在地产圈，中体奥林匹克花园管理集团有限公司总裁陈顺向来以低调做人、高调做事著称。加入中体产业集团十四年来，他把全部心血放在了自己的事业上。面对当前扑朔迷离的楼市，他看好快速城市化背景下地理位置优越、生态环境优秀城市的发展潜力，他直言，中国楼市经历两年多史上最严厉的调控之后，一些调控政策可能会局部调整！

中国人有喜欢买房的传统

    近几年来，中国的房价可谓是芝麻开花——节节高，尽管如此，依然没能阻挡人们的购房热情。国人为何愿意买房，而且还能买得起？在陈顺看来，自古以来，我们中国人对房子都有一种特殊的情感。中华民族是一个农业民族，几千年来缺乏社会保障，房子给了人民一个安全感，有了房子毕竟有了一个安身立命的场所，正所谓居者有其屋。

    “在很多城市，尤其是一线城市，房子往往与人们的教育、医疗、社会保险捆绑在一起，如果没有户口，原本应该享有的权力都将无法实现。这些都迫使人们不得不买房子来应对和解决这些问题。”

    资金缺乏投资渠道也是国人愿意购房的原因之一。由于中国大多数资源和市场为国家垄断，老百姓的资金没有什么投资渠道，只能够投资在房子上，因为房子毕竟与土地连接在一起，可以参与国民财富的二次分配，分享中国经济高速发展的成果。

    “房屋不同于其他商品，具有不可移动性。这种情况下，人们都喜欢在生活工作的周边购房。尤其是对很多生活在大城市的人来说，如果在城市的东边上班，他们一般都会尽量在东边买房，而不会舍近求远去西边买房，即使西边的房价低。”陈顺如是分析道。

    “而较为完善的信贷政策则是人们能够买得起房的重要原因。”他表示，对很多工薪阶层来而言，如今要想在大城市，尤其是在一线城市购买一套商品房，如果没有银行贷款，可能是一件很难完成的任务。但在银行完善信贷政策的支持下，购房者买房容易了很多。

    当然，在众多购房者，也不排除一部分人愿意购房是为了投机，近些年来，确实有一部分人通过炒房获得了不菲的收益。

    正因如此，陈顺向记者强调，对无房一族来说，凭借自己的努力在城市购房无可厚非，但如果购房市场上充斥着太多的投机成分，反而不利于整个房地产行业的发展。2008年亚洲金融危机下的香港房地产市场，以及美国次贷危机都给我们敲响了警钟。

    在谈到国家银根不放松的整体背景下，中国房地产业目前是否已处于危险的边缘时，他表示，房地产业还相对比较安全。在他看来，当出现这样几种情况时，中国房地产业才真正危险了。“第一、传统的打折销售不出去；第二、虽然接近成本价卖房但没有一抢而空的情况；第三、大批经理人同时离开房地产行业；第四、房地产行业同时出现大批的重组、并购；第五、相当长一段时间内出现‘面粉比面包贵’的情况。但目前来看，上面几种情况都没出现！”

    而对一些人所宣扬的中国楼市将“崩盘”的论调，陈顺直言：“中国房价不会出现‘断崖’式下跌，整个房地产业也不会崩盘。因为房地产业毕竟也是国民经济的重要支柱之一，其牵涉的上下游产业非常广泛，一旦它崩盘，其对整个国民经济的影响也就可想而知。况且国家也从来没有说打压房地产业，而是一直倡导房价回归理性。”

    此外，房地产业不会出现崩盘的另一个重要原因就是，目前中国房地产没有出现供大于求的局面，与之相反，而是供不应求。而且这种需大于求的局面还会持续很长一段时间。因为目前我国的城市化率才刚刚跨过50%，到2020年左右，我国城市化率将会提高到65%左右。这就意味着还将至少有1亿的农民会陆续进入城市。这将为房地产业未来的发展提供空阔空间。

一些调控政策可能会局部调整

    去年8月以来，中国楼市可谓“热闹非凡”，陈顺则将其形象比喻为“政策满天飞”。尽管中央一再重申不放松楼市调控政策，但一些地方政府却想方设法变相放松本地楼市政策。

    2011年11月 10日，佛山市住建局宣布对限购政策作出调整。但就在当晚，佛山市住建局网站上发布了《关于暂缓执行〈关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知〉的通知》。

    新年伊始，实行限价令的广东中山又开始悄然调整楼市限价令“上限”。随后芜湖在2月9日也发布楼市调控文件，为政策“松绑”。不同于中山的低调，芜湖楼市调控文件为购房提供了多项优惠，引起巨大争论。三天后，芜湖楼市新政随即也被叫停。

    2月20日，上海市相关部门对在上海购房的资格进行调整，规定持上海居住证满三年可买二套房。但不到一周，此项调整也被叫停。

    陈顺坦言，不可否认，楼市限购政策以及严厉调控政策必然要放松或取消，这是一大趋势，而何时放松，如何取消事关社会稳定大局，也事关经济发展全局，中央政府会慎之又慎，目前全面放松楼市调控政策显然不合时宜。

    2012年，楼市调控究竟将何去何从？在陈顺看来，以限购、限贷和限价为标志的“三限”政策可能会出现不同程度的变化。其中限价会变弱；首套房限贷会取消；限购会出现差别化情况，不排除一些地区限购可能会一直持续下去。

    “目前，国家明确提出，要保证首套房置业者的贷款需求。因此，限贷，尤其是针对首套房的限贷政策肯定会放松，利率优惠肯定会出现，甚至不排除市场上再次出现当年的7折利率。”他这样说道。

    陈顺坦言，目前一些城市的房价超过了当地居民的购买力，其房价出现跳跃式上涨的可能性很小。因此，这些城市的限价政策极有可能弱化。但在一些较为热点的二三线城市，限价政策可能还会持续一段时间。

    “同限价政策一样，限购今年可能也是有保有压。在一些城市限购政策将会持续，但有些城市可能会有所放松，但不可能完全放松。”他强调道。

    此外，陈顺还建议，限购政策其实在一些城市，尤其是在北京、上海等特大城市，还可以划分得更详细、具体一些，沈阳在这方面处理得就比较有智慧。限购只在二环以内有效，二环以外不限购。

    “北京、上海其实同样也可以采用此种办法。目前北京四环以内聚集了大量人口，而且还有增加的势头，这使得人们出行非常困难。如果北京在五环外不限购，五环以内限购，那么就会引导人们到郊区去购房居住。如此一来，不仅有利于抑制中心城区的房价上涨，还能引导人口进行更加合理的分布，可谓一举多得！”

房产税可从“明天”开征

    去年的1月28号，房产税这个中国楼市调控中迟迟未能落下的靴子在上海、重庆两地落地。如今，整整一年的时间过去了，已经很少有人再把房产税看作楼市调控的一声“惊雷”。这一年里，上海和重庆启动房产税试点的效果究竟如何？是否有必要进一步扩大等一系列问题引起了社会各界的热烈探讨。

    重庆市国土资源和房屋管理局相关负责人表示，房产税的实施对重庆高档商品住房起到“价格约束”作用，遏制了高档住房带动房价上涨。去年1月28日至11月30日，重庆主城高档商品住房成交建筑面积均价为每平方米13638元，较房产税实施前同类房屋成交建筑面积均价下降7.1个百分点。重庆2011年房产税收入超过1亿元。

    上海市长韩正则表示，从过去一年的情况来看，上海市房产税试点的工作还是很成功的。“房产税并不是一个近期的、针对某一个方面的制度安排，而是着眼于未来的长期制度。”

    但在陈顺看来，上海、重庆两地开征房产税的意义远比其产生的效果更为重要。“从长期来看，开征房产税是稳定中国房地产市场的一个有效手段，同时也是社会进步的一个表现。纵观世界各国，尤其是那些房地产市场较为成熟的国家，一般是行政调控为辅，经济、法律手段为主，而在我国恰恰是相反的。这次国家在重庆和上海试点房产税，让我们看到了未来房地产调控的方向。”

    他强调，开征房产税的另一大好处就是可以促进社会公平。“目前，我们主要针对高档商品住房征税，这是非常合理的。因为高档商品住房面积大，耗费的社会资源也多，拥有高档商品住房的人就应该付出更多的财力来补贴那些使用社会资源较少的人。当然，一旦房产税全面铺开，房产拥有越多，交的税就越多，如此一来，自然就能抑制炒房族了。”

    在谈及房产税的试点是否应该进一步扩大，乃至普及时，陈顺坚定的表示，的确应如此！但他同时又指出，房产税要进一步铺开，难度非常大。

    首先我国房屋产权属性太复杂。目前在城市里面，既有央产房、军产房，也有合资建房、纯商品房、成本房，还有经济适用房、两限房等等。如果房产税一旦全面铺开，纯商品房开征房产税是毫无异议的，但军产房、央产房，以及保障住房等该不该征？征多少？这些都需要仔细考量。

    其次是全国住房信息联网不完善。目前，我国绝大多数城市的个人住房信息查询仅局限在本人居住的城市，但事实上，我国有相当一部分居民在自己常年居住地之外的其他城市还拥有房产。如果不能实现全国住房信息联网，很多人的这些房产在征税时就会成为“漏网之鱼”。所以，国家应尽快实现全国住房信息联网，为房产税政策的推出创造良好的条件。

    此外，我国居民自觉纳税意识还不高，尤其是在房产税上。在很多人看来，房子是自己花钱买来的，就没必要再给国家交税。因此，如何尽快提高广大人民自觉地纳税意识，也是摆在我们面前的一道难题。

    既然全面开征房产税有如此多的困难，我们应该如何来解决?陈顺直言，越是复杂的问题，就越要用简单的办法来解决。美国的做法就值得我们借鉴。他说，美国开征房产税就很简单，只要是房屋，他就征税，中国同样也可如此。“所以，从明天开始，对不论消费者购买什么性质的新建商品住房都统一开征房产税，可能是最好的解决办法。”陈顺如此告诉记者。

保障房建设≠抑制高房价

    在房价高企的今天，如何让中低收入者有尊严地活着，已成为全社会包括政府无从回避的一个难题。显然，增加保障性住房的供给成了各地共同的选择。去年以来，我国启动了史无前例的保障房建设规模， 这也让更多的人看到了圆住房梦的希望。

    但在陈顺看来，如果从1998年停止福利分房以来国家就启动保障房建设，可能效果会更好些。就像人体补钙一样，一般来说，补钙应该在儿童时期进行，如果等到30、40岁才去补，可能就有点晚了，效果也会打折扣。

    随着大量保障房的入市，会不会导致房价大幅下降？陈顺提醒，首先我们要明白这样一个前提：国家大量建设保障房的目的不是为抑制高房价开出的一剂良药，而是保障广大人民群众的住房权。

    他表示，虽然中国将继续加大保障房建设力度，2011年拟建设保障房1000万套，相比2010年将增长72.4%。但是，这并不能改变保障房的“非主流”地位和商品房的“支柱”地位。 

    首先，保障房的实质是国家对于低收入人群的一种福利措施。这种福利不可能是全民享受的，如果所有有住房需求者都住进保障房，就是重回80年代的公房时代，这会导致现有的商品房市场彻底崩盘，这显然是不可能出现的。这就体现了国家建设保障房的目的，只是满足少数低收入人群的住房问题，多数居民仍需通过购买商品房解决住房需求。 

    “事实也证明，保障房无法阻挡房价的上涨，例如香港。香港的保障房被称为“公屋”。香港的公屋政策始于20世纪50年代，目前，香港共有约71万套公屋住房，每套面积30至60平方米，超过200万人租住其中，约占香港总人口的29%。公屋解决了将近三分之一口的住房问题。公屋的定位非常明确，利用有限的资源为需要住房的低收入家庭提供负担得起的安身之地。但是，香港的公屋并未阻挡商品房价格的上涨。目前，香港一般家庭住一套50至80平米的商品房，房价约为150万至350万，位置好一些的地段，每平米房价已高达10万元。” 

    实际上，很多国家都有类似保障房的制度。保障房在国外普遍称为“公屋”，由政府买单，包括无偿提供土地和建设性费用。政府向居民提供公屋是住保障居住权的体现。但没有任何一个市场经济的国家靠保障房取代了商品房的地位，解决了高房价问题。 

    从保障房和商品房的购买者分析，即使大量建设保障房，也不会降低商品房的房价。保障房是针对买不起商品房和无能力自行解决住房问题的贫困家庭或中低收入家庭。正因为自身无能力解决，才用政府买单的方式保障。而商品房则是针对有能力自行解决住房问题的家庭与人群。这是两个完全不同的收入、有严格限制差别的不同消费群体。 

    “包括中国政府在内的很多国家建设保障房的真正目的都不是打压商品房价格，只是通过这种福利性的保障房制度，解决低收入人群的住房问题，防止因住房问题激化社会矛盾。因此，房价的高低与保障房的多少无关。”陈顺最后说道。

谨慎对待小产权房

    一直以来，在中国房地产市场上，小产权房被人们形象誉为没有“准生证”而出生的孩子，尽管不合法，但全国各地“超生”现象却非常严重。据一份统计资料显示，目前全国小产权房建筑规模约占商品房面积的四成，总建筑面积在60亿平米左右。

    近日，国务院下令停售停建“小产权房”，这一消息立刻引起了业界及媒体广泛关注，小产权房去留问题再一次引起了社会各界的热烈探讨。

    在陈顺看来，大规模数量小产权房的存在不仅会扰乱中国房地产业的正常秩序，同时还会扰乱国家对商品房市场的管理政策和影响楼市调控成效。

    他解释说，不可否认，相比商品房，小产权房的价格较为便宜，但这种便宜是建立在不公平的基础之上。商品房用地是公开招拍得来的，小产权房来源较为复杂，如集体用地、单位用地等，其用地成本较为低廉。所以其价格低廉是理所当然的。

    他表示，尽管小产权房价格低，但存在的问题却不容忽视，首先、这类住房是建在集体土地上的，不允许对外销售，没有法律保证。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的大产权证。

    除了不能办理大房产证外，有些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

    最后就是质量难保证。小产权房的建设一般没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

    正因如此，陈顺向记者强调，如果我们一味纵容小产权房在各地蔓延发展，毫无疑问会影响中国房地产市场的健康发展，并最终损害到购买者的合法损益。治理小产权房可谓已迫在眉睫！

    “这次国务院出台政策将在全国范围内清理、拆除违法小产权房，无疑是非常正确和及时的。这不仅有利于规范楼市开发行为，保证中国房地产市场的健康发展，同时也能保护农业用地，确保国家粮食安全。但客观的讲，清理小产权房工作的难度非常大。”陈顺感叹道。

    首先小产权房监管困难重重。很多地方的小产权房建设用地属于农村集体土地。而农村集体土地的支配权多多掌控在“一村之长”手中，在村委会自治的既定国策下，村里不仅享有“特别行政区”的权利待遇，更掌控着丰腴的土地资源，因此，在自己的一亩三分地上大兴土木，往往属于“家事”，政府治理往往属于“马后炮”。

    其次、很多地方政府也是小产房的既得利益者。一份调查发现，我国很多地方的小产权房建设是得到了当地政府默许的，而且他们还是小产权房的受益者。这种情况下，让他们去监管小产房，其效果可能会大打折扣。

    最后、国家这次虽然明确指出要将违法小产权房拆除，当执行起来的难度很大。经过多年的发展，我国小产权房的面积非常庞大，根本不可能强拆。简单的强拆小产权房不仅是对社会财富的巨大浪费，而且很可能激化社会矛盾，甚至影响社会稳定。

    那究竟如何才能将小产权房这团“乱麻”理清呢？陈顺表示，虽然国家目前已明确表示将清理小产权房，但如何清理的方案没定，给大家的预期是不明确的，到底试点清理意味着对过去已有小产权房的宽容还是“一刀切”不清楚。

    在目前这样一个敏感阶段，他建议，有关部门应该尽快公布清理小产权房的原则性意见和具体方案，以便大家形成正确的政策预期，否则会引起新一轮的市场紊乱，形成更大的供需扭曲。

看好区位优势明显的城市

    在房地产开发日益细化和市场竞争日益激烈的今天，未来哪些城市或区域最具投资价值，成为了众多有战略眼光地产开发商思考的问题之一。作为中体奥林匹花园管理集团有限公司掌门人的陈顺表示，中体地产看好那些区域位置优势明显，资源禀赋充足、生态宜居的城市。

    “追求舒适宜居的生活，其实是人的一种本性。为什么人们都喜欢去上海、杭州这些城市，因为这里不仅基础设施配套完全，而且生态环境也很优美，非常适合人们居住。”

    他进一步补充说道，那些自然条件较差，生态环境比较恶劣的城市，其未来房地产业发展的空间可能不是太大。因为人们都不想自己生活在天寒地冻，各种资源比较匮乏的城市。这也是为什么我国北方，尤其是东北一些城市房价不高的原因之一。

    但他同时也表示，房地产作为一个特殊行业，其对政策的敏感度非常强。有些时候，在国家一些利好政策的刺激下，一些区域也非常具有投资价值。比如天津滨海新区。

    近几年来，滨海新区的房地产市场发展迅猛。尤其是滨海新区纳入国家发展战略，使得滨海新区的房地产市场得到进一步发展。这样一个“举世瞩目”的宝地，全世界的眼光都投向这里。作为房地产企业，关注滨海新区，也就会关注到滨海新区范围内的每一块地方。

    “那些吸纳外来人口较多的热点城市，其房地产业的发展潜力可能也较大。我相信，很多外出打工的人其实都希望自己将来在工作的城市扎下‘根’。如何扎下‘根’？在当前户籍制度没有完全放开的情况下，购房可能是他们最为直接有效的方式。”陈顺这样说道。

    而在谈及农民工入城这一问题时，陈顺直言，随着中国城市化进程的加快，未来大量农民进城这一趋势不可扭转。其实，广大农民兄弟都十分愿意进城。因为城市里面有丰富的文质文化生活。在北京、上海、广州这样的生活、书店、咖啡店、商场满街都是，但在广大农村，农民要想看场电影，喝点咖啡、逛逛商场，几乎是一件不可能的事，因为农村根本没有这些场所。也正是这些原因，导致城乡文化差异愈来愈大。如何尽快缩小城乡之间的物质和文化差距，应该引起相关部门的重视。

    “所以，我一直主张，让广大农民进城不是我们的终极任务，农民进城后，还应用城市文化去塑造他们，让他们领略到城市生活的美好。这样社会才和谐，人们的生活才会更美好。”

    陈顺自豪的告诉记者，作为中体产业集团旗下专注于开发体育地产的中体地产，自成立以来，积极响应国家体育总局“全民健身”的号召，以传播奥林匹克精神，开创城市体育地产，建设绿色健康住宅，实践奥林匹克社区文化为品牌核心定位，致力于建设运营体育场馆、完善体育配套设施和综合服务，已成为了城市体育地产领跑者。

    目前，中体地产旗下有奥林匹克花园、中体广场、中体城等项目品牌，未来致力于体育住宅地产、体育商业地产、中央体育商务区、体育养生产业、体育休闲地产五大城市体育地产领域。“我们的品牌理念是：用体育运营城市，让运动改变生活。实现‘让更多的人享受奥林匹克生活’的品牌愿景。”

    “奥林匹克花园”是中国奥委会唯一授权的房地产品牌，目前已经遍布全国4个直辖市、19个省、44个城市。奥林匹克花园是体育与房地产结合的新型复合居住社区，以相互了解、友谊、团结和公平竞争的奥林匹克精神为指引，建设真正的花园小区，尽最大可能创造出一个最适合人类居住的生活空间。