在本次世界经济危机这一大环境下，中国经济面临很大困难，尽管受到严峻挑战，但却仍充满生机与活力，我国第一季度GDP以6.1%的增长雄居全球首位，正像许多经济学家所预测的那样--中国将在全球经济中将率先复苏，并引领世界经济发展。
　　那么，为何中国经济具有如此魄力与魅力？这是因为中国正处于城市化进程的快速发展期，中国在未来的20年乃至30年，将有数亿农村人口因城市化而进城，这是自19世纪初以来发生在人类历史上最伟大的变迁！

　　这是因为城市化的核心是人的城市化。随着我国城市化进程的快速推进，中国经济蓬勃发展、消费者消费理念的变化以及新兴社区的涌现，我国商业地产市场正引来新的一轮发展机会。新近在北京长安街南崛起的崇文商圈，以及北京国瑞兴业房地产有限公司开发的国瑞购物中心，一并进入了中国国际城市化发展战略研究委员会关注的视野，成为关注中国城市化研究不可多得的案例之一。

　　5月8日，由住房和城乡建设部科学技术委员会指导、中国国际城市化发展战略研究委员会主办、国瑞地产·国瑞购物中心承办，主题为“城市化进程与商业地产发展趋势”--中国?北京崇文城市化发展战略峰会，中国国际城市化发展战略研究委员会邀请业内专家、领导、企业家和媒体朋友们齐聚国瑞地产，实地考察国瑞购物中心，并以国瑞购物中心为案例，共同探讨研究我国城市化进程与商业地产发展趋势。峰会将围绕以下三方面内容展开研讨：

　　1、在宏观政策上：拉动内需是我国经济发展的主旋律，特别是我国的居民消费更是国策的重中之重；

　　2、在消费观念上：消费者的消费行为将由互动的体验式消费将取代单纯的购物型消费；

　　3、在消费业态上：我国商业地产多业态聚集将成为主流；

　　峰会时间：2009年5月8日（星期五 下午2：30）

　　活动地点：国瑞地产集团办公楼（一道香酒楼）

　　以下为直播实录

 
《城市化》执行主编 蔡义鸿
　　【主持人】：自我介绍一下，我是中国国际城市化发展战略研究委员会秘书长、城市化网执行总裁、《城市化》执行主编 蔡义鸿，谢谢大家的光临！
　　俗话说：“一年之计在于春”，春天是最美好的！今天，我很荣幸能为大家主持“中国?北京崇文城市化发展战略峰会”，本次峰会的主题是“城市化进程与商业地产发展趋势”，也是中国国际城市化发展战略研究委员会系列论坛之第六个论坛。本次峰会是由住房和城乡建设部科学技术委员会指导、中国国际城市化发展战略研究委员会主办、国瑞地产·国瑞购物中心承办的。

　　现在，请允许我介绍出席本次峰会的领导与嘉宾，他们是尊敬的：

　　住房和城乡建设部科学技术委员会常务副主任、中国国际城市化发展战略研究委员会主任、中国市政工程协会会长、原建设部总工程师：金德钧先生，欢迎！

　　中国房地产及住宅研究会副会长、中国国际城市化发展战略研究委员会专家委员、教授：顾云昌先生，欢迎！

　　北京市崇文区商务局局长：孟志军先生，欢迎！

　　住房和城乡建设部科技委智能建筑委员会专家组副组长、中国国际城市化发展战略研究委员会专家委员、教授级高工：毛剑瑛女士，欢迎！

　　中国步行商业街工作委员会主任：韩健徽先生，欢迎！

　　中国国际城市化发展战略研究委员会战略咨询委员会委员、全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长：朱凌波先生，欢迎！

　　中国国际贸促会建设行业分会国际贸易发展部主任、中国国际商会建设行业商会高级工程师：霍金海先生，欢迎！

　　北京纸老虎文化交流有限公司资深总监：王泰先生，欢迎！

　　北京国瑞兴业地产有限公司副总经理：张瑾女士，欢迎！

　　国瑞购物中心执行总经理：高洁女士，欢迎！

　　北京国瑞兴业地产有限公司推广策划总监：武斌先生，欢迎！

　　关注今天峰会的媒体有：新华社、中新社、中央人民广播电台、中国国际广播电台、搜狐网、城市化网、光明日报、中国建设报、中华建筑报、精品购物指南、北京晚报、北京青年报、京华时报、《城市化》杂志等。

　　我先简单介绍一下本次峰会的背景与现实意义。

　　在本次世界经济危机这一大环境下，中国经济面临很大困难，尽管受到严峻挑战，但却仍充满生机与活力，我国第一季度GDP以6.1%的增长雄居全球首位，正像许多经济学家所预测的那样--中国将在全球经济中将率先复苏，并引领世界经济发展。

　　那么，为何中国经济具有如此魄力与魅力？这是因为中国正处于城市化进程的快速发展期，中国在未来的20年乃至30年，将有数亿农村人口因城市化而进城，这是自19世纪初以来发生在人类历史上最伟大的变迁！

　　这是因为城市化的核心是人的城市化。随着我国城市化进程的快速推进，中国经济蓬勃发展、消费者消费理念的变化以及新兴社区的涌现，我国商业地产市场正引来新的一轮发展机会。新近在北京长安街南崛起的崇文商圈，以及北京国瑞兴业房地产有限公司开发的国瑞购物中心，一并进入了中国国际城市化发展战略研究委员会关注的视野，成为关注中国城市化研究不可多得的案例之一。

　　今天我们各位专家领导、企业家和媒体朋友们齐聚国瑞地产，刚才还实地考察了国瑞购物中心，接下来，大家将以国瑞购物中心为案例，共同探讨研究我国城市化进程与商业地产发展趋势。我们将围绕以下三方面内容展开研讨：

　　1、在宏观政策上：拉动内需是我国经济发展的主旋律，特别是我国的居民消费更是国策的重中之重；

　　2、在消费观念上：消费者的消费行为将由互动的体验式消费将取代单纯的购物型消费；

　　3、在消费业态上：我国商业地产多业态聚集将成为主流；

　　今天论坛采取的是这样一个形式，我们分两轮发言：第一轮是每位嘉宾做主旨发言；第二轮每位嘉宾可以自由交流。在展开论坛之前，我们，首先有请北京市崇文区人民政府商务局局长孟志军先生致词并介绍崇外商圈的基本情况。欢迎！

 
崇文区人民政府商务局局长孟志军
　　【孟志军】：各位领导、各位专家，很荣幸有机会给大家汇报一下崇外商圈的概念以及它的现状。
　　城市化是现代化进程的必然阶段，根据刘易斯教授的理论，城市化是伴随着二元经济结构的转型而进行的，而我们国家目前正处在这个阶段。崇文区作为首都的核心区，它的使命就是提升城市的生活品质和环境质量，使这个地区更加宜商、更加宜居、更加宜民。

　　从我们商务部门角度来讲，要达到这个目标有两个路径：

　　第一条线，是大力发展社区商业，使便利店、菜店、再生资源回收、早餐、洗衣、修理这六个方面进社区，实现一种便民、便利消费。

　　第二条线，就是发展高端商业，以大型百货商场、品牌专卖店为主要业态形成一定的商圈，形成一定的辐射力、影响力和号召力，从而服务全市、服务全国和服务国际友人。

　　今天我侧重从打造崇外商圈这个概念来谈一下。

　　崇外商圈的概念是去年7月2日我应邀在国瑞地产承办的崇外商圈战略发展高峰论坛上提出来的。在这之前民间有好多说法，这个地区叫崇外商圈、新世界商圈、崇文商圈，说法不一致，这次我们统称为崇外商圈，提出了这个概念。这个概念主要是以地域商圈来定义的，它的辐射范围应该是南到天坛公园体育馆路；东到幸福大街、南北花园大街；西到祈年大街，这样的范围。它包含了崇外办事处的全部和体育馆路、天坛街道的一部分地域，这是我们的设置定义。

　　目前来讲，我们认为这个商圈已经成熟并且完善，我们判定一个商圈是否成熟完善的理由有四个：

　　第一，在这个商圈有着非常发达的商业设施。新世界商场自上个世纪末进入这个商圈以来，应该说在京城已经形成了一个品牌。它的销售额、人流在全北京大型商场里面一直保持在前五位。最近试营业的国瑞购物中心和新世界商场又是错位经营，面积12万平米，引入了将近200家品牌店，在商业的业态上又更加的高端。同时还有前期开业的搜秀商城（主要是针对年轻人）。南侧的红桥市场，经过特色商业街的改造和建设，在奥运和残奥会期间，取得了接待人数和销售额北京市双第一的好成绩。天雅红桥市场是去年新开业的一个大型的商城，在这个地区目前已经有40万平米的商业设施。

　　第二，在这个地区也集中了大量的商务、写字楼、酒店这些商务设施，包括京城文化大厦、正仁大厦、新怡大厦等等，这些商务地产给这个地区带来了大量的商务人群和商务洽谈人群。

　　第三，商业配套比较齐全，主要是餐饮业，这里面有60多家便宜坊、金山城、麻辣诱惑、马克西姆等不同风味、不同档次的餐饮企业。同时又有2家大型的量贩式KTV--米乐星和乐圣；有2家高档次的影城--百老汇电影城和搜秀影城；同时还有2家在业内比较领先的婚纱摄影--罗维婚纱和施华洛婚纱，一个是民营企业、一个是外资企业。包括新世界地下滑冰场，像这些商业配套，使的在这个区域里满足了人群的吃、喝、玩、游、购、浴等各种需求。

　　第四，就是这个地区的交通设施非常发达，有三条地铁线通过，2号线、5号线，以及即将开通的7号线要通过两广路。这个地区的交通丰富便利，如果衡量一个商业和商务楼宇的价值，就是离地铁口走路不到10分钟之内都属于便捷的，都属于对楼宇的附加值是有正向影响的。

　　基于这四个标准，我们认为不仅是它的业态非常的丰富、完善、配套、齐全，而且还有差异性，同时能够满足不同人群的几乎所有的需求，使得这个商圈具有很大的吸引力、影响力和辐射力（这是现状）。

　　第三部分我想谈一下这个商圈今后三到四年的发展。

　　目前这个商圈有40万平米的商业和商业配套，有40万平米的商务，今后的三到四年，这个商圈还要发展40万平米的商业。主要是崇外6号地铁，也就是瓷器口东南角，新世界集团要打造一个30万平米，引入K11理念一个生态、休闲商城。马上，今年年底到明年年初在原来的宝鼎大厦，新世界集团要开新世界商场的三期，针对女性人群新世界时尚百货商场要开业，面积是4万平米；3号地在红桥市场的斜对面，燕京大厦3.7万平米的商业设施，目前已经进入开工准备阶段。也就是说，在今后的三到四年这个地区还要增加40万平米的商业和商业配套设施。同时还要增加40万平米的商务设施，一个是国瑞哈德门饭店，这个是10万平米、五星级；一个是新世界五星级饭店，还有兴隆置业，也要搞一个特色的文化酒店。应该说在三到四年之后，这个地区的商业面积比现在还要翻一番，在现在相对成熟和完善的基础上翻一番，就使得这个地区更加具有产业的集聚效应。这是崇外商圈今后的二到三年、三到四年的情况。

　　最后，政府在保增长、促发展、拉动内需方面责无旁贷，我们要强化崇外商圈的概念，把它打造成为北京市的一张名片，这个概念是在一周年的时候，我们计划在7月底、8月初的时候由区政府出面打造第一届崇外商圈购物节，目前由新世界商场、国瑞购物中心、搜秀商城、红桥市场、天涯红桥，包括周边的北京游乐园，相声周末晚会等等这些不同的业态，我们都开了几次会共同打造这个概念。同时为了使这个地方更加的具有商气，我们也要在新世界和国瑞购物中心的门前搞今年的休闲啤酒节，主要是进一步凝聚人气、打造崇外商圈的这个概念。

　　借此机会，我把崇外商圈的一些情况向各位专家做一个报告。谢谢！

　　【主持人】：谢谢孟局长！

　　刚才，孟局长从打造崇外商圈这个概念的提出，成熟商圈的四个理由的论述，非常好，有一句俗话说，房地产特别是商业地产，讲究的永远是地段，除了地段还是地段。相信在孟局长的带领下，我们对北京崇外商圈这一名片十分值得期待，谢谢孟局长！

　　现在我们有请北京国瑞兴业地产有限公司副总经理张谨女士，介绍国瑞购物中心的基本情况。欢迎！

 
国瑞兴业地产有限公司副总经理张谨
　　【张谨】：大家下午好！
　　刚才我们看过了国瑞购物中心，大家对国瑞购物中心现场的一些情况也有了一些基本的了解，有一些同志还是没有到现场去看过，我大概介绍一下国瑞购物中心的基本情况。

　　国瑞购物中心总共有13万平米，地上、地下总共5层楼。它是集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体。拥有国际、国内知名时尚品牌，并将中西流行时尚元素完美结合，更有H&M等北京地区鲜见的时尚先锋为代表，为京城潮人带来更多的惊喜。

　　国瑞美食汇也包含中西餐、甜品、快餐、私房菜，还有东南亚美食等不同餐饮文化，大大满足了区域需求，因为崇文商圈目前来说还是缺集所有餐饮为一体的购物中心、商场，像新世界、搜秀，他们的餐饮时间都已经比较长了，从十年前到现在饮食文化，国瑞购物中心的餐饮文化会带来更多的新鲜感，很多餐饮都是第一次入住崇外商圈。在设计上国瑞购物中心在京城是独一无二的落地五层流水瀑布、水上风情炫彩舞台，中庭还有凯旋门、星光大道等室内特有的景观。国瑞购物中心倡导与时尚接轨、与娱乐同步的品牌文化，为都市中忙碌的人们创造美食、购物、约会、派对、狂欢等轻松享受的一个购物环境。

　　有很多人都担心国瑞购物中心的定位，是不是与新世界有一些重复。我们在前期招商的时候都考虑到与新世界的错位经营，招商品牌上的组合错位，我们招的品牌基本上都是国际二线的品牌，而且是快速时尚消费，时尚的更换频率是非常高的，而且开的这些店只会在购物中心这种开放模式形式开，不会在百货、在品牌上，包括经营的方式上是与新世界实行错位经营。

　　我们针对时尚人群，年龄大概在18-35岁之间，也可以家庭消费为主。我们国瑞购物中心里面有电影院，百老汇电影院是目前在亚洲最大的影线。还有乐天玛特超市，而且里面还有婴幼儿的培训，如果是一家人来到购物中心，小孩子可以参加婴幼儿培训，爸爸妈妈可以享受美食、看电影、购物，一家人都可以找到适合自己的事情做，是集休闲、娱乐，也适合家庭式消费的这种定位的，这就是购物中心的大概情况。

　　【主持人】：谢谢张总简单扼要的介绍了国瑞购物中心的基本情况。有这种感觉：就是时尚定位非常精准，针对崇外商圈的一些原来自有的相对不足，对它的未来发展趋势做了准确的定位，选择了与新世界进行差异经营的业态，建设这样一个购物中心。所以我们相信国瑞购物中心将越办越发达。

　　下面就进入论坛环节，因为金德钧主任最后做总结发言，下面我们就按刚才的顺序转过来，有请朱凌波老师做主旨发言，欢迎！

 
全国工商联房地产商会商业不动产
专业委员会主任兼秘书长朱凌波
　　【朱凌波】：刚才听了孟局长，包括国瑞张总介绍的这个商圈项目的特点。因为我们都是做商业地产这个行业，非常关注每一个城市出现的新的案例，我们也希望不仅对这个区域的消费，包括对房地产的拉动作用，同时也给消费者带来一些新的模式，包括一些新的消费导向。
　　我看今天的题目很宏观--城市化进程与商业地产的发展趋势，但也很微观--国瑞购物中心这个案例，怎么把这个宏观和微观结合起来，确实难度比较高。但是这个话题是能够跟国瑞，尤其崇外商圈是一个很好的概念。实际上中国的城市化进程正处在43%到70%的加速期，这个加速期在国外的发展特点，就是在这样一个阶段房地产反而会成为一个支柱产业，到了70%就会退出，变成了增量市场。

　　而且现在中国呈现的是二元化的趋势，一种是老城区居民由于生活成本、交通成本的加大，开始向郊区化蔓延，城市辐射的周边地带的县城，包括郊区化人群会有一个向城市集聚的过程。在这个双向对接的过程中，在北京也呈现出这样一个特点，就是城市随着北京环状发展、摊大饼往外延的发展过程中，我们的城市规划，尤其是商业网点的规划，包括城市功能配置上，就出现了一些问题，我们用一个词叫“城市病”。一个是交通，快速路、环路，以及包括TOD交通，实际上在规划布局给北京市民的生活造成了很大的困扰，而且成为人们在生活中排在第一位的要素。这种城市化进程以公共交通，尤其快速交通为导向的城市生活、居住，尤其是城市功能配套的过程中，实际上我看到几个城区都出现了我们刚才说的“城市病”。一个是完全居住型、大盘这样的形态，包括天通苑、回龙观等等这些区域，以及包括现在的望京、亦庄（是以产业为主导类型的新城区的规划），这些规划在商业网点的配套缺失，都造成我们在推进城市化的过程中，降低了新城区，包括大量市民城市化的生活品质。

　　另外一个核心就是老城区商圈的升级，比如像王府井，包括崇外商圈也算一个新兴的商圈。在这个过程中老商圈的形成可能有一些要素我们需要思考，怎么能够在提高城市化进程的速度，提高人们生活品质的同时，能够在交通规划，包括商业规划、公共文化、教育等等按照一个合理的城市功能配置的过程中，让我们在追求城市化的过程中，不降低市民的城市化的品质、不降低市民的生活品质。我想这是非常重要需要思考的问题。

　　因为在第一代的城市化进程，包括大盘时代、包括2002年的商业地产的快速放量过程中，我们看到了非常多的问题。就是在追求城市化的进程，在追求商业配套的过程中，商业地产的类型，包括分类的模型，我们看到出现了很严重的问题。

　　一个是总量的过剩与结构性的缺失。包括一个商圈形成的互补型组合型的商业形态，实际上在北京、上海，包括在二线城市都出现一些趋势值得我们去思考。比如今天在看国瑞购物中心和现有商圈里的新世界百货，这种传统型百货业的消费，包括像搜秀，这种淘宝、淘货性的消费，以及国瑞购物中心现在的新兴形态，它们在商圈的互补过程中，包括崇外商圈、东方新天地、王府井商圈的错位，怎么能形成真正商圈的错位经营、差异化的经营，让这个商圈能够真正形成互补的、集合性的商圈。我想这里面有很多的要素都值得思考。

　　首先说，我们说在国瑞商圈目标客户群，这几个客户群在不断的磨合过程中，最终怎么能够形式国瑞购物中心十几万平米的商业面积，这样一个快速时尚消费品定位，而且是一站式的购物，形成自己忠诚的客户群，我想这个培育过程恐怕需要一个周期。首先这几个人群，国瑞城自身现有的居住人口有3万多，以及周边高端的居住人群。

　　第二，以地铁为代表的、快速流动的、偶发性的人群，包括像国瑞商圈的，新世界百货、淘宝分流他们的人群，以及最近王府井、东方新天地为主的这样竞争化的人群，包括我们想变成一个超区域的商业中心，拉动全北京，甚至全中国、国外的人群来消费。可能这样的说法有可能成立，但是最终什么样的人群会成为你的客户、忠诚客户，我想东方新天地、西单大悦成、华贸新天地，可能会给国瑞购物中心定位提供一个很好的参考。东方新天地大家都知道，当年在王府这样一个传统的上，有王府井百货、新东安、最近又出现了银泰等等，在这样的传统业态通过将近五年的不断的调整品牌、业态的培育，最后变成了以一个白领时尚消费为主的潮人的阵地。包括西单大悦城，用最短的招商形成快速消费品、国际青年人的卖场，以及包括华贸星光天地（昨天还在交流），通过引进星光天地这种台湾和日本结合的商业模式、商业场所，通过华贸购物中心，包括一线品牌最新、最集合性的旗舰店为主的消费时尚的集合地，最后完成了消费快速，缩短了培育期。

　　国瑞购物中心刚刚试营业一个月，我们今天到内部看了空间，大空间、包括过道的大尺度，整个动线的非常的简洁、通道非常的宽敞。实际上我们看到目前招商还没全面完成，有许多还没完全开业，人流的集聚性还需要时间。实际上我们有几个问题想和国瑞的同行做交流：在一线城市购物中心在空间尺度、动线组织上、品牌组织上有几个问题需要思考。我们每一次去看广州会看两个经典的楼盘：一个是天河城，一个是郑家广场。实际上我们每次去看和同行交流的时候，郑家从它的尺度、空间的组织、体量、品牌组织都比天河城更具有后发的力量。但实际上一直到今天，郑家的经营都不是特别理想，直到最近才火起来。

　　我去年带了三个团到日本考察，他提出一个消费时间，消费时间凭什么让购物者在节假日、在周末，包括在工作之余的24小时的消费空间里，你有什么样的场所精神、文化，包括品牌产品线的组织，让目标客户群在这个场所里面待更长时间，如果仅仅说是一站式的休闲、购物、娱乐，有电影院、有品牌、有餐饮，但是在这里的结构、比例的组合，包括灯光、器械、服务、分区的消费，我想这些细节方面国内的购物中心与日本有非常大的差距。

　　我国大的购物中心在规模、尺度、空间、品牌组织都没有问题，实际上在系统、在传播消费精神的塑造，包括消费者购物、休闲内外空间的互动上我国还做的比较粗。尤其刚才我也听到定位这些消费群到这儿来消费，但是我们真正的目标客户群还处在培育的过程中，最后会形成什么样的目标客户群到这儿来消费。

　　其实像西单大悦城，我们这次清华开会第一个去西单大悦城，有一个场所大家感触最深，就是很多人周末在公共的空间席地而坐，而且在我们参观的半天过程中，基本上这些人群没有走，一直在流连忘返的过程中，它除了传播场所文化、消费精神，这种年轻、时尚的消费人群，除了到你这里吃饭、看电影的定向消费之外，就是你的公共空间，包括你的通道细节组织，让特定的消费群在这儿的感觉是契合的，我愿意在这里停留下来，而且我待下来以后会感觉很舒服、很从容。

　　【主持人】：刚才朱老师将城市化与商业地产宏观的话题，与国瑞购物中心的微观的有机结合起来，谈了城市化进程中商业地产怎样服务消费者，特别是规划要以服务消费者为理念，并就城市化造成“城市病”的话题做了一个陈述。谢谢朱老师！

　　下面有请北京纸老虎文化交流有限公司资深总监：王泰先生，有请王总！

 
北京纸老虎文化交流有限公司资深总监王泰
　　【王泰】：很荣幸应邀前来参加国瑞购物中心承办的“城市化进程与商业地产发展趋势”高峰论坛。人们逐步在提升物质需求的同时，也在进一步加大对文化消费方面的需求。国瑞购物中心所处的地段比较优越，对面的新世界就是一个很好的借势和互补。国瑞购物中心这个项目我接触很长时间，当初在这个项目接触的时候我对这里非常感兴趣，因为国瑞购物中心所处的商业地段非常的独特，它有一个有利的优势是新世界，我把它称为“新世界商圈”。我们公司在新世界有一个小的“纸老虎专卖店”，生意很好，我们的会员含金量非常高，新世界有意进一步提升纸老虎的服务面积，他们的其他店面也有意引进“纸老虎品牌”，和我们一道成为长期的战略合作伙伴。
　　纸老虎品牌，现在实行的是“三位一体”的服务运营方式，进入超市业态的店面是“纸老虎的专卖店”，以销售杂志为核心，附带部分畅销书和电话卡的服务，面积一般在50平米左右；进入百货业态的是“纸老虎的精品书店”，服务涵盖图书、期刊、音像产品，附带纸老虎的特色书吧等服务，面积一般在500平米左右；进入购物中心的是“纸老虎的文化休闲广场”服务涵盖文化产品和纸老虎第五道巴西烤肉、儿童乐园、数码产品等服务，面积一般在5000到10000平米左右。

　　现在纸老虎在北京和上海各有30家左右的连锁店面，其中大型的“纸老虎文化休闲广场”有3家，均在北京，分别是“纸老虎金源MALL店”、“纸老虎回龙观北店时代广场店”、“纸老虎龙德广场店”。我们认为在动线设计方面比较满意的是金源店。龙德店感觉它不足的一点是动线进行了分流，它有一个主动性和辅动性，客流给分散了，这是比较遗憾的地方。

　　今天看了国瑞购物中心这个项目，舒适度我感觉最比较舒服的，人在地下一层、二层，由于有中庭挑空的设计，没有什么压抑的感觉。有待进一步完善的地方，比如说为顾客提供休闲座椅的人性化的设置；品类组合方面，尤其是大型的购物中心，有这样一种说法叫“无主力店不稳，无小店不活”。主力店的配置一般有超市、百货，餐饮、以及以院线为龙头的文化休闲业态。超市的聚集客流非常明显，人流量非常大。纸老虎的文化休闲广场紧追院线，院线也非常欢迎我们的书店业态与他们为邻。我们实行的是“差异化、错位化、个性化”的品牌运作。纸老虎整合了众多媒体的共同参与，比方说电视台、电台、报纸、杂志、网站等宣传通路。在品牌运作、人气运营、客流拉动、顾客聚集等方面具有比较优势的商业价值。

　　品牌的推动，需要一些商业的推动与整合。纸老虎有常年的系列营销活动，比如：纸老虎每年春节的图书庙会、不定期的名人签售活动、与出版社联手提供的特价书服务、特定节日的营销活动等等，国瑞购物中心的中庭很容易组织这方面的活动。

　　我记得在初次接触这个项目的时候，希望我们在临近院线的位置规划一个涵盖纸老虎的第五道巴西烤肉和主题书店在内的“纸老虎文化休闲广场”。由于甲方对于书店文化业态的承租能力的评估没有达成共识，所以纸老虎没有取得进入国瑞购物中心项目的机会。我们分析，在国瑞购物中心周边，纸老虎面临2家新华书店的竞争，一个是花市新华书店，据说有六七十年的历史；一个是新世界楼上的新华书店。纸老虎进入国瑞购物中心项目，如果租金压力过大，经营风险就会很大。

　　今天来到这里，我觉得纸老虎还是有机会的，或者是以“纸老虎精品书店”的模式来进入。对于一个面积达13万平米的购物中心，提供“书店业态”的服务还是很有必要的，就看国瑞购物中心这方面是怎么样的一个取舍和平衡，希望我们会有后续跟进的机会和可能。

　　谢谢大家！

　　【主持人】：刚才我跟王总一块来的时候，一起说了说纸老虎入驻国瑞购物中心的机会，王总跟我说期待有机会与国瑞购物中心取得合作。有两个理由刚才都讲了，一个是在新世界那边有一个小店生意不错；第二个理由是看了这么多地方，他认为国瑞购物中心的环境非常好。我也谈点自己的看法，刚才从B3停车上来的时候，怀疑自己，因为B3中庭下沉设计非常好，给我感觉是在一楼，但其实是在地下三层。所以，我希望今天的论坛，我们中国国际城市化发展战略研究委员会起到一个牵线搭桥的作用，希望能够为“纸老虎”和“国瑞购物中心”搭一个红线，希望两家能够合作成功，然后我们来见证签协议。谢谢王总！

　　现在我们请中国步行商业街工作委员会主任：韩健徽先生做主旨发言，欢迎！

 
中国步行商业街工作委员会主任韩健徽
　　【韩健徽】：我非常高兴受城市化蔡总的邀请参加这次研讨会。我是第二次来到国瑞购物中心，第一次来是一年以前，也是在这个会议室。
　　今天在会前对国瑞购物中心进行了一次实地的考察，当时和高总、武总都是老朋友，当时说了一句话，国瑞购物中心到目前为止基本上可以说是大功告成了。在北京应该说很多购物中心里面，国瑞购物中心从它的整个理念，包括定位、业态、结构、商业布局，包括整个商圈的成熟环境，我认为都应该是非常有潜力的。

　　今天这个题目确实比较宏观--“城市化与商业地产”，从这么大的一个题目如何和我们的商业地产、如何和商圈、和我们的一个项目结合起来，我认为结合点也是很多的。

　　我们讲城市，城以市兴，我们现在管一个城市的领导叫市长。那么在北京应该说商业地产的发展，和北京的城市化进程有着紧密的关系。中国的商业地产从1992年开始起步，从2002年开始进入一个快速发展时期。在将近20年的时间也好、五六年的时间也好，伴随着中国的城市化进程，很多原有的破旧落后的一些商业网点被大量的拆除，所以在某个时期、某个阶段出现了阶段性的商业网点的短缺。

　　另一个方面很多国内的零售企业，特别是一些连锁企业，特别是一些外资的零售企业纷纷进入中国，导致对符合现代需求的，新型商业网点的需求大量的增加。所以在一定程度上，应该说极大地促进了中国商业地产的发展。当然中国商业地产发展的原因有多方面，城市化的进程应该是一个重要的因素。

　　北京的商业网点格局，我们都知道大体上经历了这样的过程：

　　第一个阶段，中心三点式。传统的以王府井、前门、西单为典型代表，也就是当初所讲的市级商业中心为典型代表的主要三个商业区。

　　第二个阶段，东拉西扯式。从上世纪90年代初，北京的商业网点格局开始出现了一些变化，已经不再是传统的三点，东拉到了建国门、大北窑；西扯到了复兴门、公主坟。

　　第三个阶段，环状节点式。我们知道的北京城市发展格局、交通格局基本上是以环状，二环、三环、四环，现在已经到了六环的发展格局，在环状格局和交通的基础之上，地铁、公交等很多交通的便利，在一些节点的位置出现了一些新的商业中心，朝阳门、阜成门、安定门等。

　　第四个阶段，多点多极式。特别是进入21世纪，北京的商业网点格局伴随着北京城市化进程的加快，新兴的城市化建设、新兴的社区兴起，特别是一些远离传统的城市中心出现了一些大型的社区，逐渐使北京的商业出现了多点格局。我想现在说北京到底有多少个商业中心，这个辐射比较广泛，我想可能准确的数字还没有，十几个也好、二十几个也好，有的已经成熟，有的正在发展过程中。

　　整体来看，目前北京的商业网点格局，现状叫做集中与分散相结合。一些新兴的商业中心具有高度集聚化的商业中心不断的崛起，同时大量的以便民、利民为指导思想的社区商业网点也是迅速的发展，足不出户、步行5分钟，就能够满足我们的消费。

　　总体来看，北京的商业布局，到目前为止存在着这样的状况，叫做北重南轻、东重西轻。相对而言，北京南部的商业，特别是零售业、高端零售业相对还有很大的发展空间；西部也同样存在着这样的一些机会。

　　针对崇外商圈，我们简单的扫描一下国际上发达国家的一些城市，包括国内的一些发达城市，一般来讲作为一个成功的商业中心，或者说一个商圈都具备几个基本要素：便利的交通、充足的停车场、购物、餐饮、休闲、娱乐、酒店、公寓、写字楼，以及一些比较高端的住宅。这是一个普遍的规律。崇外商圈面对这样的规律，各方面的条件基本上已经符合了。

　　从另外一个方面来看，一个城市、一个商业中心的发展，往往会带动整个区域，不仅仅是商业中心，还会成为一个商住中心、商贸中心、形象中心、展示中心、服务中心和社会活动中心。所以我们今天讲的商圈的概念，可能远远的突破了传统意义上所理解的买东西、卖东西的狭义概念，它的内涵和外延不断的扩大。

　　结合商业地产的发展，我认为经过十几年，特别是近五六年的快速发展，中国的商业地产基本上由几种形态构成：

　　购物中心，我们讲一个国外的舶来词叫shopping mall，商业街区，当然两者有紧密的关系，最早shopping  mall翻译到中国就是购物林荫道。也包括交通商业，或者称为站点商业，社区商业，地下商业。

　　目前，这几种主要的类型，应该说基本上涵盖了我们一般所讲的商业地产的基本内容。毫无疑问国瑞购物中心和其中的几个主要的类型都有关系，和地铁有连接，应该是一个交通的站点、枢纽；我们有地下二层，本身就是一个购物中心。从我们对中国商业地产的调研和判断认为，中国商业地产的发展正在呈现出以下几个方面的趋势：

　　第一，就是业态的集聚化，多业态、多业种、高度集聚。这是一个趋势。

　　第二，就是经营特色。崇外商圈、国瑞购物中心与北京的某某商圈、某某购物中心有什么不同、特色在哪里？我们经常讲没有人气怎么办？我要问你，你要让我来请你给我一个理由？这个理由就是我们的特色。

　　第三，就是我们的项目的品牌化，我们要打造品牌的项目，打造品牌的商圈。

　　第四，就是功能的复合化。前面我讲了，不仅仅是一个以购物为主的商圈和购物中心。

　　第五，就是管理的规范化。我们的商业地产的运营与管理要彻底的摒弃在初期一卖了之的做法，这种我认为将成为我国商业地产发展的主流和趋势。

　　结合今天研讨会有三个议题：我想我们的这个商圈、购物中心，从消费角度来看，我们要树立这样一个理念，我们今天所讲的消费已经从以往的、传统的生活必需品，发展成为了一种生活方式、发展成为了一种生活态度，也发展成为了一种生活的享受。特别是作为购物中心这种业态，我认为在这些理念上应该有深刻的理解和认识，不仅仅是到这里来买一件服装，可能还有其他方面的一些消费需求。

　　我们今天所讲的消费已经从传统的物质需要，发展成为了一种心情的需要、精神的需要，乃至于社会的需要。虽然是一个个人的购买行为，但也是整个社会的体现，所以这些理念我认为也应该深刻的理解。从2008年下半年开始，由美国引发的金融危机，应该说对中国的商业地产、包括商业发展有一些影响，全国的很多城市，包括北京也发现了很多的问题，有一些大的品牌已经签约要入住的放缓了开店的步伐。那么从高端的消费所受到的影响可能要大于生活必需品的影响。

　　在2008年的12月末，国务院办公厅下发了关于扩大消费，搞活流通的意见《国办134号文件》，在这个文件里面把扩大消费、拉动内需提升到了一个前所未有的高度。在《国办134号文件》里面也特别提出了要培育新的消费热点，要推动特色商业街的建设。今天崇文区商务局的领导孟局长也在，我想作为崇外商圈，以前叫崇外大街（现在比较时髦的叫商圈），作为崇外大街也好，作为崇外商圈也好，国瑞购物中心的商业体量是13万平米，应该说不小。那么在崇外商圈里面这样大的一个体量、这样一个购物中心，我想应该放在整体的商圈角度进行进一步规划和引导。

　　几年前我提出一个观点，现代商业的发展从某种意义上讲，已经从传统的便利店、商店与商店之间的竞争，发展到了商街与商街之间的竞争，发展到了商圈与商圈之间的竞争。20年前在北京一说买东西到那儿去，是去百货大楼，或者是去西单商场。近年来一提是王府井还是西单，不再具体提某一个店。所以说崇外商圈的品牌、定位、整体的品牌，我觉得有必要进行详细的规划和引导。

　　那么，我建议崇外商圈要打造成为一个名街、名店、名品相结合；大、中、小店相结合；商业、商务、服务相结合；市容与繁荣；交通与流通；软件与硬件平衡发展这样一个生态的商圈和品牌的商圈。

　　我就讲这些，谢谢！

　　【主持人】：谢谢韩老师！

　　刚才韩老师用了一句话，国瑞购物中心今天应该说已经大功告成了，我觉得这是因为国瑞购物中心的招商已经达到了70%-80%，这是韩老师的判断。韩老师还就城市化进程和商业地产的发展提出了独到的看法。他认为我国的商业地产一个是集聚化；第二是经营特色化；第三是项目的品牌化；第四是功能的复合化；第五是管理的规范化。而且也给国瑞购物中心提了很好的建议和意见，我们再次谢谢韩老师。

　　现在我们请住房和城乡建设部科技委智能建筑委员会专家组副组长、中国国际城市化发展战略研究委员会专家委员、教授级高工：毛剑瑛老师做主旨发言。

 
住房和城乡建设部科技委
智能建筑委员会专家组副组长毛剑瑛
　　【毛剑瑛】：很高兴今天有机会参加国瑞购物中心的战略峰会，我不是做商业地产的，我是从事建筑智能化工作的，对商业地产方面没有太多的研究。
　　首先，我以一个北京市消费者的身份发表一点看法，不正确之处，请批评指正。我觉得国瑞购物中心的设计非常大气、简洁，给人以非常舒适的感觉。地下两层到地上三层连成一个整体，再加上通透的阳光顶，即使在地下一层或二层没有在地下的感觉，就好像融入大自然中。在这样的环境中购物、餐饮、娱乐简直是一种享受。

　　十年前我曾作为访问学者在美国生活了两年半，那时在美国有很多的购物中心（shopping  mall），还有会员店、超市等等各种各样的消费场所。但那时候国内并没有什么购物中心，只有百货店和副食店。近十年来我们国家经济实现了快速发展，人民生活水平大大提高，我们也有了各种购物方式，例如快捷购物就去超市，要买品牌就去专卖店等等，除此之外居民也需要在城市里面有一个适合家庭休闲、娱乐的舒适环境。在美国也是一样，夏天非常炎热的时候，不适宜在户外活动，很多家庭可以里在购物中心里面玩一天。购物中心越来越多了，这标志着我国城市的现代化程度提高了。城市化进程的发展体现在人们不仅仅有购物的需求，更需要休闲、娱乐，满足精神生活的消费。国瑞购物中心正是迎合了目前很大一部分消费者的心里，集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体，未来国瑞购物中心一定会越办越好。

　　交通便利是购物中心人气旺的必要条件，国瑞购物中心具备了这个好的条件，从地铁5号线崇文门站可直接进入国瑞购物中心，这是增加人气一个非常好的条件。另外，要研究消费者的心理和需求，服务的人群面要广，人气才能更旺。在逐渐步入老龄化的社会中，不要忽略了老年人的消费需求。

　　另外一个角度，我更多的是关心购物中心智能化系统的问题。2005年我们考察了地处英国伦敦被称为欧洲最大的蓝水购物中心，智能化程度相当高，由于合理的系统集成提高了兰水购物中心的业态管理水平，达到了节能的效果。目前在国内，我也了解到因为成本问题，购物中心对智能化系统的投入是有限的。实际上智能化系统成本的投入和回报是成比例的。例如，购物中心的建筑结构特点是大开间，因此暖通空调的费用很高，有人没人都要开放，这对能源就造成很大的浪费，如果能够把业态用人流检测中心的数据与暖风空调的控制能够集成起来，那么在人少的时候，可以把空调开的少一点；人流量大的时候开的大一点，这样可以在保证舒适的情况下节省电费。这些关系到购物中心的运营成本。另外，采用智能化的信息查询系统，为顾客提供购物、餐饮、娱乐、休闲消费的指导等人性化的服务。希望国瑞购物中心能充分利用智能化的技术提高管理水平、节约能源、为消费者提供更人性化的服务。

　　谢谢主持人，谢谢大家！

　　【主持人】：刚刚毛剑瑛老师谈到商业不仅仅是满足购物，而且是一种文化、消费、娱乐的享受，而且以专家和普通消费者的双重身份谈了一些自己的感受，非常很亲切，并就购物中心的智能化设计与管理提了很专业的意见，谢谢毛老师。

　　下面，有请北京国瑞兴业地产有限公司推广策划总监武斌先生，把国瑞购物中心的定位和崇外商圈的区域发展结合起来介绍一下，有请！

 
国瑞兴业地产有限公司推广策划总监武斌
　　【武斌】：崇文区，尤其是两广路以北和崇外大街的城市化发展已经进入良性循环，不断完善的阶段。体现在：
　　第一，崇外商圈住宅的快速发展近几年是非常快速的。作为京城的老城区发展改变速度之快，让很多老百姓都非常惊讶。从2005年的下半年区域住宅的均价已超过万元，直到现在新兴的住宅均价都在二万块钱以上，这就决定了它的区域消费已经大幅度增加了。

　　第二，消费力的快速增加激活了各种商业业态、业种的增加和完善。从传统的小吃、快餐，我们都知道崇外商圈从来不缺快餐，麦当劳、必胜客、肯德基，什么都有。到现在有很多精品餐饮加入，比如：国瑞购物中心今天刚开业的来自澳门的豆捞坊，因为很多区域消费积累到一定阶段之后，随着消费人群的加入需要有新型餐饮的加入。还有时尚的消费品牌，尤其近一、二年刚刚登录国内的国际时尚精品品牌，H&M、C&A、无印良品、Who a u等，这些品牌陆续在我们商场不同的时间段6月、7月、8月陆续开业。还有一些娱乐设施，像大约上千米的嘉斯猫大型游乐场、香港的百老汇八厅的豪华电影院线。这个电影院线目前是在北京独资店，它不光是做电影院线，会有很多电影的投资，许多电影的首映礼都会在这里播放。我们也会积极的配合提供首映的场地，以及环境支持。还有婴童的教育、亲子教育、如：红黄蓝亲子中心，奇乐儿等，在三层和地下二层都会有。我们的楼层分布是比较全面。还有更多人性化、功能性的功能开通。这些体验和休闲娱乐为一体的大型购物中心的推出，将最大限度的吸引崇外商圈的高端消费群体。刚才已经说了2005年下半年，住宅的均价已经超过了一万元，目前已经相当一部分高端消费群体，目前已有很大的分流，有的去了西面的大悦城、SOGO。北面像东方广场、APM；东面的星光天地，这样的百货和购物中心的中高端商业。这部分群体他们非常追求注重生活品质，强调体验式、互动式的生活方式；强调家庭化的消费方式，并非是目的性消费。有的一家子或两口子来了以后不可能直接就去二层女装、三层男装、四层童装，我们要创作的是一个休闲的环境，即便不购物，作为大型商圈的综合体，也需要为老百姓提供休闲娱乐环境，与百货类有较大的区别，在公共区域的使用和分配上、各店铺的经营管理上、在推广和促销上都存在着较大的区别。

　　我们知道哈德门拆迁项目，将来规划成国瑞的一个超五星级的酒店项目，这也是国瑞地产来完成的，我们希望实现崇外商圈的三级跳。我们希望三级跳从传统的百货业到休闲的一站式购物中心的发展，再到国瑞酒店的奢华型商业物业的发展，是一个完美的过渡，这个过渡需要一个很长的时间，是一个较长的过程。

　　最后一块，我们觉得商圈的建设、设施的快速立体规划。崇外商圈的主力商业项目，除了国瑞购物中心以外，还有新世界百货、搜秀城。这三大商业的联动，目前的距离也在不断的缩小。包括地下通道，崇外大街地下通道已把新世界和国瑞购物中心直接联通，这个通道完从新世界超市直接通往国瑞购物中心的地下一层美食汇。还有包括地铁线路的联通，目前地铁5号线的联通口，也将直接通往国瑞购物中心，这样节省了老百姓的消费动线和消费时间。还有在地下二层快乐驿站，也是和后面的乐天玛特超市直接联通，与国瑞的商业街、底商直接有一个很好的联动，出去就是花市商业街。这将使老百姓生活、消费更加的便捷、通畅。刚才孟局长也说了，7月底、8月初商务局牵头几大商业共同举办崇外商圈的购物节，让商家产生联动，大型商业物业的联动，包括红桥、富贵园购物中心、北京游乐场等，将举办一系列的活动。联动不仅限于折扣、换礼，比如说在新世界买一件衣服可以凭消费券可以到国瑞看一场电影，在国瑞消费之后，通过就餐可以去看一场李金斗相声俱乐部的相声表演。不光是折扣和换礼，还有在活动上将会更加有序的安排和组织。比如做婚庆、婚博会、啤酒广场、消费广场，能够有一个很好的组织。这个组织，我们希望能够通过政府的积极牵头组织，到大型商业物业的系统策划，再到商家的互动、联动，共同积极把崇外商圈的建设的更加美好。

　　刚才说的信息查询，我们现在基本上每个扶梯都会有一个层显，在一层南门、北门、正门都会有主层显，现在基本上是基于传统的形式，刚才您说的触摸屏的形式我们慢慢会完善起来。

　　基本上就是这样，谢谢！

　　【主持人】：武总介绍了一下崇外商圈和国瑞购物中心的功能定位。很明确国瑞购物中心的目的，就是要把崇外商圈流失掉的中高端消费群体拿回来，这个能感觉出来。谢谢武总！

　　我们第一轮各位嘉宾的主旨发言告一段落，现在进入自由发言环节。

　　请韩老师来带个头，自由发言互相探讨一下，可以对刚才各位嘉宾谈的观点有一些看法、或者是意见都可以进行探讨，还可以跟国瑞购物中心的武总进行交流，可能在参观时我们已经看到，但还不太清楚的。

　　【韩健徽】：我想在崇文商业的发展，特别是特色商业的发展，我认为还有很大的提升空间。一个商圈的形成和成功，离不开一个大的环境。我总是讲，我们不能孤立的去看一个问题。国瑞购物中心13万平米，还是多少万平米，这个店离不开这个商圈。我们一个商圈也离不开整个的区域，关系一定是相互和互动的。国瑞购物中心与新世界这两个巨无霸的关系我认为应该是竞合关系，既有竞争也有合作，更多的应该是一种良性的互动。这种互动不能从天上飞过去，这个连接很重要，东西两侧的连接和活动，当前有地下通道，值得进一步探讨。

　　国瑞购物中心和周边原有的一些商业进行互动，包括一些小的、老的，包括在一些小街里，这就涉及到下一步规划的问题。作为一条商业街来讲，下一步的发展趋势肯定是街区化的趋势。不管叫井字型也好，非子型也好，不管什么型肯定是街区化的趋势。主街就是崇外大街，就好比我们人体的主动脉。一个人光有主动脉远远不够，还要有静脉，还有微循环，周边的小街的打造对人气的拉动、整个商圈的人气聚集，小街可以突出一些特色，包括人员的集散、交通的疏导可能都会发挥一些积极的作用。

　　最后对国瑞购物中心表达一个祝愿，这个购物中心我今天早到一点，在周边转了一圈，顶着三十几度的高温，我们挨着火神庙，也希望国瑞购物中心能够火起来。我就抛点砖，谢谢大家！

　　【朱凌波】：首先，崇外商圈在北京，原来传统的商圈和新兴的商圈的，在整个消费者，包括行业、旅游的人群对这个商圈的认可，目前崇文商圈，可能未来的发展模式主要还是崇文地带区域性的商业中心。怎么能够把刚才武总说的，把崇文这个区域过去流失的人群和不断进入这个地区居住，这么大40万，将来有80万的商务人群，有30万左右高端的居住人群，然后还有已经形成的地铁、公交系统，形成一个综合性消费人群，淘出具有特质化的，崇文商圈的商业特质。

　　目前，崇外商圈具备这样的特点：一个是崇文的交通枢纽，公共交通为导向的交通枢纽已经形成。然后原有的新世界在北京开创24小时，尤其是节假日在当时是创了一个极限，连续70个小时营业，当时在北京的消费引起了很大的争论。那个时段我有一个很特殊的经历，当时在崇文长白公寓住了将近一个月，当时的感受非常的深刻，但是当时持续的推动没有持续下去，光光靠新世界百货还远远不够，国瑞购物中心作为这样一个时点，在西单大悦城，包括华贸新天地、中关村的新中关、永旺这么多商业购物中心推出来，国瑞购物中心的客户定位，包括建筑的品牌定位，尤其是传播的定位与消费者对接上，因处于试营业期，还正处于摸索阶段。

　　实际上，刚才我们看了国瑞购物中心的内部空间、通道的、底子是非常好的，但是怎么能够成为一个特质的、有魅力的，尤其像东方新天地、中良大悦城、华贸，和他们比较性的差异突出出来，包括品牌、传播上目前有很多需要思考和研究的。

 
国瑞购物中心执行总经理高洁
　　【高洁】：因为在座的大家都是专家，还有一些媒体的朋友。
　　关于崇文门商圈，国瑞购物中心如何能够更好的做出自己的特色，各位都提到了，我相信他们参加这种项目的座谈会也比较多，和开发商的接触也比较多，大多都会牵扯到这几个特色。

　　作为我本人来讲，因为我在国瑞地产主要负责两个项目：一个是国瑞购物中心，还有一个购物中心是社区性的项目。这两个项目，我们可以说是同时来做的，社区型的不大、大概2万多平米，做的很顺利，因为之前和家乐福的合作模式比较成功，因此在后续的推动也比较顺利。这个购物中心我还是要阐述一下这个购物中心为什么是年轻时尚的，家庭消费式的。刚才张总提到的宽泛性的年龄层定位，我们最主要的年龄层是在18-35岁，这部分消费者其实已经是上有老、下有小，并且他的孩子不会超过10岁。

　　其实这个项目的定位，之前也在探讨，我们和大悦城的定位是什么？因为之前我也做了一年，大悦城的定位完全是时尚年轻人，主流应该是15岁以上和30岁以内，是高中生、大学生和刚上班的小白领，这是主要的消费群体，做的顾客调查非常准，就是不会超过30岁。当时没有大悦城之前，很多人会感觉西单很乱，购物环境很嘈杂，无论是君太都很嘈杂，这种嘈杂在30岁以上的人不太喜欢，所以大悦城当时考虑是年轻人，不太给儿童设置消费人群。也就是说，其实它是拒绝35岁以上带孩子去的，不信你可以去看，基本上消费不会带孩子，因为作为母亲、作为家庭对孩子有先天性的保护性，到了那儿基本上没有孩子能够消费、能够娱乐的，因此我们跟它们的区别要有家庭性，因此我们在设置上要考虑10岁以内的娱乐、受教育的一些业态。根据这个项目的我们的体量、我们的定位要考虑，因为我们是18-35岁主要的购买群体，就考虑到了他们的孩子。但是他们的孩子不会太大，起码不会是初中生，或者不会是高中生，但是要考虑他的家庭。他哪怕是35岁，他的父母应该是六七十岁，这是主流的，可以再年轻一点，比如说18岁的，父母应该是40岁-45岁之间，这是比较正常的。他的孩子陪着家长应该到这里有他能够消费，或者是休闲的项目可以选择，因此我们在这里考虑的稍微宽泛一点，可以和家人一起到这个购物中心，休闲、娱乐、购物，最后我们再把购物加进来，这是这个项目的特点。

　　现在各位专家看到的国瑞购物中心，不是正式的开业状态，像我们的张章笋董事长就跟我们提过，这么大一个项目需要一些时间来培育，慢慢的要站起来、然后开始走，一个巨人总要开始走，走的过程中可能有点摇摇摆摆，最后会走的很成功。这个过程我们需要调试设备，需要团队的整体运营，我们在招商过程中和客户谈都是这样，希望你做的更好。因为你做的更好顾客才会更喜欢你。我们的购物中心也因为有你们而更漂亮，这是三方的互动。

　　我对这个项目的客流还是非常有信心的，有信心的原因是因为我们有客流好的几个必备要素：比较立体的交通，我们并不是特别高的楼层，客流是每层递减的，因此每层到达率应该全面，我们做商业的有一个专业的测算。原来有一个项目属于高层商业，就是说如果是六层必须要一层跨六层先上去，然后一层一层往下走，当初讨论的时候必须要做一个电梯会好一些，因为当时10层、11层做电影院，当时很尴尬7、8、9做什么都比较难受。国瑞购物中心这个设计我们的平层比较大、楼层不高，顾客到达高层并不是特别难，我们的交通有立体的，门前的公交车，开车从二环、长安街过来都是很顺利的。本身崇外商圈的成熟度，我想毕竟新世界已经开业十年了，已经培养了比较忠实的购物群体，已经习惯到崇文门来购物，也希望崇文区政府在今后几年会有大力的支持，还有和企业进行互动式的沟通，我想这个才是最重要的。

　　谢谢！

　　【主持人】：高总把国瑞购物中心的定位，明确的阐述了是18-35岁的阶层。并介绍了客流方面、商圈成熟度方面、包括政府、社会各方面的支持，明确提出要与崇外商圈的同行、商家和消费者们共赢、多赢。

　　刚才顾云昌会长来了，他是从另外一个会场赶过来的，下面我们请中国房地产及住宅研究会副会长、中国国际城市化发展战略研究委员会专家委员、教授：顾云昌先生做精彩的演讲。

 
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌
　　【顾云昌】：谢谢各位的邀请！刚刚赶过来、材料也刚刚看过，可能思路完全不对路。我觉得这个题目很好，“城市化进程和商业地产的发展趋势”。我最近一直在考虑这样一个问题，我们国家的宏观调控，现在投了4万亿进去，到底将来的效果会怎么样？中国的经济到底是怎么回事？受了国际金融危机的影响是怎么回事？现在投资了以后又是怎么回事？现在我们的房地产、商业地产又是怎么回事？我脑子一直在转动，在想。
　　城市化，一直讲中国正在工业和城市化的进程当中。好像也一直承认中国的工业化领先于城市化，或者说我们的城市化落后于工业化。如果这个观点是对的，和现在的市场、和整个经济的问题就对上口了。为什么呢？我们的城市化的速度远远慢于工业化的速度，因为工业化是产生投资性需求，而城市化导致的是消费性需求，而中国的问题恰恰是供大于求、产能过剩。其实没有金融海啸的影响，中国已经出现了过去马克思主义理论讲到的生产过剩的问题，就是生产相对过剩的问题。但是这次政府大量的投资，搞不好会产生重复建设，会进一步加大产能过剩，出路在哪里，出路就是要增加消费，最终是国内的消费。

　　最终消费国内的起来了，我们的生产能力和消费能力相配备了，我们对出口的依存度就不会那么大了。现在我们出口的依存度是很大的，现在金融危机、金融海啸对我们的出口影响太大，所以我们的经济是6.1%的增长。原来是四个百分比，现在没有了，是负0.2%的，现在GDP是6.1%，如果还有出口的话GDP还是在10%以上。国内的需求不行，就影响了房地产。因为我们的生活是从生活必需品的需求正在向耐用消费品、高档消费品迈进。有钱存到银行干吗？应该鼓励大家都买房。什么是耐用消费品？商场里面的家电、汽车都是耐用消费品，而且消费家电是百元、千元的消费品；汽车是万元级的消费品、房子是几十万级的消费品，最大的消费品是在这里。

　　所以说，咱们房地产叫商业地产，归根到底还要想办法把高端的消费品、固定资产、耐用消费品拉动起来。才能够改变我们经济的格局，解决中国经济快速发展中的问题。当然还有国民收入的分配问题，我们的收入分配倾斜了，严重地向政府倾斜。国民收入当中越来越多的份额被政府拿走了，企业留了一部分，个人拿到只是小部分，这也是导致消费需求不足的问题。这个问题是困扰中国经济的问题。所以我们还要想办法鼓励最终消费，但是不能鼓励乱花钱，比如说高档人群是高档消费，整个舆论宣传还有这样一个问题。所以，现在应该引导大家来购买耐用消费品，有钱人买高档消费品。消费和消费不一样，耐用消费品的消费、传统的消费品，高档消费品的消费，现在发展旅游、外面不能出去旅游，可以在内部旅游，shopping mall旅游，旅游、休闲的概念就起来。如果这个不发展，再加上大量的农民集聚在农村，收入是城市居民的1/3，消费怎么拉动起来？所以这个意义来讲城市化应该加快。但是中国的城市化的确是基础不牢，尽管2008年城市化人口尽管是45.7%，但是有多少人真正住在城里面。比如外地的劳工在北京看电视，有一个老人问你是不是北京人，好像是北京，又好像不是北京人。20年，因为他的户籍在农村，经常在北京，家里的房子已经不住、空着呢，但到北京十几年说不是北京人，是外地打工仔。

　　所以，城市居民的消费是农村居民消费的三四倍，所以这一轮的经济发展必须要加快，而且城市化需要稳固的城市化。当然北京、上海有问题，放开发展有些基础设施就不够了，像北京水就不够了，有些地区放开只要买房子就给落户，北京、上海现在还不能落户。讲到城市化与商业地产这个题目我是有感而发。

　　实际上，拉动内需需要城市化，关键靠城市化，中国的后劲在哪里，改革在哪里，关键在城市化。有人说城市化的柏油路太硬，农民扎不进去。昨天听到一个人说挣了几十万回家盖房子去，他想到赚了钱回家盖房子，没有说在城市消费。关键城市化不是为了城市而城市，而是为了最后的经济，经济发展消费上来了，大家生活水平提高的，老百姓富裕了。30年的改革开放，中国是世界发展速度最快的，连续30年的发展，但是说老实话现在富了一部分人，富的比例不高，所以我个人认为归根到底还是城市化。

　　第二个消费形态，有消费行为由互动式取代过去单纯式，的确是这样。北京、上海的确是有限，我们看北京的消费理念、消费行为的变化，如果光是油、盐、酱、醋小超市就可以解决。王府井百货大楼我多少年没有去过了，有什么好去的。如果去世纪城就可以转一天，看电影、消费什么都有，现在已经把消费放大到休闲、娱乐、餐饮等等。而中国的商业地产特点是这样的，而外国的shopping mall都是在城里面的，我们中国人一方面还不是家家都有私家车的概念。另外还有一个好处，就是旧城改造，我们远远落后于其他发达国家，这是我们的精神一百年不变，不可能拆掉，只能跑到市内的shopping mall里面去玩。看我们崇文区改造、宣武区改造，一条街改造，商业街就起来了，有这样的机会，而且政府也需要这样的市政工程。最后土地也紧张，郊外的农村土地不让随便征用，所以我们的购物在市中心，这是中国的特点。市中心可以解决我们这样的购物行为。时间长短，春天，或者是秋天到香山、八达岭去玩玩。平时还是我们周围的shopping  mall，随着生活的改变，现在的消费结构已经改变了。恩格尔系数原来改变是60%几、50%几，现在是30%几，北京市可能30%几都不到，这样的消费当然需要改变，不光是改食品，需要我们蓬勃而起的大型的多业态购物中心，折扣店很好，穿品牌要打折扣，都到专卖店里面去。中国人就是这样，专卖店、大卖场各种业态都起来了，这是一个潮流。

　　联系到北京这几年的发展也是很快的，这个地方都找不到了，几年不来，因为火车站现在去的很少，也不会往这边走，到机场走的多一点，所以需要我们重新认识，两广路两边的面貌基本上都改变了，城市面貌改变了，城市化就起来了。当然需要我们房地产，房地产原来很牛，后来变成老鼠。2003年房地产很火，我说房地产是冬天的一把火，供需很旺，2008年变成了老鼠、人人喊打，现在虽然是老鼠，但是变成米老鼠行不行？米老鼠还好，真正的房地产还是重要的支柱产业。现在我们看到国家出台政策、地方出台政策，北京市的政策够可以了，现在的政策二套房的政策，原来房子不够卖的时候外国人不允许买房，连房子卖的不好的时候马上做宣传允许外国人来买，中央也提出经济适用房、北京适用房，所以迎来了北京房地产的小阳春。2月份二手房同比翻一番，到4月份交易量又增加，的的确确大家买房的积极性还是很高，一个是政策拉动。三降：第一降低了利率；第二降低了税费；第三降低了房价。房地产交易数据表明，现在到4月份的房价和去年同比降低了10%还多。但是今年4月份又涨了1800多元，中间的起伏是很大的。当初降价也是启动购买力，很多人买涨不买落，但是要看什么人，所以降价也是促销。再加上刚性需求，我们北京人还是有购买力的，别看都叫穷，买房子的时候还都能掏出钱来。这个市场由于政策效应、刚性需求爆发出来。现在的房地产我认为咱们要乐观，但是不能太乐观，需要谨慎乐观，因为中国房地产的整个市场还有很多的不确定性。光靠刚性需求恐怕还成不了大气，5月份的消费增长又放慢了，4月份增长也增长，3月份涨的最快，刚性需求能不能持续。

　　第三，光有刚性需求、没有柔性需求、改善性需求、投资性需求，这个需求上不来，也就是高端的需求上不来，光靠刚性需求也不行。

　　第四，就是房地产，因为房地产这个市场一个是住房市场、一个是商用市场。商业地产大概占到投资总量1/3，竣工量占到得不到20%。一个叫商业、一个叫商用，商业地产零售总额今年1-3月份增长了15%，应该说不错的。但是商用地产、写字楼、酒店比较难受。因为整个的经济形势酒店入住率很低。现在五星级酒店现在都空着，现在上海也是这样，写字楼租金下降了，很多外资机构撤了，所以商用地产不好，因为整个形势不好。还有宏观经济层面，因为房地产不可能一直这样，世界经济怎么样？所以我们今天的讨论房地产的时候，一个是商业地产、一个是商用地产，拉动消费、刺激消费，消费券之类的，应该说对商用地产是有用的。

　　但是商用地产有一个问题，我们国家只关注住宅的政策调控，而商业地产基本上完全按照市场。市场当中就有问题，一下子大家都来开发，购物中心成为潮流都来开发会形成购物中心热。当然我看到国瑞购物中心13万平米的面积，有的购物中心可以说是几百万平米，把人家的大城市都盖进去是不可能的，我们作为一个地区中心、在北京消费的大都市，我觉得咱们国瑞购物中心这个地方东南角是没有的，我想刚才武总经理也说了，因为我没有客流的调查，你们都调查过，恐怕有信心。

　　长远来说，这样的地产项目肯定要比一般的地产项目有效果。短期可能没有效果，因为我们商业地都有一个培育期。最典型的是广州的郑家广场，它前两年差点就死掉，第三年火起来了，有三年的培育期。商业地产不可能一开就很火，很多人认识需要有一个过程、培养客户有一个过程，业态的成熟慢慢发展有一个过程，要淘汰一批、不断的淘汰使我们的商城定位更加合理。还有四季城，四季城是号称62万平方米，刚开始四季城也很紧张，但是结果现在是非常火爆的，中国人的购买力太厉害了，人家在城外，我们是在市里，晚上下班直接就可以过来。所以，这里面怎么样推广、业态不断的进行组合我觉得非常的重要。

　　也就是说，一个是中国的消费能力的升级，只有中国消费能力升级才能使中国经济保持持续发展。而消费能力升级房地产首当其冲的，房地产消费是最快的带动，汽车、家电，平时高档的生活消费品也是有培育的过程。像我们这个年龄的人都不舍得花钱，但是我们下一代人是舍得花钱的，80后、90后都不一样，我相信消费能力、消费意识、消费习惯的改变，会提升我们的消费水平，提升我们的消费能力。

　　所以，今天我们说起来，当前的中国大家买东西是爱国，有人说买房子是爱国，买东西就是客观的爱国，如果大家都捂着钱包就完了，消费意识提升了是不是也可以拉动内需。所以，我是这样的一个感觉。当然具体的定位我还没看，只看了资料。刚才说的是地区性的购物中心。尽管我们对面还有新世界，但是商业是一个圈的，它往往是互相影响的，是需要这样的竞争。

　　第二，是我们的特色找准了没有，或者在培育过程当中我们要不断的修正，使我们的特色更加的特色，不是一锤定音、一成不变的，我相信经营者也会这么做的。

　　第三，我们的购物中心是持有的，这会给我们的经营管理带来好处。你们对商业地产的认识、对商业地产的开发、对商业地产的经营管理都比我强得多。因为你们是实际操作。王健林告诉我，三四年前他告诉我，讨论最多的他准备达到世界第三位，今年还要买地，第一次论坛会我请他去，他说我十个商业地产五个成功、五个失败。东北男人挺直率的，失败在哪里？我说你是在解剖自己、贡献社会。在前期的市场定位、业态的定位、招商、融资、设计都进行了考虑，不是过去的开发，房子盖起来再这样做就完了。我们改变了过去先地产后商业，现在而是先商业后地产，从根本上改变了我们对商业的看法。所以，商业地产必须是先商业后地产，而不是先地产后商业，过去就是出了这样的问题。

　　所以，我相信第一个是地区性的特点；第二个是办出特色来；第三是要耐心的培养；第四是做出服务来，不光是商家的服务，还有商家对消费者的服务。因为地产的持有者最终是要满足消费者，消费者通过商家的服务来实现，但是你作为商家要提供很好的服务，这样可以达到商地产的最终目的，城市也漂亮了，商家也赚钱了，老百姓也得利了，这样大家都获得利益。

　　我就说这些，谢谢大家！

　　【主持人】：谢谢顾会长！

　　刚刚顾会长的演讲真是妙语连珠，米老鼠、刚性需求、柔性需求都很形象，我觉得给我们带来了非常幽默、非常生动活泼的一个演讲，谢谢顾会长。

　　论坛进行到现在时间已经不多了，下面我们请住房和城乡建设部科学技术委员会常务副主任、中国国际城市化发展战略研究委员会主任、中国市政工程协会会长、原建设部总工程师金德钧先生做总结。有请！

 
住房和城乡建设部科学技术委员会
常务副主任金德钧
　　【金德钧】：很惭愧叫我做这样一个论坛的总结，有点强人所难，但是这个研讨会是我们组织起来的，组织的初衷就是要把商业地产的发展和城市化紧紧联系起来，目的在这里。
　　但是，真正谈到商业我是很惭愧的，刚才顾先生说了大量的房地产，但是我觉得今天的会大家都很有收获。今天大家一起来参观看到了国瑞购物中心，这类商场在国外我见过，但是在国内见的不是很多，还是很不错的。刚才也听了在房地产商业行业很多专家谈的非常好，我说点什么？刚才顾会长讲的时候我就想，把大家的意见能够集中起来，我通过看、听，我自己感觉有这么几点，应该被我们这个会议肯定下来、值得大家关注的东西：

　　第一，从大家的发言来看，商业地产的发展与城镇化进程，这种紧紧相伴不是一个偶然现象，是一个客观规律。我理解是我们的城市化也好、城镇化也好，第一条是城市经济的发展，如果城市经济不发展不可能有城镇化，经济不发展要人住到城里干什么。城镇化就是要突出城市经济发展的地位和作用，来增强整个国家的实力，而城市经济的发展重点就是第二产业、第三产业，城市不会搞第一产业。

　　第二，城镇化就是我们国内大量的国民在空间位置上要转移。说白了，大量的农民要进城，不管是进大城市、中城市、还是小城市，要进城，要脱离第一产业进入第二产业、第三产业。这些人转移到城市里来，要吃、要喝、要住、要行，所以就带来了城市功能的一系列的要求。

　　第三，城市化还意味着整个国民的生活质量、生活水平要提高，我们不是说越来越城镇化，老百姓的生活越来越糟糕。

　　把这三条加在一起，城市经济的发展，第二产业、第三产业要发展，尽管城市这么多人，为城市基本功能提出了更多的要求，城市人、部分农民的生活质量还要提高，我们的服务业必然要大力发展。因此，商业既是城市经济发展的一个重要部分，也是为城市发展服务、为城市老百姓服务、生活服务，提高生活服务质量的一个重要方面。因此是一个互动的，既有需求，又有供应，又有市场，所以城市化才能够推动起来。

　　我研究了城镇化的例子不多，就看浙江义乌，从鸡毛换糖开始，最后变成了一个国际化的小商品大都市。它就是第二产业、第三产业发展起来。因此，我们商业地产的发展与城镇化紧密相随是一个客观规律，这是必然趋势。这是第一点，我们希望我们能够把这一点定义下来。

　　第二点，我们高端的商业地产的发展一定要适应国民消费理念的变化。这一点主要是韩会长讲的我非常赞同，因为我们商业就是为老百姓服务，为他们的生活服务、为他们提高生活质量服务。他们在想什么，他们要求什么，我们对不上号就发生了大的问题。我们原来到商场里买东西，就是油盐酱醋、穿的、吃的去了就买、买完了就走，但是现在很多人已经不是这样的。刚才韩会长讲的我觉得很多，现在很多人已经把进购物中心不是简单的购买生活必需品，而是成了他的一种生活方式、一种生活情趣，甚至一种生活享受，这在国内我体验的不多，金源世纪城的电影城我没去过，门都不知道在那儿开的，但是我在国外的shopping  mall里面真的什么都有，连带着孩子逛商场婴儿车都给准备好，如果没人看，还有人帮你看，就是人们的消费观念有这样的变化。所以韩会长讲了，现在商业地产的发展趋势有几个化：一是业态集聚化；二是经营特色化；三是项目品牌化；四是功能复合化；五是管理规范化。这种发展趋势，我在想也就是商业地产在适应消费者消费变化的一种互动、一种表现，是不是大家可以研究，我是觉得有道理。

　　因此，我们的商业地产，特别是高端商业地产、社区化的商业网点，一定要注意人们的消费理念。人们的消费理念变化不要看一般的表象，要看这个商业地产开发在什么地方，因为有地方性，这个区域内的消费群体的消费是怎么样的，是需要做调查、需要做研究，来确定在这个地方做什么样的商业地产。说实在人们的消费理念变化，也不是今天变了、明天就不变了，也是一个无止境的过程，也不要说今天说的这几条就板上钉钉，王府井的消费理念和崇文门的消费理念是不是都一样的。所以这个随时要跟人们的消费理念紧紧的扣在一起，这样我们的商业地产才能存活。

　　第三点，通过今天大家谈的，针对国瑞购物中心也好，还是一般意义上的、高端的商业地产也好。在整个开发过程当中，时时要注意还有很多问题需要研究，不断的来理解它、不断改进我们的工作，不断的改善我们开发的方式。

　　比方今天大家都提到的，购物中心的空间尺度与商业人气的关系问题。空间尺度很大，但最后是冷冷清清，没作用，这两者之间在我们这里应该怎么处理。另外把把空间内部和外部互动的关系处理好。我到美国的大的shopping mall去，走在里面还种着树，一会儿在里面、一会在外面，是那样一种情趣，哪些我们可以用。

　　第二个问题，如何准确的抓住核心目标客户群的问题，这是任何一个商业中心都非常关注的问题，你们有定位，是18-35岁，我肯定不是这样的人，你们抓的准不准，需要不断的研究、调查，把这个做准。

　　第三个问题，是如何搞好品位的组合，形成主力店的问题。我觉得这个也是很重要的，就是说你的商场很大，你的主要特点是什么，主要的品类是什么，这是最主要的一块，有核心的，我们讲企业的核心竞争力，那么商场核心的竞争力不能够什么都有，什么都不突出。

　　第四个问题，就是这个商业地产、购物中心和周边大的购物中心，以及和四周小的商业怎么样形成互动，既有竞争又有联合，共同促进发展的问题。这也是韩会长讲的，这里有西单购物中心和东方新天地，我去过两次，那个地方也挺大，走到下面就走不下去了，像这样的关系怎么处理好，使我们共同一起向前发展。

　　第五个问题，毛教授还提到一个，怎么样通过提高你的智能化水平，来提高购物中心的服务功能，同时降低你的管理成本问题。我觉得这一条，特别对于一个现代化的购物中心来讲是非常重要的。这个重要性既表现在你平常的商业服务需要，还表现在你要积累很多资料、信息以后如何改进你的经商行为、改进你的思想等等。我觉得这些问题都是国瑞购物中心也好，还是国内高端的商城也好，在开发过程当中、经营管理过程中不断研究、解决的问题。

　　第四点，因为刚才提到金融危机的问题，我认为现在发展商业地产、拉动内需，就是我们实实在在的为应对金融危机在做具体的事。我这个人总是要强调信心的一面，我总觉得我们国家受金融危机的影响不大，主要在外贸的影响更大一些。我老说政府刚刚对房地产开始调控，结果刚好碰上金融危机，我说叫“屋漏又遭连夜雨”，现在老百姓买不买房子是不是没有钱的问题，首先要看你房价还降不降的问题。但是金融危机对我们国家的影响，我们国家在经济上，特别是在金融上有很多优势。我觉得大家应该看到，看到这个优势就会有信心，比如说我们的外汇储备是全世界最多的国家，大概是2万亿美元，现在2009年的一季度末的余额是1万9千5百多亿美元。这个概念是全世界第一，是日本外汇储备的2倍、俄国的4倍。别看美国奥巴马他现在拿出多少钱去救，因为他口袋里没有东西，需要我们买国债，而我们有钱，可以拿出真金白银直接投资，我们为什么现在叫积极的财政政策，因为我们手里有钱，这是一个大优势。

　　第二大优势，银行里我们老百姓的存钱很多，储蓄很高，现在的储蓄大约有24万亿人民币。今年一季度这个数字并没有跌，而且还在涨，增长幅度大概在20%以上。因为中国老百姓不是吃光、花光的人，和美国人不一样，美国人是有多少吃多少，明天没吃的还要花光。而且金融危机之所以产生，与美国十年来鼓动超前消费、过度消费非常有关。我们存这些钱有什么好处？金融危机、资金流不动，巨额资金已经流不动、僵化在那里。现在银行有大量的钱可以贷款，所以我们现在支持这个行业、支持那个行业，而且降低贷款的利率，我们可以把经济搞上去，这是我们很大的优势。

　　第三大优势，我们国家的城镇化现在才是43%，我们国家需要建设的地方多得是，穷的地方有很多，只要有钱投，当然有的地方不行，刚才会长说了，投到工业上是重复投资、是浪费，但是很多基础设施不是今天做、明天要做，是后天也要做的，把这个东西提前做出来对发展经济也是有好处的，我们的发展很大，拉动内需既需要也可能。

　　我还要强调一点优势，我们的政府的体制来说是相对集权的体制。集权体制当然也有不好，国外总攻击我们，但是往往我们碰到难题、解决难题的时候，集权体制好决策，决策之后执行力也很大。日本人就很羡慕中国，日本的体制如果像中国就好办了，因为他们决策很难。所以我们有这么好的集权体制，决策容易、执行比较得力，所以政府的宏观调控力度也特别大。当然调控策略也要对，但是从目前来看这个方向是正确的。

　　正是由于有这些条件，国际上经济学家的主流观点认为：中国，2008年受金融危机的影响肯定是下调，2009年上半年的外需继续下滑，但是到2009年下半年有希望率先走出世界经济危机的阴影。当然这是预测，不是算命，不一定是非常准的。但是总的来看，中国经济率先走出阴影的信心是很大的。作为我们，把我们的事情做好、把你们的商业地产开发搞好，用我们的实际行动拉动内需，来推动我们国家经济尽快走出金融危机的阴影，我认为是很有意义，也是很有希望的。

　　我想今天就说这么几点，说的不对的地方欢迎批评指正。

　　【主持人】：刚才金总简明扼要、高屋建瓴地做了非常精彩的总结，谢谢金总。

　　现在，我宣布由住房和城乡建设部科学技术委员会指导，北京市崇文区人民政府支持，中国国际城市化发展战略研究委员会主办，国瑞地产、国瑞购物中心承办的“城市化进程与商业地产发展趋势，中国北京崇文城市化发展战略峰会”圆满结束。感谢各位领导、嘉宾与媒体朋友们莅临我们的峰会，感谢北京国瑞兴业地产有限公司和一道香酒楼提供良好的会议保障与服务。

　　谢谢大家，我们下次峰会再见！

　　现在请各位嘉宾合影留念。谢谢大家！