【工程名称】 总部基地
【项目位置】 位于北京西南四环的丰台区中关村丰台园二期内
【建筑规模】 占地65公顷，总建筑面积140万平方米
【业 态】 500余栋总部楼及相关配套
【发展商】 北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司
【总投资额】 约60亿人民币
【工程进展】 2003年6月19日，总部基地开工。目前，西区303栋总部楼及相关配套已全面完工并投入使用，东区 和总部广场以及相关配套正在建设中。

【专家点评】总部基地突破了传统房地产开发和科技园区开发的模式，其倡导的总部经济模式是一项大胆的创新，对于在北京乃至全国发展总部经济、形成大总部经济区提供了一个很好的思路。

一栋栋规划整齐的总部大楼，一片开阔的绿地，一个集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部集群基地，一派壮观豪迈的经济景致……这是位于北京市丰台区南四环西路188号的总部基地呈现给人的一幕。

早在2003年，这个在北京丰台建设的规模宏大的项目，不论从定位、功能、物业形态，还是服务设施、文化涵养上，它都为企业总部量身定做。作为国内最早并明确提出以总部经济为发展目标的项目，北京总部基地是目前规模最大的“总部”牌产品。

作为中关村开园以来单体面积最大的中外合资项目，它被列为2003年北京市69大重点工程之一、2003年北京市60大外商投资重点项目之一。那么，这个国内首个总部经济示范区在规划、建设、环境、配套、服务及运营方面，有什么特色？

规划：东西两区构筑总部经济新区

总部基地由丰台园与英国道丰国际集团合作开发，统一规划、统一设计、统一建设、统一产业化运营，以“中外合资，外方运作，市场机制，服务经济”的全新理念，共同打造的集产业、研发、办公于一体的总部集群基地，是智能化、低密度、生态型的公司社区。
　

在整体规划上，总部基地分西区和东区。从规划定位和建设发展看，总部基地西区和东区将以不同的风格、互补的区域优势形成国际化总部经济新区的完整架构。

总部楼集群在整体规划上，融合了中国传统围合式建筑与西方开放式街区的精髓。在公共和私密建筑空间中，通过对庭院与街区空间的巧妙运用，令各个独立楼宇既相对开放，又共享庭院空间。同时，单元式总部楼与公建区商务楼组成围合式布局，不但保持沿街总部楼建筑立面的整洁，且创造出总部基地特有的静谧氛围。围合式庭院布局最大程度地将各企业形象展示给总部基地干道，沿科技大道一侧的总部楼则呈韵律状一对对排列，形成了序列有致的总部基地街景。基地构成及配套如下——

总部楼:总部基地包括500栋企业总部楼，每栋面积1200至16000平米，将吸纳约500家大型企业，约2000家中小型企业的总部入驻。

总部广场（含超五星酒店）：总部广场是总部基地的核心配套之一，占地3.2万平米，总建筑面积20万平米，高达100米，由总部大厦、总部官邸、总部购物中心、总部国际会议中心、总部商务酒店等组成。建成后，总部广场将成为北京南城乃至全北京市的标志性建筑之一。它在和谐、唯美的氛围中，营造出舒适与优雅的商务情调，缩短了繁忙商务中人与自然的距离。

玛雅大酒店:位于总部基地3区内，总建筑面积21000平米。它按五星级标准设计，以玛雅文化为主题，是集住宿、餐饮、健身及休闲娱乐为一体的主题商务酒店和酒店式博物馆。

总部公寓:总部基地为入驻企业总部员工特别打造总部小公寓千余套，产权自主。总部小公寓每套面积约30平方米，均为景观较好的精品板楼式设计，每套都配有卫生间、厨房等各类生活设施，全精装修，配家具，可直接入住。

东区地下商业街:总建筑面积10万多平方米的总部基地东区国际化商业街，全部采用下沉式广场与直入式交通环境、人车分流体系的巧妙结合，使休闲购物与轻松出入浑然天成。而且地下商业通过滚梯连通，滚梯上方布置钢质顶棚，以确保各种天气条件下的正常使用。

总部大讲堂:总部基地为打造高端、睿智、博纳的场所文化，兴建1600平米的总部大讲堂，汇集全球工商巨子、当代精英，分享他们非凡的思想与人生，碰撞更多智慧的火花。大讲堂配备先进的同声传译系统，影音播放系统以及贵宾室、高级化妆间等设施，具备接待高级会议、演出、活动的能力。现在，总部大讲堂已然成为北京独有的新经济讲坛和具有前瞻性的思想库，众多高端经济和学术会议纷至沓来。

商业配套:总部基地内每个庭院中心均设置一处面积约为200-500平方米的商务会所。

其它配套:包括健身中心;国际医疗诊所、全科医师；信贷；银行；邮政；超市；餐饮；娱乐等。

总部楼：让企业拥有冠名权

“真正的总部楼，你自己的楼”，这是总部基地最主要的建筑群——独体独栋、独立产权、独立冠名“总部楼”的内涵写照。
高低错落、凹凸有致的总部楼座组合，展示了丰富的建筑天际线。各总部楼看似随意、实则规律有序的自由式曲线排列，体现了现代企业热情朝气、不拘一格的气质，并增添了总部基地的活泼动感。

由于面向的是企业总部，总部基地深入研究海内外成熟企业对产业、研发、办公的需求、充分考虑楼体在面积、格局、实用性、审美取向等方面的因素，提供多样的总部楼型。总部基地的500余座总部楼，从西区每栋面积为1000－6000平方米，到东区6000－16000平方米的各种类型，受到企业总部们的青睐。

在建筑设计上，总部楼采用独栋式单体设计——8．0m×8．0m标准柱网组合，框架式结构使各总部楼在追求独立的同时，又可分、可合、可大、可小，衍生出适应不同企业总部发展性需求的组合形式。

总部基地通过对总部楼的精心布局和朝向推敲，比如总部楼四面落地的中空玻璃幕墙构造，使每一幢总部楼都获得最佳视野与采光。各总部楼单体摒弃浮华与造作，呈现出稳健、典雅、含蓄、简洁的企业总部特质。通过对开窗方式、屋顶形式和局部色彩的调整，塑造出不同企业的个性化标志，从而强化企业的标识性，满足各类企业总部的形象需求。

同时，即购即得独立产权，体现企业的根本归属。相应地，凡购买总部基地总部楼的企业，会自动获得该总部楼的冠名权，可满足各企业总部的形象展示和可识别性需求。

目前，总部基地已经吸引了300多家大中型企业入园。它们来自全国各地，分布各行各业，而且多是行业的领头羊，如中国航天时代电子公司、长征火箭、诚通控股、中华通信、正泰集团、建龙钢铁、德龙控股、中牧股份等。它们中85%以上是高新科技企业，还有部分是科技配套型企业，成功地体现了产业结构的合理集成。

这些入驻的企业拥有了“自己的总部楼”、自己的冠名权，他们正运用总部基地为他们提供的各种便利在北京强势发展。

商务花园的办公环境

总部基地（ABP）的英文全称是——Advanced Business Park，英文解释为高级商务花园。如今，它的英文涵义已不能完全涵盖总部基地的建设主旨及立意。

总部基地的缔造者许为平熟悉西方文化，他深知西方公司办公不再仅限于单纯的建筑本身，而是倾向于生态型绿色办公——拥有充分的绿地、悦目的景观、到位的各种社会及物业服务，即西方的商务花园（Business Park）。为此，总部基地在国际商务花园理念基础上进行设计、规划与提升，并在建设过程中注重挖掘其所在区域的生态潜力。

在北京城市范围几大区中，丰台早在明清时就拥有闻名海内外的鲜花生产园地——花乡。每到夏秋，十里飘香。同时，由于历史规划原因形成的相对显著的待开发特性，城市发展的生态空间更大，层次升级空间更大。

总部基地是城区内最大占地面积、最多单体数量的总部楼集群。为了使生态性与建筑的结合达到最紧密的效果，总部基地采用庭院式中心绿化、点式组团绿化、带状公共绿化相组合，层次分明，分级明确。

总部基地总体绿化覆盖率为50%左右，容积率为1.59，突显了总部基地项目的生态优势。绿化主题以缓坡草坪、格状铺砌为主，简洁明快，表现总部商务的现代感、节奏感、速度感，并满足总部办公的静谧与舒适的环境需求。

同时，内部机动车、访客机动车和人流道路分别规划，让企业总部拥有足够的公共空间和绿地。各地块内庭院至少有两个机动出口，形成庭院内通畅的交通环路。地上、地下、机动停车场共同形成总部基地便利、快捷的停车系统。

在高智能化基础系统的规划上，总部基地全面体现为总部服务的宗旨。无论电信及宽带综合布线系统、停车场自动管理系统、分层空调器系统，都充分适应高端商务的需求。还有，每栋总部楼无论层数多少，都设有独立电梯1－2部，电梯的品牌来自全球招标中的领先者，映衬大企业总部的身份与荣耀。

基地模式：为“总部们”服务

从形式上看，总部基地的开发建设完整地体现了一个房地产开发的全过程，但它“不是一个传统的房地产项目”。许为平也说：“在销售方面，房地产开发都叫售楼中心，我们叫招商中心;住宅小区面对的对象是百姓，你来居住，安家乐业就行。我们是把公司请来，让公司安家乐业的公司社区。”同时，许为平也表示，为“总部们”提供属于他们自己的总部楼，只是这种服务的开始。他说，随着社会分工的不断细化和专业化，围绕总部的需求，总部基地还有很多工作要做。随着企业总部的迁移和聚集，围绕这些总部的各种需求，实际上存在着一个“总部市场”，这个市场包括两方面的需求:一是总部作为决策机构在日常经济生活中的各类商务需求；二是“总部人”的各类工作或生活需求。

为此，总部基地内部建立起集教育、金融服务、信息服务、中介服务等组成的服务支撑体系，这些机构围绕“总部们”开展专项服务，同时也相互进行服务，形成以总部的高端需求为中心的复合型市场关系，实现企业在园区内的“自给自足”，是一个多重的“环型产业圈”，而不是传统意义上直线型的“产业链”。此外，通过建立企业家俱乐部、网络社区，总部基地还将实现社区内企业家的交流、信息的共享、资源的优化配置，从而形成一个多元企业文化融合的新型经济文化区，成为商业思想、商业文化的集散地。

目前总部基地已经迎来了三百余家各界企业入驻。众多企业在总部基地内，可以更便捷地交流互动、资源共享、业务合作，形成巨大的“聚集又聚变”效应。如中国最大的民营钢铁企业——建龙钢铁与中国最大的民营低压电器企业——正泰集团达成战略协议，建龙钢铁采用正泰照明设施等就是享受“总部市场”的例证。同时，总部基地通过创办“总裁沙龙”等高端活动服务，使园区企业间与总裁间的交流经常化，推进了总部大市场的发育。

500栋独栋总部楼，65公顷园区，在这一平台上，总部基地将致力于通过500多家入驻企业在地理位置上的聚合，来建设一个以资产为纽带，充分融合人才、科技、信息、资金等资源优势的总部经济共同体，实现入驻企业在业务和战略的聚合，从而更大地发挥总部基地的作用和价值，发挥企业聚集的能量释放作用。

有人预计，不久的将来，这里将成为一个汇集5万多人、每年可产生上百亿美元技工贸总收入的总部经济新区，成为北京又一个强大的经济发展驱动器，成为国内外企业资源共享、互助共赢的国际化大平台。

社会反响

总部基地是中国第一个总部经济示范区，总部基地的成就，也引起了包括各地政府在内的社会各界的广泛关注。据统计，全国已有42个高新区组团前来参观交流，约有200多个社会团体、以及世界几十个国家的顶级投资家到总部基地深入考察。2005年2月19日，总部基地董事长许为平应邀到哈佛商学院做演讲，总部基地成为哈佛讲堂“21世界中国新案例”。总部基地，以其不争的事实，被确定为北京市“十二大产业经济聚集区”之一了。

开发感言

总部基地不是单纯的房地产开发，它不仅仅是解决办公楼，开发商的业务就是盖房、卖房，我的兴趣点不在办公楼上，所以500栋楼只是它的外表，我们还要塑造总部的内在灵魂。

企业总部群聚是新经济发展的一种潮流，而总部基地项目在战略上的初步成功，正说明它符合了这种潮流的需要。总部有总部的性能，就像我买一个手机有手机的性能，买一个录音机有录音机的性能，总部基地的性能就是企业入驻后，不仅仅是有一个安身之地、有一个办公的地方，更重要的是融入了一个独特的经济氛围和文化氛围。

——英国道丰集团亚太区总裁、总部基地董事长许为平