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二、过程:抓住机遇,勇于创新
时间:2016-07-13 19:41:03  来源:城市化杂志  作者:王英杰 朱成堡 

  1.规划:宁详毋略

  松雅湖不仅仅属于星沙,她属于长沙市乃至整个湖南省,她也属于每一个生活在这片热土上的市民。松雅湖从建设之初就被赋予更多历史使命,前瞻的定位、细致的研究、严谨的规划是保证松雅湖项目稳健发展的基石。“建设不求快,但求规划细”,围绕松雅湖未来的发展,长沙县委、县政府不急于马上开始具体项目的投资建设,而是成立松雅湖管理局,严把规划关。从2008年开始,就组织了一系列的咨询活动,邀请规划、设计、中介机构、实际从事过开发工作的相关专家单位,为松雅湖的开发和建设建言献策。

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  2014 年松雅湖香堤路彩跑

  2008年,面向国际规划界的第一次规划方案竞赛活动,在尚未动工的松雅湖畔举行,来自美国、德国、法国的14家国内外机构云集一堂。2009年,澳大利亚GHD咨询(北京)有限公司设计的松雅湖项目方案在14种方案中脱颖而出,成为首选方案。2010年,CHD融合其他14家知名规划设计单位方案中的精华,形成松雅湖片区整体规划方案和松雅湖生态公园修建性规划,并聘请美国斯坦伯格设计事务所完成了以阴阳契合双手图为设计理念的7000亩环湖景观控制性规划修编。同时邀请了仲量联行对整个片区的产业发展、项目策划、开发模式进行了深入的分析。在此基础上,分别邀请上海园林和同济大学建筑设计研究院、太原理工大学建筑设计研究院、上海市政工程设计院分别完成了北部园林、南部园林、香岛观光塔与松雅书院、高湖公园、环湖片区13条市政道路等的设计工作。还邀请哈尔滨工业大学设计院进一步完善了县区域规划馆,包括智慧城市体验馆、零碳体验馆项目的方案设计,其中香岛佛塔和禅院三个子项目的规划设计还积极争取台湾高僧星云法师的指导。

  通过一系列努力,松雅湖建设项目的规划体系充分突出了绿色低碳、生态自然以及海绵城市理念。项目规划总面积1697公顷,其中490公顷水域的松雅湖生态公园,水域面积达400公顷,平均水深3.5米,还有90公顷的湿地面积。松雅湖新都市板块规划面积达1207公顷,未来拟打造长沙市范围最大的滨水新城,形成集商业金融中心、旅游休闲中心、居住中心为一体的城市核心经济板块。

  2.建设:宁慢毋急

  开发建设是一项巨大而复杂的工程,长沙县委、县政府要求将松雅湖打造为“百年精品建筑”,建设成为真正经得起时间考验的百年工程、精品工程。建设主体将主要精力放在环湖阶段基础配套设施的精耕细作上,按照成湖蓄水、美湖配套、兴湖开发三个阶段,有步骤地推进开发。

  2010年,成湖蓄水工作基本完成,湖底整治、驳岸修葺、引排水工程整体建设完毕,成为一个可人工调节的半人工生态湖。第二阶段的美湖配套工程计划于2016年基本完成。重点工作主要集中在以道路、地下管网为主的基础设施建设和以园林绿化为主的生态修复工作以及部分单项休闲娱乐设施的建设。截至2014年12月,松雅湖除了完成“成湖”阶段的生态公园项目建设外,还完成了总造价约8.5亿元的“四路、一桥、一隧道”市政设施。总投资5亿元的南部园林景观工程并已完成工程量的86%,其中,通过开展“捐赠一棵树,爱我松雅湖”活动,市民共捐赠树木1720棵;松雅湖国际友谊林还迎来了美国、日本、意大利等18个国家的国际友人捐种下56棵友谊树;北部园林景观工程已于2015年7月20日全面动工;高湖公园一期正在进行土石方施工;香岛松雅书院项目已完成施工招标,即将动工建设,污水提升泵项目土建部分完成工程量的85%,设备招标工作已完成,9月份竣工;环湖路一体化泵站工程在9月份完工。目前环湖路已全面开放,面向青少年的湿地文化馆也在积极推进。

  兴湖开发阶段的工作也进入前期准备阶段,招商选资的工作正在有序推进。从项目洽谈开始就按照湖南省委常委、长沙市委书记易炼红同志提出的“省会次中心地标”要求,面向国际市场选择符合长沙未来发展方向的项目进行重点引进。先后与法国知名创意设计制作公司ECA2、美国著名国际性管理运营企业梅瑞普浅谈合作,拟投资2亿元在游乐港口打造集水幕电影、音乐喷泉、艺术激光、水中烟火于一体的大型水秀项目。拟引进中信集团投资8亿元在家庭冒险探索园建设大型水上游乐场项目。与新加坡荣耀基金携手美国福克斯品牌在松雅湖打造好莱坞影视主题公园的投资项目也正在洽谈中。在公园管理上,同样引进有公园管理经验的国企——广州广电物业正式入驻,实行购买社会化服务来运作管理。

  3.投资:PPP的创新性运作

  在松雅湖开始退田还湖的同时,长沙市正在打造梅溪湖。梅溪湖是长沙市的重点项目,计划总投资超过550亿元。梅溪湖作为纯商业性开发项目,通过整体打包出让的方式,委托投资商进行土地、招商等运作,政府财政压力相对较小。松雅湖整个项目总投资约300亿元,而松雅湖的水面面积是其两倍,总体工程量更为巨大,工程时间更为长久。即使是百强县的县级财政来负担这么大一笔开支都是不可想象的。因此松雅湖的开发选择了一条不同于梅溪湖的整体运作模式。

  根据省、市、县各级要求,松雅湖始终将公众利益作为湿地公园建设的首要目标。首先成立了松雅湖管理局,代替政府来行使对整个片区的开发、管理、控制权力。坚持政府主导的经营管理模式,通过成立政府独资控股的运营公司,参与湖泊物业和产业开发运营。松雅湖项目的巨资建设,并非政府单方面的财政投入,而是创新性的运用PPP模式引进社会资金。2009年11月28日,长沙县政府与北大青鸟集团正式签订合作协议,以北大青鸟旗下的北大高科为主体,改造原有松雅湖建设投资有限公司,成立新的松雅湖建设投资公司,以其为主体,继续参与松雅湖相关项目建设和环湖建设。其中长沙县政府占股51%、北大高科占股49%,保证了政府对整个项目开发的主导控制权,既化解了松雅湖开发建设的融资“瓶颈”,同时又引入了高效率的社会资本和高水平的管理经验,从而促进了松雅湖开发建设工作的又好又快发展。

  2011年,成湖建设主体工程已全部竣工,但环湖建设任务依然非常艰巨,建设资金缺口很大。长沙县委、县政府就决定依靠市场化的金融手段解决资金问题。实际上,早在2011年2月25日,长沙县星城建设投资有限公司(以下简称“城建投”)就向县发改局正式提出了发行企业债券的申请,并于2011年4月逐级上报到国家发改委。通过县领导多次赴京协调和国家有关部委的层层审批,2012年3月2日,县城建投终于收到了国家发改委(发改财金〔2012〕537号)15亿元城投企业债券发行规模的批复,标志着长沙县成为全省唯一一家发行城投债券的县级主体,城建投公司成为湖南省内首发城投债券的县属公司。4月6日,城建投15亿元7年期“12长建投债”通过《中国经济导报》《上海证券报》发布消息,向全社会公告正式公开发行,4月10日顺利发行完毕。此次发债募得的15亿元,全部用于松雅湖项目退田环湖建设。

  2011年,又进一步对松雅湖建设投资有限公司进行改组。政府股份降低到48.5%,北大青鸟股份降低到46.6%,出让4.9%的股份引入新的战略投资机构中诚信托,加大社会信托融资力度。湖建投公司不再承担政府融资平台的功能,有效规避了地方政府债务,减少了财政负担。改组后的建设公司真正实现市场化运作,改变了传统政府平台公司只重进度不重效益的投资方式,投资更加注重市场化因素,具体项目的决策更加科学谨慎,避免了盲目投资,实现资金的可持续投入。得到国开行、建行、工行、北京银行和新华信托25.6亿元的授信额度,已到位资金12.3亿元,为项目建设提供了资金保证。在土地报批环节又充分体现政府的宏观调控优势,土地报批后不急于出让上市,而是根据市场需要,谨慎开发。松雅湖项目也成为长沙县、湖南省最早、最大、持续合作时间最长的PPP项目。

  “我们积极开展PPP模式探索,不仅仅看中它的引资功能,而且希望通过引入高水平的社会资本,引进国内国际先进的管理经验,帮助政府部门转变管理理念。”长沙县县委书记、长沙经开区党工委书记杨懿文认为:在创新城镇化投融资体制、着力化解地方融资平台债务风险、积极推动企业“走出去”的背景下,推广使用PPP模式,不仅是一次微观层面的操作方式升级,更是一次宏观层面的体制机制变革。

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