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聚焦房地产融资困局
时间:2011-10-09 09:53:42  来源:城市化网  作者:吕程平 

    近来,一系列紧凑的房地产调控政策效果初步显现,在一线城市楼市房价出现松动的同时,房地产企业的资金链条趋紧。这表明,单纯依靠传统融资渠道的做法已经走到尽头,而信托基金等新型融资渠道的命运也颇具变数。

    据9月19日《北京晨报》报道,草原新星鄂尔多斯正掀起民间借贷狂潮。尽管与温州89%的家庭或个人参与了民间借贷的数据相比还是相形见绌,但内蒙古大学调研显示,50%的鄂尔多斯城镇居民都参与到了放贷与借贷的资本活动。这与八月末温州爆出楼市抛盘正好时隔一月,南国温州的“抛房风暴”还在扑朔迷离之际,北国的民间借贷资本又显出气势如虎,这不得不让我们把目光聚集在房地产的资金链条上。

脆弱的融资链条

    在长三角和珠三角一带风起云涌的民间借贷风潮与这里聚集着大量从事着低端制造业的中小企业相关,这些在改革开放初期凭借着敏锐的经营头脑得以发展、并借助国有企业、乡镇企业转型而壮大的中小企业集群有着大量的资金借贷需求,而从体制内银行借贷不仅渠道狭窄且需要较高交易成本,从而促生了民间借贷发展的肥沃土壤。在欧美国际市场持续低迷、人民币升值等不利因素的影响下,拥有一定量闲散资金的中小企业主急需寻找新的投资渠道。而近年来楼市日趋火热,金融属性增强,乃至膨胀为巨大的融资海绵,这势必吸引了一大批有投资需求的散户进入。同时,金融危机以来实体经济的寒冬让很多小企业“求贷若渴”,这也客观上推高了民间借贷价格。

    据新近由央行温州市中心支行发布的报告,温州民间借贷市场正处于阶段性活跃时期,估计市场规模约1100亿元,占当地银行贷款的20%。在1100亿元温州民间借贷资金中,用于一般生产经营的仅占35%,即380多亿元,主要是一般社会主体直接借出和小额贷款公司放贷的资金;用于房地产项目投资或集资炒房的占20%,约220亿元,这包括一些人以融资中介的名义,或者由多家融资中介联手,在社会上筹集资金,用于外地房地产项目投资,也包括一些个人在亲友中集资炒房。北京海渤湾投资顾问有限公司总经理邵念强认为,对于中短期在建项目,中小房地产企业多采取民间借贷和过桥贷款的形式完成融资,但从长期来看由于银根收紧、民间借贷利率高企等因素,中小型开发商仍面临着资金链困境。
 
    有报道称,无论是鄂尔多斯还是温浙乃至各地民间借贷,其利率早已超过了受法律保护的半年基准利率的4倍, 即央行规定的上限年息23.4%。温州民间借贷最低在年利率36%,最高竟然达到了72%,这也就意味着:100万元放贷一年,收取利率72万元。处于阶段性高位民间借贷利率也就造成了中小房地产企业和投资者在市场波动面前的脆弱性。

调控让房企资金链绷紧

    从2009年开始下半年开始,国家加大了对高房价的调控力度。而大量民间资本热钱进入房地产领域被认为是抬高房价的诱因之一。在这样的大背景下,收紧房地产信贷规模成为必然的政策选择,据统计,2010年房地产企业在资本市场总融资额为155.6亿元,仅为2009年的12.9%。信贷政策收紧对不同规模的房地产企业带来的影响是不尽相同的:

    对于中小企业,他们本身抗风险能力较弱,面对融资渠道不断收紧,民间借贷利率虽然已经持续处于高位,资金周转率低的中小企业仍然不得不选择饮鸩止渴,捱过这房地产的冬天。正如知名财经评论员时寒冰指出的,缺乏议价能力和腾挪空间的中小企业往往对楼市的变化有着极高的敏感性。今年以来,虽然房价还没有明显下跌,但是一线城市在浓厚观望情绪之下出现的成交量下滑,“被套”大量资金的中小企业自然率先出现不适反应,之前提到的温州炒房团集体抛房、温州楼市出现崩盘先兆的消息就是印证。由于相当一部分楼市投资来源于民间借贷,造成了中小房产企业和投资商的命运与民间信贷的命运扭和在一起。楼市的波动必然威胁到民间借贷链条的安全。

    与之相比,房产大鳄的日子要好过一些。毕竟在持续数年的高房价中赚得盆满钵足、又在各地“狡兔三窟”的大型房产企业无论从资金上、还是腾挪空间上看都有更充裕的应对能力。招数主要有三:

    一是调整经营布局,着力开发二三线城市,静观一线城市,以前者还算充裕的盈利空间保证整体资金链的稳定。这样的攻守格局调整的背景是中央政府和地方政府在房地产调控上的相互博弈。在土地财政持对地方财政起到支撑作用的现实语境下,地方政府很难断臂,从而为房地产开放商创造了喘息的空间。

    二是强强联合、资金互补联手拿地。面对资金链绷紧的大型房地产企业,通过与相近规模的企业组成大型开发商联合体,增加本身的抗风险能力和市场议价能力,保持“攻城略地”的步伐。近期这样的“患难合作”频现,据新浪地产网报道,万科与保利、中粮以及一些地方的开发商组成联合体已经取得多处地块。而6月份,仅上海土地市场一地,通过联合拿地的就占到了总交易量的一半以上。
 
    三是扩展融资渠道,由于国内融资渠道收紧,房地产商试图更多开辟国外市场。中国房地产策划联盟副秘书长田步亮表示,今年上半年,华润置业、雅居乐、中骏置业、恒盛地产、碧桂园、远洋地产等32家房企纷纷启动海外融资。上半年中国房企海外融资已超过1000亿元,几乎为去年全年的2倍。今年前7个月,内地房地产企业融资渠道中,利用外资出现高达65%的同比增幅,是其通过国内银行、信托机构等融资渠道获得资金增幅的2.5倍。其中,十大标杆房企已确定完成海外融资324亿元,这一数值已超过其去年全年海外融资金额的总和。

    然而,有分析指出如上措施在国家强力控制房地产业融资规模的政策措施下充满不确定因素:

    以通过离岸市场发行债券融资这一途径来看,8月12日,国家外管局下发通知,要求暂不受理内地房企为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请,调减了2011年度境内企业对外债券发行担保余额指标的规模,并要求相关部门严格审核境外被担保人融资资金的具体用途。有学者指出,对外资和热钱的监管将是未来资金监管可能会加强的一个方面。

    在综合因素的作用下,开发商面临的资金压力达到前所未有的程度。国家统计局数据显示,8月份全国房地产资金来源中,国内贷款进一步回落,仅871亿元,同时开发商自筹资金占比也有所扩大。金融机构对房地产贷款收紧,各类资金进入房地产开发投资更趋谨慎。

房地产信托基金:助力房企突围?

    “在国外较成熟的房地产市场,房地产信托基金的比重占到70%以上”,邵念强介绍说。房地产投资信托基金(REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,专注投资可产生稳定租金收入的房地产物业,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托产品纯属私募不同,国际意义上的REITs性质上等同于公募基金。邵念强指出,REITs作为资产证劵化的一种方式,可以将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产,并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息。

    “目前我国的信托产品属于私募和定向募集,只能叫类信托基金”,邵念强说。尽管如此,还是有很多中小开发商近年来转向房地产信托融资。据相关统计,今年上半年,房地产信托规模达1541 亿元,同比增长119%。

    正在开拓国内房地产信托投资市场的北京银信投资有限公司董事长张民耕认为,REITs能起到缓解开发商的投资瓶颈的作用,将会成为整个城市化进程和房地产发展当中一个非常重要的动力,也就是通过融通社会的资金来投入到城市化进程当中,使得社会资金能分享城市化进程当中的红利。REITs在增加房地产投资资金的同时也会促进房地产行业分工细化,分化出房地产开发、房地产投资和房地产资金管理和营销物业管理,使整个行业走向专业化。他认为,中国房地产信托基金将在我国的城市化进程和房地产发展中发挥关键性的作用。

    然而,在收紧整个房地产行业融资渠道的大背景下,信托基金也受到监管部门的“关注”。6月底,银监会要求信托公司凡涉及房地产的相关业务都需逐笔报批。这就让房地产最后一根稻草的前景变得扑朔迷离。

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