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程道平:房地产业将伴随中国城镇化的整个进程
时间:2018-02-07 14:24:19  来源:城市化杂志  作者:崔跃 胡良驭 

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人物简介

  程道平教授:山东师范大学商学院房地产经营管理系主任,山东师范大学城市与房地产研究中心主任,山东师大企业管理、土地资源管理、旅游管理(MTA)三个专业的硕士研究生导师;

  兼任中国国际城市化发展战略研究委员会特约专家、山东省房地产业协会常务理事,中国民盟山东省委委员和参政议政专家组成员,中国高校房地产学者联谊会理事,中国房地产业营销协会文旅专委会特聘专家,山东师范大学房地产校友会名誉会长,山东师范大学教授委员会委员。

  主要研究领域为房地产市场研究、城市规划与开发、城镇化规划研究、投资运筹。近五年主持完成济南市、泰安市等新型城镇化规划课题3个,房地产业规划及研究项目3个,2016年已完成“泰安市房地产业转型升级实施方案编制研究”(政府招标项目,成果鉴定为国内领先水平),目前正在主持“济南市人口市民化规划编制研究”(政府招标项目),正在与民政部合作开展地名服务研究、与省房协合作开展“棚户区改造范围与标准研究”。

  《城市化》杂志报道 城镇化是个大命题,在我国城镇化进行中,房地产扮演什么角色?城镇化的道路还有多长?房地产行业的前景如何?中国国际城市化发展战略研究委员会特约专家、山东师范大学房地产经营管理系主任程道平,近日就此接受了《城市化》杂志的专访。程教授认为,房地产是城镇化一个重要的实现手段;中国至少还有20年才能够放慢城镇化的速度,房地产行业将伴随着伟大的城镇化的整个进程。

  《城市化》:您怎样看待城镇化和房地产业之间的关系?

  程道平:城镇化的进程意味着大量的农村人口要逐渐进入大中小城市,成为城镇人口,进入城市就需要工作机会,现在大中城市的现代服务业越来越发展,第三产业的产值占的比重也越来越大,许多城市三产的比重已经超过50%。第三产业涵盖面很广,大量需要写字楼、酒店等商业物业,,这些工作场所大都是由房地产开发来完成的。所以,房地产投资、开发对于城镇化进程中的这些工作场所,发挥着重要作用。

  可以说,房地产是城镇化一个重要的实现手段。房地产业起到了基础性、先导性的作用。一方面,房地产提供了工作场所,各类不同用处的物业是需要房地产开发来实现的;第二方面,城镇化还有城市各种基础设施的打造,特别是新建设片区开发,无论七通一平还是八通一平,从土地开发开始这已经是房地产开发了。新城市的打造、基础设施的实现也属于房地产投资开发;公共设施的配套也是城市开发,城市住宅项目要求配套相应的中小学校和幼儿园,往往也由房地产开发企业代建,建完之后移交政府。这些公共服务设施的建设,特别是新城区的建设也是由房地产开发来同步推进的。

  除了基础性的建设,还有另外一大块是住房建设。在城镇化进程中增加了城镇人口,他们的住房主要由房地产开发企业来建设。其中大部分是商品住房,还包括新兴的常租公寓,甚至有的公租房也是政府交给开发企业来建设的——在商品住宅的开发、土地出让当中,经常要求开发企业配建一定比例的公租房。因此,在城镇化的进程中,房地产的产业链很长,有很多细分行业,包括房地产投资开发业、销售代理业、顾问咨询、物业管理等等,共同为城镇化发展发挥了重要作用,做出了巨大贡献。如果没有房地产业的发展,可以说城镇化是不可能完成的。

  尽管在新型城镇化当中不再过分的强调房地产开发,但事实上,房地产开发企业发挥的作用比过去还要大,房地产开发企业最大的优势就是资源整合能力强,类似于生产汽车的总装厂,很多零部件是由协作配套的其他厂家生产,但组装是在总装厂。

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2017年6月26日,程道平教授在学生毕业典礼台亮相

  《城市化》:新时代对房地产业有什么样的新要求?房地产业怎样通过供给侧改革实现转型升级?

  程道平:十九大提出中国进入了新时代,基本矛盾是人们对美好生活的需求与不平衡不充分发展之间的矛盾,消费升级了,幸福生活对居所有了更高的要求。房地产开发企业相当于幸福生活的一个总装厂,是小康之后幸福生活的集成商。集成商的作用很大,能够根据小康生活、消费升级的需求来有针对性的整合,甚至还根据不同的人群做相应的整合,体现一些不同的主题,比如健康住宅、智能化等不同主题,市场可以进一步细分,满足不同人群对于社区生活的差异化需求。房地产业对于消费升级之后的幸福生活、幸福社区的打造将发挥更重要的作用。

  还有更重要的一块,房地产行业正在多元化发展,房地产成为各类产业的承载体。因为新型城镇化要有产业支撑,有产业支撑才能够促进城镇化。产业地产现在越来越受地方政府的欢迎,它就是传统的房地产嫁接某一种其他产业,就像“互联网+”一样,“房地产+”也有这种功能,它加养老产业就形成养老地产,加医疗产业就形成健康医疗地产,加旅游就是旅游地产,加金融可以形成金融中心。

  这就要求房地产开发商对某一类、两类乃多类资源有整合能力,能够找到外部产业资源,形成战略联盟,引入这些资源,然后通过一起开发项目,在某个城市或城镇落地。这样的开发能够带来就业机会和产业投资,带来税源,使这个城市发展得更健康,而不是单纯的卖房子,地方政府非常欢迎。这是房地产业对于新型城镇化发展的又一个重要的贡献,就是能够进一步发挥资源整合的作用,促进产业落地。

  有些产业,特别是一些先进产业,它自己去找项目落地的效率要低得多,现在有了房地产业来帮助它落地,必然提高效率,使有前景的好产业能够更快的发挥它的社会价值。

  《城市化》:中国城镇化进程和房地产业的前景如何?

  程道平:房地产除了是住宅的开发者、各类产业的承载体,还是城市更新的实现者。现在我国城市棚户区拆迁、城中村的改造等,都属于城市更新,还有一些工业企业的外迁、腾笼换业等,凡是这种城市功能的调整,都是上规模的城市更新。旧城改造的项目往往也需要房地产业跟进,要提高城市现代化的水平,促进新型城镇化的发展,也需要房地产业来做贡献。

  所以从多方面来讲,房地产业与城镇化的关系是相辅相成的,城镇化为房地产业带来了投资开发的机会,房地产业为城镇化的进展提供更多更好的载体,二者相辅相成、缺一不可。

  我预测,中国至少还得需要20年才能够放慢城镇化的速度,此后,房地产业发展的规模就会减少,特别是投资开发的规模会减小。房地产业与城镇化是同步的,所以房地产业是一个伟大的产业,它将伴随着伟大的城镇化的整个进程。

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程道平考察深圳

  《城市化》:十九大报告中“房住不炒”的定位,对于房地产业还有哪些定位,有何解决建议?

  程道平:房住不炒的定位最早是习总书记2016年底在中央经济工作会议上提出来的,进一步体现在十九大报告中。我非常赞成这一正确的定位。近一年多来,全国有几十个城市房价上涨过快,成为热点城市,这其中难免有一些买房原因是作为投资置业,并不完全都是为了自住。

  当然长期投资,这个社会也是需要的,如果是短期换手那叫炒房,因为房地产市场还有租赁市场,租赁市场就需要多余的房源,许多家庭的第二第三套住宅,不住的可能会进入租赁市场,有一定的多余住房也是合理的。但是如果过分追求投资买房,看中了它升值的预期,那就会引起整个社会的骚动,特别是房价上涨过快的城市会带来一些不稳定的社会预期,也影响到其他产业的投资能量的合理的分布。

  我们现在的房地产业,显然没有进入到持续健康发展的状态,因为中国房地产业发展的历史还不是太长,从房改之后到现在还不到20年,政府管理房地产业的发展,由于制度体制的原因,现在还没有完全建立起一个长效机制,能够使这个产业稳定健康发展。

  而且房地产的一级市场,也就是土地市场,其供应方目前主要是地方政府,供应土地的规模和节奏往往不是按照市场的需求供应的,首先是规模不能满足许多大城市的投资开发需求,土地是稀缺资源,所以土地竞拍时会出现地王;二是供应的节奏不均衡,许多城市有时好几个月还供不了一次地。

  第二个问题是调控政策,现在调控还不够科学。虽然现在提出了因城施策,比过去的调控有进步,但是要做到因城施策还不那么容易。房地产市场的发展在什么状态下需要调控?需要调控哪些指标?行业怎样健康发展?还没有一个科学的标准,还在探索之中,力度有时不够科学,手段也还不够圆满。

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受聘房地产校友会名誉会长

  《城市化》:您如何看待允许集体建设用地建设租赁房的政策?这对于房地产健康发展和实现城镇化有何影响?

  程道平:我认为这个政策很好,应该尽快的在更多的城市,在全国落地。因为这里的集体建设用地,指的是在城市规划建设区的范围内、邻近城市巨大消费群体的集体建设用地。通常是城中村和城边村的集体建设用地,也是应该改造或者即将改造的村子。用集体建设用地建租赁房分两种,一种是公租房,一种是长租公寓,长租公寓是市场化的,公租房是政策保障房,政府可以委托有关机构代建,或者是政府利用集体建设用地直接和相关的村委会联合建,既可以建公租房又可以建长租公寓。特别是长租公寓是市场化的,应该是多主体供应。

  我还注意到:城中村改造过程中,地方政府除了补偿安置住宅之外,还会留有一定面积的土地,作为经营性的、保障村居民生活的用地。比如济南市人均26平米这样的土地可用于经营性物业开发,除了建商铺卖货,有一部分这样的土地可以用来建长租公寓,这是建设在国有土地上,但是不需要支付土地出让金,因为这是留给原村民的建设用地,所以企业和改造城中村的集体经营组织来合作,也可以建长租公寓。这将有助于城中村村民的完全市民化,因为通过搞长租公寓就能够有收益,这个收益由村民分成,增加村民的收入。

  现在已经有一些房地产开发商投资长租公寓了。比如万科公司就在济南搞了七个长租公寓的项目,这个租赁项目收购了原有不良的物业,把它改造过来了。我最近参观之后,给开发者提了建议:在城中村、城边村改造时和村委会联合,村子出地,开发商等出钱投资,合作建设长租公寓,这样的开发成本低,不用高价买国有土地,城中村的地段往往也是比较好的。我提了这个建议以后,一些开发企业认为非常好,下一步准备关注这样的机会。

  所以允许集体建设用地建长租公寓,吸引社会投资,这样就使得居住用地的供应出现了一个有效的补充,而不仅仅只等着国有土地招拍挂。这就是利用市场机制,让市场决定资源的配置,必然会提高效率。如果只允许国有土地建房,就得等政府来牵头,首先是征地,把集体建设用地变成国有性质,再去招拍挂,高价竞拍到土地来搞长租公寓,开发企业自持,这个周期就长了。过程延长效率就会低,而且成本很高。

  这是房地产行业对于城镇化起到的另一种促进作用,是房地产健康发展的方向之一,它对城镇化的影响是有助于城中村的改造,促进了城中村、城边村居民完成市民化,某种程度上帮助政府分担了一部分农转非的成本。通过上述方式,有利于房地产业开发建设租赁房、长租公寓和公租房,促使房地产行业在租赁市场上加快发展,促使整个房地产市场走向健康。

  《城市化》:您认为城镇化的道路还有多长?房地产行业的前景如何?

  程道平:这个问题很大,它会影响到各个城市。有人认为房地产业不需要再有多大的发展了,因为城市以后不需要房奴,一个是全国城镇的住房自有率比较高,比国外发达国家都高,我国的独生子女政策执行的时间长,“四二一”家庭结构使将来的年轻人会继承一堆房子,所以一派观点就认为房地产业已经没戏了,不需要了。

  我认为这是用孤立的、静止的、片面的思维来看问题,事实上城市在城镇化的过程中具有开放性,它不光是原有城市居民“四二一”结构孤立的去往前运行,它还不断的有外来人口的补充,在城镇化进程中全国至少还有三亿人需要转化为城镇人口,就是好多城市还有发展的需要,进来新的人口就需要房地产,需要住房,所以住房对于某些家庭,多出来的住房就进入房地产市场。面对持续的城镇化的需求来说,房地产业伴随着城镇化的发展,其实还有比较长的路要走,不会马上就不需要了。

  还有的观点认为房地产泡沫过大,已经很危险了,特别针对房价上涨过快的城市,可能快要崩盘了。实际上在房住不炒的定位明确之后,导致房价过快增长还有一个重要因素,就是货币发行量如果增长过快,也将导致房价过快增长。

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