以传播城市化专业知识为己任
2022年11月28日
星期一
设为首页 | 加入收藏
楼市困难程度超过2008年 房企到位资金几无增长
时间:2014-12-19 23:03:14  来源:21世纪经济报道  作者:张晓玲 姚家玥 

    1-11月,房地产开发商的到位资金增速突降至0.6%,几乎没有增长;11月,开发商资金来源更同比大降19%。

  即使在楼市最坚定的乐观派看来,这也是历史上最困难的时候,超过2008年。与此同时,房地产的可售库存升至历史高位,据国家统计局数据,截至10月底,全国商品房待售面积5.8亿平方米,比9月末增加1091万平方米。其中,住宅待售面积增加611万平方米。

  一边是资金来源减少,一边是库存加剧资金沉淀。在2014年的最后一个月,大型开发商都在想尽一切办法卖房,加紧推盘去库存。

  对于2015年的市场,大部分开发商们并不如任志强那样积极看多。中国宏观经济与房地产存在共振,多个经济学家给出了明年GDP7%左右的预测,预示着明年楼市也不会太乐观。

 房企到位资金几无增长

  根据国家统计局数据,1-11月份,房地产开发企业到位资金110115亿元,同比增长0.6%,增速比1-10月份回落2.5个百分点;而在去年前11月,房企到位资金是10.9475万亿元,同比增长27.6%。

  从以上数据可知,房企去年和今年的到位资金总量基本相当,增速可以忽略不计。

  更值得关注的是,11月当月,开发商资金来源仅9874亿元,同比下降19.6%。据光大证券测算,融资来源的绝对量出现-24.8%的大幅下降。

  万科总裁郁亮曾对记者表示,开发商融资来源中最重要的是购房款,包括预售定金、首付款及个贷。任志强指出,今年在开发商的到位资金增速中,定金及预收款和个人贷基本是负增长,这是开发商资金来源减少的“罪魁祸首”。

  据国家统计局数据,1-11月开发商资金来源中,定金及预收款26810亿元,下降12.2%;个人按揭贷款12130亿元,下降4.2%。

  任志强引述的数据显示,去年中国楼市仅住宅(不算写字楼和商场)大概销售了6.8万亿,其中5万亿是个人支付资金,1.8万亿是银行个贷,个贷占总购房中的比例大概27%;今年截至11月,5.3万亿的个人购房金额中,个贷1.2万亿,占比只有22%,相比去年同期下降了5个百分点。

  换句话说,房地产市场今年之所以出现下滑,重要原因是银行对个人住房按揭贷款的支持力度大幅下降。

  而另一方面,开发商的资金却越来越多地沉淀在库存中。任志强说,目前全国已经取得销售证而未销售的将近6亿平方米(可售库存),是很大的压力,如果今年能卖10亿到12亿平方米,这6亿平方米大概需要半年多时间才能消化掉。其中估计有2到3亿平方米是很难消化掉的库存,比如鄂尔多斯的库存,很难用一两年时间消化掉。

  而在光大证券机构看来,开发商融资来源的大幅下降符合降杠杆预期,有望倒逼开发商加速推盘,最终换来资产质量的提升。

  从数据看,本报梳理发现,11月房款来源(预售定金、首付加个贷)占比当月提升至44%,同时融资来源的绝对量出现24.8%的大幅下降,主动去杠杆和被动去杠杆的意味均十分明显;通过城市库存数据监控看,积极拿预售证的开发商并不多,但测算的未售面积却大幅增长,囤地模式已在开启。在当下和未来降杠杆背景下,不得不降倒逼开发商推盘。

  大型开发商抢收12月

  进入12月,大型开发商均加快了推盘步伐。

  一线城市首当其冲。上海易居房地产研究院严跃进表示,11月份,一线城市新建商品住宅库存量为3859万平方米,环比增长2.7%,同比增长38.4%,处于高位盘整的态势。

  深圳中原研究中心经理王飞统计,11月份至今,深圳已有23个新盘集中推出,推盘量相当于前10月总量的四成。多个地产项目推出,共向市场供应数千套房源,接下来两周预计还将迎来新一轮推盘高峰。

  在北京,据亚豪机构统计数据显示,上周(12.01-12.07)北京共有8个楼盘项目推新。本月包括万科、远洋、中海等房企均大力推出新旧产品。

  从公司的角度,以万科为例,万科和绿地暗战争第一,在最后的一个月加紧冲刺,月度销售预计在250亿之上;而融绿之争导致宋卫平回归需要筹钱,绿城仍加紧在最后一个月卖房。

  为了去库存冲业绩,开发商在价格上让利、在渠道上创新,想尽各种办法卖房。万科对一线的城市公司增加了库存量考核;碧桂园则将第四季度定为推货高峰期。

  开发商的存货压力普遍很高。CRIC研究中心数据显示,截至三季度末,A股139家房企存货达2.23万亿元,环比上升5%。其中,万保招金4家龙头房企存货环比微增3%;15家中型房企存货较年初上升了25%。

  查阅三季报可知,万科9月末存货为3500亿,保利地产为2750亿;存货结构来看,万科、保利现房可售存货占比较低,存货结构相对健康;而部分库存消化周期超18个月、同比增幅超1倍的房企包括:大名城增128%至26.36个月,苏宁环球增154%至22.57个月,深振业同比增135%至18.53个月。

  中国房产信息集团研究员陈开朝分析,2014年以来由于总体行情调整,销售端受阻(大房企销售较顺畅,中小房企普遍卖不动),房企可售、待售部分淤积导致库存急剧上升——说明行业库存风险在不断集聚。

  房企的资金链也仍然偏紧。CRIC研究中心统计数据显示,截至三季度末,A股139家房企净负债率为101%,季度同、环比分别上升24个百分点和1个百分点。其中,15家中型房企净负债率为137%,环比上升3个百分点,逼近高位警戒线。

  房价全面下调仍在继续

  在去库存基调下,多数业内人士预计,年底到明年的房地产政策将相对更宽松。

  12月17日,有传闻称,国土部将不再审核房地产公司再融资。未来政策放松有望带来板块估值提升,大型、负债率较高的地产公司将受益。但此消息尚未获得相关部门的确认。

  12月15日,保利地产注册发行金额为150亿元的中期票据,注册额度有效期为两年。自此本月已有多家房企公布了中期票据计划,如招商地产50亿元中期票据,万科的18亿元中期票据以及金融街2亿元的中期票据均获得通过发行,一系列的房企中期票据集中释放显示出房企融资热情未减,也减轻了房企的资金负担。

  而多家机构最新调研数据显示,11月份以来,一线城市及部分二线城市的二手房市场已经企稳反弹;在北京,部分开发商甚至酝酿涨价,中金公司分析团队称北京楼市“暖冬”已成定局。任志强则表示,其并不看衰中国房地产市场,预计房价会在底部运行一个较长的时间,到明年9月楼市就会回暖,房价还会上涨。

  但多数开发商并没有这么乐观。从11月份来看,房地产市场整体并未延续10月的好转趋势,商品房销售和新开工面积数据再度下滑;同时,经济增长继续放缓,物价指数也在低位徘徊。

  链家地产分析师张旭表示,近期房企推盘力度增大加之“9·30”新政作用的拉动,虽然在短期内掀起了楼市成交的小高潮,但新政对成交的拉动作用不太持久,进入11月以后,市场热度有所回落,而近期央行降息对于市场的影响力,与“9·30”新政相比也较为有限,房企销售有所放缓。

  合富辉煌(中国)市场研究中心预测,2015年经济工作重心转向维稳,对楼市利好主要集中在流动性的阶段性释放。政策窗口敞开程度视乎防通缩效果,上半年部分政策或有进一步放开空间,下半年政策有可能适度收紧。

  其称,明年全国楼市成交活跃度将明显增加,但高库存仍是2015年市场的重要特征。对于房地产企业而言,应用好窗口期,努力去库存,提高周转率。

关于更多楼市困难程度超过2008年 房企到位资金几无增长 的新闻
友情链接:  国务院 住建部 自然资源部 发改委 卫健委 交通运输部 科技部 环保部 工信部 农业农村部
国家开发银行 中国银行 中国工商银行 中国建设银行 招商银行 兴业银行 新华社 中新社 搜狐焦点网 新浪乐居 搜房
中国风景园林网 清华大学 北京大学 人民大学 中国社会科学院 北京工业大学 北京理工大学 北京科技大学 北京林业大学 北京交通大学
城市化网版权所有:北京地球窗文化传播有限公司 service@ciudsrc.com