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篇章二、“拆迁有道,民生有源”——城市附近村落的“旧改新”
时间:2011-05-21 13:54:26  来源:城市化委员会  作者:史好泉 翟长生 李淑华 李津逵 

针对城市附近村落依附于城市,经济基础相对较好,各方面条件相对便利的特点,这类村落的改迁,德州具体实践中确立了三种模式:

1.对“城中村”改造采用政府组织统拆统建的模式。各县市区驻地的城中村,由政府组织拆迁安置,腾出土地对外出让开发,所得收益用于补贴农民购房。这种模式使得政府、村民都受益。

2.乡镇驻地采取沿街开发模式,市场化运作,从收益中提一定比例用于基础设施建设或补贴农民。

3.近郊村采取企业和社区联建模式。企业出资对社区进行开发改造,农民用宅基地换住房,腾出的土地留做企业发展用地,农民还可以在企业就近就业。这种模式实现了农民得实惠、企业得发展的双赢。

面对城市改造中遇到的诸多问题,“拆迁”和“民生”是重中之重。解决好这两大问题,对于城市的稳定和谐发展具有重要意义。

一、结合开发区案例分析

■“万千村民喜迎拆迁”——拆迁有道

德州经济开发区1998年正式启动,实行“区管镇”的体制,现辖4个乡镇:宋官屯镇、赵虎镇、袁桥乡、抬头寺乡,共有199各行政村,总面积为318平方公里,总人口11万。作为第一批试点地区,开发区积极应对,采取了政府组织统拆统建的模式,解决了农民最关心的民生、就业、住房、集体经济发展等一系列问题,让农民参与德州城市化实践中来,分享城市化带来的成果。

■多种补偿方式的有机结合

土地补偿,货币补偿与留地安排。货币补偿:按照国家政策,给予农民土地出让金补偿和地上附着物的补偿。留地补偿:开发区管委会认真探索,确立了“资产性”的征地补偿模式,即在征地的同时,既有货币补偿又有留地安排。补偿标准为3万元/亩,同时预留土地面积:村总人口数×0.147(亩),将两种补偿相结合,将土地补偿款和预留土地用来兴建集体物业,采用订单方式出租给企业使用,村集体按月收租,并将这部分收入用于村民保障。

实施旧村改造,直接让利于民。开发区对旧村的改造方法,采用“以村为单位,整体改造”的模式,即拆除村民原来的宅院式住房,统建安置上楼。在开发区政府统一协调下,由开发区管委会下属的开建房地产公司负责项目的规划和建设,开发区、镇政府和村两委负责制定旧宅补偿方案和新房分配方案,最后经过全体村民同意,整村村民上新楼,开建地产公司再在原来村落的土地上进行商品房的开发。

拆迁的按院补偿。拆迁过程中,为了避免按照住房面积补偿造成农民大面积违规抢建的现象,开发区制定了“按院补偿”的补偿办法:即以农民合法分配的18×20(360平方米)的标准宅院为一个补偿单位,每户宅基地补偿15万元,体现了向弱势群体倾斜的政策导向,避免了村民为扩大补偿面积而在拆迁前的“抢建”行为。这样的补偿办法遭到极少数建房数量较多的有钱“富裕户”的不满和抵触,甚至也出现上访事件,对此,开发区许主任表示,欢迎上访。由于这样的补偿方法受到大多数村民的拥护,上访者最终主动积极寻求与政府的“和解”,有村民戏称为此举为“打土豪”。按院补偿有效的解决了拆迁过程中遇到的问题。

新房安置。新房安置方式,目前属于吸取第一代经验而改良的“第二代方案”,是产权置换的模式,基本步骤是根据户和每户的人口制定上楼安置的建筑面积。按“人+户”政策,每人40平方米,再加每户40平方米。典型的三口之家就可以分到160平方米(40/人×3+40/户=160平方米),也就是两套80平方米的住房,按此标准购房,购房金额为10.88万元,新房的购房款大大低于旧宅补偿款,一般村民均选择80平方米和120平方米的房型各一套,所要支付的总房价约为14万元。也就是保证每户居民能获得人均50平方米以上的楼房,能剩余5-6万元补偿款;人口较多的户可获得两套房产。此外,成立市场化控股的房地产公司,作为政策工具,担负公共职能。

■政策落实,责任到位

“百局帮百区、百企连百区、领导干部包社区”。在实际工作过程中,市直工作组进驻社区,各级干部及时进入角色,真蹲实驻,真帮实扶,积极配合当地党委政府,各派出单位立足职能,发挥优势,为帮扶社区真心实意办实事、全力以赴解难题。在短时间内将结对帮扶的90个农村社区,用地规划和建设规划全部完成,其中78个社区开工建设,其他社区正进行搬迁或土地平整工作,其中武城、城区、禹城、宁津、平原、齐河6个工作团所帮扶社区已全部启动。全市近200家企业积极与社区结对,充分发挥资金、管理、人才、技术、信息等优势,参与社区建设和农业产业发展,通过社区建设,用获得的腾空土地壮大企业规模、兴办农业龙头企业、建立农业生产基地等,实现了企业与社区双赢发展。各级领导按照对口包社区的分工,积极参与,主动工作,深入社区进行调研,组织召开现场办公会,了解社区情况,在宣传发动、规划制定、社区建设等方面给予具体指导,帮助解决遇到的困难和问题,促进了社区建设的顺利开展。

■保留村镇原有文化

拆村建区,村民关心的不仅仅是地理面貌的改变,住房的安置,还有各村延续上百年的文化传承。建区过程中,让新社区延续传统乡村文明的记忆,最大限度地保留历史文化遗产,坚持乡风民俗不能丢、文化特色不能少、规划标准不能低、田园风光不破坏,将农村社区建设与生态性、生产性、生活性的有机统一。目前,在德州全市合并而成的新社区中,90%沿用了老村名。特别是对一些有传说、有来历、有故事的村名,像化牛李、清明寺、龙潭等,都被保留沿用。在建设新农村中不但没有损毁旧村文化,还加强了保护和修缮,让“新农村”传承了“老文化”,借助合村建区挖掘历史文化,开发了农业旅游资源。

二、长效可持续的机制——民生有源

■集体资产有效监管和再升值

如何让农民既住上楼房、更鼓起腰包,是德州市在合村并建社区过程中关注最多的问题。对征地补偿款德州经济开发区管委会最初采用了“一级所有、三级管理”即:村集体是补偿费用的所有者(一级所有),资金的监管由开发区管委会、镇政府和村集体共同执行(三级管理),用征地款的银行利息来养活农村,改善失地农民的福利和保障,但因为银行利率的降低,收入减少,利息收入已经不能解决失地农民的福利保障和实际问题。

既然一次性的拆迁补偿不能永久解决村民的后续生产生活问题,如何使每户村民的收入都有“源”可依?如何使村民集体资产成为“会下蛋的金母鸡”——不但不流失还增值?这成关系到村民切身利益、关系到社区长久稳定的重中之重。对此,市政府要求通过村民选举,选出村民信任的人对集体资产进行行之有效的管理,并且进行全民监督;鼓励社区合理利用资金进行再生产,参与企业兴办、商业项目投资;利用预留土地,建设街区“门面房”、商品房租售。例如:宋官屯村利用土地补偿金6000多万元。建设沿街商贸楼和标准厂房10多万平方米,年租金收入500多万元,年人均增加收益3000多元。此外,还鼓励企业直接参与新农村建设,实现共同发展。

■村民就业,增加收入

开发区在建区过程中,除了拆迁补偿,资产性征地补偿模式,还将村集体的补偿与旧村改造结合起来,对旧村改造中征收的集体所有宅基地,按一定比例返还经营性商品房。在政府调配下,将一些最具价值的“金角银边”经营性用房,给予村集体,沿街物业的商业价值为年平均租金100元/平方米以上。此外,村集体建物业,向外出租给企业使用,开办职业院校,村集体投资建设企业工厂等,这些既增加了效益,又给村民提供了就业机会。开发区还建立就业扶持机制,引导原村民逐步融入城市。采取了政策引导,企业安置;强化培训,向企业推荐;提供公用事业型岗位;创造条件,鼓励自谋职业等方法解决失地村民的就业问题。

■村民保障和福利

随着集体经济的发展壮大,最终受益者是村民。开发区用集体资产收益,以集体为主体,为失地农民提供四类保障:一是基本生活保障;二是养老保障;三是住房补贴;四是社会福利。通过这些社会保障机制,确保了失地农民的后顾之忧。对失地农民采取的基本生活保障和集体福利措施主要有以下几项:(1)对55岁以上的失地农民,每人每月有所在的村委会发放面粉40-50斤,生活补助50-100元;(2)55岁以下的失地农民,每人每月由所在村委会补助面粉40斤;(3)物业费、取暖费等实行集体补助;(4)每逢过节,发放各种福利。这些基本的福利保障,已经使得超过50%的开发区原村民收益,其它村民福利正在完善中。

经过一系列“旧改新”措施,作为城市发展“毒瘤”的城中村脏乱差消失了,取而代之的是漂亮整齐,配套设施完善的现代化居民社区;社区村民的生产生活水平大幅提高,以开发区一个普通失地农民为例,改造以后有四种收入方式:一是土地补偿金收入;二是以各种社保福利形式实现的集体不动产财产性收入;三是就业劳动工资性收入或发展个体私营经济经营性收入;四是家庭房屋出租财产性收入。其中绝大部分收入会随着开发区的不断发展而持续稳定的增长。村民的各项福利和保障某些方面甚至超过了市民,学生上大学甚至不愿意迁走户口……村民对目前生活的满意度达到90%以上,幸福指数大幅提高。文化氛围更加浓厚,这些不仅有利于城市的经济繁荣,市民整体素质的提高,更有利于社会的稳定,体现着社会的公平和正义。

三、簸箕刘村案例

簸箕刘社区居委会是2009年按照市委、市政府工作部署通过村庄改造由原来簸箕刘村改建而成,命名为簸箕刘盛和景园小区。小区位于德州市东方红路以北、康博大道以东、跃华中学西邻。共有居民1547口人,496户。村属企业3处,集体经济总资产达5亿元。近年来随着合村建区,居民各项权利得到保障,集体经济不断扩大,居民待遇不断提高,居住环境得到改善,精神文化生活也更加丰富。

■集体经济不断壮大

自1998年开发区启动建设以来,簸箕刘村积极响应,成立了“簸箕刘工贸开发有限公司”、“宏图建筑工程有限公司”、“电动车批发市场”等村属企业。以集体企业为发展平台,经过多年努力,“簸箕刘工贸开发公司”建设商住楼7万多平方米,每年实现租金收入230多万元。2万多平方米的北方电动车批发市场已经形成规模,70多家电动车销售商入住市场。2009年,宏图建筑公司承揽建筑工程30多万平方米,建安量达2亿元以上。07年、08年连续两年完成税收均超过500万元。09年集体经济收入在1500万元以上,实现上交税收1500万元以上。

■居民待遇不断提高

自2001年开始,村集体每月定期为全村村民发放生活补助。仅生活补助费发放每年达140万元,每年春节和中秋节给村民发放福利达60多万元。每年为中考、高考成绩优秀的学生发放奖学金5万多元。2007年在给村民加入农村合作医疗以后,村两委又制定了《簸箕刘村重特大疾病医疗救助制度》,对治疗费用超过1万元至10万元以上重特大疾病的村民给予报销医疗费15%至30%的经济救助。到目前,村集体已救助村民30人次,救助总金额32余万元。2010年1月1日开始,所有居民的生活补助费实行新政策:女55岁、男60岁以上,每月由170元提高到300元;40岁以上,每月由120元提高到200元;40岁以下,每月由50元提高到100元。

■社区集体资产股份制量化实施

2010年11月5日,经过多次协商修改,出台了村民股东福利发放的实施方案,保障村民权益:
(1)《簸箕刘社区居委会集体资产股份制量化实施方案》自11月1日起正式实施;
(2)股东生活补助费按实际配股数额月3‰发放;
(3)两节福利费每次按实际配股数额2‰发放;
(4)冬季采暖补助按实际配股数额5‰发放;
(5)60周岁以上股东每年按13个月发放生活补助费。
簸箕刘社区居委会“股金证”正在制作中。

■居住环境得到改善

整村短期内完成了整村拆迁任务,改善了居住环境,2009年3月,接到上级的拆迁任务后,在面临众多困难情况下,历时27天完就成了整村1859口人、400多户的搬迁、拆迁任务,腾空原村庄占地500余亩,为进一步完善文体中心建设用地创造了良好的条件,为德州市优化建设环境带来积极的影响。

■丰富居民的精神生活

居委会两委积极引导、鼓励居民参加文化活动,举办了“德州市第三届文化艺术节”、“开发区团拜会”、“开发区元宵晚会”等多次活动,在搞好物质文明的同时,丰富了居民的精神生活。
簸箕刘社区居委会坚持民主管理、民主监督、民主理财、民主决策制度,坚持每周一召开干部联席会,党员每月开一次例会,坚持村民代表会和一事一议制度,在各项事业都取得了一定成绩以后,制订了社区未来发展目标:用2—3年的时间,努力让簸箕刘每一个家庭资产过百万元,把簸箕刘建设成为一个经济实力雄厚、居民安居乐业的社会主义新村。

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