论坛时间:2008年4月21日下午14:30
论坛地点:北京国际会议中心三层308层
主 持 人:李津逵 综合开发研究院(深圳)主任研究员

论坛嘉宾:
顾云昌:
中国住宅研究会副会长、秘书长、建设部住房政策专家委员会
       副主任、教授
朱凌波:全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任、秘书长
翟宝辉:建设部政策研究中心城乡规划处处长
毛剑瑛:建设部科技委智能建筑委员会专家组副组长、教授级高工
李津逵:综合开发研究院(中国深圳)主任研究员
陈国强:北京大学房地产研究所所长、博士
王 杰:龙德置地有限公司总经理
刘文斌:安家传媒机构董事长、《安家》杂志总编辑
蔡义鸿:中国国际城市化发展战略研究委员会秘书长

    胡锦涛总书记说“世界上没有一个放之四海皆准的发展模式”,中国有自己的发展模式。关于中国的城市化发展模式,与会嘉宾展开了热烈的讨论。由于中国正处于快速城市化阶段,专家们特别强调了“我国的城市化一定要根据各地实际,在前进中修正错误。”

    论坛上,嘉宾们认为,虽然城市化的快速发展给城市留下许多遗憾,但缺憾的城市规划也为有眼光的开发商提供了巨大商机

    2007 年,房地产界曾经为400多万商业地产放量为之担忧。然而,龙德广场一站式消费购物中心的开业,不仅吸引了国际商业巨头的注意,也让人们看到了久违的火爆 现象。仅以家乐福为例,开业至今,日销售额过百万,远远超过了预期的日销售额70万,预计三年的培育期为零,超过了预期的1.3到1.5倍!那么,在郊区 城市化进程中,城市综合体能够起到什么作用?

    嘉宾的精彩演讲,主持人的专业独到,让论坛气氛紧张而又热烈。一番“洗脑”之后,来自京城的各个媒体争先恐后地向与会嘉宾提出自己的疑问。嘉宾们的回答赢来阵阵掌声。
    记者:在中国城市化发展中,北京提出了“两轴两带多中心”的城市发展模式。那么,在未来的发展中,多中心和城市中心的关系是什么?
    顾云昌:多中心、或者说城市群,都是全世界城市化、模式化当中的一种。城市“摊大饼”的发展形式不利于城市发展,但多中心是很有利于城市发展的,所以,“饺子”的形式比“大饼”好。北京也是一样。
    城市,除了生活、生产,还要有生态。我希望这种多中心的模式,也不是一成不变的,而是动态的。北京对城市的思考在变化,发展模式也在变化。我还是引用胡锦涛总书记的话,“世界上没有放之四海皆准的模式,也没有永远不变的模式”。
    记者:请问翟宝辉处长,您如何看待城市化进程中政府和企业的关系?
    翟宝辉:在 市场里,企业是主体,因为它要提供产品和服务,满足追求利润的需求。而市长应该起到一个市场没有办法做到公正的那部分,或者说弥补效率不够高的部分。过去 是市长取代了市场做决定,这很容易出问题。虽然市长也有科学化的程序,但最后常常是拍脑袋。龙德的例子说明,企业在做项目的时候,会为如何节约一分钱,如 何挣到更多的钱,把所有项目相关者都研究遍,而市长在做决策的时候未必会这样。
    还有一个现象,就是真正决策的那个人未必是这个项目的专家。要想改变现在决策频频失误的局面,唯一的办法就是规划师、建筑师踢开市长去做市场,把市场的力量、把知识界的力量结合在一起去改变现状。彼得堡就是这样例子。
    记者:记者:龙德广场是借奥北区域发展的东风找到的商机,而且是在政府前期规划有失误的情况下后期发展起来的。请问,后奥运时代开发商如何寻找这样的机会?
    朱凌波:龙德广场确实是一个市场促发的结果。由于政府事先没有做相关的公共设施配套,天通苑作为纯居住的生活区,曾经是北京大型住宅区里问题最多的,尤其是交通。龙德置地抓住了这个机会,迎合了市场需求。
     城市化进程中,除了市场和市长,还有一个重要因素,就是消费者。因为没有人的需求,没有人的需求不断升级,就没有市场的机会,也没有开发商的机会。今天,我 认为开发商对城市命脉的把握,包括后奥运时代对所有综合要素的把握,是大家逼着他们承担这个责任,在经历了20多年的原始积累,这一代开发商普遍有一种草 根性,他们大多当年大学毕业,每月挣50块钱左右。由于多年追求高度功利化,这一代人开始对历史和童年所有关联生活怀旧,这是他们诞生责任的最重要的心理 渊源。
    记者:今天我们探讨的是中国城市化战略模式的问题,请王杰总经理谈谈,龙德项目在推进奥北区域城市化进程中的模式是什么?这种模式有什么借鉴作用?
    王杰:如果和奥北地区1600万平方米的建筑面积和56个开发项目,还有20几个别墅区相比,我们的项目规模只有34万平米,不值一提,关键是性质。在这个地区缺乏这种产品的时候,我们把它送到了家门口,解决了人们消费、购物、休闲、娱乐等各方面需求。
     作为开发商,我们抓住了市场需求的商机,使这个原来不像城市的睡城,有点像城市了。我们只起了一点点的作用,它还需要交通、医院、幼儿园、学校等诸多因素去 进一步完善。目前,城轨、公交等交通设施的改善,给这个地区注入了血液。其他设施还需要政府和开发商一起合建,让奥北更像一个城市。