集体土地与国有土地之间的土地二元制，构成了农村和城市发展的巨大鸿沟。城市资本无法渗入所有权支离破碎的集体土地，而集体土地的巨大空间也无法对接土地日益枯竭的城市围城。在用征地的手段推进城市化的模式难以为继的今天，这日益成为整个中国城市化进程中面临的头号难题，而位于广佛核心的南海区桂城街道，正试图破解这一困局。

两座村庄的不同命运

从佛山“一环”东侧驱车往北行驶，经过平胜大桥，就到了南海中心城区桂城。公路旁，数座造型简洁的建筑物组成的“瀚天科技城”，与对面亮丽的商业住宅区遥遥相对。

从外观上看，这一带与传统意义上的市区中心几乎没有差别。而事实上，不同于大多数地区的城市化路径，这座聚集了70多家高新技术企业的科技城，建立在北约村的集体土地之上。目前，这里已经成为广东都市型产业基地的核心载体之一。

瀚天科技城占用的是桂城北约村的土地，早在2000年，北约村就嗅到了土地升值的机遇，开始筹建一座科技电子城，计划引进较高层次的产业。这与政府的规划思路不谋而合。2006年，因为村集体资金告急，科技城一度陷入停滞，随后，桂城街道提出租用该村土地，重新调整了规划，“瀚天科技城”得以落成投用。

政府的介入，不仅解决了资金的难题，也提高了招商的档次。经过近3年的建设，瀚天科技城已发展为一个配套设施完善、产业规模初显的都市型产业园区，预计总投入近5亿元。目前一期建成物业约15万平方米，已经基本满租，吸引了70多家高新技术类型的企业进驻，二期开发建设也正在加紧推进。

随着新产业进驻，北约村的经济社会生态也在发生悄悄的变化。在外观上，现在的北约村基本与桂城中心城区融为一体，零乱的旧厂房已不复见，公交线路也延伸到了这个昔日被边缘化的村庄内部。大批高新技术企业带来了人口素质和消费水平的提升。园区周边的村民通过出租高质量公寓、从事高端餐饮和零售，在地租分红之外开辟了新的收入途径。在瀚天科技城附近，一条欧式风格的食街也正初现规模。

然而，与北约村状况迥异的是，其对面还是一片低矮简陋的厂房，这片厂房属于南海桂城的另一座村庄———平西村。

以制鞋业闻名的平西村，改革开放之初曾是南海第一个亿元村，村中不少企业，曾为阿迪达斯、锐步等名牌代工，风光了多年。但是，近年来制鞋业原本微薄的加工利润不断收缩，2008年的金融风暴更让困境雪上加霜。目前，平西村村委会和村小组两级的土地租金人均分红还不到2000元/年，在桂城属于中下水平。

更让平西村村支书何汝海觉得心焦的是，多年的经济发展却没有带来乡村形态的提升，这片河网交错的土地上，依然密密麻麻地分布着低矮的厂房和民居，呈现出缺乏规划的状态。在广佛同城化的推动下，这里将从城市边缘变成双城融合的前沿地带，土地升值潜力显而易见。但假如无法参与城市化的进程，在今后的竞争中则必将被淘汰。

北约村，平西村———两座地理上紧邻的村庄，却仿佛处于两个时代。它们都拥有辉煌的过去，但在新升级浪潮下，显然北约村已通过模式创新跨入新的发展时代。

不过，北约村成功的开发案例，也正在起到积极的示范作用。据悉，最近平西村也正在筹备拿出一块集体土地，用于建设较高档的员工宿舍楼，为瀚天科技城配套。一场产业与城市双升级的浪潮，正在桂城愈演愈烈。

城市农村利益共同体

瀚天科技城仅仅是南海桂城打造都市型产业的一步棋子。

从去年开始，桂城将佛山“一环”沿线约20平方公里的土地规划成“广东都市型产业基地”，计划通过多个产业载体的建设，引入一批适应城市发展方向的新型产业。

但是当地大量的农村集体土地却成为进一步整合的障碍。据统计，在广东都市型产业基地内部，分属各村委会或村小组的集体土地占78%，属下各村的收入来源以土地经营为主，共占总收入的71%。

此前，桂城街道曾面向村民做了一个问卷调查，尽管几乎所有的村都认为产业需要升级，但如果涉及到土地所有权的变更，则绝大部分村不愿意。此外，有的村依然实行“一村多社”制度，土地资产属于村小组，所有权的分散也增大了整合的难度。

这也反映了当前国内沿海发达地区所遇到的普遍问题:村集体经济对于土地收益过度依赖，因此死保土地所有权不变更和当前收益不减少，导致盘活土地的操作空间明显变小。如何达成村集体利益诉求与政府规划意图的对接，是在集体土地上建设新城的关键。

“最重要的是，必须在开发过程中保证村民的收益。”桂城街道办事处副主任张厚祥认为，瀚天科技城通过与村委会的合作结成了“利益共同体”，一方面政府介入可以提高招商档次，另一方面村民在招商期间的“收益空白期”也可以从政府得到租金，避免风险。

此外，桂城街道还与北约村约定，土地租金会按一定年限递增，租约到期后将把物业无偿移交给村里；同时，考虑到土地、物业可能升值较快，双方还约定，如果村里资金充足，可以提前将物业赎回，政府只收回成本。“这也给村民们吃了一颗定心丸。”张厚祥说。

目前，除了瀚天科技城外，邻近广东金融高新技术服务区的夏西村也在集体用地上自主招商，开发了汇金广场项目，计划用作商务写字楼和高档餐饮场所。都市型产业基地内的容兆酒店、百福公寓等数座配套设施，也均是由投资者直接租用集体土地建设。一张张租约，正在拨开土地利益迷雾，带领古老的村庄拥抱着源源不断的商机。

“造城”思维的三次战略变迁

桂城的实践，代表的是迥异于传统乡村工业和工业园区的一种新型发展路径:在不改变土地性质的基础上，打破以村为单位的土地利用模式，为集体土地统一规划、统一发展，引入符合城市发展方向的新型产业，同时带动基础设施和公共服务配套，让农村全面融入城市。

5月11日，在“广东金谷·光电产业社区”的启动仪式上，桂城街道就明确提出了“产业社区”的发展思路，将打造一个包括完整LED产业链以及商住为一体的光电产业社区。据悉，包括瀚天科技城在内的多个都市型产业载体，未来也将通过建立类似的模式，促进产业和城市的双升级。

从“乡村工业”到“工业园区经济”再到“产业社区”，桂城的思路折射的是城市发展战略思维的转变，也是对传统城市化路径的一种反思:旧式的乡村工业化，过分依赖地租分红，导致了短视的发展眼光，所有权的分散也不利于土地整合，阻碍了产业升级。而一旦周边的地区实现了城市化，原有的村庄就很可能沦为“城中村”。

而于上世纪90年代中后期开始涌现的工业园区模式，则呈现出另外的问题:征地的方式割断了村民与产业发展的联系，农村难以分享到经济发展果实，收入结构没有得到改善，失去了土地的农民，也不可能通过产业进入城市的经济生态系统，这意味着城乡统筹仅仅只是一纸蓝图。

“当前桂城提出的‘产业社区’的新概念，希望借此改变以往传统的产业区的模式和概念，培育新的产业集聚区形态，并以此改造周边农村的经济链条。”桂城街道办事处主任洪巨涛说。

这也即是当前桂城所提出“产业社区”的发展理念。某种程度上，“产业社区”的探索已经触及到了中国城市化进程中的核心命题:如何在土地二元体制下完成产业升级，并以此促进城市化进程。这不仅仅是乡村经济实现产业升级的新途径，也是对建立在“征地—补偿—开发”基础上的传统城市化路径的反思。可以预见，假如这一模式顺利实施，则必将为珠三角乃至国内面临同样问题的地区提供宝贵样本与重要借鉴。