房地产是城市化的推动者

从1991年进入房地产行业至今，林少洲开发的项目大多位于城市的远郊区，开发之初面对的常常是没有任何基础设施的荒地，一个项目的开发往往是一个区域的拓荒期。当生活环境、城市配套逐步完善、成熟，成为城市的一部分，人们可以安居乐业之际，林少洲又要去一个新的地方拓荒。“现在我们在威海做的翡翠城项目，也是这样的情况。我想，这就是我们的使命，我们的任务。而一个区域从荒地到城市的演变过程，也是我们参与城市化的过程，某种意义上我们是城市化的实践者，具体的推动者。”

1998年，他曾经就住宅郊区化问题，在北京青年报整版刊发了《明天我们将住在哪里——关于住宅郊区化的思考》的文章。今天他认为这个问题更是对郊区城市化发展问题的探讨。

“城里人去郊区定居，首先表明经济发展对城市规模和容量的要求在提高；其次，郊区低密度的居住环境优势，给人们的生活提供了洋房、别墅等多样化的选择；第三，住宅的郊区化让郊区的配套设施逐步完善。”他欣喜地对记者说，“尤其是道路的修建，以前北京到顺义十几公里的路走起来很费劲，现在京承高速已经通车。许多郊区正在逐步成为城市的一部分。”

在项目的开发过程中，林少洲说，自己还有一点独特的体会，就是感受到了祖先的伟大和中国历史的辉煌。他曾经在西安项目策划过程中，发现2002年还是郊区的西安曲江，在唐代的地图上却已经是城里！“这使我非常震撼。我没想到今天的西安还没有1000多年前的城市规模大。这可以让我们对唐代的辉煌有最直观的印象，也可以让我们从城市化的角度、城市的角度、城市规模的角度认识祖先的伟大，印证中华民族的历史文化！”

“如果从理性的角度看，我认为，中国正处在现代化、工业化、城市化三大主题的发展中，工业化（更准确的提法可能是产业化）和城市化是中国现代化的载体。实际上，城市化是贯穿中国整体来讲的。我想，我们这代人会一直看到这个在持续不断进行的过程。很多人也会因此在生活或者工作上发生很大的变化，就像我们从事房地产的，正是因为中国正在进行的城市化，才有了我们整个行业的繁荣。”

房地产亟需加强行业自律

“房地产是实现城市化的一种手段，城市化的实现需要大量的房地产方法。”基于这样的认识，林少洲曾经就房地产行业的发展及趋势提出“房地产三阶段理论”，即中国的房地产分为经济学和建筑学阶段、伦理学和社会学阶段、艺术学和宗教学阶段，在地产界颇有影响。他认为，在度过了经济学解决产品供应量问题，建筑学提升房地产产品品质的第一阶段后，中国房地产正处于第二阶段，也就是伦理学和社会学阶段。伦理学阶段的使命是解决弱势群体的安居问题。房地产作为公共产品的属性和作为社会保障措施的属性开始得到重视，比重不断增加。他提出，当前应建立“有钱找市场，没钱找市长”的分流机制，采取“组合拳”的住房政策，解决不同阶层的住房问题、争论不休的房价问题。这一阶段里，房地产还面临着社会学问题，就是要通过营造社区文化，解决好群体的归属感，以及重视生活方式的创新问题，借此全面提升人们的生活质量。而在以上两个层面的问题都充分解决之后，房地产将进入宗教学和艺术学的第三阶段。这时社会的关注点是终极关怀和永恒价值。这个时代在建筑史上也有体现，比如在中国的大唐盛世中留下的龙门石窟、法门寺等等，都与这个时代的关注点有关系，都是时代的产物。 

就“楼脆脆”、“墙脆脆”“房斑斑”等频出的建筑质量问题，林少洲分析认为，房地产可以成为中国城市化带有人文关怀的人性化的工具，也可以变成为了短期利益不择手段的工具。在房地产与城市化的互动上，房地产行业要成为逐步建立起自律的有长远追求的行业，规避片面追逐短期利益的急功近利。 

他进一步分析指出，这些事件的发生并非偶然，既反映从业人员责任意识薄弱，行业建设亟需加强，也反映了行业折射的社会环境面临严峻的挑战。如何建立一个理性、健康的社会秩序，包括建立健康的价值观和行为规范，是全社会共同面临的课题。 

“我们一方面要继续深入学习西方的制度，比如说建设市场机制等，让我们的社会充满活力，另一方面，也要继承和发扬中国优秀的传统文化，比如，中庸之道、仁义礼智信等，这对于商业信用的建立非常重要。在中国经济快速发展的今天，中国在国际舞台上正扮演着越来越重要的角色。要真正成为世界的大国和强国，就要输出自己的价值观。中国文化能够存续了几千年，证明了它生命力的强大。中国的价值观就是“中庸”、“和谐”等持续发展的理念，而不是什么都更高更强更大。我们应该中西合璧，洋为中用，古为今用。通过复兴中国传统文化，研究它的精华和价值，引入到现实生活中，与现实生活对接，解决现在的社会问题，建设和谐的社会。对于百姓来说，传统文化更容易得到他们的认同感，因为传统文化是有根的。”

调整城市化策略，缓解房价高企

今年以来，房价上涨态势超出市场预期。然而，7月下旬以来，部分城市持续攀升的成交量开始显露疲态，出现下滑，进入8月份后，这种态势更是从一线城市向二线城市蔓延。 

对此，林少洲作为房地产界资深人士认为，一线城市房价高企既是人口因素导致的马太效应，也与中国人的置业传统以及高储蓄率等经济因素息息相关，尤其是投机呈现反弹趋势，说明民间资金较为充裕，但它相对集中在北京、上海、广州、深圳等热点城市。供求关系的紧张为房价上涨提供了有效的支撑。同时，大城市的土地承载力是有限的，而土地供应不足也使得地价不断上涨。 

“由此可见，一线城市的地价、房价居高不下，与过度集中发展大城市，中小城市、小城镇发展不够充分，有着直接的关系。我认为，可以在城市化的策略上重新布局，发展更多的城市副中心，配置不同的产业，容纳更多的人口，通过对人口因素分流，缓解热点城市房价的高企。二、三线城市房价上涨，主要是一线城市的带动作用、传导作用导致。这些城市基本以自住需求为主，投资需求较少，房价涨幅相对温和。但也出现了在旧城改造中土地供应缺乏计划性，短期内供应量过大，市场风险加大等值得关注的问题。” 

他直言，楼市火爆的背后也反映了我国投资渠道的匮乏和社会保障的不完善。他还表示，中国人多地少，资源禀赋各异。在城市化的过程中，内陆人口向东南迁移的趋势将持续，东南沿海城市的土地价格将不断升高。这个趋势势不可挡！ 

数据显示，上个世纪90年代，世界上约60％的人生活在距海岸线100公里的沿海地带，而在中国，只有43%的人口生活在沿海省份。这说明中国人口的分布总体上还是一个亚洲大陆国家，距离一个太平洋国家还有相当的路。另外，在全世界全部经济产出大约为44万亿美元中，61%来自海岸线100公里范围内的地区。人口越过800万的特大城市中，70%位于沿海地区。全球人口的38%居住在狭窄的沿海地带，而这种地带仅仅占地球全部陆地面积的7.6%（联合国环境规划署，2006年10月北京）。目前中国大陆人口重心正在向东部沿海移动。数以亿计的人口在过去的20年间从西向东流动。

“这样的发展态势告诉我们，可以通过加大沿海城市的开发力度，让更多的人居住在宜居的沿海，这也有利于生态环境的保护。”

加速农村城市化势在必行

就当前城市化给农村带来的变化，从潮汕农村走出来的林少洲很有一番感慨：“无论是农村传统生产生活方式的没落、自然生态环境的恶化，还是传统乡村社会风气的变迁，都让我深深感觉到，现代文明对中国农村正反两面的冲击已经无法阻挡和挽回，人多地少的中国农村已经无法独善其身，加速实现城市化、工业化，已经成为农村发展不二的选择。而其中大力加强农村基层政权组织的建设以发挥带头作用，加速农村地区发展的整体战略设计和区域规划以形成科学行动纲领，又是首要前提。” 

09年春节，林少洲回到了阔别3年的潮汕老家。尽管还是当年的那片土地，他却感到“如今的农村在生产生活方式上已经越来越向城市靠拢了”。“大量的青壮年都在外打工做生意，很多人在外置业居住，留在老家的多是老弱妇幼。这样的人口结构，对农村的生产生活方式产生了较大影响。再加上成本和经济方面的因素，一个很重要的现象就是：现在的农村大量的土地在抛荒，无人耕种。农民也像城里人一样要到集市上去买粮食、蔬菜。而钱的来源，主要是打工和做生意挣来的。看起来，潮汕农村传统意义上‘日出而作，日落而息’的小农经济模式已经基本终结，农村生活和农村经济的独立性已经明显下降，受城市经济的影响显著上升。” 

让他感到痛心的是，农村生活近年来的另一个变化，是很多地方的环境已经受到严重污染，有些地方连水都要去外地购买了。“我们县经济比较发达的棉湖镇，原来的榕江水源受到工业污染和生活污水污染已经无法饮用，饮用水都要到十几公里远的山区去一桶一桶地买，由此还催生了一个运输供水的行当。据说邻近的普宁县有一个村子由于地下水严重污染无法饮用，全村的人几乎都搬走了。多年来由于附近山区植被砍伐过度，水土流失严重，地处山区的农村地下水位也开始逐步下降，水源危机已经隐隐出现。由于普遍缺乏排污设施，而原有能够用于自净的水源趋于枯竭，居住环境污染趋于严重，肆虐的蚊虫和难闻的臭气让村民们变得坐立不安。原本山清水秀的农村，离那种田园牧歌的时代已经越来越远了。” 

由于自给自足经济模式的没落、挣钱求财欲望的膨胀、工作机会的稀少，这促使很多人将赌博视为求财的捷径并难以自拔，从而导致农村近年来社会治安状况不佳，人心惶惶。他说，“我的孩子这次回老家本来最感兴趣的是去喂猪，结果邻居告诉我们，由于养在猪圈里的猪屡次在夜里被偷走，现在他们已经不再养猪了。由于缺乏安全感，很多有点钱的人家都会想办法把家搬到深圳、东莞。现在的农村，似乎不再是一个与世无争的世外桃源，一个具有高度安全感的梦中家园了。” 

这些现象让林少洲深感，尽管农村的生活条件、生活设施提高了，尽管近年来国家给农村很多政策、补贴，但农业在衰败，农村在衰败，农民在消亡！“三农”问题已经到了一个革命性的阶段。 

他说：“我强烈地感觉到，已经到了加速农村城市化过程的时候了，应该把村子里这些已经不从事传统营生的农民集中在一个镇里城市化，通过规模化和产业化对土地进行集约发展，这不仅会加强农村的城市化优势，还会让农村的环境治理、治安、公共环境、市政配套、繁荣程度更高，更完善。城市化对普通百姓的生活巨变将会产生决定性的革命作用，对农村、农民、国家来说，会产生重大的意义。”

户籍制度是阻碍城市化进程的桎梏

1958年开始实行的户籍制度，是计划经济时代的产物，在今天社会主义市场经济制度天然要求迁徙自由的大背景下，中国的户籍制度仍然在通过人口登记区分不同的权利：农村与城市，城市与城市，由此享有不同的权利。

对此，林少洲深有感触。由于没有北京户口，他每年要为孩子上学找关系。在他看来，除了付出时间、金钱，甚至是尊严，这更是一个社会公平的问题。尤其在很多人为了子女教育走向城市，成为城市化重要驱动力之一的今天，现行的二元结构户籍制度却在严重阻碍它的发展。

林少洲直言：“二元结构的户籍制度及其背后附加的从社会保障到教育、医疗、公共服务等几乎所有公民权益的差异，已经演化为不同的身份制度，形成不平等的社会集团，这相当于变相地搞了一些 ‘户口贵族’、‘身份贵族’。不仅在城乡之间建立起一种在政治、经济、文化、社会基础上的全方位不平等，也在不同城市的居民间造成了不平等。外地人即使更优秀、更努力，也无法和他们竞争。户籍制度保护起来的是既得利益者。” 

对于时下尚有人士对改革户籍制度疑虑重重，担忧引发就业困难、环境污染、住房紧张、交通拥挤、犯罪增加、公用基础设施不足等问题，林少洲表示：“这种观点不仅理论上缺乏科学依据,而且实践中将有碍户籍制度改革和‘三农’问题的解决，进而影响城市化进程。实际上，人口的流动与户口的关系已经越来越弱，户口根本就挡不住人口流动的步伐，该来的人都已经来了。另一方面，人们到了一个城市定居之后，会变相地想尽各种办法办户口，出现很多合理不合法的现象，滋生腐败。” 

他还从其他国家对于人口管理的角度阐释到：“我们可以看到，世界上绝大多数国家都是可以自由迁徙的，因为在自由的领域里，始终会有一只‘看不见的手’在起着调节的作用。比方说大家都往大城市挤，那里的住房和物价会提高，就业机会会减少，准入门槛会越来越高。全世界很多地方都搞投资移民，但北京不搞，这与北京是中国的政治中心可能有很大的关系，可这造成了很多的社会问题。很多生在北京的孩子没有北京户口，高中阶段需要离开父母到另一个城市去就读，高考了需要回父母的老家去考试；很多为北京这座城市发展作出贡献的人们在北京工作居住十几年了还是没有北京户口，办了十几年的暂住证，在北京毫无归属感，这种局面其实是非常不合理也非常不人性的。由于户口问题，很多事情都必须大老远跑回到户籍所在地解决，也无端地增加了很多社会成本。结果又鼓励了腐败和潜规则横行的行为，留下了一个很大的灰色空间，沦落成既得利益阶层寻租的一个途径。”他希望，户籍制度能够在人大、政协的会议上得到认真讨论。

文/顾晴