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2022年07月08日
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张章笋:统筹城乡与放开农村房地产市场
时间:2011-01-06 10:43:51 

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北京国瑞兴业地产有限公司董事长

  我简短谈三点意见。一、目前农村住房现状。二、城乡一体化与新农村建设。三、新农村建设与放开农村房地产市场。
新中国成立后,我国农村住房建设是自然村以分配村民宅基地的形式,由村民自行盖房居住,没有严格的总体控制性规划和详细的修建性规划,没有严格的审批制度。五十多年来,由于经济发展条件有限,现在中国大部分农村的状况是:居住条件简陋,道路交通条件差,车辆进不了村,没有消防设施,村庄环境差。

  现在有几方面实际问题:1、随着城市扩建包围在城里的城中村,由于旧村原始简陋形态与城市新规划建筑形成反差,全部需要拆除,重新规划、重建,无一可以保留。2、城乡结合部随着城市建设扩张部分村庄目前也都在大拆、大建,就实际情况看,也都没有可以保留的东西或值得保留的村落。3、离城市远的农村,偏远山村大部村庄居住状况处于原始状况,由于交通条件,及农村实际经济发展水平和条件还不具备改造条件。而每年宅基地的分配,简易的农村民居还在继续盖房。4、农村房屋没有商品房产权(叫小产权),不能流通,不能入市做正式的房屋产权买卖交易。

  中央提出统筹城乡,城乡一体化。目标在于农村的现代化发展,让农民富裕起来,缩小城乡差别,实现城乡共同繁荣,走出一条富民强国之路。我认为:城乡一体化,首要在新农村建设,而新农村建设关键是在于放开农村房地产市场。

  新农村建设模式与放开农村房地产市场我有几点意见:

  1、新农村建设应严格规划建设管理:建立村、镇、县三级管理制度,村镇的土地利用规划,新农村总体控制规划和修建性详细规划及审批管理。让农民建房有合法手续,合法的土地、房屋产权证。从法规管理上,城乡平等规范管理。

  2、农村产业布局:参考城市建设发展经验,参考广东、浙江农村发展经验,有条件的村镇,一产、二产、三产应当统筹策划。鼓励农业种植产业化,保证粮食生产与供给。鼓励有条件农户发展工业、轻加工业和其它产业,实现农村工业化,产业化发展和产业经济规模的形成,鼓励活跃城乡贸易。培养农村商品流通市场和商品贸易,发展农村第三产业。

  3、新农村建设模式探讨:河北省今年在永清县的试点方法是:对列入新农村建设示范的自然村(旧村)按城乡规划建设标准重新规划、设计安排。给村民建新房按城市标准,建两层连排楼别墅或多层洋房。按城市功能配套水电、汽、热、电讯、教育、医疗、商业。其结果发现村庄原占地面积三分之一就可以满足村民新的住房条件和面积需求,可以腾出70%的地用于发展产业或做商品楼住宅开发。这70%的土地开发收益就足够用于新村的建设投入费用。这样一来,一是按城乡一体化,城市建设标准,实现了农民居住环境和居住条件的改善。农村道路交通环境、医疗、教育配套设施的改善,同时又催生了农村的产业发展。

  4、我认为:中央政府应该有计划,有控制性,逐步放开农村土地流转市场和房屋合法交易市场。逐步培育和放开农村房地产市场。A、农村国有、集体、耕种用地的承包租赁,在政策控制性条件下,应该可以有偿流转与转让。B、农村国有、集体建设用地出让,交易应有比城市建设用地管理更为宽松优惠的政策安排。

  5、新农村建设应立法:合法保护、合法规范管理,实现耕者有其田,居者有其屋。允许私有土地房屋进入市场转让、交易,鼓励农村房地产开发。农村已经私有的土地,农民的房屋应该清理登记,合法化确认,发给大产权证。允许作为商品房与城市商品房同等身份,合法进入市场买卖交易,让农民能生财、能盈利、能积累、能富起来。这是解决农村发展,农民富裕的基本出路,是解决农村自发形成房地产市场的有效途径。

  6、鼓励城市金融资金进入农村。农村的产业发展,新农村的建设发展,农村的土地流转,房屋交易,房地产开发市场一旦形成,农民有了积累,有土地、有房屋做抵押,有了产业发展的资金需求,城市的金融资金就有条件进入农村。有了充裕的流动性资金进入农村,农村各行各业的市场化,产业化,就将蓬勃发展。这样中国的新农村建设,农民走上现代化富裕的道路将指日可待。

  目前,中国的城市化建设已经进入了一个成熟的阶段。根据中央政府的精神,目前城市建设管理,一是解决城市拥堵交通问题。二是解决房价不让过快增涨问题,使其保持健康平稳发展与国计民生同步,这就可以了。我认为现在该是研究新农村建设,培育和开放农村房地产市场的时候了。


  点评专家 李兵弟:住房和城乡建设部村镇建设司原司长

  张先生以一个企业家的眼光,敏锐地洞察城乡统筹发展中的一些基础性的问题,他提出了一些敏感且很前沿的话题。但我也想讲明几个基本观点。曾经我们部的一位领导同志问过我三个问题,他说中国有没有农村住房制度,中国有没有农村住房建设制度,中国有没有农村住房改革制度。这三个问题我想请在座的各位同志也都考虑一下,跟张先生提出的问题是直接关联的。

  遗憾的是,时至今日,并没有对这三个问题做出非常完整的回答。为此,在这里我想说,中国不能没有农村住房制度,但是我们对中国农村住房制度没有做出概括性的表述,我们讲了十几年一直在讲中国的城镇住房制度。中国的农村住房制度有这么几个特点,我叫“一供三非四保”五字。一共,农村依据集体经济组织成员的身份由政府无偿提供宅基地供农民建设,保证了农民住房的基本稳定和农民基本居住。第二是非政府统建,四保是保证宅基地的稳定供给,保证对农民住房建设的规划和建设安全的指导服务,要保证对农民住宅权益的保护,同时要为那些最困难的农民群众提供最基本的居住权利,也就是说帮助最困难的农户解决居住问题,当然就带来了农民建设的五自的特点,自建自管自筹自用自管资金。

  关于农民的小产权房的问题,这里我想对张先生讲的稍微做一点简单纠正,农村的小产权房主要指用农村的集体土地或者是集体建设用地,为非本集体经济组织成员提供的商品性或是交易性的住房,这里界定很清楚了,小产权房不是农户自己的房子,而是城里人到农村购买并没有政府批准的房子。

  关于农村的房地产市场问题,基于我想说的农村的住房制度这一点来看的话,我认为他提出一个很敏感的命题,从长远来讲,中国城乡统一的房地产市场,这是应该的,也是我们应该努力为之的方向。但是作为当前来讲的话,在十七届三中全会上讲的更准确的是逐步建立城乡建设用地市场,这个市场没有建立起来之前,房地产市场还要有相当漫长的探索和理论上的摸索,所以张先生的问题非常值得理论家的琢磨。这里有几个基本点,怎么样在改革探索中间保全农民的利益,保障农村的生产、生活的链条正常进行,同时又能够不断推进我们的制度改革和创新。

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