河南欲立法整治“群租”引出话题

    日前，河南省人民政府法制办公室公布《河南省房屋租赁管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》），并公开征求意见。《办法》中叫停“群租”的部分条款引发了社会关注。

    如何界定“违规群租”？叫停“群租”后怎么解决低收入群体的住房问题？提供“群租”的房东或中介将会面临何种处罚？

    狭小的一方天地承载的青春

    在郑州，租客和房东仅口头协定就可以租房的现象不久将会改变。近日，河南省公布的《办法》征求意见稿中明确规定：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应到省辖市、县（市）房地产管理部门办理房屋租赁登记备案。如不备案，个人逾期仍不改正的，处以一千元以下罚款”。

    在郑州，“群租”现象比较普遍，狭小的一方天地承载了不少刚毕业的大学生以及来郑务工人员的青春。《办法》第十五条规定：“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后出租，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。 设计用途为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室的，不得出租供人员居住。”

    “按理说这些地方是不能住人的，但是现实情况却不这样，住地下室很常见。”在新郑市龙湖镇一家美发店当了半年学徒的李强（化名）就租住在附近小区的一间储藏室。不到10平方米的小屋，没有窗户也不通风，只放了一张床，人就没多大活动空间了。

    “冬天还行，夏天太闷，顶多再住一阵子就搬走了。”现在，李强正考虑自己开个理发店，这样就不用再住地下室了。

    《办法》中不允许将房屋分隔搭建后出租，这就使一些原本很吃香的隔断房成了“烫手山芋”。

    家住郑州二七区康桥金域上郡的张大爷，将自家一主二次三间卧室的房子隔成5个单间租了出去。“平时就我和老伴儿两个人住，房子闲着也是闲着，租出去还能赚点。”

    像张大爷这种私下改变房屋结构的行为在《办法》出台后将被责令限期改正；逾期不改正，张大爷或面临5000元以上3万元以下罚款。

    不少租房客都反映遇到过房东随便涨价，突然收房等“霸道”行为。《办法》的制定可谓给房东戴上了“紧箍”。如租赁期限内，房东不得单方面随意提高租金，不得向租客收取租金以外租金性质的其他费用。当然，租客拖欠租金累计6个月以上或连续3个月以上的，出租人可以解除合同。

    房东突然收房，不仅要取得房客同意，给房客造成财产损失的，还应当承担赔偿责任。租赁期满，原租客在同等条件下有优先承租的权利。房东要卖房，租客也有优先买房权。

    此外，房东未及时修复损坏的房屋，影响租客正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。

    如何界定“群租”

    4月21日，《河南省房屋租赁管理办法（征求意见稿）》刚在政府网站上公布，网上就响起了两种声音。

    支持的网友们认为：多人群租，环境脏乱差，安全隐患大，且居住人员三教九流，为管理带来很大困难，政府对出租房屋应当严管严控。

    反对的网友担心：“租个房子还要登记，办各种手续，虽然规范了，但有关部门会不会从中变相地乱收费呢？”

    一位参与起草《办法》的工作人员介绍说，虽然郑州以前也发文要求加大对群租现象的查处力度，但是实际操作起来还是有难度，也没有对违规行为设立处罚措施，《办法》的制定明确了各方的法律责任。

    “什么叫违规群租呢？几个好友合租算不算？”即将毕业的大学生小高看了规定后仍然不是很明白。

    对于如何界定“群租”，河南省政府办公室经济法规处工作人员表示，《办法》中并未明文规定不让“群租”，只是要求以原设计的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后出租，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

    而中国青年报记者调查发现，河南省并没有统一的人均租住建筑面积标准，能查到的只有2010年的数据，郑州市人均住房面积26.08平方米，低于全国平均水平28.46平方米。

    郑州市房管局房产租赁市场处负责人也证实，郑州市没有具体规定“人均租住建筑面积标准”。也就是说，郑州市对一套房子租给多少人并无政策限制。

    记者查找资料发现，全国各地对于出租房人均面积的规定不尽相同。

    2013年7月，北京市出台了相关管理规定，明确要求出租房屋的人均居住面积不得低于5平方米，每个房间的居住人数不得超过两人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外。）

    上海市制定的标准与北京市一致，而《深圳市出租屋管理若干规定》将人均租住面积最低标准定为6平方米，广州市则规定人均居住面积不少于3平方米。

    “房管局是否有入户调查权？实际执行中如何找到群租房……”针对这些问题，河南省政府法制办公室工作人员的回答是，《办法》目前只是征求意见阶段，后期还将制定相关细则作为补充条例。

    规范群租还需完善配套设施

    “不让群租了，真不知道以后该住哪儿。”韦康（化名）在得知政府将出台房租赁管理办法后，心里很惆怅。

    一年前，他和同乡小刘从商丘来到郑州，在熟人的介绍下进了一家汽车4S店打工，每月工资1500多元。韦康和小刘与同批进店的另外两个男孩在东关虎屯租了个标准间，买了两张高低床，开始了群租生活。

    韦康说：“虽然条件简陋了点，但房租水电加起来每人才200多元，能省下很大一笔开支。”

    “群租或被叫停”的消息传开后，韦康和室友们开始发愁：群租要是真被叫停，他们住哪儿？

    “希望在找到更高工资的工作之前，群租还可以存在，别把我们最后一个落脚地也给‘一锅端了’。”同乡的小刘插了句话，然后扭过头看窗外来往的车流。在郑州，像韦康和小刘这样的“群租”者不在少数。

    对此，河南省政府法制办公室工作人员说，“政府叫停群租房是考虑到规范房屋租赁行为，毕竟群租房里治安和管理方面的隐患很多，但是也要考虑到实际情况。”

    “政府应该相应加大保障房建设力度、降低申请门槛。我们也在考虑，如何增加租赁市场的公益性，以满足低收入群体的租房要求。”该工作人员说。

    据悉，北京目前正在大力治理群租房。北京市住建委主任杨斌曾表示：北京正在探索研究两种解决方式：一是在城乡接合部利用集体建设用地建公租房；二是城区将建设一些条件较好的“公寓”，提供给收入稳定的人群租住。城区这种租赁房不会像公租房那样设置门槛，而是公开面向社会，包括外地户籍在京工作人员。

    与北京相比，郑州还面临着城中村改造所带来的住房问题。截至目前，郑州市228个自然村，如今已有170余个获批改造。低收入者的廉价栖息地越来越少。

    业内人士称，对于低收入人群因此导致的房租支出加大问题，需要政府部门及时作出完善的配套措施，如果不尊重房屋租赁市场的现实需求，没有足够出租房源保证承租人需要，只靠一纸规定单方面堵住需求，未必管用，也很可能引发新的矛盾。

    据了解，今年，郑州在商品房小区、经适房小区内配建的公租房，将面向社会轮候供应，预计房源数量有四五千套。此外，还计划开工建设公租房15701套。