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城市化是速度与质量的和谐
时间:2011-12-29 11:15:07 

    城市化是通向现代化的必经之路。经过30年的改革开放,我国的经济发展和城市建设也取得了巨大成就。2007年人均国民生产总值已超过2000美元,城市化水平提高到44.9%。经济发展水平和城市化水平的指标都表明,我国城市化已驶入快车道,进入加速发展阶段。

1、短命建筑是对城市的最大伤害

    近年来,城市化加速了中国的城市建设和房地产业的繁荣与发展,同时城市建设与房地产市场的不和谐之音时有出现。例如我国建筑平均寿命不到30年的现象,令人十分震?惊。

     然而欧洲建筑的平均生命周期则超过80年,英国的建筑平均寿命则高达132年之久。这是因为英国的建筑在规划、设计阶段就受到高度重视,必须要经过详细论证。同时,英国非常注意对建筑物的维护、加固和病害处理,以延长建筑使用年限,提高资源利用效率。

    对此,房超分析认为,这主要是由于我国的房地产发展时间不长,整体产业尚不成熟,低水平开发带来的规划、设计不合理,建筑质量不过关等“硬伤”,以及配套服务体系尚未完善、物业管理水平低等“软伤”所导致。

    应该说,造成短命建筑的原因有多方面,比如体制问题,即由于当前房地产相关制度不够健全,土地等资源配置方式不够合理,使得行业介入门槛低,房地产企业专业化程度参差不齐。

    另外,部分开发商急功近利的行为较为突出,“萝卜快了不洗泥”的现象普遍存在于一些专业化程度不高的企业中。由此,造成了产品规划不合理、质量差、配套不齐全等不和谐现象。另外,由于综合管理水平不高,物业、开发商、业主之间的关系没能得到妥善协调,造成三者之间摩擦不断。

    国华置业认为,和谐城市与精品建筑需要政府、开发商、业主等各方力量共同努力。作为政府,应宏观把控行业发展的可持续性,要进一步优化资源配置,从源头上减少甚至杜绝低水平的开发;作为企业,应该自觉履行社会责任,本着对资源负责,对社会负责的态度,用心打造高品质的产品;作为消费者,要理性对待居住中出现的问题,寻求积极有效的解决方式,共同维护社区品质。

    对于房地产企业在企业发展战略上,同样要在发展速度与质量上寻求平衡,否则将会得不偿失。

    华贸中心的成功让北京国华置业成为众多城市竞相争夺的对象。在机会面前,国华置业没有选择迅速扩张,而是把精品战略、稳健财务、品牌效应作为发展根本,关注以北京为中心的京津冀都市圈,以上海为中心的长三角都市圈,以深圳、广州为中心的粤港澳都市圈。并在这三个区域寻找机?会。

2、农民工是城市发展主力军

    据测算,我国的城市化水平每提高一个百分点,就意味着要有1000多万农村人口转移到城市。面对农村人口与城市人口双膨胀的现实,如何实现大量农业劳动力向城镇非农产业的转化,将成为我国城市化之路面临的最大挑战。

    随着我国城市化进程的加速,城市规模不断扩大,一方面城市创造了大量的就业岗位,另一方面农村富余人口涌入城市寻求就业机会。目前大部分建筑公司都变成了总包公司,城市建设一线工人几乎完全依赖农民工。华贸中心的建设也不例外,可以说,农民工发挥了主力军的作用。

    农民工不怕苦,不怕累,从保洁、保安,到建筑工地,巨大的农民工劳动力市场满足了各行各业的需要,强有力地推动了城市化进程。

    房超认为,今天的中国主要是高水平的教育和医疗等服务设施短缺,其他产品和服务几乎都处于过剩。以目前的资源,如果满足农民工的需要,城市居民利益就会受到损害。要让农民工分享改革开放的成果,国家就要将城市化进程中得到的收益,拿出相当一部分变成增量资源配置,切实解决农民工子女教育、医疗、社会保障等问题。“这是他们最迫切需要解决的问题。”

    就中国城乡二元结构是否阻碍城市化的发展,房超表示要一分为二看待这个问题:在短缺经济的情况下,如果不实行城乡分割,将无法保障全国民众的物资供应,因此,政府只能采取城乡分离的“农民自给自足,城市人发粮票”政策。但客观上产生了巨大问题,一个是农村经济的循环,另一个是城市经济的循环,城市化和工业化进程受到局限。曾被当作“盲流”的农民工,现在成了城市建设的主力军。他认为,很难有一个体制在短时间内解决这个问题,因为这是一个历史问题,需要时间。成渝“统筹城乡”综改试验区将为解决这一历史难题找到有效办法。

3、企业在城市化中扮演重要角色

    目前,中国城市化进程的速度达到同期世界城市化进程速度的两倍,而房地产业则是城市化进程的主要载体。无论是旧城改造,还是新区扩张,在整个中国的城市化进程中,房地产开发商的身影越来越活跃。可见,中国的开发商无疑将成为最主要的推动者和责任承担者。只有勇于承担企业公民社会责任的发展商,才会立足长远,把企业的发展同城市的健康发展,把社会效益和经济效益紧密地结合起来。

    A.企业家要有历史责任感:大量事实证明,企业的利润和企业履行的社会责任应该是一致的,从长远来说,社会责任履行更好的企业,更能赢得市场和社会的信赖,勇于承担社会责任的企业还可以提升自己的形象,增加无形资产。北京国华置业就是一个最好的例证。

    房地产业是社会影响力极强的行业,有人甚至用居住改变中国来形容它的力量。房地产开发商通过自己的产品改变的不仅是人们的居住状态,更包括城市的文化形态、城市的生活方式。房超说:“建筑是一种特殊的商品,除了具有一般商品的属性外,还具有社会性,历史性,是城市文化的一部分。”

    城市由建筑与建筑之间的关系组成,而建筑本身只是一个平台,人们利用建筑空间生活、工作、交流……建筑越多,城市承载的经济活动就越多,城市规模也就越大。城市承载了文化、政治、经济、历史等元素,做建筑之前,就应当对城市规划、城市定位、城市发展,以及经济发展有相当成熟的思考。然后,才能谈上对城市负责。建筑是为社会服务的,建筑是百年作品,本身就构成了城市的历史。建筑不仅与使用者而且与整个社会有关,因此必须强调社会效益,发展商要树立对社会的责任感。

    强调承担企业社会责任不仅有助于创造良好的社会效益,也会极大地帮助企业实现经济效益的最大化,实现土地价值最大化。这样的认识让国华置业对承担企业公民的社会责任更具有积极性。

    B.经典建筑适应城市发展:土地是稀缺资源,而人口在不断膨胀,城市在不断扩展,这进一步加剧了像北京这样的特大城市对于土地的巨大需求。

    要站在城市的高度去思考土地开发问题。在城市化进程中,发展商要扮演提高城市发展质量,维持城市可持续发展,发挥土地价值最大化的角色,并成为采用环保、科技的手段满足市场需求的产品供应商。并且,只有符合城市规划,满足城市功能,利用科技环保手段,按照国际同类型高标准打造的建筑,才能实现建筑产品最优化、土地价值最大化、城市价值最大?化。

    华贸中心从诞生到崛起,是房超对于经典建筑的诠释,更成为业内外公认的经典案例。然而,一贯“挑剔”的房超认为,就华贸中心本身来说,还有许多挑战和需要完善的地方。他认为尽管中国与国外的整体差距在缩小,但国外也在与时俱进,在高端领域,尤其是软环境建设,我们与发达城市和项目相比的差距不是在缩小,而是在加大。我们仍然需要积极学习,不断探索,奋勇直上,开拓创新。

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