鄂尔多斯“鬼城”幻影下双重危机

　　曾肩负中国最富城市和“鬼城”双重称号，鄂尔多斯最新一次吸引公众，是美国的一档电视节目分析中国楼市泡沫时，播出鄂尔多斯康巴什新区是“空城”的画面。这个在煤炭资源基础上GDP快速发展的城市，过去十年中城市建设也大步前进。符号意义的，便是康巴什新区。这个中心城区面积32平方公里的新城，2010年统计常住人口不足3万人，也因此被称鬼城。据报道，康巴什今年人口已到10万。

　　人口在增长，不过经济危机仍在。一方面是诸多房地产项目停工，煤炭经济持续下滑，另一方面，则是政府过去数年大笔的城建投入和债务。

　　十年新城

　　这里有很多“之最”。从市政府门前世界上最大的雕塑群，向南，是世界上最大的广场

　　晚上8点，鄂尔多斯，康巴什新区，灯亮了起来，霓虹灯勾勒出建筑物的轮廓，现代且豪华。

　　这座还在建设中的新城，因“空旷无人”而负有“鬼城”的名字。

　　康巴什新区总面积达352平方公里、中心市区32平方公里。2010年，常住人口统计数据2.86万人。媒体报道称，这座新城原规划入住百万人。

　　“90%的新建房屋无人居住”、“街上清洁工比行人多。”2010年4月《时代》周刊报道“鄂尔多斯：一座现代鬼城”。两年后，2012年BBC报道“鄂尔多斯：中国最大的鬼城”，又进一步加深了世人的印象。

　　康巴什新区被作为“中国房地产泡沫最佳展示品”的样本解读。

　　这里有很多世界之最、亚洲之最。从鄂尔多斯市政府门前世界上最大的雕塑群向南，是世界上最大的广场，广场与公园一直延伸了2.5公里，到了乌兰木伦河畔的亚洲最高的音乐喷泉。

　　7月14日，鄂尔多斯博物馆后面的民族路上，一辆路虎车驶过，车窗里扔出一个塑料袋，老石跑过去捡起来。

　　清洁工老石是街上难得一见的行人。来自赤峰的老石，负责民族路上10个路灯杆间的街道卫生。

　　“毕竟人少嘛，没有多少垃圾。”老石说，工作强度并不大。老石的老伴也是清洁工，在另一条路上值班。

　　康巴什600名清洁工大都是“外来户”，其中约一半是老石的赤峰老乡。

　　康巴什的居民也没有多少“土著”。公务员、生意人、建筑工人、学生等，大都是外来户。

　　十年前，康巴什所在的地方，还是一个千余人的村子。从2004年打下第一个地基开始，距鄂尔多斯东胜老城区25公里多、毛乌素沙地边缘的，野蛮地长出一座新城。

　　数据显示，鄂尔多斯市过去数年投入大量资金进行城市建设。

　　根据公开数据，2012年鄂尔多斯在建项目总投资超过1500亿元，其中包括600公里高速公路、18个大型变电站、14个分布在全市各旗县的工业园，每个工业园区的面积均达数十平方公里。

　　这一数据在2010年是800多亿元，2011年是1070亿元。鄂尔多斯地方财政总收入2010年至2012年分别为365亿、538亿和810亿元，这意味着，政府每年拿出相当于财政收入两倍的钱，投入了城市建设。

　　特定时段的繁华

　　上下班时间，市政府大楼附近人流最多。吃饭时间，美食广场人最多。晚上，音乐喷泉附近人最多

　　“‘鬼城’是好几年前的事情了，现在已经有十万人了。”出租车司机刘耀不认同“鬼城”的说法。他说，在街上找不到热闹的地方，是因为不了解康巴什人的生活节奏。

　　每天上下班时间，市政府大楼附近人流最多。吃饭时间，美食广场人最多。到晚上，则是音乐喷泉附近人最多。

　　7月15日临近中午，建筑面积4.41万平方米的康巴什美食广场，坐满了食客，门外停满车辆，保安在疏导交通。

　　不过，美食广场之外，从中午到下午，街头难寻这种热闹场面。

　　几个游客在“成吉思汗广场”拍照。两三个年轻人在图书馆前广场上打篮球。几个大型购物中心，门可罗雀。

　　到晚上7点多，乌兰木伦河畔开始聚集车流人流，这里有号称亚洲最大的激光音乐喷泉，每晚都会有“表演”。8点左右，人群聚集，警察指挥交通。

　　一公里的河岸边的亲水平台上人头攒动，河堤平台上的大排档也坐满客人。

　　9点多，音乐喷泉表演结束，人群散去。

　　世纪康城一期小区，近半的房灯陆续亮起来。这是地段最好，房价高的一个小区。

　　小区保安说，小区的房子都卖出去了，但真正入住的在三分之一左右。

　　“以前买瓶水喝，都要走1公里。现在好多了。”保安说。不过，生活也还有不便的地方，例如在康巴什很难找到配钥匙的，配钥匙要坐车去乌兰木伦河对岸的伊金霍洛旗。

　　2010年《时代》周刊报道后，康巴什房价的每一次波动，工地停工的迹象，都被作为“鬼城”的证据。

　　2012年，诸多房产商资金链断裂，地产项目大面积停工。“鬼城”再次被叫响。

　　鄂尔多斯人对被叫做“鬼城”表现出反感。他们说，居民比前些年多了。

　　2011年12月12日《鄂尔多斯日报》称，新区常住人口突破7万。2012年9月4日，该报报道，常住人口将近10万了。

　　今年1月，康巴什新区管委会主任高志华接受媒体采访时称，当初建设新区规划用20年时间达到三十万人口，之后最多不超过五十万。他认为发展现状与当初规划基本吻合，“发展速度并不慢”。他称预计到2020年，最晚到2025年完成规划，入住人口三十万。

　　高志华介绍称，大项目落地会给这座新城带来“人气”。例如神华集团在鄂尔多斯建设国家级煤制油基地，把康巴什选为生活服务场所，已入住一万户；规划入住三万户，神华能带来近十万人。

　　高志华认为，“康巴什经过八年建设，走出了一条极具特色的新型城镇化道路。”

　　建在煤上的楼市

　　煤炭价格上涨，鄂尔多斯遍地一夜暴富的神话。在房地产热潮下，财富涌向了楼市

　　被称为“鬼城”的那一年，鄂尔多斯还有另一个称号，全国最富有的城市。

　　2010年，鄂尔多斯地区生产总值达2643亿元。根据住建部政策研究中心联合高和投资发布的《中国民间资本投资调研报告》，鄂尔多斯资产过亿的富豪人数不下7000人。人均GDP超越香港位居全国第一。鄂尔多斯每217个人中间，就有1个亿万富翁；每15个人里面，就有一个千万富翁。

　　煤炭带来的财富，成为这个城市源源不断的动力。2004年起，全国煤炭价格迅速上涨。鄂尔多斯遍地都是一夜暴富的神话。开矿征地和煤矿买卖，催生了鄂尔多斯第一批富起来的人。

　　鄂尔多斯的房地产热潮，在煤炭暴富和全国房地产大开发的大背景下，迅速发展。

　　2005年左右开始，大型煤炭企业和发了财的煤老板加入了房地产开发，而全国各地大型房地产企业，也纷纷在鄂尔多斯安营扎寨。2008年至2011年，鄂尔多斯这块只有几十万人口的土地上，云集300多家地产企业。

　　买房子也被认为或宣传为最划算、最稳妥的资产保值、增值方式。2010年，城区人口65万的鄂尔多斯，商品房销售面积1009.4万平方米，若平均到市民头上，人均购买了约15平方米。

　　根据媒体报道，鄂尔多斯房价一路飙升，甚至达到1.5万、2万元每平方米。

　　2011年，鄂尔多斯继续建设房地产，当年计划新开工面积1300万平方米，计划销售商品住宅面积1200万平方米。

　　这一年，国家对房地产领域调控升级，开始深入到二三线城市。2011年8月18日，住建部发布二三线城市限购标准。

　　虽然鄂尔多斯未出台实质性限购政策，但市场弥漫观望情绪，销售陷入停滞。从民间融资到银行，也都对房地产企业关上了大门。

　　鄂尔多斯房价下跌，2011年底开始，鄂尔多斯楼市崩盘，类似“房价万元跌至三千”的消息吸引全国目光。

　　据鄂尔多斯市政府的数据，截至2012年4月底，计划新建的49个项目，7个开工。全市324个房地产续建项目，复工率不到四成。全市房地产市场完成投资10.4亿元，同比下降83.4%。

　　鄂尔多斯《国民经济和社会发展统计公报》显示，2012年全市商品房销售面积和销售额都是前年的一半左右。在康巴什，很多售楼工作人员辞职。

　　2013年是2012年的持续。在康巴什美食广场的一楼大厅，城投绿城设有售楼点，少人问津。售楼小姐称一栋楼已预定出去，但相比两年前的抢购，现在房子太难卖了。

　　双重困境债务缠身

　　鄂尔多斯负债总额，流传不同版本，从1000亿元至4000亿不等。官方未公布过债务总额

　　出租车司机刘耀说，生意越来越难干。从去年开始，很多工地停工，建筑工人离开。而本地人大都家中有车。

　　刘耀说，在康巴什，工地上的塔吊转，出租车就会赚，但高耸的建筑塔吊，像被按了暂停键，一动不动。

　　7月15日，乌兰木伦河南岸伊金霍洛旗的万力太阳城工地，工人说原来几百人的工地只剩二十几个人。老板没钱了，又不能彻底停工，“只要有人干活就不能说停工了。”

　　在康巴什新区北侧的新北社区，哈巴格希新村是个移民村，十几个“工人”在小区花圃里种草。他们是康巴什的拆迁户，都是“百万富翁”，只是钱有去无回。

　　哈巴格希新村的王来清说，艰难的日子从2011年就开始了。拆迁款200万元都放贷了，吃了半年多利息，典当行老板不再露面。

　　在鄂尔多斯，有的丰田大吉普甚至没现金加油。国际酒店显得冷清，酒店普通经理的工资，由几年前的七八千降到四五千元。

　　房地产经济危机之外，支撑鄂尔多斯经济的煤炭产业正持续萎缩。

　　在包府公路上，很难再看到运煤车辆排队的景象。从去年下半年开始，煤炭市场价格大跌，鄂尔多斯煤炭从最高点近400元/吨的坑口价，落到现在的200元/吨。除大型国有煤矿还在坚持外，鄂尔多斯众多中小煤矿要么停产要么减产。

　　除市场需求逐步降低外，还有来自“外煤进口”的冲击。从美国、澳大利亚等国进口煤炭价格优势凸显，按照当前汇率，一吨到港煤炭400多元，而高昂的物流成本使得本土煤炭到港已接近500元。

　　随着市场需求量的下滑，鄂尔多斯又开始面临卖不出去煤的窘境。

　　另一方面，在连续的大规模城市建设后，鄂尔多斯地方负债的数目，流传有不同版本，从1000亿元、2000亿元和4000亿元不等。

　　官方没有公布过负债总额。7月31日，鄂尔多斯东胜区财政局副局长戴宏奎接受媒体采访时说，“我认为不会超过1000亿”。

　　2013年的市政府工作报告显示，鄂尔多斯2012年制定出台了政府债务三年化解方案，化解政府债务346.6亿元。

　　当地媒体报道，鄂尔多斯市、旗两级政府决定从2012年开始，利用3年时间，完成2011年前形成的工业企业政府性债务清理工作。

　　有公务员认为，市政府要把债务化解可能要5年以上时间。但他也表示疑虑，“拿什么还？”