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三四线城市楼市风险叠压 开发商重回一二线
时间:2012-12-06 12:56:46  来源:21世纪经济报道  作者:张晓玲 

近日京沪深接连出现地王,其背后是开发商重回一线城市的冲动。

经历近两年的调控之后,开发商们发现,原来深入三四线拓展是一件有风险的事情,尤其是房价止跌回升的过程中,一线城市和热点二线城市更能带来销量和利润。

刚刚过去的11月,京沪深穗四大城市成交量均创下今年新高,其中11月广州新房成交均价14769元/平方米,更创下2010年以来的新高。

而众多的三四线城市却深陷库存和消化危机之中:全国商品房待售面积环比去年继续升高,其中三四线城市的库存巨大。

此时,正是高层密集推出城镇化政策之机,所谓城镇化,必然要与更多的三四线城市发生关联。在新的执政思路之下,三四线城市楼市将会往何处去?

三四线城市库存危机

在出现翘尾行情的11月,楼市库存也被高度关注。

“自今年6月份以来,全国商品房待售房面积一直维持在高位,并且有上升的趋势,这是需要警惕的。”全联房地产商会名誉会长聂梅生指出。

数据显示,三四线城市的库存量更大。摩根大通最新报告指出,从地区来看,明年一线城市更乐观一些,三四线城市去库存压力会更大。据克尔瑞“中国城市房地产市场风险排行榜”数据显示,全国城市市场风险排名前50位城市中无一例外均为三四线城市。

克尔瑞报告测评的287个城市中,房地产风险排名倒数前三的分别是深圳、北京和上海,广州、杭州、南京等重点一二线城市的风险也较低。

该风险榜单前50强几乎都被三四线城市占据,排名第一的是酒泉,第二为呼伦贝尔,备受关注的鄂尔多斯排名第六,其土地消化周期长达9.71年,供求比高达3.88,市场严重供过于求。分区域看,风险排名前50城市主要集中在华北、西北、西南中,大多数集中在内陆城市。

克尔瑞董事长丁祖昱强调,进入三四线城市要非常谨慎,这些城有限的客户需求、市场需求和相对无限的土地供应,构成了这些城市最大的风险。克尔瑞分析师陈啸天指出,中国目前面临着换届的特殊节点,楼市注定会有短期的震荡,不可避免。

开发商争抢一线城市土地

今年5-7月以及11-12月的两轮楼市回暖中,开发商们发现,北京、广州、深圳的房子太好卖了,包括豪宅,都很容易销售出去,而价格和利润也是节节升高。

反观三四线城市,“卖出去第一批后,接下来就很难卖了,因为没有太多刚需买家,这些地方又没有投资客,”广州一家大型房企高管人士坦言,在三四线城市,往往还面临当地开发商的低成本竞争,以及先进入者如恒大地产的竞争。

招商地产董事长林少斌明确表示,招商的战略布局只进入核心二线城市,以及部分三线城市的核心地段,未来一二线城市仍然是公司销售和利润的主要来源。在此背景下,下半年开发商争抢优质土地资源尤其是一线城市的土地便不难理解。

机构报告显示,11月,包括北上广深在内的10个典型城市土地出让金收入为663亿元,环比增长23%,创16个月新高。其中仅11月13~15日3天,上市房企公示的拿地总规模就高达近180万平方米。9月至今,保利、中海外等大型房企共创造了11个“地王”。其中,上海、深圳、北京出现地王最多。

房企的新增土地储备也基本位于一二线。本报记者统计显示,万保招金四大房企今年的拿地区域回归一二线。

三季度以来金地拿地速度明显加快,并主要集中在已进入的一二线城市。截至10月底,公司新增项目6个,建筑面积约96万平米,累计地价约26亿。金地共进入5个城市,其中仅有余姚三线城市。

保利表现更为迫切:截至目前,保利今年共进入13个城市拿地,其中三四线城市仅为2个,在北京和上海就新增土地储备约80万平方米。

万科相对平衡,今年所进入的大约40个城市中,有15个为三四线城市,表明其战略纵深仍然在延续,但步伐谨慎。华润置地则通过旧城改造形式拿下深圳近1000万平方米的土地储备,占公司总土储的35%。

从上述公司拿地区域来看,即使是进入三四线城市,万保招金也基本上都避开了经济欠发达,或者此前泡沫较高的城市,如酒泉、黑河、大同、温州、鄂尔多斯等地。

过去十多年,推动中国商品房市场发展的两大因素为城市化和人口红利,它们提供了商品房市场最大的需求主体。根据中央高层领域的表述,未来几十年,中国经济的发展潜力在城镇化。在此背景下,三四线城市理应迎来发展良机,知名开发商缘何有意回避?

海通证券首席经济学家李迅雷(微博)认为,中国或已步入城镇化的后期。他指出,目前中国官方公布的城镇化率为51%,是按常住人口概念计算的,但实际上,目前中国农村主要从事农业劳动的人口大约只有1.6亿,比官方数据少一个亿,而未来农村可向城镇转移的劳动力数量大约只有4000万-6000万。这意味着,到2020年前后,中国的城镇化进程就大致结束了,将步入城镇化的后期。

对于开发商来说,更大的可能是,一二线城市获得的利润远大于三四线城市,仅此而已。

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