近日，国家发改委发布通知，支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。对此，求是理论网独家对话著名房地产专家、财经专栏作家陈真诚。他表示，政府或想“一石二鸟”：一个想通过保障房融资，第二是想通过这个办法回收市场上银行体系以外的流动性，以有助调控社会融资总量。但企业债理论上行得通，但执行不易，很有可能企业融资后用作他用，而地方政府鼓励融资的风险更多。

　　企业发债或“一石二鸟”

　　记者：近日，发改委发布通知称地方政府投融资平台公司可以发企业债建设保障房，对此，您有什么看法呢？发企业债去做保障房可靠吗？

　　陈真诚：理论上是可行的。重启企业债大门这个目标不仅仅只是为保障房融资，我猜政府可能的动因或有弦外之音，政府或想“一石二鸟”：一个想通过保障房融资，第二是想通过这个办法回收市场上银行体系以外的流动性，以有助调控社会融资总量。

　　就整个市场而言，市场流动性总量，或社会融资总规模，分银行体系内和银行体系外两部分。整个资金池，或社会融资总额，象“鸳鸯火锅”一样，分成银行体系和非银行体系即银行体系以外这两个子资金池。

　　虽然，央行已连续十多次上调了存款准备金率，回收了不少流动性，银行资金紧张，收紧信贷。但提高存款准备金率，仅能回笼银行体系内的流动性，对银行体系以外的流动性无能为力。

　　事实上，自去年2月以来，银行存款利率一直为负。由于持续、严重的负利率、通货膨胀等因素影响，已有大量存款资金都是从银行“搬家”出去的。在整个资金池中，从银行“搬家”而出的资金，绝大多数从银行体系这个子资金池搬到银行体系以外另外一个子资金池去了，继续存在为整体市场中的资金总额中，形成市场流动性。也就是说，总资金池中的资金总额并没有减少多少。

　　从另一个角度而言，从银行“搬家”而出的资金，在高利率或叫做高回报的诱惑下和对抗通货膨胀、防资产贬值的动机推动下，进入非银行体系的民间借贷市场，通过信托以及私募基金、典当担保、高利贷、纯私人借贷、租赁融资等民间借贷等途径进入信贷，形成非银行体系的贷款，形成事实性的借贷，进入社会融资总额中，形成社会融资总额中的一部分。也就是说，社会融资总额，并没有因存款从银行“搬家”而出而减少多少。

　　而上调存款准备金率，对民间借贷、银行体系以外的市场流动性几乎没什么影响。因此，就市场整体来说，整个资金池依然资金过多，整个市场的流动性依然过剩。也就是说，也就是央行所说的社会融资总额依然巨大。

　　民间融资，包括房地产信托等，这些银行体系以外的借贷的利息很高，远远高出央行给出的名义利率。不但民间借贷中的资金方放贷资金的利息、信托融出的资金的利息要远高出央行给出的名义贷款利率，而且民间借贷中的资金方融入资金的利息即资金持有者借出资金回报、或信托融入资金的利息即资金持有者认购信托的回报要远高出央行给出的名义存款利率。

　　目前，信托融资中融给企业的资金的年利率已经普遍高达20%左右甚至更高，资金持有者认购信托的回报也一般在年利率12%-15%，有的高达15%-18%，甚至甚至更高的达到20%左右，虽然这种情况不多。

　　在民间借贷领域，现在企业借款的月息一般已是3分左右至5分左右，也就是年利息达到了30%到60%左右，有的借款，主要是短期间借款的利息更高，高的折合年利率达到70%-150%，有的甚至更高。当然，这也是少数情况。

　　对于经营民间借贷者来说，因对企业借出的利息很高，有比较大的利益空间，因此也大幅度提高融入资金的成本，以吸引资金。也就是说，资金持有者将钱借给他们获得的回报也很高，一般达到年息15%-20%之间，有的甚至更高。

　　这样，在认购信托或投资民间借贷高利息或高回报的利息诱惑下，大量的资金从银行“搬家”出来，再进入银行体系以外借贷领域，形成社会融资总规模的一部分，形成市场整体流动性的一部分。

　　此前，房地产信托一直说从严、从紧了，保障性住房领域的信托收影响不大。只是，在市场化条件下，保障房从信托融资的成本一般也达到近20%左右，有的甚至更高。另外，不能通过信托融资的保障房项目，有的也通过民间借贷融资。其融资成本更高了。这就是说，无论是信托，或是民间借贷，保障房项目的融资成本都很高。

　　企业债建保障房执行难

　　如能通过发行企业债券这种直接融资来做到融资，理论上说能以低资金成本解决保障性住房建设融资缺口问题，而且成本确实要低许多。而且，相对于1000万保障性住房来说，如能通过发行企业债券这种直接融资来做到融资，确实能回笼巨量的市场流动性。

　　不过，这只是理论上而言，而实际上往往难以做到。在现实经济形势下，这种设计或过于理论化，这种想法或不切实际，前景不容乐观。

　　记者：为什么这么说呢？

　　陈真诚：这是因为，通常企业债利率与基准银行利率水平相当，而债券的还款来源也没有明确保障，地方融资平台已有那么大的空洞存在，也有风险，也就是说同样都有风险，未必能调动债券市场投资者积极性。

　　据悉，企业债券分为两类发售对象，一类是银行认购，还有一类就是私营部门和个人认购。

　　按照通常企业债利率与基准银行利率水平相当来看，购买企业债券的年利息一般才6点多。而目前，银行贷款尤其房地产开发贷款利率普遍上浮30%或以上，一年期贷款利率基本在10%左右，银行一般不会主动购买比放贷利率更低的企业债券。另一方面，正如前面说的，目前购买信托产品的利率回报远超过一年期名义利率即远高于购买企业债券的年利息回报，投资到基金等民间借贷市场的回报更高，私营部门和个人一般更不会购买低回报的企业债券。

　　记者：这样来看，通过发行企业债，不但保障房或难以融到足够资金，更难以此回收市场流动性。

　　陈真诚：要真正解决问题，政府思路还得回归：必须强化调控，打击通货膨胀，继续加息，让利率转正，降低民间融资的回报预期，增加民间借贷的风险，提高银行的吸储能力，促使民间资金回流银行，让银行有资金可贷，也能有助降低经济泡沫。

　　记者：您认为发改委的相关通知中企业发债在保障房过程还有哪些关键问题呢？

　　陈真诚：这个文件里面有三个地方值得思考。

　　第一个地方是说融资成本低。这个说明政府知道市场利率情况，也知道企业债券的发行利率与基准银行利率水平相当。只是，前面说过了，理论上来说的成立，但在目前现实金融市场下尤其民间借贷利率市场下，几乎很难实现。

　　第二个地方就是，除用于保障房项目的地方融资平台外，还有其他企业也可发行企业债券。注意这个问题，也就是不仅是地方融资平台，还有企业可以发行，在实际操作中就可能被放大，不少企业或会想办法争取发行企业债券来融合资。

　　第三个地方就是说优先用于保障房，这是含含糊糊的说法。说优先用于保障房，并不等于只用有保障房。这实际上是给将发行企业债券所融到的资金，挪用到保障性住房项目以外的其他地方留了个口子，弄不好将来或有不少以保障性住房项目名义发行企业债券所融到的资金“走私”挪用到其他地方。

　　记者：也就是说，按照优先用于保障房而不是只限于用于保障房的措辞来看，这就意味着，以保障性住房项目名义发行企业债券所融到的资金保障住房，也可以用于其他商品房或其他项目，只是没讲明而已。是这样吗？

　　陈真诚：对。事实上，目前，已有质疑者认为，由于监管乏力，开发商以保障房名义发债融资后可能用作他用。地方政府的地方融资平台或也可能以保障房获得资金用作他用。

　　另外，地方融资平台贷款规模已超过10万亿元，其信贷风险已形成共识，可能会鼓励地方政府以保障房项目获得资金用作他用，将继续膨胀地方政府债务，积累更多的风险。