新华网广州10月4日电（记者乌梦达）现今的房地产市场，各类宣传资料上房价优惠、特价、员工价种类繁多；政府出台的统计数据和商业机构时常打架；统计房价和购房者现实感受明显错位。种种关乎价格的问题，令购房者雾里看花。

　　看不懂的特价、员工价、毛坯价

　　“金九银十”是传统的楼市销售旺季，一些开发商打出不少优惠：九折促销、特价单位、内部员工价、甚至毛坯价等种种说法让购房者眼花缭乱，记者节日期间就接到了不少购房短信，如“内部价尊享九二折优惠，限期认购还可享受2万抵10万优惠”等。专家提醒，购房者需要透过吆喝看实质：“优惠价”到底是真优惠还是假宣传。

　　“说白了，这其实都是开发商的包装，没什么差别。我们对购房者说让他们享受内部折扣，比外部价便宜，很多购房者就觉得有赚头。”一位房地产销售人员告诉记者，其实所谓的特价也好、内部价也罢，叫法不一，实质半斤八两，“开发商早就预设好了销售指导价，这些名目不同的优惠只是给买房人一个说法，听着好听罢了，实质优惠并没有那么大。”

　　广州市民李立扬10月1日看了位于广州市区的某高端楼盘，周边楼盘均价已经3万以上，开发商此前在宣传中却十分慷慨：毛坯公寓18000元起。

　　专家表示，很多开发商在宣传时着力突出一个看似优惠的数字，背后却不经意留一个伏笔，在“起”字上做文章。

　　“看了宣传觉得价格低才来的。”李立扬告诉记者，看完了楼盘却有点失望，奔着18000元的特价单位来，销售人员却告诉他特价单位卖完了。“和我说现在还有均价21000元左右的毛坯房，优惠力度也很大，原价27000元，是取消了价值6000元的装修。”

　　但一些销售人员告诉记者，所谓的楼盘特价单位一般只有几套，挂羊头主要是揽客，渲染降价效应，吸引客户看房，实则没有几套。而他们的营销关键还是通过精装房“裸卖”找价差。

　　专家表示，目前开发商所谓的价值数千元装修实质水分极大，宣称6000元豪华装修，实质成本可能不到2500元，却可以给消费者造成大幅降价的错觉。

　　统计与现实的感受错位

　　广州市民黄穗娟最近打算买房，但让她头疼的是，看统计局等官方的统计，广州房价维持平稳、涨幅不大，但看房时中介和销售却极力鼓动她“快出手”，不然房价还要涨，“不知道该信谁。”

　　房价统计和现实经历之间有些感受错位，有类似经历的消费者不在少数。以广州为例，按照国家统计局公布行业数字，目前广州平均房价在14000元左右。但暨南大学管理学院教授胡刚分析，一些市中心高价楼盘可以卖到4万元，郊区楼盘售价8000元，因此，平均房价统计对不同消费能力的购房者指导意义有限。

　　专家分析，房地产成交价格走势因区域而异，单纯均价统计难以真实反映市场变化，由于成交均价体系存在缺陷，导致消费者直观感受和统计数据之间出现反差。

　　在当前严格的限购政策约束下，一些开发商也逐步锻炼出“抗药性”。往往市场低迷时，开发商“保刚需、缓豪宅”，市场回暖后，又反其道而行之。广东中原地产研究经理瞿中奇表示，当刚需住房大量成交销售时，必然导致因为低价、郊区楼盘成交带来的房价统计结构性下降。最后可能出现“平均下来没涨，实则区域轮涨”的情况。

　　官方、民间数据打架该信谁

　　一些购房者反映，看到商业机构的统计和政府统计部门的统计时常存在差异，且幅度相差不小。广州7月国土房管局公布的统计为例，7月楼价同比涨幅约8%，而网易同月统计则大涨22.5%。判断房价走势，是信政府还是信机构，成为摆在广大购房者面前的一道选择题。

　　专家分析，两者间的数据差异主要取决于统计口径和计算方法不同。广州等一些地方政府部门统计的成交均价是选取新建商品住宅作为统计样本，而部分房地产网站统计的楼价数据却把办公和商业性质的物业纳入统计；在计算方式上，政府往往采用大范围平均房价，而商业机构则经常以开发商和下属各版块上报作为基础。

　　一些业内人士告诉记者，双方的统计数据背后都有“难言之隐”。政府统计难以作假，为让数据好看，不得已就会在“时间节点”做文章，通过是否发放预售证或控制网签时间等方式调节数字，防止房价出现大幅波动；而一些公布楼市数据的民间房产分析机构基本是依附商业运营利益，当房产商业机构有意力推某些区域或某些楼盘，则会特别突出相应乐观数据，制造“价升量增”紧张空气。

　　对此，专家表示，双方统计各有利弊：商业机构统计除了参考政府发布的成交信息，更依赖于开发商和自身上报，缺乏客观性；而地方政府的统计数据虽然相对准确，但在统计方法上存在一定缺陷，难以完全反映区域变化。