实验小学等217所中小学校，市级以上规范化学校达到57所。下一步将规划建设区第二实验中学，在卓越蔚蓝群岛规划建设从学前教育到高中阶段的北京师范大学附属学校，大力发展卫生事业，建成了青岛北部最大的医疗中心等九处综合性医院，国内顶尖的医疗机构北京三辽医院也在洽谈当中。

城阳促进城市化采取的主要措施
当前城阳区经济社会发展进入了非常关键的时期，区委明确提出了一条主线、两件大事、三个确保工作思路，房地产作为重要支柱之一，将继续加大扶持支持政策，以房地产健康平稳发展和旧村改造的稳妥推进。

主要举措有四个方面

1、加强宣传推介，全力助推房地产发展。针对去年以来全国楼市的寒冬形势，继续实行在全市筛先建立的房地产市场动态分析监控机制，进一步落实楼市刺激的各项政策，对新开发的项目购房者可办理落户和子女入托入学，发挥城阳区房地产企业联盟引导作用，通过媒体进行综合性的推介，吸引各地购房者的目光。目前，据统计区外购房者占到了城阳区购房总数的2/3，开通市内到城阳区的看房专线，通过多策并举形成抢先一步，销售最旺的良好局面。

2、积极推进组团式开发建设，对20余块前亩以上可开发的大地块进行规划引导，为下一步实施成片开发打下良好基础。在空港区域，将以发展临空商贸，着力打造集旅游、休闲、文化、娱乐、办公、服务于一体的临空经济区，将规划建设以高端生活服务业，总部经济，文化创意产业，高档居住和海上旅游等为主的滨海城市组团；结合11平方公里规划修编实施新青威路等城市道路，为下一步城区空间拓展提供条件。在东部区域，通过RVM服务外包建设，规划五平方公里的清IT服务外包产业园，着力打造世界一流的服务外包基地。

3、为下一步红岛区域实质性开发建设奠定良好基础
围绕建设胶州湾北部新城市，结合高新区设立，继续强化对影响城市功能的各层面规划研究，系统分析并明确红岛区域规划调整，旧城搬迁跨海大桥等，配合市规划局通过国际招标、委托知名设计机构对红岛区域开发建设进行系统规划。加快红岛区域的水、电、气、热、以及教育卫生等配套设施建设，全力做好华强创意文化园的工作。通过引进世界级项目的开发，红岛区域将成为大青岛城市未来发展的标志性区域。

4、加大基础设施建设的投入，不断地提升城市的承载力
对于待开发区域，城阳区将进一步加大配套力度，计划投资五亿元实施西后楼片区路网和地下城市各类管网配套建设，投资一亿元建设4.6公里的春阳路东扩工程，投资五千万元建设四公里长的新青威路。加快改造步伐，将原有公路纳入市政道路范畴，同步完善道路配套设施，围绕空港区域发展，加快临空经济区形成，重点做好地铁线与空港的衔接，为空港下一步的发展打好基础。继续加大城区污水供热、供气设施建设，2010年全区污水集中收集率和处理率分别达到83%以上，集中供热面积350万平方米，天然气用户达到10万户，加快生态建设，进一步提高全区人均绿化面积。同时，加快各个开发区域的教育、文化、卫生、商业等设施的配套，为加快城市化进程和房地产业的发展打下坚实的基础。

随着城阳区房地产业的健康、平稳发展，极大的推动了城阳区城市化进程，预计十一五末，全区城市化水平将达到70%以上，建成区面积将达到103平方公里以上，城市环境将更加适宜人居，适宜创业。

各位领导、各位专家、企业界的各位领导、新闻界的各位朋友、同志们，城阳区城市建设目前已经进入了一个崭新的发展阶段，面临着难得的历史机遇，特别是青岛市环湾保护、拥湾发展的深入实施，更为城阳区经济社会实现超常规、跨越式的发展，展现了宏伟的蓝图。希望在座的各位专家、企业界的各位老总们多为城阳区的发展建言献策，多提宝贵意见和创新性思路，也欢迎各位老总踊跃来城阳投资、兴业、谋求发展，我们将提供优质高效的一流服务，最大程度地实现共赢。同时希望新闻界的朋友积极宣传推介城阳，共同推动城阳区经济社会又好又快发展，谢谢大家！
  2009-5-30 9:47:57

龙江：下面演讲的嘉宾是国务院参事王秉忱先生。他演讲的主题是我国的城市化进程与环境资源开发应用，有请王参事。  2009-5-30 9:51:26

王秉忱： 准备得不充分啊，因为最近一段时间非常忙。王书记、刘区长、各位领导、各位专家、各位老总、女士们先生们上午好！

作为未来大青岛城市中心的城阳区，东临崂山区、西临胶州湾、北靠美丽的崂山、面向蓝色的大海，区位优势非常明显。在风光秀丽的城阳区举办这次高层论坛意义深远，很高兴能应邀参加这个盛会，虽然是第一次来到城阳，但我对青岛市还是比较熟悉的。我1994年被李鹏总理聘为国务院参事的第一个调研任务就是在青岛市完成的，当时我们有三位参事来调研，包括大名鼎鼎的张之洞，这是大家知道青大的高官了，他的嫡亲孙女，国际著名的心理学家张参事在内，我写出了国务院参事建议承包给李鹏总理和宋健国务委员，因为宋健是主管环境和海洋的。他们都有批示，还给我们来函表示感谢。我们在建议里明确提出，青岛市是我国14个沿海开放城市和16个经济中心之一，具有海洋科学研究人才、设备和地域优势，而且山东省对青岛市在建设海上山东的跨世纪工程中的作用十分重视。因此，建议在青岛建立国家海洋研究中心。此后在95年又被青岛海洋大学聘为客座教授和博士生导师，已经培养出了四位博士，其中有三位已经成为教授。所以，我是多次来青岛的，差不多每年都要来的，与青岛可以说是结下了不解之缘，一直到现在。今天开完会就要赶赴海大。

值得特别提出的是，我去年7月专程来到青岛，考察崂山的地质遗迹，担负着推荐国家地质公园的神圣使命。崂山国家地质公园如能申报成功，对青岛市和城阳区城市化必将产生一定的推动作用。

作为国际化的滨海大城市青岛的城市化进程里，保持优美的生态环境至关重要，城阳区的生态环境很优美，城阳已经投资20亿元进行生态环境建设，为保护崂山水库周围的生态环境做出了重大共享。方才王副区长的发言给我留下了深刻印象，现在还在尽最大努力进行新的生态环境建设，这是非常可取的。在生态环境建设里，我要强调地质资源的保护问题。保护好宝贵的地质遗迹，把崂山国家地质公园建设好，我去年1月通过调演写出了关于加强地质遗迹保护和地质公园建设管理的建议，我提出对地质的保护取得了举世瞩目的成就，但和党中央提出坚持科学发展观，构建环境友好型社会相比还存在一定的差距。所以城阳区在城市化进程里也要关注崂山国家地质公园的建设问题，因为我们北靠着崂山。它应该成为青岛市和城阳区地质资源保护的亮点，同时崂山矿泉水这个知名品牌，也是我们的一大亮点。很多人知道崂山，是从崂山矿泉水开始的，当然也有其他的因素，什么崂山道士啊。对于宝贵的矿泉水资源，一定要加大保护力度。我今年1月5号又向温家宝总理等提交了如何保护天然矿泉水园林的提议，国土资源报对我进行了采访，刊登了应该高度重视天然矿泉水的资源。我是这样提出的，要加大对矿泉水资源的保护力度，保证其可持续发展利用，天然矿泉水的形成与胜利前进密不可分，通过建立自然保护区来保护生态环境是保护好矿泉水资源的有效途径。所以，我们城阳区在大的生态环境保护里要关注地质遗迹的保护，要关注矿泉水资源的保护。因为咱们是有这么好的天然资源。

谈到城市化进程里环境保护问题，明确认识到城市的可持续发展是一种新的城市发展模式，这种模式就要求实现对城市资源和环境的有效管理，并强调要促进资源，特别是土地资源和水资源的合理开发利用和保护。青岛市也是水资源严重紧缺的城市，因为我们国务院参事分好多组的活动，我们水的资源环境问题是调研重点，在提出了60多份建议有大部分是关于水资源环境的，还有关于城市建设的。青岛市的水资源紧缺是历来的一个严重话题，我清楚地记得青岛市曾经定量配水，定量分配饮水，甚至喝夜来水，水资源紧缺到很困难的程度。当然现在情况抓好了，因为我们加强了水资源的管理，采取了很多重要措施。在城阳区城市化进程里，必须对宝贵水资源做到合理开发、充分利用、有效保护和优化管理，以保证生态城市建设对水资源的迫切需求。我们到山东省进行调研，第一站到济南的时候，当时张高丽同志已经来到了山东当省委书记，当时提出了要恢复济南泉城。过去大家都说济南是家家有泉水，但是后来泉水好多干涸了。张高丽同志来到山东以后，就提出了一个大手笔建设，就要是恢复济南泉城。当时考察了相关情况，要恢复泉城要做大量艰巨的工作。所以现在能够把地下水的区域保护好是至关重要的。

另外，也要注意利用清洁能源和可再生能源代替原有能源，满足节能减排的需要。在下个月将在青岛市举办地缘热泵培训班，现在全国已经有很多省和城市在大量的运用这一技术。沈阳市到2010年将有1/3的传统能源被代替、北京、天津都是搞得很好。所以，我希望青岛市，包括城阳区注意这个新的技术的应用，为节能减排做出贡献。青岛市委市政府认真学习和实践科学观，提出了实施以环湾保护、拥湾发展为核心，构建一主三辅多组团的现代化城市框架，探索出尊重自然保护生态的城市可持续发展模式，令我感到非常的振奋。青岛市和城阳区的党政领导同志，认识到胶州湾内大面积生态湿地是不可再生的宝贵资源，是青岛市实现跨越式发展，建造环湾型城市的优美资源。青岛市夏市长说，保护环湾资源就是保护未来。我前段时间到青岛休假的时候，夏市长接待过我们，我们对他的高瞻远瞩印象也是很深的。两年来城阳区的发展，已取得了很大的成绩，城阳区的领导同志和企业家们，已经对城阳区的进一步发展构想了更加美好的蓝图。在不久的将来，城阳区成为园林生态型的出口加工区，建成一座设施配套齐全的产业化新城。刚才王鲁明书记跟我们谈了城阳区领导同志的城市化理念，非常正确！是高起点、高标准的城市化理念。王书记对生态环境问题是高度重视的，我方才跟他交谈过深有体会，这些指导思想对促进城阳区城市化的健康、高速发展，将会发生重要的引领作用。我中心祝愿城阳区的奋斗目标能够早日实现。最近胡锦涛总书记在海军节到山东到青岛视察，提出要把青岛建成蓝色经济区，这是锦涛总书记对青岛市党政领导干部和全体人民发出的庄严号召，令人鼓舞。希望城阳区的领导同志带头贯彻执行这一指示，把城阳建成蓝色经济区的一颗璀璨的明珠。我的发言到此结束，谢谢！
  2009-5-30 9:52:35

龙江：下面有请韩教授做主题演讲，他演讲的主题是空港经济、轨道交通、高速公路对城市化进程的重要作用，有请韩教授。
  2009-5-30 10:28:29

韩林飞：非常感谢城阳区区委、区政府、城市化杂志能邀请我来这里和大家分享一下我最近的一些研究成果，以及对城阳城市发展的一些简短的，或者说一个概念性的建议。我的题目是空港、轨道交通、高速公路等大型交通基础设施在城市化进程中的重要作用。
首先，城市化是人类社会发展和文明进步的很重要的一个标志，是人类人口向城市聚集，享受城市文明、工业革命和商业革命努力作用下的进程。城市化的过程，实际上是一个人类文明进步，也是人类的社会结构和人类的产业结构发展变化的献策，只有经过城市化的洗礼才能迈向更加辉煌的时代。我昨天来到城阳，以前也来过青岛，有一些了解，我感觉城阳近几年的进步，就是青岛和中国城市化很重要的一个典型代表，因为我们城阳的居住人口将近50万，可是外来人口也要将近50万，100万的人口在欧洲来说就是一个超大城市了，但是我们城市化实现过程可能只有短短十几年。但是十几年发展过程当中，为什么能发展得这么快？城市化的体验和城市化的原因是什么？我想这就跟城阳刚才像王副区长介绍的，城阳周边的空港基础设施、铁路基础设施、港口的基础设施、包括高速公路的基础设施发展是很快的，与这有很大关系。从学术角度上，可以重新认识一下城阳的发展和城阳基础设施之间的关系的认识。在前一阶段国家的城市化发展过程当中，因为人口的聚集或者产业的聚集，导致了我们城市的基础设施的滞后，因此当年像北京、天津、上海，包括一些开发区、包括一些新区，主要是以城市基础设施或者城市交通基础设施的补充和完善作为我们的发展目标，但是从全世界工业革命或城市化发展进程中来看，我们的城市化发展过程，特别是大型的城市交通基础设施发展过程是一个主动的过程，而不是一个被动的应对，产业和人口聚集的发展过程。我看到城阳的变化和城阳的整个发展，我认为是走在了中国的产业，或者说是中国交通基础设施引导城市化进程当中的一个很重要的排头兵，或者走到了前面。因为我们城阳虽然只有100万人口，但是交通基础设施类型、数量、交通基础设施在青岛的影响，甚至在山东地区的影响是非常重要的一个典范。因为从产业聚集角度来说，我们的城阳，外向型的加工业和出口加工的产业，在全山东是排在第一名的。收入的80%，也是靠外向型的产业，靠港口来得到的。因此城市发展与大型基础设施的联动作用，或者大型基础设施对新区开发的作用，应该是我们研究和思考的一个重要方面。
在国外的一些建设当中，大家可以看到这是一个夜晚地球上的城市灯火，在越密集的地区实际上是交通设施发展和人口聚集越密集的地区。这些密集的地区从第一次世界大战到第二次世界大战一直到近现代，完全是靠大型的铁路基础设施、空港基础设施带动的，这些最亮的就是铁路线路、空港线路最密集的地区。这种发展模式和工业革命进步的原因，或者工业革命进步的经验表明，我们非常有必要重新来认识中国的城市化，我们的城镇化、特别是我们的城乡一体化。因为这三个问题在城阳我感觉都是非常重要的问题。当然在城阳发展过程当中，也用到了其他的一些城市，普遍采用的一些问题，针对农村的问题。农村产业结构的调整，农村的土地流转，同农村为城市带来了新的发展的空间，新的资源发展空间。但是这些问题，这些城市化进程或者城乡一体化的进程，根本的一点就是要依托于城市的骨架和城市交通的基础设施。在我们城阳我认为非常好的就是空港基础设施，我们高速铁路的基础设施，高速公路的基础设施，包括现在港口的基础设施，包括我们和老城的联系的M1线路的轨道交通的基础设施。对外的交通联系，我们城阳在前十几年已经奠定了一个很好的基础，在下一个十年当中，下一个五年计划当中，轨道交通和老城的关系，依托于老城，疏散老城等方面，我认为区里有一个高瞻远瞩的思索和战略。昨天局长给我们介绍情况，我感觉到很振奋。我们作为一个山东省青岛市的这样一个区，只有100万人口，在中国来说不算什么，但是区委区政府有这样的战略思想，有这样高瞻远瞩的对城市基础设施的认识作用，因为我是搞交通建筑和交通规划的，这个对产业的拉动是非常重要的，特别是在新区。因为在老区的建设过程当中，比如地铁，只是解决老区老百姓的生活交通的一个舒适，或者生活交通的一个便利问题。但是在新区，从更进一步的角度来说，对新区的发展是一个战略和产业的带动问题，拉动问题。我们现在城阳区有50万的外来人口，如果我们的轻轨、内部交通设施和老城交通联系设施加强以后，我们可能50万外来人口会不断增加，为城阳GDP的发展带大的巨大作用，不仅仅是每一条一到两个亿的投资带来的。像刚才王书记谈到的，我们的可持续战略发展，我们对环境的认识问题。从全世界人口集聚的城市化，一直到中国的城市化过程当中，我认为城阳也是中国的一个很典型的代表，而且我们是在现代化过程当中是最具有现代化典型战略意义的代表，因为在城阳我们有空港、高速公路、高速铁路，包括城市连接线地铁，所有最先进的交通设施在城阳都聚集，大型的基础设施对城阳的带动和拉动作用可以进一步提升。
城市化从人口学、地理学、经济学都有不同的含义合理解，我们要解决城乡统筹的问题，根本是一个产业和经济的问题。人们为什么要到城市来工作？为什么要建设城市？实际上根本的一点是解决大家的工作、就业和生活的问题。根本的一点会导致城市化不同的分类、集中型的城市化、分散型的城市化、就地型的城市化在我国不同的地区，各种形式的城市化发挥着各自的作用。我们对城市化含义的理解，结合我国的实际情况可以认识到这种形式城市化的过程和产生的一些阻碍我国城市化过程的一些因素。城市化过程的特点，城市化衡量指标体系和城市化的速度，特别是城市现代化的指标体系，这一点是我们城市化非常重要的一个因素的反映。城市化指标的体系和现代化的指标体系主要是经济结构、现代化的结构指标，人均GDP，第三产业、从业人口，第三产业增加值占GDP的比重，用于反映经济的发展水平。第二就是基础设施现代指标，包括四个方面。人均铺装道路面积、万人拥有的公共汽车、万人拥有的医生数量，万人拥有的电话机数量。第三是人的现代化指标，人均拥有图书馆藏书，在校大学生、人均居住面积以及人均公共绿地面积。城市化、现代化的指标和城乡一体化的指标，它将为我们的城市战略和城市各个阶段的发展和城市基础设施、大型基础设施拉动区域经济的发展，是一个很重要的方向。城乡一体化的指标主要是从第一、第二、第三产业的衡量，三产的平均利润率、城阳之间的物质流和信息流状况，城阳居民收入差异，城阳居民恩格尔系数的差异，反映了生活质量，来计算我国当前城阳一体化的水平。根据这些指标的要求和指标体系的计算方式，对城阳进行了一个简单的归纳，我们认为城阳整体的城市化水平，或者城乡一体化水平在全国居于一个高端的位置。
那么在进一步发展过程当中，比如我们在联合国的人居报告当中07年以后城市化人口集聚数量将以90%多的速度进行增长。但是在城市化过程当中，我们也会带来一系列的问题，特别在城乡一体化过程当中，会带来环境下降问题，就业困难、失业人数增加的问题等。这些问题从城市化的发展过程，可以需要一系列的办法来解决。最主要的一个办法就是很有效的一个办法，在二战比较有效的办法是拓开老城建新城。交通的条件和居住条件的改善，保护和整治城市环境将会吸引更多的投资，吸引更多的周边优势的区域资源和区域的人才资源，进一步为我们城市化和区域的发展提供服务。因此，我们认为在城市发展过程当中，特别是新区发展过程当中，交通基础设施，特别是大型交通基础设施一定要作为城市增长和新区发展很重要的一个增长点。我们需要把这个增长点纳入到产业的规划当中，纳入到区域经济规划当中，纳入到城市土地的开发和城市的房地产和城市的环境整治等一系列的交通设施方面去来进行这一方面的考虑。二战以后国外的一些发展当中，高速铁路的发展，美国主要采用高速公路，欧洲主要是高速铁路。欧洲的高速铁路在原有铁路基础上或者是新建，或者依靠原有设施提高速度，链接周边的关系。二战以后欧洲资源增长速度要远远低于中国的增长速度，欧洲是以“千万”为标准的增长速度，二战以后法国只有两千三千多万人口，到了六七十年代大概不到四千万人口，增长了不到一千万人口，但是这一千万的就业问题带来了很大的压力。因此法国开展了350公里每小时的铁路，把周边的优势资源带动起来了。大家不再觉得一个小时上班是很远的距离。再谈一个小时的工作圈，很多人放弃了巴黎，巴黎居住环境和价格非常高，他们就可以住到里昂，买月票和年票。年票很便宜，从里昂到巴黎一小时二十分钟，从早晨五点多有车，一直到晚上大概十二点。铁路的基础设施非常完善，有的人就住在马赛、里昂这些城市，一个多小时上班。年票，基本是每个月收入的一半，平均工资是两千多欧元，年票只有一半，什么时候都可以坐这个车。如果是公务车的话，可以插上电脑工作，上网接收邮件等。我在法国工作的时候，有一个同事住在里尔，每天六点起床，不到八点可以准时赶到办公室，而住在巴黎如果赶上堵车的话，肯定比他到的要晚。这样的话就用这样的方式，把高速的空间距离和时间距离缩短，为这个产业的发展带来了更进一步的可能性。
下一张图片可以看到法国里尔，它是在法国基本是一个边缘地区，在南部的一个地区，但是里尔是联系整个欧洲很重要的交通枢纽设施。因为里尔已经没有土地资源了，但是战略资源和交通资源非常重要，沿着铁路线，下地在上面建设基础设施，主要是建立会展设施，大型的办公基础设施，新的350公里高速公路的设施。从这张图上可以看出，完全可以在铁路线上重新将这些很需要的设施放进去。350公里可以到中欧、到匈牙利和八大佩斯。就把中欧的人力资源，二战以后苏联和东欧解体以后，大量的人力资源，大量的人才资源就通过这条线路可以输入到巴黎。这种战略也是非常强调的一个战略，通过大型基础设施，使周边国家的资源为法国来服务。通过这种发展，下一张图片可以看到，建立了商业中心、会展中心，解决了大概有7.5万多人的就业，这在法国已经是非常大的一个数字了，提供了6.3万间办公室，18万平米的会展中心，8公顷的公园以及六千个停车位。通过这样的方式使大型基础设施对周边城市的带动作用，对里尔的带动作用，甚至对巴黎的带动作用起到了一个很重要的影响。因为我们和欧洲的基础设施理解是不一样的，里尔是超前五年进行的，我们认为的基础设施只是来补充发展过程碰到的问题，对土地资源的带动作用是完全缺乏前瞻性战略的。在巴黎的时候，我住在14区，住在北边铁路边上的一个地区，那个地区国家的发展，是密特朗的发展，修过的地铁是一条无人驾驶，当时很轰动，12公里，每一站政府沿途站经过的土地全部购买下来，修完地铁以后土地增值，政府配套的交通设施，配套的服务设施、公园、体育场，居住设施，政府通过这些运作方式来带动。很快政府地铁的投入，包括地铁投入所产生的效益都完全回归于社会、回归于政府的控制之中。基础设施先行，来带动土地的开发，整个的地区创造的产值是无人驾驶地铁的四五倍，这都是五年以后的产出。60年代苏联、莫斯科也是这样。苏联当时一个目标就是80万人口以上的城市都可以修地铁，地铁建设的原则没有向城市新区来发展，当时8我万人口的城市现在人口不到200万，当时是600万人口的莫斯科，现在人口大概是1200万，地铁对周边土地的带动和开发，和今天所产生的效应，得到了一个很大的验证。我们看到欧洲里尔的例子，完全是一个崭新的城市形象，这个城市永远是向前发展的，有新的形象。通过大型基础设施的联系，可以使城市和空间城市和其他空间的联系更加紧密。
另外一个例子就是德国的法兰克福的计划，法兰克福是一个很重要的城市，法兰克福像我们青岛，或者是像新区有点类似，也是欧洲非常重要的港口城市，航空港的城市，高速公路的交叉口和高速铁路的核心聚集地带。所以在法兰克福也是改造火车站，进到城市都是轨道，在这个范围内大概有3000多米长的范围，就把铁路全部进到地下，然后覆土，加上混凝土的钢梁和支柱，最大的混凝土支柱是6米高，得到的效果就是把铁路进到地下，地面全部空出来然后进行土地的开发。（PPT展示）把核心地区周边的就业，核心地区周边的商业完全做到了一个极致。这个是法兰克福做的一个规划。
下面是一些国内的例子，比如郑州，完全是围绕火车站发展的一个城市。（PPT展示）可以看到郑州城市的骨架发展的关系和交通基础设施发展的关系。要没有铁路，没有这两条铁路线在郑州的交叉，郑州这个城市现在是不存在的。郑州的发展最近几年也有很强的一些动作，正如郑州新区的发展，就很好地利用了107国道和高速铁路，还有空港这三个大型交通基础设施，使郑州新区现在成为国家新区发展的一个代表。郑州新区对环境的带动作用，从产业这个角度来说大概能带动了30万人的就业，郑州市去年和前年收入增长的60%是在新区取得的。因此，我们交通基础设施，铁路基础设施作为大型基础设施的形式，现在从区域发展、区域改造、对区域周边的带动得到了很大的发展。另外一个，我们空港的基础设施，从空港城到空港都市区。以前空港城只是为空港来服务远离城市，但是现在空港的都市区，航空城、机场城或者是商务服务区，这个已经比北卡罗来纳的机场，香港的机场，法兰克福机场，提供了商业、办公、会展、物流，部分机场非航空收入大于了航空业的城市，开始了机场空港城的概念。我想对我们城区也是很重要的一个启示。比如像韩国的仁川机场，香港的“天空城”，就是香港新建的新机场。
我们城阳在胶州湾里区位优势和对周边影响是非常重要的，机场的优势，高速公路的优势，空港可以使周边地区更加能吸引人。比如我要上班，我在北京家里上班，开车如果堵车一个多小时才能到学校，但是我坐飞机一个多小时就到了城阳，到了青岛。实际上这种距离关系已经发生了很大的变化，飞机控制的范围和影响的范围。因为青岛开过奥运会，国际化的影响，实际上这种潜力可以进一步的挖掘和开发。这是城阳一些基本的自然资源和气候条件，大家都是知道的，但是非常重要的一点，城阳的这八个街道，230个社区、村，特别是230个社区、村的转变和城阳一体化的过程。这是城区和交通基础的一些关系。城阳的机场、高速公路。今天是5月31号，明天5月31号就是城阳解放60年，城阳一开始归崂山区，又转过来成为了新区，15年来取得非常大的进步。特别是区位优势，产业优势，国家可持续示范区，全国两基教育工作先进区，省级社会治安模范区、省级精神文明建设区，这些成绩的取得代表了区位经济，或者区位优势的一个反映。
我们的空港城，或者空港产业发展的可能性，我们产业结构的进一步优化，产业结构顺应区域优势的优化进一步的可能性，房地产开发的可能性。青岛主城区已经没有什么空间资源了，空间和环境资源完全没有了，城阳占据这两个优势，可能会成为下一步使城市进一步宜居打造的重要场所。从社会事业、土地开发这些角度来看，都是可以具有进一步发展的一种潜力。从市场的调配、政府的调控、对土地的控制、从资源的重组、集约的发展、配套设施、形象的塑造我觉得有比较大的机会。我认为城阳新区从开发这个角度来说，应该进一步强化、强调交通引导开发的模式，强调高效、24小时活力、可持续的发展模式，城市助围理论，通过辐射放大来影响青岛老城，影响城乡周边城区。因为我们补充和弥补的作用是其他城区没有的，比如城阳的房地产，青岛没有这样的土地和空间环境资源，我们对城市是一个补充。如果M1线从城市延续过来，带动的是城市就业人口和城市产业升级，不仅仅是把地铁作为城市交通舒适性的一个方面。从点到轴的空间过程当中，我们还可以有进一步的发展方向，与青岛的三点布局、一线展开、组团发展，包括我们谈到的宁留空白不留遗憾的层次分明的布局，合理的相互连接，城乡一体化的规划体系是相辅相成的。所以我认为一些发展策略和建议当中，应该强调基础先行和适度超前的一些策略。因为我们作为新区来说，唯一可用的空间资源，环境资源，必须有适度超前的战略和思维来印证和为青岛和整个山东做一些贡献。其他的区域合作、集约与滚动发展、专业协作、产业发展、融资、制度保证这些都是很重要的一些原则问题。但是不是说我是搞交通带动和区域发展待业专业的，就推交通的重要性，但是交通的重要性在城阳确实是非常重要的一个基础。我们条件和我们所有的外部环境，已经是到了一个非常好的环境，或者非常需要更进一步深化、提升的因素。研究城阳的时间也很短，上个月蔡主编给了一个任务，我也是通过一些资料，通过国务院发展研究中心的一些资料研究的一些问题，所以有很多不对和不完全的地方，请大家批评指正，占用了大家的时间，很不好意思，谢谢！
  2009-5-30 10:29:03

龙江：下面请蔡义鸿主编做主题演讲，大家欢迎。  2009-5-30 10:48:08

蔡义鸿： 首先祝贺中国城阳城市化发展与房地产高层论坛成功举办，感谢城阳区区委、区政府、青岛报业集团和青岛市房协。今天我讲的主题是金融危机与中国城市化机遇。我讲得比较宏观一些。
本次金融危机的诱引是美国的次贷危机，相较于1997年亚洲的金融危机来讲，这次的危机对全球的影响要更大，范围更广。对中国的影响也是不容置疑，本次金融危机综合了很多资料分析，它更具有价值的是：
第一是西方经济存在着弊端，通过这次金融危机已经表露了出来。西方文化和历史决定了中国的中庸之道在西方是没有的，所以市场经济并不是万能的。第二是国家拉动内需的实质，就是推进城市化进程。为什么这么讲呢？十七届三中全会明确提出了，在2020年国家要实现城乡一体化，城乡一体化就是城市化进程。第三个方面，中国人勤俭节约的传统美德更加值得发扬广大，得到联合国一位副秘书长的肯定。他说中国的文化博大精深，中国的中庸之道也好，孙子兵法也好，值得西方学习和借鉴。因此，我认为本次金融危机对中国既是一个挑战，更是一个千载难逢的机遇。
本次金融危机对中国城市化机遇，第一有雄厚的外汇储备，我掌握的是1.9万亿美金，第二是居民的高储蓄率，最新的数据应该是28万亿的人民币，第三是公众对中国政府的信任，这点在世界上信任度还是很高的。我们看到泰国举办一个国际会议上出现问题了，世界多国领导人下了飞机开不了会，你说怎么信任政府呢？所以我们奥运会的举办就说明公众对政府的信任。第四，中国人勤俭节约的传统美德。第五，政府拉动内需，救市要先富农。城市化进程过程当中，工业化发展，中央提出要城市环补农村。四万亿的投资要改善城市投资改善，发改委也说了对四万亿要进行严格审计，对“两高一第”项目是绝对禁止的，特别是生态环保、绿色GDP的拉动非常重视。这次的机遇还有，我们这一匹“快马”已经跑得很累很累了，这次危机可以让中国内部进行调整，可以进行产业升级。只有一条，我们政府和老百姓注重环境保护和可持续发展。
回顾一下世界城市化的几个浪潮。第一次发展在欧洲，主要以英国为代表，英国城市化是1775年，19世纪往前70%人口已经居住在城市当中，成为世界上第一个逐步实现城市化的国家，或者说第一次城市化浪潮成就了英国。以曼彻斯特、伯明罕等城市的迅速崛起，形成了产业结构新的城市结构。第二次城市化浪潮发生在美国。环境伤害也成为问题，美国在加速城市化进程中产生了一系列问题，如黑人聚集区的出现，即使在今天城市黑人问题也是困扰美国发展的核心问题，但是我们很高兴看到奥巴马当上总统了。这个图片看起来是很恐怖的（PPT展示），在西部也可以看到沙尘暴，但是在美国是人为造成的“黑风暴”。在拉美，由于拉美的城市化也是很快，当是算不上一个浪潮，把第三次浪潮说成是中国了。拉美国家的城市化在进程当中很有影响力，是另一种代表。欧洲40%提高到60%用了50年的时间，欧洲的城市化还是很好的。拉美才用了25年，它现在很高，提高了拉美生活水平，它给我们的经验和教训上的思考也是很多的，过度城市化导致出现了大批非正规住宅和贫民窟，造成了社会生态环境的恶化，并不是城市化率越高越好。
国内经济学家与学家认为，第三次城市化浪潮发生在中国。为什么呢？因为中国作为一个发展中国家，其正在进行的城市化进程要比英、美等国家短得多，1900年中国的城里人不到全国人口的10%，新中国成立的时候城市化水平只有10.6%，概括地说建国以来我国城市化进程可以分为以下几个阶段。这些照片看起来很有意思，（PPT展示），这是我们一个团体照了这些照片。第一个叫缓慢发展区，是1949-1964年，1949我国仅有城市132个，城市非农业人口只有2740万，城市化水平只有5.1%。57年末，城镇人口上升到了7.4%，1953-1957年城市人口年均增长16%。这是当时的农村战线的图片。1958-1965年，全国城市由176个增加到了208个，城市人口增长到了6906万，增长了28%，城市非农业人口所占比重上升到10.5%，从62年开始国家陆续撤销了一批城市，1965年底生下了168个。由于社会经济出现萎缩，导致了城市人口出现了负增长，城市化水平也由1961年的10.5下降到1965年的9.2%。
第二个阶段是停滞发展期，1965-1977年，城市只增长了20个左右，城市非农业人口长期停滞在6000-7000万左右，城市化水平在8.5上下徘徊。
第三个阶段是平稳发展期，1978-1999年，城市化在改革开放中稳步发展。改革开放政策实施后，乡村工业化和城市工业化的空前扩张对城市化进程起了推动作用。到1997年我国城市发展到了608个，与79年相比新增城市452个。
第四个阶段是快速发展期，2000年到现在。随着改革开放进一步深入，中国经济得到了飞速发展，中国城市化进入了加速发展期。截至2002年底，非农人口达到了42071万，城市数量近700个，城市化率达到了32.32%，是按非农人口和总人口统计测算的。为了回顾中国从解放以来的城市化进程有一个基础数据，采取了这个办法，这也是一个靠参照的体系，我们做了一个白皮书，我觉得对企业家也好，政府官员也好，在推进城市化进程当中，在你拿地的时候，开发项目的时候，这些数据有一定的参考价值。
成就篇，经过60年的发展，我国的城市化取得了举世瞩目的成就。第一，GDP总值和综合国力位于世界第四和第六，革命经济实现了快速增长，人民生活品质不断得到提高。截至08年底，GDP总值和综合国力跃居到了第四和第六位。按照国际通行标准，城市化水平在30%以下为初级发展阶段，30%-70%为中期加速阶段，70%以上是为后期城市性发展阶段。我国目前进入了城市化的中期加速阶段，但是当前我国的工业化已经超过了50%，城市化明显滞后的工业化。这个就是50%和32.53的比较，差了18个百分点。最新的研究发现，到2000年以来每年大概在1%左右的速度在递增，这就说明我国每年按1%测算，有1300万左右的农村人口因城市化而进入到了城市，按照目前我国人均居住27平米面积测算，每年因城市化进程所拉动的刚性住房需求的总量在3.5亿平方米，相关的商业、医疗、交通、交易、文化、旅游等配套设施需求量是相当的，这几项加起来按几个百分点一累计跟总量是一样的。尽管我国的城市化取得了不小的成绩，但我国在城市化进程中也存在一些问题和不和谐现象。如贫富差距进一步拉大，一些城市盲目对文脉资本、风貌特色的老城区进行成片改造，大广场、宽马路、豪华办公楼、欧化建筑袭卷全国。如何才能避免重蹈欧美、拉美的覆辙呢？空气污染、污水横流的事件屡有发生，在城市建设和城市发展中，人们以热衷于追求高的增长速度，强行支配和肆无忌惮的掠夺资源。高消耗、高污染、高投入、低效益的问题十分突出，土地浪费现象普遍存在，建筑能耗尤其是大型公共建筑的能耗高居部下，城镇的水污染十分严重，水资源短缺，用水效率低下，污水再生和利用进展缓慢，垃圾减量化，城镇交通结构不合理，交通方式落后，公交优先战略尚未全面落实，城市粗放发展模式严重阻碍了城市功能的发挥，降低了城市的承载能力，影响了城市化的健康发展。中国工程院院士针对中国的城市化发展趋势忧心忡忡，城市化发展可能是当务之急。原建设部总工程师表示，中国的城市化要走可持续发展之路，中国工程院院士则对中国的城市化进程寄予厚望，中国的城市化将为人类带来福祉。国务院参事王秉忱认为，中国的城市化只有合理利用资源才能造福后代。我们的温家宝总理提出，一定要保证18亿亩耕地的红线，如何保住失地农民的权利和利益呢？这是已经成为城市化过程中急需解决的问题。“我们到底该为子孙万代留点什么？”胡锦涛总书记曾给出过答案，不能以牺牲能源和为代价换取一时的发展，要努力实现可持续发展，为子孙万代留下充足的发展条件和发展空间。
目前，建筑能耗约占全社会总能耗的1/3左右，随着工业化和城市化的快速发展，这个比例还在不断上升，污水直接排入自然水体，生活垃圾简单停摆造成污染问题，这不应该是我们为后代留下的“财富”。我们欣喜地看到，改革开放以来以珠江三角洲、长江三角洲、京津冀为代表的城市群，大大推进了我国城市化进程。特别是青岛市委、市政府科学提出了实施以环湾保护、拥湾发展为核心，依托主城拥湾发展、组团布局的发展战略，构筑一个一主三辅多组团的发展方向，探索出尊重自然、保护生态、循环可持续发展的新思路。城阳既有青岛城市化发展战略的区位优势，我们昨天知道青岛在建区的时候，设立了城市化办公室，据我们了解这在全国也是空前的。由于城阳区在城市化战略上有超前意识，科学创新，把区域经济发展，产业布局，产业升级，环境保护与城乡统筹和新农村建设有机地结合起来，探索出一条契合实际、稳步推进，可持续发展的旧城改造模式，营造了良好的政策环境、人文环境与生态环境。万科、宝龙、中联盈地长期投资城阳，取得了良好的社会和经济效益。环境很重要，我们可以看到，对于有眼见和有社会责任感的官员来说，大力倡导可持续发展理念，打造绿色GDP，践行和谐城市化之路必将获得更好的社会、经济、环境效益，为中国的城市化提供有益经验。为此我们有理由相信，发生在世界上的第三次城市化浪潮将成就中国。谢谢大家！
  2009-5-30 10:51:15

龙江：城阳区以来发生了翻天覆地的变化，现在有一大批优秀的房地产企业云集在城阳区，但是最早进入城阳区的房地产企业，外来企业也是城阳房地产市场的见证人，那该是中联盈地的董事长，下面请城阳地产发展的见证人——中联盈地的董事长纪先生为我们做精彩发言。  2009-5-30 11:02:08

中联盈地董事长：在座的各位专家都是各个行业的高手，我来城阳来得早，沾一点光，在这儿发一点言。
各位领导、各位来宾上午好，城阳区的今天已经不是昨天了，15年的历程证明了城市化的发展，城市化的发展是动力。现在新的城阳，新的城区南北中轴线贯穿，正阳路贯穿着八个街道，出口工业制造基地、高新技术区、韩国企业集中区、空港经济区，还有一个一个的现代化的居住小区和人才的大量涌入。所以，一个新的“卫星”经济城市已经或正在形成。当时我们01年城阳区招商来城阳的时候，GDP发展只有102亿，而发展到今天已经达到了560亿，还有城阳的税收、财政支出、人均存款、人均可支配收入，每年都有十几、二十几的速度发展。特别是城阳区的房地产，伴随着城市化的发展，也起到了一定的作用。2001年的时候，城阳的房地产整个开发量也就是几万，加上村庄的改造也就是十几万，当时建的樱园广场小区，7万平方米，就算是最好的建筑。而现在已经发展到每年以150万-200万平方米的发展速度。这就足以证明城阳的高速发展，带来了城市化的进程。现在一些外地的知名企业，像万科、宝龙、卓越，再加上本土的一些企业，像银盛泰等发展速度都相当快。
那么为什么城阳区发展得那么快？我认为刚才有些专家也多讲过，讲得非常好，我认为有这么几个优势，值得开发商在城阳打造你的品牌。
一个是有非常好的交通优势。高速、铁路、空港，这都是房地产开发重要的基础设施。还有城阳区高起点的规划优势，东有山区以流域为主，西边有各个工业基地，特别是以生态和绿色为主题的规划，还有规模的开发小区在一个一个地形成，这就是城阳区的规划优势。还有区位优势，过去我们讲“半小时经济圈”和“一小时经济圈”，现在的城阳已经成为青岛市的中心区域，大家可以想一下北边有即墨，南边有大都市城市，今天听专家讲了一个“空港都市”，我觉得这个提法非常好。以空港辐射出了巨大的一些商机，像物流产业、商业、娱乐、会展等等。从我们建设的大润发的消费也看出了城阳区的发展，人口在变化，质量在提高。大润发刚建的时候，前年销售额在1.2亿左右，而去年已经达到了2.6亿，这就足以证明城阳有一定的消费水平，也反映了城市化的进程。
再一个，城阳已经具备了一定的工业基础。原来青岛市的一些行业，一些大企业纷纷落户到城阳，给城阳区也带来了一定的经济基础。因为工业化的水平也决定了城市化的水平。
第五点，我认为城阳区的文化、人文、物质基础、人口素质的提高、人力资源的引进，特别是不排外，八个乡镇改为了八个街道，干部的交流、干部素质的提高吸引了外地大量的人才。优秀的企业来城阳发展，来城阳落户。在座的都知道，凡是一个移民的地区和城市，各种人才、各种企业涌进的，居住的多，就带来了城市人口的变化。城市人口素质的提高，结构的变化就可以带来城区的快速发展。
所以，城阳蕴藏着巨大的商机，蕴含着巨大的希望，同样也蕴含着巨大的财富。所以，城阳必将创造全国城市化的典范城市，必将造就城市化发展的辉煌。谢谢各位！
  2009-5-30 11:02:35

龙江：论坛进行到现在进入第二个环节，就是互动环节。下面以热烈的掌声欢迎我们王书记上台，欢迎我们的王参事上台，欢迎我们的韩教授上台，欢迎我们的蔡先生上台。掌声！
  2009-5-30 11:03:54

龙江：今天很高兴有这么多的专家到我们城阳进行高峰论坛，很多企业都有很多的问题想向专家提出。首先请青岛报业集团王主任提问。  2009-5-30 11:04:17

王主任：非常高兴听了各位领导的精彩发言。有几个问题想问一下，通过城阳区的发展介绍，建区以来发展是非常快的，不过从刚才一位专家的介绍城市化是70%是稳定期，现在是66%，未来发展目标是什么样的？另外一个，城市化发展必然伴随着房地产开发，城阳区一直把房地产开发作为支柱产业，在城市化过程当中，如何协调的处理好城市化和发展开发的关系？在房地产开发的过程当中，如果在某一个阶段时期，房地产开发的总量，特别一个区域的房地产开发量比较大的话，怎么样更好地处理房地产开发量和房地产价格之间的关系？谢谢！
  2009-5-30 11:04:49

龙江：有请王书记回答，谢谢！  2009-5-30 11:05:20

王元斌：今天高朋满座，非常欢迎大家。
刚才这两个问题我简要地回答一下。刚才听了几位专家、企业家的讲课很受启发。城阳区城市化进程还有很大的差距和不足，大家给了很多的褒奖，是对我们的激励也是对我们的鞭策。城阳区的城市化现在确实到了一个不得的面对的一个重大的发展问题，在城阳区的城市化进程当中，我们应该如何去把握它？按照什么样的标准、原则去把握它？这是当前区政府必须研究思考的一个问题。我们认为城阳区这个地方由农村变城市，向城市化推进的过程当中，它应该走一条什么样的路子？我想主要还是一个叫“大城市近郊实现城市化”的这样一条新路子，这条路子怎么走？我们考虑恐怕大的方面还是要坚持高起点、高品质、有特色、生态化、精细化、跨越式这样一个未来城市发展的路子或者是一个方向，应该按照这样一个方向来把握。
那么城市化推进的目标是什么？就是要建设胶州湾北部的，一个国际化的、现代化的园林生态城市。我们在向这样一个城市化目标迈进过程当中，应该注意哪些事情？如何把握好这些事情？我想一个就是一定要坚持规划的高起点，不要搞乱了。这个“高起点”还是要坚持，就是不能把城阳这个地方建成一个县城，那就失败了；建成一个郊区，也失败了。我们要站在未来大青岛发展的大格局中，找到城阳的定位。在环湾保护、拥湾发展的大格局下，研究城阳的发展定位、发展方向、发展目标。第二，一定要基础设施先行。这几年我们连续地往地下投入，连续投了四、五年的时间，啥也看不到，先地上后地上，主要还是没有基础设施的高起点，就没有城市化的高起点。第三，我们着力地加快旧村改造。因为城阳几年前还完全是个农村，你在一个农村，到处是村庄、到处是破烂不堪的房子，这样一个区域如何实现高起点的城市化？不可能的，这是前提、这是突破点和切入点。这几年我们改造了50多个村庄，如果一个村改造一个村的那又完蛋了，那肯定是低、乱、散，大格局、高起点的城市化格局根本是不现实的，所以要整体考虑、连片规划，实现一个旧村改造的综合效益，不仅仅是改造一个旧村，还要改造一个环境，基础设施的配套，还有老百姓的生活，村集体收入的增长，新产业的培育等等。再一个，城市化我们就注重生态化的建设。我们认为城阳区有别于老市区的发展，它走一个什么样的城市化道路？我们不应该重蹈老市区在城市化进程中走过的弯路，因为现在已经不是70年代，不是60年代，也不是80年代、90年代了。我们在生态环境建设方面，保护生态、保护山林、保护水源、保护河流、保护湿地等等方面应该有所作为，打造一个森林城市。这也是为什么我们现在房地产的品质比较好，销售比较好的一个原因吧，当然做得还很不够，要继续下功夫。还有一点，就是产业的提升。城市化要有基础，你没有钱、没有经济实力要想高起点的实现城市化都是空谈，什么理念？只能停留在口上，停留在背投上。如何解决这个问题，关键是要加快经济转型、产业升级和增长方式的转变。简单地说，就是要改变我们最初的那种粗放型的解决，散而乱的经济，传统的经济，逐步发展高端产业，也就是一手抓先进制造业，一手抓先进制造业。而先进制造业主要是按产业集群来发展，把我们现在的“村村点火，户户冒烟”的产业布局结构迅速的转变，实现退城进园，退村进园。现代服务业的发展不跟进的话，现进制造业发展就是一句空话，而现代服务业的提升对先进制造业将产生一个巨大的支撑作用，对城市化进程支撑也是巨大的。所以我们大力发展现代服务业，有一些是传统产业，但也是必须的。比如像现在在座的五星级酒店，两年前到城阳来你能在五星级酒店开会吗？不可能的。现在五星级酒店已经建成的就有几家，后面还有几家五星级酒店要开业，专业市场的建设这几年也是如火如荼。还有年底就要开业的，就在这个隔壁，全国市内最大的游乐项目宝龙，明天就要开业的全世界最大的啤酒宫，12000平方米的啤酒宫，比慕尼黑的啤酒宫还要大。城市化最后一个方面就是以人为本。我认为城市化最重要体现在以人为本上，这方面我们也做了一些事情，下一步还会作为推进城市化的一条主线。前面的事情，哪一件事情想不到，最后都做不到以人为本。专家教授讲的这一系列问题，归根结底是以人为本，归根结底是可持续发展，要造福子孙万代还是要以人为本。我们在城市化方面，下一步还请各位专家、各位企业家多给我们出谋划策，我们共同努力来加快城阳的城市化进程。城市化快不得、慢不得，快了会有问题，考虑不周会有问题，宁可放慢一点也要保证高起点、保证品质。但也不是为了保证高起点、保证品质一定要慢慢来，我们想走一条大城市近郊、城市化发展的跨越式发展的一条新路子。这是在城市化方面我们下一步的一些考虑，很具体的内容就不向大家再展开汇报了。
关于房地产的问题。房地产应该服从于这个城市城市化发展的大布局，大的战略思想和指导目标。整个城阳区房地产市场的发展，这几年总体上是健康的，我们也是把握一定要有一个整体的考虑，前瞻的考虑，要有一个整体规划，特别要注重房地产它的品质、它的环境的配套。我们不希望城阳区房地产都是在周边环境很差的地方出现一个“人间天堂”，“世外桃源”。另一方面，我们也不希望把城阳区的房地产都变成投资性的房地产，希望是老百姓居住的房地产，而且是高品质环境的房地产。所以，我们在整个的规划方面，在房地产企业的选择方面，也是非常用心的。特别是打造周边的环境方面，特别是在实现房地产与旧村改造的结合上，房地产与三产服务业的发展结合上等等这样一些方面，包括与社会事业的发展结合上，包括与这个区域的基础设施建设的结合上多下功夫。这方面下一步还会根据整个城阳区产业发展、城市化发展的需求，来更加理性地、更加科学地布局城阳区房地产的发展格局、发展品质、整体的发展效益。大体上就是三个板块：
一个板块就是在东部山区，非常好的生态环境，非常适合人居和旅游的生态环境，我们不会把东部的大面积的果树、山林变成房地产，请大家放心！但是对于我们一些适合居住的地方，包括一些旧村改造，那一定是要改造的，大家可能都了解，比如说我们的泰和云头雾片、龚家村等，这些旧村改造陆陆续续都要搞，而将来这些地方一定是青岛市品质最好的社区。山区这带有山有水，居住环境还是非常好。
第二个板块就是中心区，现在配套环境应该说更好一些。这几年致力于打造一个有区域辐射带动作用的北部商圈。那么这个商圈不可能在李沧建一个，在城阳建一个，在即墨建一个，在胶州建一个，那是当地化的。真正对一个区域有辐射带动作用的商圈，北部只能有一个，谁占有这样一个资源谁就得到了它更好的发展机会。我们希望把这个地方打造成一个至少不低于，甚至超过市南、市北、东部地区那样一个商圈的水平。一个城市不一定是个单中心，可能是一个双中心，我们希望城阳区成为青岛市第二个商业、商务中心，第二个城市的CBD。这个区域我们还有很多的空间，还有很多的社区没有实现旧村改造，要把中心区这种高品质的环境迅速向外延展，并且有一个整体的布局和功能分布，使它的品质一定要超过老市区。
第三个板块在我们的西部。西部主要是依托高新区，60平方公里的高新区，每年50个亿的饱和性投资，准备在周边为高新区配套，结合小城镇的改造，结合旧村改造来高起点的、高品质的推动我们的城市化。尤其是我们的红岛的开发现在时机已到，老百姓会往北迁，大约腾出两万亩左右的土地来高起点地搞建设。围绕沿海这一带，还有一部分非常好的、值得开发的环湾的一些空间，能真正在城阳形成一个沿胶州湾的叫生态岸线、生活岸线和经济岸线，打造一个高品质的岸线。至于刚才提到的未来城阳区房地产发展会不会是一个无序的，每年应该提供多少的房地产的存量或者增量？存量如何消化？增量如何把握？房地产的档次、品质、或者或价位上如何来把握？我想这些问题提得非常好，也值得我们去很好的思考。我想首先不应当从一个具体的数字出发去研究这个问题，首先要着眼整个这个区域未来发展的一种趋势，一定要有一定的前瞻性，同时也要考虑城市下一步发展的空间、潜力。既不能过度地超前，也不能使房地产影响到城市化的进程。我们下一步还会专题进行研究，特别是随着地铁将来的延伸，包括青-烟-威将来在这个地方汇合，包括机场的扩建，市委、市政府已经基本确定，机场就是就地扩建。地铁已经确定，一期延伸到城阳。城阳区未来一定是大青岛的核心区域，为什么呢？环湾保护、拥湾发展，将来的大青岛，市里面提出建设胶州湾北部新城，胶州湾北部新区完全重合在城阳区，就是以现在的红岛开发和高新区为核心，在350平方公里建立一个胶州湾北部新城，这个新城就是青岛市后100年发展的最大空间。我们城阳座落在这个核心区，将来基础设施这个地方的投入会是非常密集的，一定会形成一个海陆空的空港，包括铁路、轻轨、地铁、长途交通、城市客运的一个汇集地，一定是这样一个趋势。我们也会根据下一步这方面的发展，也会进一步规划好、控制好下一步要开发的这样一些新空间。希望我们青岛市的开发商将来联手，我们牵手合作共同打造好城阳区这样一个小的区域，为大青岛做出应有的贡献。说多了谢谢大家！
  2009-5-30 11:30:30

龙江：非常感谢王书记精彩的演讲。下面有请都霖美景公司董事长李先生提问。  2009-5-30 11:30:59

都霖美景李先生：各位专家，我作为城阳区本土企业，非常关心城阳区未来发展。城阳区位于胶州湾腹地，地理位置丰富广阔。从城市发展角度来看，全国有无类似区域值得我们借鉴？想请王参赞回答。  2009-5-30 11:31:27

王秉忱：方才王书记做了前面的阐述，关于城阳区的发展远景，确实是非常美好的蓝图。方才这位朋友提出了借鉴城市的问题，我想到了郑东新区。郑州有一个新区建设得非常快，叫郑东新区，是李克强副总理在河南省当省委书记时做的重大决策。要在郑州市建设起一个非常现代化的，城市化理念也是最新的新区。我有幸被他们请去进行过考察，也和美国科学院外籍院士，世界著名的地质学家，现在在集中精力研究水环境净化的大专家，许进华先生，也是《城市化》杂志的名誉顾问，一起到了郑东新区。郑东新区的管委会向我们详细地介绍了他们的发展前景。他们是请日本最著名的建筑专家进行设计，进行规划，那是高起点、高标准的。为什么今天一开始在会客室里跟王书记交谈的时候，我感到王书记他所阐述的城阳区的领导的高瞻远瞩，他们的高标准、高起点和郑东新区是类似的。郑东新区为了建设好，它们引进了海归派，引进了从美国哈佛做博士后的一位学者，年轻的学者做管委会的副主任，来掌控新区的建设。他陪着我们考察，也给我们做介绍。为了了解郑东新区的发展情况，我还专程拜访了我的老朋友，河南省委的曹秘书长。河南省委对郑东新区的建设给予了高度重视，郑州市的领导更不在话下，为了贯彻克强副总理的意图，他的决策是不遗余力的。方才我在下面就跟王书记说，我建议王书记到郑东新区走一走、看一看，特别他们的水景观非常的引人注意，要引黄河水，经过渠道到郑东新区来，构建一个非常好的水的景观。周围一些建筑都是配套的，大剧院、音乐厅是很现代化的，我们都到里面参观过了。它有它的特点，有它的区位优势，有它的发展目标，但是那些理念，那些高起点我觉得有重要的借鉴作用。所以，我首先想到郑东新区，而且希望咱们城阳区的党政领导能很快到那里看一看，我愿意搭搭桥，请他们接待你们。我就推荐这个城市。
  2009-5-30 11:31:45

龙江：谢谢王参事对城阳区的高见。下面有请华鹏置业的总经理王鹏先生提问。
  2009-5-30 11:32:09

华鹏置业王先生：我是青岛城阳一家本土企业，也见证了城阳的巨大发展。想请教的问题是，针对当前的房地产走向是转说纷纭，观点不一，向请专家帮我们做一个判断，谢谢。能否请蔡总编回答一下？
  2009-5-30 11:32:37

蔡义鸿：房价的问题躲都躲不及，你提出让我讲。从城市化进程的角度来看这个房价，去年和年前房地产的降价，市场的疲软跟各方面因素综合起来的，但是从城市化进程来讲，它是在一个长远发展趋势的一个调整。那么这个调整造成的几个原因是什么呢？
第一方面，中国在城市化进程当中的机会，给我们的开发企业，给我们城市的发展提供了良好的一个基础。我刚才有一个数据，就是我们的刚性需求是硬的。刚性需且的存在说明就有市场，因为房地产是商品，是一个供需的关系。为什么会出现弥漫或者调整呢？好了，因为我们城市化发展太快，城市建设充满机会，开发企业在中国来讲有这么多，我们饿的二三十年开始吃饭，大家去开发这个房地产，我们看见做家电的进入房地产了，做水电的进入房地产了，包括做建筑建材的也进入房地产了。当时我就有个感觉，在圈内我就说，这么多人进房地产，说明它有利润，有吸引力。这么多人进去了，造成了一个放量。
第二个方面，刚好赶上一个咱们国家那时候调整房价，加上金融危机的爆发，几种因素的力量促在一起，给这个市场造成了很大的一个调整。这个调整其实是一个空间，怎么把空间换掉，就是不合理的空间。我们房地产商在城市化进程多种，不该得的利润应该回馈回去。涨价太快了，从04年开始哗哗往上涨，我觉得是不可思议的。但是刚性需求是存在的，城市化进程，目前的研究情况，最近十年有三个亿左右的农民要进程，这些人的需求是硬性的。而且中国这次的拉动内需，我相信对提高农村的收入，提高城乡的基础设施建设，会起到一个很好的带动作用。中国是世界上八亿农民的市场，是世界上一个没有开花的“处女市场”，为什么这么讲农村收入在世界上是不高的，宅基地也好、耕地也好是不可以流转的，农民拥有资产但是不可以流转。现在世界上在探讨土地资产的可流转问题，必然会带动农民固定资产收入和流动资产收入的提升，加上国家有一些政策的推动，加上环境保护，随着四万亿投资包括地方政府发债，这些资本的拉动以后会有效果。我们有那么多的外汇储备和居民储蓄，我们拿出的钱是真金白银，不像美国现在找我们要钱，这个拉动应该是有效果的。长远趋势是看好房地产的发展，因为城市化进程是没有回头的，中国的城市化进程现在在补前面30年的课，刚才的统计数据是总人口和非农人口的统计数据，有一个历史比较，确实跟中国城市化现实有一定的误差，当时我觉得在中国的历史进程中是允许的。因为中国的城乡统筹一旦实现，城乡一体化2020年全部实现的时候，我们城市化率按这个人口统计出来是真实的。因为我们嘉兴08年全部是城市户口了，没有农民了。我想这些综合分析下来，看好房地产的前途就是城市化。房地产企业怎样练好内功？这方面我强调一下，不是把握一个大趋势就会发财，比尔盖茨把握一个计算机就发财了，它的产品服务很先进。我昨天听王副区长讲了一个城阳区的案例，我觉得非常的惊喜。第一个，我对卓越集团有很好的了解，也跟他们有过接触。第二个，昨天讲的那个故事是非常动人的，我希望我们的企业有这种眼光去拿地，你的产品做好的两个条件前提下才会赚到钱。卓越在城阳拿块地，大家是不看好的，但是今天它是占了天时地利人和。房价的问题我不能做预测，但是长期的趋势会做一个个人的看法，仅供参考，谢谢！
  2009-5-30 11:37:25

龙江：我们的韩教授是研究城市化进程的专家，来到城阳不知道您看到了什么？我是这样想，今天王书记工作非常繁忙，和张区长一块儿参加这个会议。您能不能作为一个专家，跟我们书记提几条真切的和切实可行的建议。谢谢您。  2009-5-31 9:02:26

韩林飞：我到城阳时间也不多，但是我来之前看了一些资料，对城阳和青岛比较关注。提几点自己的感受吧，也是对中国在城市化进程当中一些问题的思考，可能也有很多自己不成熟的地方。
我觉得中国的新城发展应该探讨自己的模式，刚才王书记谈的这几点都非常好，要要自己的特色，高起点，宁肯慢一点也要把可持续放在第一位，这些都是非常有前瞻性的目标。在这个发展过程中，因为综合国外发展的经验，非常有必要谈一点的就是基础设施的长效性和稳定的拉动性。在巴黎周边的五个新城的建设，包括在伦敦周边新城建设，都非常有代表的作用。从最早的仅仅是居住型的新城到现在的产业居住环境，包括交通设施总体一体的新城，向综合性新城发展，我觉得城阳是一个很重要的典型。从大型交通基础设施，对外联络基础设施，这几方面都比较强。外部条件已经具备了。如果说要建议的，内部基础设施的建设，山水的处理，山水生态化的基础设施，包括内部基础设施，这觉得这一套还可以做更细致和深化的工作，真正地可以做到以人为本，可持续发展。
对房地产来说，它是很重要，也是我们国家发展很重要的一个产业支持。但是因为现在国家政策的不完善性，包括我们国家分配体制的不完善性，导致了房地产成了一个很尖锐的问题。政府过于支持房地产，造成收入差异，造成中低收入者住房问题，这是一个矛盾。如果政府不鼓励房地产，政府的城市建设过程当中房地产所起到积极作用的一面被削弱，这个也可以看出今天带来的矛盾。包括八个部委联合发文，联合治理整顿房地产，在经济危机之前采取一些措施，出发点是好的。但是中国的实际情况和城市化进程当中所起的作用，我觉得是不断需要调整和进化的。现在的情况就是房地产价格有些回落，回落得比较厉害，但是中低收入者仍然是很难承受。但是资产房产再分配的过程，也就是第一次资本的重新分配的过程。因为我们以前全是公有，从工资从房产，房产是作为一种实物形式的一种福利，到现在作为一种货币形式或者资本形式的一种资本，它的性质实际上发生了变化。但是房产又很特殊，它是很居住的一个必需生活产品，就像衣食住行一样。在这种情况下，党中央提出的“居者有其屋”，提出的廉租房的建设，提出的经济适用房的建设，我觉得非常有道理。我觉得城阳可以尝试在两个体制下的并轨当中的方式，政府的公务员、教师、中低收入者、需要住房保障的这些人，政府所起的作用是什么？这是不可回避的，也是中央的一些政策必须要求我们来做的一些工作。但是有收入的人，或者需要第一次资本积累的人，资本储备或者资本体现的高收入者或者中高收入者，按照市场进行房地产的交易，那就是市场行为。涨价和下跌完全是市场调节的，从我个人观点来说，如果你要有钱的话买房子，在什么情况下买房子？可能还是一个增长的过程当中。因为老百姓总是要买涨不买落的，房价跌跌跌，跌到什么时候是底谁也看不见的，等到涨的时候大家都会把钱拿出来。这是经济规律，在全世界都是这样一个问题，资本就是这样运作的，商品就是这样运作的。为什么呢？因为中国从总体上来看，我们的住房资源还是稀缺的，13亿人，平均住房水平，有些高端城市到了每人平均22平米，一般普通的城市能到6.8平米，这是基本的平均，相当于欧洲二战前的水平。现在基本上欧洲住房平均面积大概在38平米/人，我们离这个差异还很大。另外中国人传统的生活观念和传统的观念，我们对房产是有一个不可分割的情结，住房一定要买，一定要把它作为财产传给后代。但是欧洲人、美国人不这样，荷兰是第一个资本主义国家，它的住房私有化率只有30%不到，都在租房子。因为国家很小，房产资源有限，有遗产税，想把你的房子传给你的孩子要交税，这个税很重，所以大家索性不买房子，就租房子，有一套很好的社会住宅保障系统。因为咱们城阳尺度合适，政府可以控制，北京市太大了，1500万人口很难面面俱到。但是我们现在100多万人口，包括外来人口，政府的政策，我们的体制可以在这上面进行一些实验。但是作为政府来说，收入公平、公平分配、公正、居者有其屋，这是房产发展的一个大方向，另外也是用房地产来刺激或者来推进，来辅助城市化很重要的一个手段。我不知道说得对不对啊，谢谢！  2009-5-31 9:02:46

龙江：最后请王书记对城阳区下一步的发展做一下展望，谢谢王书记！  2009-5-31 9:03:05

王元斌：我觉得今天这个会议我感觉收获很大，开得很必要。一个地区的发展一定要跳出这个区域来看待这个区域，一定要有一些理性的思考，当然也要有一些很务实的主意和建议，可操作性的措施和办法。今天我觉得我们各个方面的专家云集到一块儿，来研究我们这个区域如何走一条适合于当地特色的，符合长远发展的，符合科学发展观的这样一个城市化发展的道路？在整个城市化发展的过程当中，房地产业应该扮演一个什么样的角色，发挥什么样的作用，应该注意哪些问题，我认为今天这个会议各位专家讲得都非常的透彻，也很通俗，听了以后受益匪浅，我们也会把这次会议的成果做一个整理，真正变成我们下一步推进城市化和健康、有序、科学的发展房地产业当中的一些具体的措施、具体的行动。我想在这个地方我也代表我们区长，代表城阳区的各位，对我们各位专家、对各位企业家、对各位来宾牺牲了休息时间，放弃了很多应该参加的活动来到我们城阳参加这样一个会议，再次表示感谢！也希望大家经常来城阳做客，我更希望大家多来城阳考察投资环境，希望大家能在未来城阳区的城市化发展当中，环湾保护、拥湾发展战略的实施过程当中，在我们高新区的发展当中，在我们红岛的开发方面，在我们整个城阳区的旧村改造方面，包括其他产业的发展方面都能参与进来，我们共同来建设美好的新城阳。谢谢大家！  2009-5-31 9:03:22

龙江：今天论坛圆满结束，谢谢大家！  2009-5-31 9:03:41