产业地产：如何用两条腿奔跑

　　“在过去一年大规模的市场调研中我们发现，个别区域每半年就会有竞争对手出来，这种速度比较可怕。而个别城市确实存在消化期过长的风险。”　这是联东集团副总裁王东升对市场的感受。

　　“产业”这条腿的奔跑方式未解，“地产”板块却迎来史上最密集的工业用地新政。

　　面对频出的工业用地新政，王东升认为，系列新政不过是对“十八大”已明确工业用地控总量提地价的细化。密集出台的行业用地新政始于土地资源的稀缺性和国家对工业用地总量的控制。这对此前市场上工业用地滥用行为得以适当约束，工业用地效率政策层面要求提高。另外，系列新政的出台是产业结构调整和转型升级的需求，是盘活存量资产的需求。在一定程度上对于打击屯地，加大过程监管有一定效用。系列新政的出台也意味着，地方政府对于提高招商门槛和客户质量的要求需要进一步提高。

　　王东升认为系列行业新政的出台，总体是积极的。

　　新政将进一步促进行业的市场化和规范化。“上海虽然是限制，相对过去来讲更进一步市场化，也会规范化，对租售的限制和规划指标的限制，以及招商客户质量年达产值情况，实际是过程监管，更加市场化和均衡化。”

　　另一方面，可能会造成新增土地价格进一步飙升，存量土地大幅升值。“同时，未来新增的工业物业也会在短期内供求关系不太明显。”王东升表示这是对于联东集团目前影响最大的方面。

　　对产业地产商来说，这是行业产业调整分化的过程。持有型的开发公司增多或者公司会增大供应量。不过王东升认为，“这是表面现象，背后是资本交易模式问题。”

　　新政的出台，尤其是工业用地弹性出让的政策还会大大降低实体企业的拿地积极性。“过去实体企业拿地积极性非常高，既做产业同时享受土地升值带来的收益。这次变成弹性出让，那么实体企业拿地积极性会降低。”

　　盯上”地产“这条腿的不仅有新政的”关照“，产业地产还面临着大波来袭的“入侵者”。

　　近一月，万科宣布踏入产业地产，开始大手笔布局;万达转型文化地产，打造文化产业航母;绿城携地铁集团杭州合作打造城市地铁综合体;联想涉足养老，常州获3万方养老用地租售并举……

　　产业地产这块热土早被亟待转型的传统房企盯上。好不好啃，认识不一。

　　“产业的思维这是一个重大挑战，还拿住宅思维做事，一做一个死。”这是王东升对于后进者的劝诫。

　　新政对于转型产业地产的“外来者”一视同仁。

　　“可能对他们影响最大不是这个限制，在产业地产操作属性和物业操作属性和住宅完全不一样，这是对住宅类企业进入这块是一个大考验。”传统房企转型，王东升认为，政策不是问题，运营思维是最大壁垒。

　　产业地产“护城河”：产业研究和服务深入

　　“不管谁进来都先得把这两个做好。”“刚进来的企业或者住宅或者实体企业到不了这个层面，先想到如何产品定位品牌定位，那个做不好直接死掉的，这需要两三年走两三个项目做完之后可能才会转过来，到时候几年过去了，还是难度挺大，竞争壁垒还是蛮高的。”

　　不仅国内的巨头房企意欲转型产业地产，中国市场上出现了越来越多的国际工业地产巨头。如果说国内房企转型产业地产壁垒高，那么国际巨头凭借自己的玩法抢食，简直“轻车熟路”。

　　王东升认为，国际巨头与国内产业地产商的主要差异就是背后资本的玩法不同。国际企业多是持有型，像普罗斯和凯德置地都是用REITs的方式。国内产业地产商此种玩法较少的几个原因：一是受传统地产盈利模式的影响;二是国内的融资工具比较单一，利息市场化程度不够;税收政策差异等。“但是现在随着土地政策的调整大家都往这个方向探索。”联东也在不断丰富创新金融工具，但国内有些政策还是没法突破。

　　内生与均衡：解决产业地产奔走的方式

　　要实现“产业”和"地产"两条腿健康奔走，产业地产不得不重视内生的力量和均衡的艺术。

　　“产业园区定位与产品定位出错，直接导致的资源错配与资源浪费。”这是国内民营产业园区资历最深的开发商联东集团对行业发展的认识。

　　转型“服务”：行业或可诞生巨鳄级企业

　　如果能将产业服务和运营捡起来好好做，未来行业不乏万科、万达这样的巨鳄级企业。“单从产业地产开发板块来讲，很难产生这么一个千亿或者几千亿的，产业地产本身的价值相对较低，不同的商业模式情况又不同，完全是持有型的企业则更难做到千亿级别。但是把产业地产作为全产业链来考虑，开发是最低端的板块，如果把运营服务加上去这个体量就超级大。这就得看产业地产开发商是否要转型‘服务’，一旦把产业服务和运营纳入进来。一定会产生很大的公司。”

　　园区服务究竟是多大一块“蛋糕”?

　　此前探讨的产业地产商走“自持”还是“轻资产”一文中，我们知道绝大多数园区开发对于园区服务的意识早已觉醒。天安数码城集团涉足专业化集成增值服务和高科技产业股权投资;天安科创集团投入1000万元打造“企业运营服务中心”;清控科创集团 “揽下”中关村一条街，欲打造创新创业孵化器的集聚之地;华夏幸福则在今年3月去美国硅谷投建了孵化器。但“园区运营服务上的缺口很大，但是真正市场化的很少，大家提很多概念，政府出很多政策，真正落实下来把运营服务做起来的少。”

　　作为产业地产的典型企业代表，联东这样解释园区运营服务板块：“我所理解的运营服务是覆盖‘企业全生命周期’的服务。针对企业不同发展阶段有不同的服务。”

　　“归纳起来，联东的服务有几个层面，除了基础的硬件服务以外，软件服务还包括：第一、围绕企业主营业务的服务。比如帮企业去做市场，用互联网手法去让它做电商，利用线上开拓更多国际市场等。这条产业链上有很多内容可做：有企业内部的IPO问题，电商构件问题，电商代运营问题等。第二、非核心主营业务，比如人力资源、法务、招聘、会计等公共服务。第三，园区商业配套服务。第四，园区文化服务。”

　　园区服务意识的集体觉醒值得行业庆幸，然而接下来的“市场化”之路要怎么走似乎还未有成熟的经验可借鉴或复制。

　　“现在做得好的公司都在探讨服务，北科建、联东都在探讨这个问题。这个服务体系很庞大，不可能自己全部做，一定得整合去做，我们构建一个园区的服务平台，整合社会资源给它服务。”谈及依靠“园区服务”这条腿持续奔跑要多久，王东升认为：“应该很快，找到有效的商业模式就会很快。”

　　补齐缺口：园区期待阿里巴巴式“超级联盟”

　　王东升有个格局很大的想法。他猜想，“未来一定会有超级联盟舰队的形式或者第三方外包形式专门做这个事，不但给联东服务甚至给开发区服务，把所有企业都服务，这么打包服务成本下来了。规模效益上去了，这样一定会很快做起来。”“其实它是一个平台，阿里巴巴的平台是一个交易平台服务平台，阿里巴巴是有形产品，园区联盟则是把无形产品服务内容整合到一个平台上去。”

　　目前市场上也有类似的机构，但是民营参与并进行市场化运作的很少。“有的无非是政府的一些局搭建一个服务平台，有其名无其实，个别国企成立服务内容但是主要服务它为主。现在市场化企业也在尝试这样做。联东现在明确提出来向服务转型，通过服务来提高客户满意度，以服务发展产业，以服务带动招商。”

　　对于谁去组建这样一支超级联盟舰队?王东升说，“现在各大公司都在尝试做，联东也在成立独立的服务板块运作这件事。此外，相信社会上一定有这种公司判断切入这个领域。”

　　产业地产卖力奔走：联东在做什么?

　　在2013年一口气拿下10个园区之后，联东的消息不像以往那么频繁见报，这一阵子，联东在做什么?

　　土地方面

　　王东升：“在北京，我们这两年一直在给政府盘活存量土地。将来随着国企剥离非核心资产，同时已经倒闭的企业或者低效企业外迁，大量的存量资产需要改造和重新利用，这将是一个巨大的空间。”

　　出海与内功

　　王东升：“现在是产业地产商出海好时机，出海机会一直有，即便经济下行周期也有很多机遇。但联东目前还无出海打算，我们还有很多内功没做好，先练内功。”

　　盈利渠道

　　王东升：“联东除了租售收入以外，还有其他收入渠道：第一是基础物业服务的收入;第二政策性收入，(扶持产业、产业补贴、政策贷款等);第三，增值服务。增值服务这是无穷无尽的空间，给企业提供金融服务，金融服务这条产业链上都可能产生盈利。比如帮助企业做新三板创业板上市找第三方金融公司，都会有一些服务性收入，只要给客户提供服务，创造价值，更低成本取得更高效益，利益分配的问题。”

　　是否跟投园内企业?

　　王东升：“联东暂时不会跟投园区内企业，正整合第三方机构做企业投融，个人比较看好。当你很了解企业的现状、特点、发展趋势，很了解团队，很了解项目，很了解行业发展。你是做服务的，比如做新三板服务，对它的财务状况、审计情况、法务情况尽可能了解，这么一聊，这块投资还是很稳妥的，没有太多风险性，比天使都安全多了。我个人挺看好这一块的内容。”