我国自1999年步入人口年龄结构老龄化阶段以来，养老问题愈发凸显。面对严峻的养老形势，大力发展养老服务业，鼓励社会资金建设养老服务设施，有着社会与市场双重意义：对国家与社会来说，通过发展社会养老机构，实现“老有所养”，有利于社会的和谐安定；而对于投资者而言，养老产业拥有市场需求与政策支持，正成为蕴含着巨大商机的投资领域。近年来保险公司纷纷投资建设的养老社区，正是顺应社会化养老这一大趋势而产生的新型养老服务机构。

       关键词：养老社区、养老服务机构、养老社区入住协议

       一、养老社区概述
       养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。2008年，国务院发布《关于加快发展养老服务业意见的通知》，明确我国将逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。其中，机构养老是指由专门的养老机构提供养老服务。[ 《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》，国办发〔2006〕6号。] 养老服务机构，依据北京、天津及上海等地方性法规对其的定义，是指为老年人提供养护、康复、生活护理等综合性服务的机构。[ 参见《北京市养老服务机构管理办法》第二条、《天津市养老机构管理办法》第二条。]
       本文针对我国社会资金投资建设的营利性养老机构，拟采用合同对比的研究方法，对目前中国及美国若干具有典型意义的入住协议进行分析研究。

       二、参考资料
       经公开渠道检索，我们检索到下列中美养老社区入住合同文本及文献资料，作为本文分析的主要依据：
       ALFA Model Resident Admission Agreement[ 美国辅助养老社区联盟(ALFA)发布，1999年6月版。]（以下简称 ALFA合同）；
       Assisted Living Residence Model Residency Agreement[ 美国纽约州卫生署发布，2005年6月29日版。]（以下简称NYDH合同）；
     《A市养老服务合同示范文本》[ 该示范文本由A市民政局发布，供养老社区参考使用。]；
     《B市老年公寓入住合同书》；
     《C市老城区老年公寓赡养协议书》；
     《D县老年公寓入寓协议》；
     《E市老年公寓入住协议》；
     《F市老人公寓入住协议书》；
     《G市长者入住协议书》；
     《H市爱心老年公寓入住合同》；
       杨春明 《基于契约的监护权研究——以现代养老制度为核心》；
       汤晓芸 《城市社区养老服务模式研究》；
       徐海鸣 《公共服务供给多元化中的民办非企业单位参与养老服务研究》；
       张登利 《企业型社区居家养老模式研究》；
       黄丽珍 《完善我国城市养老机构服务标准的必要性研究》；
       陈  宁 《我国城市社区养老问题研究》；
       李延文 《我国城市养老社区投资研究》；
       李嫦宏 《我国社区养老服务法律保障研究》；
       曹煜玲 《中国城市养老服务体系研究》；
       周  娟 《中国养老社区的服务、运营与培育研究》；
      张春普、孙琳 《对机构养老服务合同纠纷及其主体义务的探究——以机构养老服务合同纠纷为视角》；
       刘立峰 《养老社区发展中的问题及对策》；
       尹  科 《社区养老服务合同的性质及责任探析》；
       朱俊峰 《非典型合同类型化分析与法律适用》；
       李雪韵 《浅议养老地产发展现状及对策》；
       瞿  沁 《养老地产建立合法收费机制的探讨》；
       朱新泉、朱世家 《我国养老地产发展模式的几点思考》；
       王  忠 《养老地产商业模式解构》。
       需要说明的是，在参考上述1-10合同文本时，本文关注的是养老社区入住协议中的共有内容和一般性条款。对于不同的养老社区可能提供的各具特色的服务项目及合同中特殊约定，本文不作研究。

       三、中美养老社区入住协议中的制度对比
       本文从法律角度对中国的养老入住协议和美国的养老入住协议在合同条款、体系等不同方面进行了分析和对比，以期在中国养老服务行业起步之时，得以借鉴。

       四、资质问题

       养老社区运营资质问题
       美国NYDH合同中，我们可看出美国纽约州对于养老社区的设立与运营需要通过当地卫生署认证与许可。
       在中国，官方的机构设置中养老产业通常被纳入社会福利和慈善事业领域，养老服务机构通常也被认定为福利性质。而对于营利性质的养老服务机构，比如民间资本运营的养老社区，其资质问题一直很模糊。其性质和管理机构有待明确。

       养老社区的护理资质问题
       在美国，NYDH合同准入标准部分规定：“依据管理养老社区的法律，不能满足入住人在此类法律授权以及入住人个人服务计划中认定为必要的服务范围内护理需要的运营商不得接受入住人。”同时，合同中将能够提供不同护理级别的养老社区进行分类，包括基本养老社区、强化养老社区以及特殊需要养老社区，通过签订不同的养老入住合同，符合入住条件的入住者可入住相对应的经过认证的养老社区。
       相对于美国的分类运营政策，中国养老服务机构的设置则比较简单。根据收集到的多个养老入住合同分析可知，除去某些特殊类型的入住者（如精神疾病患者）不予接受之外，养老服务机构通常都会接收，然后再根据所需护理服务的不同收取不同费用。

       护理人员的资质问题
       美国NYDH合同附件对在养老社区服务的职员的资质进行了相应的规定，主要包括：“职员水平；职员教育、培训和工作经历，及任何专业机构，或与在特殊需要养老社区内服务相关的特点”。由此可见，护理人员的专业水平也被纳入养老合同的相关条款中，作为其为入住人提供服务的一部分进行详细说明。
       中国养老入住合同中有关护理人员的相关规定则很难得到体现。即便某些入住合同中规定了养老服务机构应对工作人员进行岗前培训以适应工作的需要，但类似这样的培训是否进行、如何进行培训、培训的结果是否符合护理工作的需要等实质性问题却没有得到根本的解决。

       五、养老服务机构是否构成入住人的监护人

       依据中国相关法规，年满18周岁的公民，仅在患有精神疾病或者痴呆症、且不能辨认或不能完全辨认自己行为时，才可以被认定为无民事行为能力人或限制民事行为能力人。《A市养老服务合同示范文本》明确将患老年痴呆，属于限制行为能力或者无民事行为能力的人作为入住人。且《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第二十二条规定，监护人可以将监护职责部分或者全部委托给他人。这种情形下，养老社区是否成为入住人的监护人，存在争议。
       从《民法通则》相关规定，我们可以看出，我国的监护制度是以监护人与被监护人之间的亲缘关系为基础的，监护人与被监护人通常要具备一定的身份关系，能担任监护人的只有近亲属、关系密切的其他亲属，朋友。根据该等法规，我们倾向于认为，监护人资格是法定的。监护职责的委托并不代表监护人的资格也随之转移。即，入住人与养老社区签署的入住协议，不涉及监护人的变更，仅是将监护职责从监护人转移到养老社区。[ 参见杨春明《基于契约的监护权研究——以现代养老制度为核心》。

       六、担保关系

       美国的养老社区入住协议中，合同的签约方都只有运营商和入住人（代理人、法定代理人）。与美国的养老社区入住协议比较，中国的养老社区协议加入了保证人作为协议的签约方。即：除了运营商和入住人外，还有保证人成为入住协议的签署方。保证人一般情况下为入住人的法定赡养义务人、近亲属、入住人原单位或其他自愿担任担保人的单位或个人。
    依据担保法相关法规，当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。

       七、收费问题

        初次入住费用问题
      相比美国ALFA合同中养老社区在初次入住时需要缴付一定数额的保证金，中国的养老入住合同还是存在很大的差别。中国的养老入住合同主要采用担保人制度。再者，一些保险公司开始涉足养老产业，其建立的养老社区入门门槛即为缴付一定额度的保费，但保费通常不予归还，入住之后相关费用从已经缴纳的保费中定期扣除。
       对于此类初次入住费用究竟属于什么性质，目前并无统一的意见。如该笔费用属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”中的特定化的金钱，那么这种担保属于金钱质押，是为入住者在养老社区的长期生活提供的资金保证。如入住人搬离社区或死亡，在入住人缴纳相应的入住费前提下，或者，在扣除应缴纳而未缴纳的入住费后，该笔费用应当返还。而如果该笔费用属于入住人预付的入住费，则是否返还应视入住合同具体条款而定。

       费用变更问题

    老年人入住养老社区，时间跨度通常较大。在入住期间内，由于各种因素的影响，所需支付的费用通常也会有所调整。针对费用变更问题，美国NYDH合同中专门设置了“基本费率、额外附加费用或补充费用的调整”， “在一定期限内，运营商需书面通知入住人提高基本费率或附加、补充费用”等可以看出，合同对于费用变更情况给予了充分的考虑，也限定了合法的变更事由。
    相比较而言，中国的养老入住合同中对于费用变更问题并不重视，在很多养老入住合同中并没有涉及到该部分的内容。即使有的合同中包含费用变更的规定，通常也是赋予运营商涨价的权利，入住者的权利通常却无法得到保障。

       八、合同的终止或解除

       入住人死亡后的义务承担

       中国的养老社区入住协议中着重关注入住人死亡时善后事宜的处理。《婚姻法》规定：“子女对父母有赡养扶助的义务。”因此，入住老人死亡后，死者的子女负有处理遗体、办理丧葬事宜的法律义务。由于入住人的子女通常是合同的第三方，合同一般会约定善后事宜由第三方负责或由运营商代为承担。
       与美国入住合同相比，中国的养老社区入住合同中缺乏关于入住人死亡后财产处理的合同条款。根据《继承法》，入住人死亡，其财产发生继承。在合同缺乏相关条款明确约定的情况下，可能导致两个法律问题。首先，入住人生前部分财产可能由养老社区运营商代为保管或运营，因此，运营商可能在入住人的部分遗产上享有合同约定的权利，该等权利与继承权的关系如何协调，如合同无明确约定，可能引发法律纠纷。其次，如果入住人没有立遗嘱，而入住人死亡后运营商联系不到入住人的近亲属，这种情况下运营商如何处理入住人的遗产，最好通过合同明确约定。

       合同解除的条件与后果

       当事人协商一致，可以解除养老社区入住合同。此外，养老社区入住合同中可以约定运营商或入住人一方解除合同的条件，当解除合同的条件成熟时，解除权人可以解除合同。下面重点探讨当事人在合同中约定的解除条件及法律后果。

       入住人的解除权

       中美养老社区入住合同中都规定，入住人提前一定期限以书面形式通知运营商，可以任意解除合同，无须承担违约责任。入住人发出解除通知后，运营商应当及时结清款项，退还押金。另外，如果养老社区提供的服务不符合合同约定，或因养老社区或养老社区服务人员的过错造成入住人人身、财产损害的，入住人有权提出解除合同。入住人因上述原因解除合同的，有权请求运营商的承担相应的违约责任或侵权责任。
运营商的解除权
       美国NYDH合同则对运营商解除合同的条件与程序进行了严格的限制。中国的法律、法规并没有对养老社区解除合同的条件和程序进行强制性规定。但为保障入住人一方的权利，当事人可以在合同中约定运营商解除合同的条件。中国养老社区入住合同大多都约定运营商仅在某些条件下才能解除合同。

       九、免责条款

       与美国养老社区入住协议比较，中国养老社区更倾向于使用免责条款。《合同法》第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或重大过失造成对方财产损失的。” 养老社区在设置免除自身责任的合同条款时，应当注意以下问题：
        首先，入住人未履行法律规定或合同约定造成的损害，可以通过免责条款免除养老机构一方的民事责任；养老服务机构未履行法律规定或合同约定的义务造成的损害，不能通过免责条款免除养老服务机构一方的民事责任。因此，养老服务机构在设置免责条款时，首先应当考察自身应当承担的法定义务与约定义务。如果因为养老服务机构存在重大过失，由此产生的民事责任不能通过免责条款免除。
       其次，由于免责条款通常针对入住人违反合同义务的情形，而入住人有遵守养老社区制定的各项规章制度的义务，因此，在设置免责条款时，最好概括地的通过“入住人不遵守养老社区制定规章制度”来设置免责条款的适用前提。
 

        十、提示和建议

       由于缺乏严格的制度和明确的标准，养老社区质量和工作人员的水平都高低不齐，政府部门应当制定相应的政策，明确养老社区的准入标准。并为护工培训技能提供便利条件，以满足老龄化社会的养老需求。总体来看，中国养老社区还处于初步发展阶段，服务意识相对薄弱。中国养老社区的准入条件设置更倾向于保护养老社区的利益。
养老社区入住合同的改进方向
    考虑到养老入住合同通常由养老服务机构一方预先制定并提供，这意味着入住者在准备签订入住合同时就会得到早已制定完毕的格式化的合同样本。养老服务机构应该提前对养老入住合同进行准备，争取使入住合同规范、完备。
合同形式上的建议
    第一，养老入住合同的主合同。
    内容应全面。在中国多个地方的养老合同中条款过少、内容过简，无法涵盖养老入住合同所需的各项活动与细项，因此我们认为养老入住的主合同在制定上首先应满足全面的基本要求，尽可能使入住活动与程序通过合同进行约定。
条款应规范。在对各地养老合同进行调研时，我们发现很多养老合同内容并不规范，条款含义模糊，缺乏严谨性与专业性。我们认为，未来的养老入住合同在遣词用句方面需逐步专业化、规范化，以利于明确合同内容及双方权利义务关系。
    第二，养老入住合同的相关附件。
    对比中国与美国的养老入住合同，很显著的区别在两国对于附件形式利用完全不同。仔细对比之后，我们发现中国的养老入住合同中附件通常为各项服务的内容以及收费标准，该部分在美国的相关附件中亦有所体现，但除此之外，美国入住合同的附件对于其他需要进行详细说明的部分也通过附件进行规定。这非常值得中国入住合同借鉴。
第三，养老入住合同的关联协议。
    美国ALFA合同中，在入住人与养老服务机构签订养老入住合同时，通常入住人还会与其他机构签订其他的关联协议，例如入住人与保险公司就保证金以及付费问题所签订的合同。这些合同虽然是独立的合同，但都与主合同相关紧密相连，通过这些辅助的关联协议可以进一步协助主合同的履行。
合同内容上的建议
    第一，缴费制度。
    养老社区入住合同中关于缴费问题主要包括两点：第一，入住费用；第二，变更费用。根据调研，我们发现国内的多个养老入住合同对于入住费用主要采取保证人制度，个别合同中也会要求收取一定数量的押金，但主要情况为在有担保人的前提下定期支付入住费用。此种制度下，运营方将面临入住者无力支付费用的风险。参考美国的ALFA合同，其中所应用的保证金制度值得我们学习和借鉴。入住即缴付一定数目的保证金，为入住者在养老社区的长期生活提供一定的资金保证，并在一定期限内会予以归还。此外，对于入住费用变更问题上，美国NYDH合同中列举了合理变更的事由及变更期限，同时亦考虑了紧急事件中的处理方法，值得我们借鉴。
    第二，纠纷解决机制。
    对于入住者与运营方之间可能发生的各种纠纷，我们认为，养老入住合同应提前进行规定，提供可行的解决机制。对于由于运营方服务不当所造成的损失和伤害，由于入住人自身原因所造成的损失和伤害，以及由于意外所造成的损失和伤害，我们认为合同中应对以上多种损失和伤害其引发的纠纷如何解决，双方责任如何分配进行约定。

       十一、养老社区运营方风险提示和建议

       作为养老社区的运营方，为入住者提供各项服务，对于其面临的潜在风险有以下建议：
       第一，资质问题带来的矛盾和风险。
       我们建议运营方需考虑国家及当地政府对于养老服务机构的相关规定，合法办理运营所需的各项手续及证明，确保合法运营。同时，在雇佣护理人员时应尽到谨慎小心的义务，选择具备相应资质的工作人员。
       第二，服务内容约定不明确可能引起争议与纠纷。
对此我们建议运营方须谨慎认真地对待养老入住合同的起草与制定，通过严谨完备的合同条款降低潜在的风险。
       第三，入住人发生意外的法律责任风险。
       对此我们建议合理地运用合同中免责条款，在合同中详细约定并在入住时明确向入住者及其近亲属说明，尽量降低由于意外所导致的法律责任风险。
        第四，无力支付入住费用的风险。
       对此我们建议在入住合同中对于入住费用问题可以采用担保人（人保）、抵押物（物保）、保证金等多种形式，降低运营方提供服务却无法得到相应收入的风险。同时，对于入住后无力支付入住费用的问题，合同中应约定相应的追偿条款。

       十二、针对入住人的风险提示和建议

        一般情况下，养老社区入住合同都是由养老社区一方提供的格式合同。而且，入住人由于年龄及身体情况等原因，当其权利受到侵犯时，往往没有能力有效维护自身权益。因此，入住人与第三人在签署养老社区入住协议时，应当仔细对合同条款进行审查，降低入住人的权利受到侵犯的风险，避免潜在的法律纠纷。在对养老社区入住合同进行审查时，除了上文分析中提示的法律风险外，入住人与第三方还应当着重审查以下几个方面：
       第一，入住人应当注意关于合同终止时财产处理和费用返还的条款。
       第二，应当注意审查养老社区制定的章程或规章制度中对入住人权利的限制。
       第三，入住人和第三人应当关注养老社区一方变更主要合同义务时应当满足的条件和程序。