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2022年05月25日
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北京国华置业有限公司董事长房超:城市化挑战中国智慧
时间:2008-07-22 15:25:17  来源:城市化杂志  作者:顾睛 

人物档案
学衔:中国社会科学院研究生院研究生毕业,高级工程师。
现任:北京国华置业有限公司董事长
曾任:山东鲁能集团总经理;北京西单国际大厦开发公司总经理、北京西单赛特商城董事长;山东电力多种产业管理局局长;国家电力公司中兴总公司副总经理、副司长,期间任国家电力调度中心工程项目负责人。
社会职务:清华大学客座教授、中国人民大学商学院EMBA论坛讲座教授、北京市朝阳区人大代表等。
爱好:体育和阅读、思考,喜欢欣赏中国古典家俱。

编者按:

把城市化具体而微放置到每个人身上,都只能面临这样最基本的命题:人们为什么选择城市?人们为什么来到城市? 简而言之,是为享受最活跃最具效率的生活而来。而土地又是稀缺资源,日益减少不可再生,城市不可能也不应该无度地扩张。

因此城市之间的功能必须很好配置,实现高度集约化,才有可能方便快捷,从而达到生活品质的提升。因缘际会,只有不到二十年发展历史的中国房地产行业成为了构建中国城市化物质平台的最主要市场力量。如何实现土地价值的最大化,是用毫无设计感的堆砌造就一些低质楼盘,迅速销售获取暴利?还是潜心谋篇布局,延展资源的内在张力,为城市奉献百年精品?眼界与境界成了发展商们在城市化中上升为主流还是边缘化的最基本内在决定因素。

新近在北京东长安街上崛起的华贸商圈,以及北京国华置业的领军人物——房超,一并进入了中国国际城市化发展战略研究委员会关注的视野,成为关注中国城市化研究不可多得的案例之一。
 

“我国的城市化挑战大于机遇。”房超对当前中国城市化所面临的挑战精辟概括为“城市化挑战中国智慧”,他强调:“政府和企业一定要勇于承担各自的责任!”

中国城市化进程正处于快速发展阶段,还会持续很长一个时期。然而,中国人多地少是个不争的事实。中国在未来25年中可继续用于城市化的土地最多1.5亿亩,按12亿城市人口计算,中国到2030年人均占地只有125平米。中国的城市化的未来将面临着比日本还要紧缺的城市用地!

因此,房超认为,中国的城市化一定要“处理好发展速度与发展质量的关系,近期与长远的关系,市场机制和优化资源配置的关系”。要借鉴巴黎、曼哈顿等城市与区域的规划建设经验,让中国的城市化具备可持续发展的魅力,绝不能因为追求速度而忽视质量。

华贸商圈城市价值

15公顷225亩地的老工业区改造地块,在五年前的东四环,不过是城乡结合部,充其量算是靠近城市中心区的边缘地带。按当时流行的项目规划思路,能够把这块地变成不逊于周边项目的公寓,已经是所能做到的极限。

不过,房超没有同意这些方案,因为他知道这块地的真正价值——比邻规划中的CBD,面向长安街延长线,距首都国际机场20分钟车程。

“当我观赏伟大的建筑时,往往是从历史的角度去体会建造者当初的出发点所达到的高度。”房超如此感悟。 “如果不把这个项目定位和规划成一个高端的建筑综合体,长安街东部将失去历史性的机会。”房超意识到自己必须抓住这个历史性的机会……

因了这样的眼界和使命感,在4年后的今天这里变成了最能体现现代化大都市城市功能的新典范——

目前在华贸商圈,云集了1100多个国际品牌,60多家各式餐厅,两座堪称世界酒店业楚翘的丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店,以及100余家包括德意志银行、渣打银行、东方汇理银行、SAP、SUN、巴西航空、伊藤忠商社等跨国公司总部在内的写字楼入驻客户。华贸写字楼将有11000多人进驻办公;华贸商城包括新光天地和华贸购物中心则提供了近6000多人的就业; JW万豪、丽思卡尔顿两座顶级酒店有近千个房间接待能力。华贸中心全部投入使用后将每年为政府提供数十亿税源。

因而,当我们不断研判能够代表中国城市化进程中的主流力量的时候,打造了华贸中心的房超便一直叩动我们的视野。那么房超对于城市化又有怎样的思考呢?

篇章一 政府主导,强化资源配置能力

房超认为,各个城市政府作为城市化的管理者,同时也是主导者,而且是唯一的主导者,主要面临着三个方面的挑战,即:如何处理好城市发展速度和发展质量的关系,如何处理好近期与长远的关系,如何发挥市场机制和优化资源配置的关系。

不能让失误重演

“实践证明,纯市场化的运作,带来的问题层出不穷,而由政府主导的、规模化统一运作的、规划合理的新城,区域价值凸显。”他认为,中外在这方面不乏经典案例。

巴黎在城市形成阶段,得益于其市长出身为设计师,注重城市规划,因而发展得比同时期其它欧洲城市更好;纽约曼哈顿曾经是一片沼泽地,由于基本贯彻了设计师早期的规划,因而发展得较为合理;上海浦东经过17年的建设,由一张“白纸”成为中国内地城市化发展最快的地区,实现了经济社会高起点、跨越式的发展,成为“上海现代化建设的缩影”和“中国改革开放的象征”。

北京市“两轴-两带-多中心”城市空间新格局的提出,房超认为这是对北京未来空间发展布局做出的战略性规划,昭示北京的城市建设将围绕“跳出老城区,开发新城区”。这一主线,既延续了旧城的历史文脉,又在新城建设上站得高,看得远,具有强烈的规划意识。

《北京城市总体规划》修编的出台,对新城和旧城将产生双赢的积极意义:有利于疏散现有城市中心区过度集中带来的压力,有利于新城的发展及周边地区快速发展;同时旧城的可持续发展依托于新城区的合理规划。

房超特别强调,一定要解决好新城区与旧城之间的交通组织这一问题,他说:“新城与旧城两者之间要形成立体有序的交通网络,使之既相互分离又有机相联,形成一个新的城市形态。新城区城市功能的调整,合理协调好两者之间的关系,对新旧城协同发展都将产生积极意义。有了新城区作为依托,旧城才有条件进行合理规划并反过来为新城区的发展创造条件。”

一般城市功能扩展,发展新城区规划先要考虑交通。高效和低成本的交通对缩小新老城区级差地租有着重要作用,也是新城区发展的重要条件。

充分发挥资源配置职能

“中国的城市化必须要符合国情、市情和民情,必须是可持续的、实现人与自然和谐发展的城市化。” 他认为,在城市化的进程中,资源配置和优化环境是政府的重要职能,土地资源配置对城市的社会经济形态更加具有重要的影响。

一般来说,企业比较注重项目的规划和建设,很少注重教育、医疗、商业等配套建设,而这些恰恰是有效组成城市的基本元素。因此,政府一定要敢于承担责任,在土地配置上,要用招商引资的态度、用负责任的态度,优化资源配置。

政府行使配置土地资源合理与否,将涉及到城市价值与土地价值的综合效能,特别是对涉及城市发展主要功能区域土地资源的配置尤为重要。房超认为,政府一定要立足长远规划,立足于城市的长期利益和民众的公共利益,通过理性的土地资源配置,吸引有责任感、有丰富运作经验、以及丰富资源的企业积极参与,共同着眼于城市运营和可持续发展能力,造就获得多赢局面的出现,大力提升城市发展的活力和竞争力。

政府每推出一个地块,一定想要对就业、招商引资、城市形态和城市功能产生影响,房超直言:“目前以挂牌拍卖土地这种方式,是实现不了的,政府不能变成出卖土地资源的商业行为主体。”

房超对所谓“价高者得”的土地招拍挂政策有自己强烈的看法,这个政策的弊端在于“一是几乎没有门槛,只要符合18岁以上的机构或个人都可以参与;二是价高者得,到底建成什么样,没人去管。”他说,“如果土地被没有经验的开发商高价拿走,即使想建好的建筑也建不起来,而那些有实力、有经验的开发商又不能承受这么高的价格。”

从国内各地城市发展的正反两方面经验来看,单纯依靠市场这只无形的手,或依赖于企业的自觉性是不太现实的。过去一些城市和地区在进行土地资源配置时,单纯依靠市场的力量,从而造成城市功能的弱化的教训非常深刻。

房超认为,城市功能的定位与落实,要求必须进行集约化、规模化开发,并选择主流地产的模式,这是客观规律。从这个角度看,政府与有这样理念的企业是目标一致的。所以,加强政府部门这方面的职能,将可以有效地引导符合城市功能发展要求的产品不断涌现,形成可持续发展的活力,提高城市的竞争力。

篇章二 城市化进程,速度与质量要和谐发展

城市化是通向现代化的必经之路。经过30年的改革开放,我国的经济发展和城市建设取得了巨大成就。2007年人均国民生产总值已超过2000美元,城市化水平提高到44.9%。经济发展水平和城市化水平的指标都表明,我国城市化已驶入快车道,进入加速发展阶段。

短命建筑是对城市的最大伤害

近年来,城市化加速了中国的城市建设和房地产业的繁荣与发展,同时城市建设与房地产市场的不和谐之音时有出现。例如我国建筑平均寿命不到30年的现象,令人十分震惊。

然而欧洲建筑的平均生命周期超过80年,英国的建筑平均寿命则高达132年之久。这是因为英国的建筑在规划、设计阶段就受到高度重视,必须要经过详细论证。同时,英国非常注意对建筑物的维护、加固和病害处理,以延长建筑使用年限,提高资源利用效率。

对此,房超分析认为,这主要是由于我国的房地产发展时间不长,整体产业尚不成熟,低水平开发带来的规划、设计不合理,建筑质量不过关等“硬伤”,以及配套服务体系尚未完善、物业管理水平低等“软伤”所导致。

在他看来,造成短命建筑的原因有多方面,一方面是体制问题,即由于当前房地产相关制度不够健全,土地等资源配置方式不够合理,使得行业介入门槛低,房地产企业专业化程度参差不齐。

另一方面,部分开发商急功近利的行为较为突出,“萝卜快了不洗泥”的现象普遍存在于一些专业化程度不高的企业中。由此,造成了产品规划不合理、质量差、配套不齐全等不和谐现象。另外,由于综合管理水平不高,物业、开发商、业主之间的关系没能得到妥善协调,造成三者之间摩擦不断。

他认为,和谐城市与精品建筑需要政府、开发商、业主等各方力量共同努力。作为政府,应宏观把控行业发展的可持续性,要进一步优化资源配置,从源头上减少甚至杜绝低水平的开发;作为企业,应该自觉履行社会责任,本着对资源负责、对社会负责的态度,用心打造高品质的产品;作为消费者,要理性对待居住中出现的问题,寻求积极有效的解决方式,共同维护社区品质。

对于房地产企业在企业发展战略上,同样要在发展速度与质量上寻求平衡,否则将会得不偿失。

记者了解到,华贸中心的成功让北京国华置业和房超成为众多城市竞相争夺的对象。他坦陈,“目前我们面临太多的机会。但是我们很清楚,迅速扩张是自不量力的,是违背企业本身人力资源、资金、管理幅度等各方面能力的。国华置业将把精品战略、稳健财务、品牌效应作为发展根本,关注以北京为中心的京津冀都市圈,以上海为中心的长三角都市圈,以深圳、广州为中心的粤港澳都市圈,并在这三个区域寻找机会。”

据悉,今年国华置业在北京、上海、惠州、北戴河开工4个项目,即:北京华贸城、上海岛、惠州华贸中心、北戴河游艇俱乐部。其中,总投资35亿元、总建筑面积达73万平米的惠州华贸中心将充分利用北京华贸中心的成功经验,整合各种资源,打造成为惠州城市的标志性建筑和珠江三角洲地区具有影响力的项目。

让农民工分享改革开放的成果

据测算,我国的城市化水平每提高一个百分点,就意味着要有1000多万农村人口转移到城市。面对农村人口与城市人口双膨胀的现实,如何实现大量农业劳动力向城镇非农产业的转化,将成为我国城市化之路面临的最大挑战。

随着我国城市化进程的加速,城市规模不断扩大,一方面城市创造了大量的就业岗位,另一方面农村富余人口涌入城市寻求就业机会。目前大部分建筑公司都变成了总包公司,城市建设一线工人几乎完全依赖农民工。房超说,华贸中心的建设,农民工发挥了主力军的作用。

“农民工不怕苦,不怕累,从保洁、保安,到建筑工地,巨大的农民工劳动力市场满足了各行各业的需要,强有力地推动了城市化进程。”

在他看来,今天的中国主要是高水平的教育和医疗等服务设施短缺,其他产品和服务几乎都处于过剩。以目前的资源,如果满足农民工的需要,城市居民利益就会受到损害。要让农民工分享改革开放的成果,国家就要将城市化进程中得到的收益,拿出相当一部分变成增量资源配置,切实解决农民工子女教育、医疗、社会保障等问题。“这是他们最迫切需要解决的问题。”

就中国城乡二元结构是否阻碍城市化的发展,房超表示要一分为二看待这个问题:在短缺经济的情况下,如果不实行城乡分割,将无法保障全国民众的物资供应,因此,政府只能采取城乡分离的“农民自给自足,城市人发粮票”政策。但客观上产生了巨大问题,一个是农村经济的循环,另一个是城市经济的循环,城市化和工业化进程受到局限。曾被当作“盲流”的农民工,现在成了城市建设的主力军,他们冲破了二元经济的藩篱。

他认为,很难有一个体制在短时间内解决这个问题,因为这是一个历史问题,需要时间。他相信,国家最近启动的成渝“统筹城乡”综改试验区将为解决这一历史难题找到有效办法。

篇章三 企业责任,实现土地价值最大化

目前,中国城市化进程的速度达到同期世界城市化进程速度的两倍,而房地产业则是城市化进程的主要载体。无论是旧城改造,还是新区扩张,在整个中国的城市化进程中,房地产开发商的身影越来越活跃。他们无疑将成为最主要的推动者和责任承担者。“只有勇于承担企业公民社会责任的发展商,才会立足长远,把企业的发展同城市的健康发展,把社会效益和经济效益紧密地结合起来。”

企业家要有历史责任感

大量事实证明,企业的利润和企业履行的社会责任应该是一致的,从长远来说,社会责任履行更好的企业,更能赢得市场和社会的信赖,勇于承担社会责任的企业还可以提升自己的形象,增加无形资产。房超领衔的北京国华置业就是一个最好的例证。

房地产业是社会影响力极强的行业,有人甚至用“居住改变中国”来形容它的力量。房地产开发商通过自己的产品改变的不仅是人们的居住状态,更包括城市的文化形态、城市的生活方式。房超说“建筑是一种特殊的商品,除了具有一般商品的属性外,还具有社会性,历史性,是城市文化的一部分。”

城市由建筑与建筑之间的关系组成,而建筑本身只是一个平台,人们利用建筑空间生活、工作、交流……建筑越多,城市承载的经济活动就越多,城市规模也就越大。城市承载了文化、政治、经济、历史等元素,做建筑之前,就应当对城市规划、城市定位、城市发展,以及经济发展有相当成熟的思考。然后,才能谈上对城市负责。建筑是为社会服务的,建筑是百年作品,本身就构成了城市的历史。建筑不仅与使用者而且与整个社会有关,因此必须强调社会效益,发展商要树立对社会的责任感。

房超认为,强调承担企业社会责任不仅有助于创造良好的社会效益,也会极大地帮助企业实现经济效益的最大化,实现土地价值最大化。所以“我们对承担企业公民的社会责任更具有积极性。”

经典建筑适应城市发展

土地是稀缺资源,而人口在不断膨胀,城市在不断扩展,这进一步加剧了像北京这样的特大城市对于土地的巨大需求。

房超指出,要站在城市的高度去思考土地开发问题。在城市化进程中,发展商要扮演提高城市发展质量,维持城市可持续发展,发挥土地价值最大化的角色,并成为采用环保、科技的手段满足市场需求的产品供应商。并且,只有符合城市规划,满足城市功能,利用科技环保手段,按照国际同类型高标准打造的建筑,才能实现建筑产品最优化、土地价值最大化、城市价值最大化。

华贸中心从诞生到崛起,是房超对于经典建筑的诠释,更成为业内外公认的经典案例。然而,一贯“挑剔”的房超认为,就华贸中心本身来说,还有许多挑战和需要完善的地方。

“前不久,我刚从国外考察回来,立刻召开全体动员会,目的就是让全体员工认识到,尽管中国与国外的整体差距在缩小,但要看到国外也在与时俱进,在高端领域,尤其是软环境建设,我们与发达城市和项目的差距不是在缩小,而是在加大。”

而软环境建设也成为困扰房超的“难题”。“在设计、建筑方面,我们都有很好的队伍,但在软环境上,谁来帮我们完成?谁来为华贸中心软环境做艺术美化设计和改进?这个难题我们要尽快攻克。”

房超表示,华贸中心在年底前将全力做好软环境建设,真正成为一个优雅、艺术、便捷、令人流连忘返的地方。

 
 

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