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　　京津新城

　　●地点：位于京津唐三城腹地的中心点，距离北京市中心110公里，天津市中心50公里，唐山市中心80公里

　　●面积：远景规划是260平方公里

　　●规划容量：“亚洲最大的别墅区”，远景规划8000多套别墅，目前建成约3000套；预计容纳二三十万人口

　　●动工时间：2004年

　　●入住率：仅一成

　　●原因：目前主要客户来自北京，但宝坻并未通高铁，交通成本高；配套短缺；缺乏工商业，工作机会少

　　在天津宝坻，有一座号称是“亚洲最大别墅区”的京津新城。因为区位等因素，开盘10年来，入住率极低，被外界冠以“鬼城”之称。在北京和天津两座特大型城市之间，存在如此大规模的一个空城，非常罕见。

　　虽然入住率低，但“鬼城”的住户，对这个称呼并不以为然。他们认为，这里价格便宜，升值空间大，用不算太高的价格，就能买一栋别墅，足以满足美式中产阶级的梦想。

　　今年起，京津冀一体化骤然提速，位于京津唐腹地的京津新城似乎迎来新一轮机遇。对此，开发商、住户、商户的心态却有着微妙的差异。

　　“越干越心灰意冷了，”对于未来，超市老板徐如的态度比较悲观，“京津冀一体化之后会有人来住不？我不知道，反正这几年一直没有变化。”

　　怪现状：3000套豪华别墅九成空置

　　在京津新城桃园七区，小区无一户入住，保安亭空无一人，许多别墅大门敞开，院子里的野草已齐腰高，除了鸟鸣声和偶尔经过的车流声，小区里没有任何声音。夜幕降临之后，这荒芜的景象透出几分阴森，让人后背发凉。

　　天津宝坻县城往南15公里，在麦田和树林的包围中，耸立着一片欧式建筑。大门造型类似凯旋门，约可供10辆车并排同行。路旁绿树裹以红布，通向绿树掩映下的各个别墅小区。

　　与豪华建筑形成鲜明反差的，是低迷的人气。除了偶尔驶过的车辆和骑车的工人，宽阔的公路上，罕见行人。

　　这里就是号称“亚洲最大的别墅区”的京津新城，由桃园、康园、顺园等别墅小区构成。这里有约3000座别墅，和一座豪华的五星级酒店。因为少有人住，近年来，屡被媒体贴上“鬼城”、“空城”的标签。

　　合生创展是京津新城的开发商。其销售部一杨姓经理称，京津新城的入住率在30%左右。

　　但实际入住率远远低于这一数字。南都记者走访多个小区，粗略统计，平均入住率不足一成。以京津新城桃园一区为例，据周边商户和保安称，小区内有70多栋别墅，目前真正常住的仅有3户。在南都记者逗留的两小时内，小区大门没有一个人出入。

　　而在京津新城桃园七区，小区无一户入住，保安亭空无一人，许多别墅大门敞开，院子里的野草已齐腰高，除了鸟鸣声和偶尔经过的车流声，小区里没有任何声音。夜幕降临之后，这荒芜的景象透出几分阴森，让人后背发凉。

　　熙园商业街是京津新城最繁华的区域，但商铺出租率仅50%，其中人气最旺的是2个网吧和4个小旅馆———他们的客流主要为附近的大学生。

　　更多的商铺大门紧闭，玻璃门上贴着彩色海报，“贴海报看上去稍微热闹一点，什么都不贴更冷清。”超市老板徐如说。

　　2004年，徐如的超市进驻京津新城时，是这里的第一批商户。彼时，京津新城多个楼盘正在兴建，大批建筑工人作为客源，她的超市生意火爆。楼盘建好后，工人撤离，而常住的业主寥寥，超市生意顿时下滑。

　　“买房子的都是有钱人，但人家就是不来住。”徐如感叹。因为顾客少，牛奶常常滞销过期，她定下规矩，店里的牛奶只有提前预订，才能购买。

　　在她看来，京津新城内，为数不多的常住居民分为两类，一类是老人，一类是帮忙看家护院的工人。前者多是儿女买来孝敬老人，后者则是住户需要人看家打扫，或是养养鸡鸭。

　　尽管入住率遇冷，但京津新城的别墅却处于热销状态。

　　售楼处某销售经理称，京津新城的销售率达到90%左右。在京津新城康园，该园329套别墅，目前仅剩3套未卖出，价格为每平米13000元。

　　在外界贴上“鬼城”标签的同时，京津新城的住户们，却普遍对这里比较认可。

　　刘建斌今年50岁，在北京从事IT行业，2013年，他花300万买了一套330平米的二手别墅。算下来，单价为每平米9000元，而北京郊区的类似别墅，单价要翻四倍以上。

　　这幢二层美式独栋别墅前后，有个一亩大的花园。院子临河，坐在自己家里就能钓鱼。在节假日里，刘建斌偶尔带家人来度假。除此之外，房子一直空着。

　　对于刘建斌来说，它在相当程度上满足了自己的中产阶级梦想，“这点钱，在北京只够买个两居室的。”

　　“这是京津冀地区最后一块价格洼地。”他对自己的选择非常自豪。

　　合生创展销售部一中层经理称，京津新城的早期客户多来自全国各地，买房目的主要为落户、投资等。而目前客户主要来自北京，一般年龄在40-50岁，事业小有成就的中年人。

　　和刘建斌一样，对于许多京津新城的住户来说，除了环境优美，升值、性价比是选择这里的关键词。

　　在搜房网京津新城论坛，一则《天津京津新城是个有发展潜力、有升值空间的别墅区》的点击量为1 .9万多条，为论坛最高。

　　有趣的是，这则帖子只有题目，没有文章，仍能吸引网友的注意。今年6月3日，有人跟帖提问：“（京津新城）还能不能发展升值了？”

　　马上有人回答：“等什么都好了还有你的吗？”

　　对于外界流传的“鬼城”质疑，刘建斌早就见怪不怪，“京津新城不适合有固定工作的人居住，适合养老和自由职业者。”

　　在他的计划中，这里确实是退休后养老的地方。“再等几年，慢慢就会好起来。”他甚至还劝南都记者，“你有钱的话也买一栋吧。”

　　而针对外界质疑，开发商合生创展的员工则认为，京津新城属于低容积率的远郊别墅，人口不可能太多。

　　“我不否认是空城，”上述中层经理说，“在别墅区，0 .28的低容积率，如果不空，那才见鬼了。”

　　他以京津新城的康园为例，“康园面积44万平方米，与梵蒂冈大小相当，共有329栋别墅，就算每栋住五口人，也不可能比北京一个高层小区的人多。”

　　而京津新城前任总经理郑昌立接受媒体采访时认为，京津新城有自己的发展周期，“每一个新城都是从空置开始到兴旺的，特别是远郊的飞地大盘。每个城市的发展周期不是一两年，也不是十年八年，可能更长。”