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徐海伦:“推广街区制”的核心并非“拆墙”
时间:2016-04-09 09:48:26  来源:城市化杂志  作者:武凤珠 

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  徐海伦:远洋地产开发事业一部(京津冀琼)市场总监

  今天讨论的主题与我关联密切:我曾写过关于公共产权问题的毕业论文,所做的企业也已涉足城市土地规划领域。《意见》提出,要通过“推广街区制”、“已建成的住宅小区和单位大院逐步打开”等措施“优化街区路网结构”。这一目标能否实现?

  首先,按照相关法律及合约规定,居住区公共土地的使用权归业主共有,业主需为小区中的景观、道路、卫生、水电等支付物业费。若要“打开”小区,我们需更改相关的行政法规;

  其次,我们应从政府、开发商,购房者与公众4个层面作出分析:

  第一,由于近年来中国房地产发展速度过快,所以地方政府在短期内出让了大量未细致切割成路网的大块土地。其责任并非全在政府,我国的城镇化速度一日千里,这是所有人都始料未及的,过短的时间使政府在供应土地时来不及考虑规划;

  第二,开发商热衷于建设封闭小区,是因为封闭小区更易实现景观最大化、安全便利化、管理节约化:房子是否容易售出,景观很重要;外门、道路越少,居住区越安全,管理越经济、方便;

  第三,购房者的关注点有三:安全、舒适、便利。经济发展致使城市人口构成越来越复杂,购房者选择居住地点时需考虑老人、孩子、财产等的安全问题,相比开放式小区,封闭小区优势明显;

  第四,对于推广街区制,公众心态相对矛盾:公众也是购房者,他们在希望更多居住区“打开”以利于交通的同时,也希望自己的居所保持封闭环境,不被打扰。

  在我看来,要想顺利实现“优化街区路网结构”目标,我们应做到以下几点:第一,合约一旦签署就具备了法律效力,因此已签订合约的封闭小区不能随意更改,但是截断道路、妨碍交通的小区则应打开;第二,除优化小区外,实现公园等公共建筑的开放式建设、增加路网等都是解决交通问题的有效途径。

  “推广街区制”的核心并非“拆墙”,“拆墙”并不意味着“路通”。站在政府角度,若能实现土地的小型化供应,在出售土地前做好道路规划,开发商自然会在建设时保留路网;站在市场角度,购房毕竟属于市场化行为,居住区建设也应顺应市场需求,在物业管理中保留一定的封闭空间。

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