徐海伦：远洋地产开发事业一部（京津冀琼）市场总监

　　今天讨论的主题与我关联密切：我曾写过关于公共产权问题的毕业论文，所做的企业也已涉足城市土地规划领域。《意见》提出，要通过“推广街区制”、“已建成的住宅小区和单位大院逐步打开”等措施“优化街区路网结构”。这一目标能否实现？

　　首先，按照相关法律及合约规定，居住区公共土地的使用权归业主共有，业主需为小区中的景观、道路、卫生、水电等支付物业费。若要“打开”小区，我们需更改相关的行政法规；

　　其次，我们应从政府、开发商，购房者与公众4个层面作出分析：

　　第一，由于近年来中国房地产发展速度过快，所以地方政府在短期内出让了大量未细致切割成路网的大块土地。其责任并非全在政府，我国的城镇化速度一日千里，这是所有人都始料未及的，过短的时间使政府在供应土地时来不及考虑规划；

　　第二，开发商热衷于建设封闭小区，是因为封闭小区更易实现景观最大化、安全便利化、管理节约化：房子是否容易售出，景观很重要；外门、道路越少，居住区越安全，管理越经济、方便；

　　第三，购房者的关注点有三：安全、舒适、便利。经济发展致使城市人口构成越来越复杂，购房者选择居住地点时需考虑老人、孩子、财产等的安全问题，相比开放式小区，封闭小区优势明显；

　　第四，对于推广街区制，公众心态相对矛盾：公众也是购房者，他们在希望更多居住区“打开”以利于交通的同时，也希望自己的居所保持封闭环境，不被打扰。

　　在我看来，要想顺利实现“优化街区路网结构”目标，我们应做到以下几点：第一，合约一旦签署就具备了法律效力，因此已签订合约的封闭小区不能随意更改，但是截断道路、妨碍交通的小区则应打开；第二，除优化小区外，实现公园等公共建筑的开放式建设、增加路网等都是解决交通问题的有效途径。

　　“推广街区制”的核心并非“拆墙”，“拆墙”并不意味着“路通”。站在政府角度，若能实现土地的小型化供应，在出售土地前做好道路规划，开发商自然会在建设时保留路网；站在市场角度，购房毕竟属于市场化行为，居住区建设也应顺应市场需求，在物业管理中保留一定的封闭空间。