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按揭房不能加名 赠房与幼子缴9000元税
时间:2011-09-05 09:33:57  来源:理财周报  作者:宋韵芸 

遗产房不征收契税,“赠与”房产规避高税,100万的房子比二手房交易少缴7.5万

新婚姻法出台,在房屋归属问题上重新做了认证,“加名潮”甚嚣尘上。在3%加名税的要约下,心急之人纷纷持证加名去,花费1.5万。终于8月29日税务总局一纸令下停止了这场“加名”剧,1.5万是否要得回暂待后续。

一“税”窥房,为了少缴税,购房者甚至想通过“赠与”方式来规避高税,100万的房子可以少缴7.5万,着实诱惑。暂时处于征税“待定”的房子遗产税松了一口气,作为遗产的房子尚不征收契税。

“房子加名税”甚嚣尘上,税务总局明确免征,是否退回未可知

《婚姻法司法解释(三)》2011年8月13日刚施行,就爆出了“新婚姻法第一案”(南京离婚第一案)。2011年8月8日,南京朱女士一方的委托律师,还在根据“婚姻法司法解释二”的条款,主张朱女士拥有丈夫高先生婚后取得产权证的房产一半,一周后(一审判决下达前的周末),“婚姻法司法解释三”可能使朱女士失去那套婚房。

因为涉及大众普遍关注的离婚后房产分割等问题,南京这件离婚案马上热了起来,撇开道德法规的各种评论不谈,给“房子加名”成了热潮。

南京、青岛更是被曝光开征“加名税”,现已停征(南京市地税部门证实,从8月23日开始通知房产契税征缴部门对于婚前房屋产权证加名行为征收契税,24日,南京市地税局又对加名征税表态称“还要等税务总局回复”),税务总局一纸令下不再开征。

以前婚姻法规定,房产属于夫妻共同财产,因此不存在权属转移和契税的问题;但婚姻法新的司法解释称,婚前以个人财产支付首付款的房屋属于登记方的个人财产,现在如果要在房产证上加名,就等于房屋权属发生部分转移。由于婚姻法新的司法解释在房屋归属问题上重新做了认证,从而在加名时产生了契税。

1.5万加名100万房子

深圳的安娜在新婚姻法出台一周后,也给自家的房子加上了她的名字,“原本觉得无所谓,也是我妈说要加,我老公就去加了。”

夫妻二人先是咨询了16820000,被告知产权证上加名字,属于产权转让,需要征收3%的契税。“我们家房子大概100万,我老公是婚前买房,现在要加我的名字,就是把他50%的产权‘赠与’我,要收100×50%×3%的契税。”加个名字,安娜花费了约1.5万元。就在8月29日,税务总局出台免征“加名税”的通知,“我已经交了钱了,不知道能不能退?”安娜说。

根据我国契税暂行条例的规定,在我国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照规定缴纳契税。不过,如果房产是婚后购买,属于法定的共同财产,不存在赠与问题,不征收契税。

按揭房不能加名,同居、限购方加名困难

在房产证上加名,首先不能是按揭的房子,其他诸如男女双方是同居关系,或是加名的一方属于限购范围,加名字也较困难。

如果是未婚男女,在其中一方的房产证上增加对方名字作为产权共有人,只能按照过户业务来征收税费。如果房本在五年以内,通过交易过户加共有名,则须缴纳契税,营业税和个税;如果房本满5年,则仅需缴纳契税。其中,90平方米以下的普通住宅只需征收评估价格一半的1%契税、5.6%营业税和3%个人所得税;面积在90平方米至140平方米之间的普通住宅需征收评估价格一半的1.5%契税、5.6%营业税和3%个人所得税。

需要注意的一点,如果是夫妻双方共有房产,在离婚时协商由一方出钱购买另一方产权,这种情况下,只要凭离婚证、离婚协议书、身份证、产权证办理析产手续,消去房产证上的名字,收取3元/平方米的交易手续费,80元的房产登记费。

赠房给幼子,缴税近9000

林福峰是一家民营单位的高管,一直以来都专注于投资房地产,“新国八条”出台后,他动脑筋想把名下一套150平的房产转给10岁的儿子。

“现在不是很多人都把房产赠送给孩子,不仅是缴税的考虑,反正总归要给儿子的,早给晚给不一样嘛,一会政策又变了,我还是未雨绸缪的好。”

林福峰办理的是赠与房产,赠与对象为直系亲属——他儿子。“我们是先拿一堆证,到办事窗口去拿申请单,填好后把材料都交掉等审核,然后交钱,契税、土地出让金、手续费等等,到约定时间领房屋所有证就好了。”

办理赠与,首先要去公证处办理赠与公证,然后到房地产交易中心办理赠与过户。要准备包括房屋所有权证、赠与双方(包括赠与方配偶)身份证原件和复印件、赠与公证书、申请审批书、产权界定卡复印件等。

“契税按成交价的3%算,还要按照房屋总面积的一半缴纳每平方米6元的交易手续费,80元的工本费,大头就是这些吧。”其他诸如按照房屋评估总价1‰征收的印花税,还有按房价计算的公证费等。

“粗略算一下,大概要8800多,比起每年要交的房产税,一次性交掉还是蛮合算的。”林福峰沾沾自喜道。

遗产房:不征收契税

根据《继承法》的规定,遗产必须符合三个特征:一是必须是公民死亡时遗留的财产;二是必须是公民个人所有的财产;三是必须是合法财产。三条同时具备,才能成为遗产。

中国大多以储蓄或是房屋为遗产,遗产房并不征收契税。

“2007年公公过世,留下一套60平的房子,产权证上是公公的名字,不过买房子的钱是我们俩夫妻出的,公公走后,我老公和小舅子觉得将房子过户到婆婆头上比较好。”徐佳说。

现在产权人过世,正常必须要做财产继承,如果产权人没有遗嘱,他的直系亲属就是继承人,“我婆婆还在,房子也是婚后财产,婆婆有一半产权,另一半说是谁都有份,不过我们商讨下来还是给婆婆。”

产权原本是公婆共有,其后变成婆婆一人,只需其他继承人签一份放弃继承的公证,凭产权证、产权人死亡证明、结婚证、身份证和公证书等去房交所或产权交易中心办理即可,继承公证收费为遗产的百分之二,最低200元再加核实费用。

“赠与”房产规避高税,100万的房子比二手房交易少缴7.5万

“新国八条”出台,未满5年二手房交易全额征税,不少消费者想通过“赠与”房产的方式,规避高税费。

100万的房子比二手房交易少缴7.5万税费

李金妹想换一套新房,想把手里一套100平的商品房出售,妹妹李金娣正想买房,就跟姐姐商量好,以100万的价格购入。李金娣觉得二手房交易还要交很多税,就想让李金妹以赠与的方式给她,私下交易。

“我们咨询了12366,说是赠与可以免征营业税、个人所得税、土地增值税,交1.5%的契税和2%的赠与公证费。”李金娣说。

理财周报记者也致电12366,工作人员说受赠方要缴纳的契税,90平以下的普通唯一住宅按1%征收;90-140平按1.5%征收。普通非唯一住宅、非普通住宅按3%征收。

而如果以二手房交易,除了缴纳契税,营业税、个人所得税、土地增值税等7种税费都要收取,规定是卖方缴纳,但一般“规矩”都是买方支付。未满5年二手房还需征收房款全额5%的营业税和差额20%的个税。

“这个费用就超出太多了,姐姐就要100万,超出部分让我自己看着办,我就能避就避。”李金娣于是咨询了朋友,想出以赠与房产的方式,省下一笔不小的开支。

李家姐妹算了一笔账,100平、100万赠与需要缴纳3.5万的税收,但是二手房交易要11万,还不包括评估费、交易费等费用。这多了的7.5万,是否真能如李家姐妹所想,能省下来呢?

直系亲属缴契税,非直系征20%个人所得税

按照相关规定,赠与对象如果是直系亲属、遗产继承人、抚养人、赡养人,只需缴纳契税和公证费;非直系亲属,则按赠与部分房价的20%开征个人所得税。

不过受赠房不能做按揭,有贷款的房子也无法办理赠与,且再交易除了常规税费外,也要多增收20%的个税。

即便如此,李家姐妹还是决定以赠与方式进行交易,根据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定,当事人应当在达成赠与协议之日起三十日内申请转移登记。具体程序首先要由当事人双方(李家姐妹)签订书面的房屋赠与协议书,然后到房屋所在地公证机关办理赠与协议公证书,最后备齐房屋赠与协议书、公证书、房屋所有权证、土地使用权证、当事人双方身份证,到房地产所在地的房屋管理部门办理转移登记。

李金娣笑言:“手续是比较复杂,我了解了一下,过户测绘100平每份50元,公证费每证200元,查册费100元,评估费5‰,每宗至少收1000元,不知道还有没有其他收费,反正买房就是头痛到不行了,差不多办成了。”

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