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2023年12月12日
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篇章五、“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”——公租房建设
时间:2011-05-24 17:38:13  来源:城市化委员会  作者:徐强 陈继红 李国田 

改革开放以来,我国住房制度逐步实行市场化改革,住房实物分配逐渐被货币化分配所代替,商品房的供应占比逐步提高,市场经济主导下的房价一路飙升,低收入人群的住房得不到保障。尽管近些年来通过廉租房、经济适用房以及危旧房、棚户区、城中村改造安置房、农民工公寓等供应形式,使一部分低收入群体有了住房保障,但保障面不过总人口的10%,事实上形成了住房供应主要靠市场来解决的“单轨制”。

新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员等“夹心层”则被排斥在现有体制之外,既得不到保障性住房的覆盖,短期内也买不起商品房,这部分群体约占住房需求总量的20%以上。实践证明,无论完全由政府保障,还是完全由市场调节,单轨制的供房体系都存在制度缺陷,难以满足绝大多数社会成员的住房需求。为适应新形势,解决现有问题,重庆市按照“市场加保障”的双轨制原则,提出了“低端有保障、终端有市场、高端有遏制” 的住房调控思路,大力推进公共租赁住房建设。

一、城市住房的“双轨制”建设

探索建立“双轨制”城市住房供应模式,约30%的住房总量由政府保障、约70%由市场配置。其中30%保障性住房主要考虑两点:一、与收入相吻合。在城市居民中,总有30%左右处于中等偏下水平,他们难以承受市面普通商品房房价,需要政府援手。二、形成足够的覆盖面。30%的城市居民,既包括了原有保障性住房的覆盖人群,也包含“夹心层”的保障供给方,能够满足中等偏下收入群体的住房需求。坚持公租房建设由政府主导,并始终姓“公”,实现公租房、廉租房、经济适用房“三位一体”。政府重点发展公共租赁房,保障20%左右的城市群体;其余10%左右保障房为安置房。通过公租房建设实现对廉租房、经济适用房的整合。不再单独新建廉租房,将其包含在公共租赁住房体系中,廉租房居民与公共租赁住房同样地域条件和住房条件,将廉租房租金控制在公租房租金的10%左右。承租者可通过成本价购买,将公共租赁房转化为有限产权的经济适用房,购买者如需转让,只能以购房价加利息由政府公租房管理机构回购,再作为公共租赁住房流转使用。通过这种方式,可以推迟“夹心层”进入房地产市场的购房时间,队避免产生灰色交易、缓解城市化带来的住房供需矛盾、有效稳定房价和创造持续需求。

公租房必须形成一定数量,才能体现其保障属性,使绝大多数中低收入群体得到保障,惠及民生。重庆主城常住人口为670万,扣减理念提供的廉租房、经济适用房以及其他保障性安置房,综合各方因素考虑,至少有150万人需要公共租赁房,约3000万平方米。市政府规划从2010年起,每年开建1000万平方米公共租赁房,未来三至五年内全市建设总量达到4000万平方米,主要分布于主城区和6个区域性中心城市、2个卫星城等人口聚集度高、住房供需矛盾突出的区域。按人均20平方米计算,至少可以解决200万人的住房问题,从根本上缓解住房问题。

二、向弱势群体倾斜,统筹安排,长远规划

●科学安排准入机制。1.打破户籍“藩篱”。《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》规定:凡年满18岁,在重庆有稳定工作和收入来源,具有租金支付能力的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的本市住房困难家庭,大中专院校及职校毕业后就业的无住房人员,进城务工及外地来渝工作的无住房人员,均可申请公共租赁住房。这打破了保障性住房与户籍捆绑的“传统”,有利于推进城镇化进程,解决大中专毕业生、进城务工人员落户的后顾之忧。2.合理把握收入标准。目前确定的收入标准是:单身人士月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下。公租房的租金控制在月收入的15%左右,有利于增加其教育、医疗等消费支出,提高低收入人群的生活质量。同时,对于市、区引进的特殊专业人才和在重庆工作的省级以上劳模、二等功以上复转军人等住房困难家庭,按照属地原则申请,不受收入标准限制。

●精心组织规划设计。公共租赁住房实行高标准、高品质规划建设,实行无差别的“混建”模式。1.公租房布局在交通便利的地段,参照商业楼盘的标准,配套学校、医院、商店、图书馆等配套设施,由专业的物业公司管理服务,建成标准的现代化居住小区。2.公租房要求与商业楼盘布局在一起,互通互溶,共享配套和服务,弥合社会分层而形成的裂痕,避免形成新的城市边缘区域。

●坚持政府主导建设。1.建设主体和产权归政府,确定公租房的公共保障性。2.实行“封闭运转”。承租人所购买的公租房在进行转让或者抵押时,回购主体只能是地方政府的公租房管理局。3.最大限度的降低造价和租金,享有政府制定的一系列优惠政策,体现公租房的保障性。

●积极拓展融资渠道。1.用好中央安排的转型资金和财政年度预算安排资金。2.依托土地储备机构先期储备土地的优势,全部采用划拨方式供应,土地成本不计价,作为政府诸如公共租赁住房系统的国有资产。3.每年商品房土地出让收益5%用于支持公租住房建设,3年共计约30亿—40亿元。

●保持收益远期平衡。短期内公租房解决了住房问题,长远来看,当“夹心层”收入提高不再需要公租房时,公租房作为优质房产,有套期保值的功效,可以回笼资金“反哺”建设和管理成本。

重庆的公共租赁住房建设是改善民生、促进城乡统筹发展和推进城镇化进程的重大举措,有利于加快解决中低收入群众的住房困难,有利于抑制部分投资性购房需求,有利于缓解中低收入群众的购房压力,有利于吸引人才的流动,促进重庆的宜居建设,为重庆未来的发展创造了良好的环境。

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