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新供给满足新需求——“十三五”中国房地产投资展望
时间:2016-04-06 10:45:02  来源:城市化杂志  作者:秦 虹:住房城乡建设部政策研究中心主任、城市化委员会城市可持续发展专委会专家顾问 

  2016年是“十三五”的起始年。这一年,房地产将面临怎样的市场?大家众说纷纭。

  回顾过往,从2000年住房制度改革至今的15年间,房地产发展历程有一个很大的特点:这一时期经济高速增长,所有房地产资源的配置都是在高增长的市场态势下进行的。比如,2000年是《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》的出台年,这一年全国商品房销售面积为2亿平方米;2006年是“十一五”的开启年,全国商品房销售面积达到6亿平方米,整整增长了2倍;到了“十二五”的第一年(2011年),全国共出售商品房10亿平方米。在这15年里,房地产总体需求从2亿平方米、6亿平方米到10亿平方米,呈现出较快的增长速度,有两个年份的商品房销售增速甚至达到45%。正是由于需求的高增长,才带动了土地开发的高增长、投资的高增长、建设的高增长,甚至价格的增长。

  高增长阶段是一个好时期,它带来了产业的扩张。现在,房地产需求高增长的时期已经过去,我们面临着一个新的好时期:我国从高增长的房地产市场阶段走入了总量大的房地产市场阶段。展望未来,当大家都对将来的房地产市场表示担忧、对库存问题表示悲观时,我觉得“十三五”时期的房地产也不乏亮点,表现在:“十三五”时期的需求增长不可能像之前的15年那么高,但是现在的房地产销售面积达到了历史最高水平(2015年商品房销售面积估计超过12亿平方米,是2000年的十几倍),这一状态还会维持一段时间。

  这一时期的房地产投资机会也不同于以往15年。把2000年以来全国商品房开发投资的增长速度列出来,我们可以发现一个有意思的现象:2013年以前,房地产开发投资的增速基本在20%以上,增速最高的年份是2010年,房地产开发投资的增长达到了33%;2013年以后的2014年、2015年,房地产开发投资的增速以年均10个百分点的速度在下降(2013年全国房地产开发投资的增速是19.8%,2014年全国房地产开发投资增速只有10.4%,2015年降到1%左右)。目前,除了销售指标外,房地产的其他指标都进入了增速下降的阶段,但是房地产的市场总量依然庞大。

  基于以上对房地产市场的分析,我认为,“十三五”时期我国房地产的投资亮点主要在以下几个方面:

  第一,从整个房地产行业的角度看,“十三五”时期,房地产将会步入专业化、规模化、集约化发展的新阶段。不同于过去15年扩张式、粗放式的快速发展格局,未来将步入专业化、规模化、集约化的发展模式,这意味着未来房地产行业中,各个企业间的竞争会加剧,会“大者恒大,强者愈强”。“大”指的是资金实力大,即有很强的融资能力,因为房地产是资金密集型行业,融资能力强、资金周转速度快的企业有着巨大的市场竞争力;同时,资金实力大意味着能熬过房地产自身的小周期波动,能活得更长久。“强”主要指专业化能力强,有竞争力的企业不一定很大,但是一定要有足够强的专业化能力。“十三五”期间,房地产企业的兼并重组是不可避免的,市场集中度会越来越高,优秀企业、品牌企业,专业化以及资金实力强的企业会占有越来越大的市场份额,处于不同层级的企业应该对此有充分的认识,做好自身未来发展的整体设计和转型准备。

  第二,从房地产交易的角度来讲,“十三五”时期将会从过去绝对的增量交易为主,步入存量与增量交易并重的阶段。今天,中国的房地产市场与发达国家的房地产市场有一个很大的不同,这不是价格的高低;也不是发达国家很多人住别墅、人均面积大,我国很多民众住公寓、人均面积小的区别;最大的不同是目前发达国家的房地产市场需求主要靠二手房交易满足,而我国目前还主要靠新房交易来满足。比如,美国现在每年出售约500万套房子,其中90%以上是二手房,新房交易量只有不到10%,而我国过去15年的房地产开发注重的是新房、新区、新建建筑的开发,民众的住房需求主要靠新建商品房满足。如今,我国这个时段正在逐步过去,未来二手房交易、存量房交易将会逐步扩大,存量房再开发将会成为存量房时代最具投资价值的机会。什么是存量房时代?当一个城市的存量房交易总量超过新房交易总量时,我们认为这个城市已经步入存量房时代。存量房交易扩大,意味着城市进入有机更新阶段。在存量房时代的城市市场里,城市、建筑的有机更新不是拆除重建,而是在保持原有城市建筑、街道机理、建筑格局不变的情况下的有机更新。对政府而言,城市有机更新将会实现人与环境和谐共处的城市发展最佳理念;对企业而言,从过去的建新房、建新区变为未来对城市内既有建筑的改造更新,企业面临新的投资机会;此外,住在老房子里的居民对于提高居住环境的宜居性、适老性和环保性也有迫切的需要。

  第三,从房地产需求的角度来讲,将会从“十二五”时期的刚性需求为主,逐步转向改善性需求为主。自2011年1月26日实施“新国八条”后,房地产的投资性需求大幅度下降,目前投资性需求只占商品房销售总量的约10%,而“新国八条”出台之前的2010年,投资性需求占全国商品房销售总量的约37%;反观房地产销售总量,却从2010年末的10亿立方米增长至2015年末的12亿立方米。为什么投资性需求降低,销售总量却在上升?最重要的原因是,首次买房的刚性需求在“十二五”期间得到了很大的释放。这与人口结构有密切的关联:我们研究2013—2015年的商品房住宅销售情况,发现有50%—60%的房子是被80后买走的,“十二五”时期,全国处在20—29岁之间的人口每年约有2.3亿,他们结婚需要买房,这是刚需,较高的人口总量保障了商品房住宅的销售量。“十三五”以后,我国20—29岁的人口总量开始下降,因此今后改善性需求会上升,特别是放开二胎政策的实施,也有利于改善性需求的提高。对于房地产行业来讲,这一现状意味着未来房地产企业的核心竞争力变为产品和服务。当一个市场充满投资性需求或刚性需求时,即使房子质量不够高,也不必担心销售问题,因为投资有需要,而投资者是不太关心房子好坏的,只关心是否能升值;面对未来的改善性需求,人们关注的将不仅是面积、户型,更是功能、环境、配套和服务的大幅提升。民众需要什么样的住房和服务?我们能够提供什么样的住房和服务?这是房地产企业未来市场竞争的关键。近期出台的政策也提出,今后一定要提高住房的宜居性,这与市场发展趋势正相吻合。

  第四,从房地产金融角度来讲,“十三五”时期,证券化投资将成为房地产大众投资的主流方向。虽然我们常说“住房消费”,但其实包括住房在内的所有房地产都有很强的资产属性,买房子就是投资,是为自己投资固定资产。过去10多年间,房地产发展迅猛,百姓投资房地产最主要的方式是投资实物(买房子)。我国当下的房地产市场与发达国家的成熟房地产市场还有一个很大不同,就是房地产投资的门槛不一样:发达国家房地产业没有中国的预售制,企业也就没有大量的间接资金支持,只有先找到客户才能找到钱,同时社会大众投资房地产的门槛相对较低,因为有大量的证券化投资产品适合大众投资房地产,企业可以从中融资;中国则相反,社会大众投资房地产的门槛、风险及交易成本都很高,只能买实物、首付30%,退出难度也大。我认为,“十三五”时期,中国房地产证券化投资会逐步兴起,并逐渐成为百姓投资房地产的主要方式。房地产企业也应当适应这一变化,这将为企业直接融资和房地产金融的发展提供极大空间。 

  第五,从房地产业态的角度来讲,新型地产将获得增长空间。目前传统地产(如以普通住宅为主的同质化住宅产品)开发总量已经很大,而细分市场下、个性化需求的房地产仍存在很多有增长空间的业态,主要包括以下几个方面:一是个性化、服务于特定人群需求的创新型产品(包括住宅产品)的开发;二是以改造升级和管理提升为核心的存量房的有机更新的开发;三是以资产管理为核心的办公商务楼宇在产业升级地区的开发。目前中国面临着“双升级”,一方面消费结构在升级,另一方面产业结构在升级。凡是产业结构升级快的地方,以资产管理为核心的商务办公楼宇的需求都是巨大的;四是以产业、旅游、养生、度假等为核心的新型地产开发;五是以服务配套为核心的老年服务社区的开发。

  总而言之,对于未来的房地产投资形势,我认为这些亮点值得我们关注。能否抓住这些亮点、抓住投资机会,关键在于房地产企业自身的创新和转型。我相信,未来的房地产市场将靠新供给满足新需求。

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