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房地产去库存应与农民工市民化相互成就
时间:2016-03-02 10:01:27  来源:南方都市报  作者:南都评论员 

   2016年社会经济发展主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务(简称“三去一降一补”)。国家信息中心宏观经济形势课题组对此所作的研究报告指出,农民工市民化是消化住宅库存的关键环节和成败所在。

  依据该报告,若每年将自购房比例提高5个百分点,则有841万农民工实现在城镇购房,按2个农民工组成三口之家及人均居住面积30平方米计,将新增3.78亿平方米左右的住房需求,假设其中新房交易占70%,则将产生2.65亿平方米的新房需求,这相当于2015年住宅销售面积的23.6%,潜力不可谓不大。

  无论是依照国家信息中心的报告,或是城镇化的经验,城镇化和市民化的过程本身就是房产交易的主要推动力。但需要注意的是,单纯的数字计算和模型容易给人一种因果倒置的感觉,似乎农民工市民化是为了去库存,这容易引发让农民工做“接盘侠”的错觉,若依此思路结果很可能是既达不到去库存的目的又留下了坑农民工的印象。

  现实中,农民工的聚居地和急需去库存的城市恰好存在一定错位。农民工往往是向资源密集的一线城市聚集,而一线城市的房子由于潜在投资价值与城市聚集效应产生的居住需求,本身是并不急需去库存的,自然也不是去库存任务的剑之所指,甚至近日一线城市房价飙升还出现了抢房团,况且,一线城市动辄三五万元一平方米的房价相较于农民工的收入水平还是偏高,基本不可能发生农民工消化大量一线城市楼市库存的情况。至于让农民工在一线城市打工回家乡县城买房,则仍涉及城镇化的公共资源问题,如果在当前情况下直接以价格优惠吸引农民工回乡买房,而教育医疗等资源和公共服务以及就业机会并没有得到改善,那么可能产生的是新一代楼房中的留守儿童和留守老人问题。

  必须厘清的一个概念是,将去库存列为2016年的主要任务,绝不是为了挽回开发商的损失也不能是为土地交易的兴旺,而是为了保证经济社会的稳定健康发展。在这样的前提之下,就很容易理解,去库存不是农民工市民化的目的,从本质上来讲是在城镇化进程中农民工市民化的一个正外部性,是一个相互成就的过程。

  一方面,促进中小城市的差异化发展,增加优质稳定的就业机会,改善教育、医疗等公共服务,拉近城市间在经济上与生活水平上的距离,是吸引农民工回乡就业定居的根本性方法,是给了农民工在生存之上对另一种生活方式的选择自由。另一方面,劳动力向资源与机会聚集的城市流动是全球同此凉热的不可违逆的经济规律,在尊重并顺应这一规律的基础上,进一步打破户籍藩篱,深化户籍制度改革,同时加快住房制度与土地制度改革,对于社会发展与去库存任务的完成均有所促进。

  具体而言,如报告给出的建议,可依照“谁投资谁负责”的市场经济原则,建立由房地产开发商、政府、购房者共同承担“库存消化成本”的分担机制,在以推动经济社会发展的原则下,通过上述的户籍制度、住房制度和土地制度改革的深化,以及推动保障房完善、住房租赁市场发展和房地产企业转型升级,达到直接或间接去库存的效果。

  城镇化和市民化是社会发展的必经之路,也是一个社会文明程度与发展水平的重要标准。去库存绝不是农民工市民化的目的所在,却可以成为农民工市民化的其中一项正外部性。

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