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2024年05月02日
星期四
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李津逵主持人：
今天上午我们举行了隆重的开幕式，并表彰了在2009年中国城市化进程中做出积极贡献的活力城市、典范企业、创新技术企业、影响力工程、贡献力人物、科学发展特别奖和优秀农民工代表，并举行了一个主题论坛，下午由我来继续主持论坛，谢谢大家！
现在我们就开始第二个主题论坛吧：金融危机与城市化背景下的房地产机遇；咱们首先掌声欢迎主讲嘉宾是：建设部住房政策专家委员会副主任、教授：
大家欢迎。另外还有几位嘉宾有请台前就座。
参与这一主题的嘉宾是：
天津滨海新区社会发展局局长：陈 昉先生
厚土机构房地产开发公司董事长：
北京诚必达房地产经纪有限公司董事：
北京希埃希建筑设计院院长：
让我们掌声有请。
十分钟的引言，九分钟我们底下敲一下杯子提醒一下。
顾云昌：各位领导，各位专家，各位企业家，下午好。很高兴有机会让我抛砖引玉，题目是金融危机与城市化背景下的房地产机遇，每次老师出题目我临时想怎么答，金融危机对中国的影响是什么？我觉得对中国的城市化进程有影响，但是不大。可以说影响的就是出口，出口让更多的农民失去工作回家了，这是城市化进程中的波动，应该说这轮金融危机对中国房地产市场，用我的话说，美国的次贷挽救了中国房地产市场，或者是美国次贷加速了房地产市场回暖，中国房地产市场也有发展规律，我曾经十年前讲房地产业对中国经济而言是冬天的一把火，拉动经济的一匹马，但是要防止房地产成为损害经济的一只狼，当金融泡沫破灭的时候，这只狼就来了，到美国次贷危机导致全世界金融衰退的时候，这个狼就来了。
现在还要加一句话，中国房地产业是宏观经济当中一只重要的棋子，其作用不是小兵，恐怕是车。宏观经济与房地产密切相关，宏观经济的变化必然影响房地产发展，反过来房地产发展好坏直接影响宏观经济，实际上从上个世纪亚洲金融风暴中暴露出的问题，从墨西哥房地产泡沫破灭，亚洲日本、中国台湾、香港房地产出现泡沫，美国的次贷危机都看出房地产是否健康发展，对于宏观经济层面意味着什么？所以各国政府非常重视房地产的健康发展，其发展是金融健康发展的一个基础，而金融是否健康，金融风险大不大，是国家经济风险一个主要的体现。
所以房地产健康不健康，直接关系到国民经济的安全性，为什么中国的房地产在近年来表现突然繁荣起来了呢？现在人们在讨论地产的繁荣与资产价格泡沫之间的关系，一方面资产地迅速繁荣，另一方面看到我们资产泡沫起来了，首先表现在我们的楼市、股市上，我个人认为这轮房地产迅速回暖带来了泡沫，特别在热点城市，房价又超过了历史峰值，最近半年的涨幅很大，以北京为例从春节到现在房价涨幅接近40%，统计的数字很小了，涨了3%、5%，老百姓感受的房价涨得很快，2008年挤掉的房地产泡沫现在又吹起来的，有的地方泡沫大一点，有的地方小一点，有的地方没有，也不能一概而论，有的一些中小城市是两千块左右的房价，谈不上什么泡沫。
也就是说，房地产市场这样迅速的回暖也带来这样的问题，我们感觉中国的房地产市场不像人家讲的那样，为什么老说房价降不去，最主要的原因是需求旺盛。
中国需求旺盛与城市化密切相关的，我们的城市化水平大家也知道，国家统计局不到46%，根据我们城市化委员会统计城市化水平不到35%，这里面有10%的差异，这十个百分点是不是住地下室的人，住城中村的人，租房住的人，伴随着快速的城市化，住房问题必然很突出，全世界各国都有这样的情形，中国也不例外，我们中国还有一个特别的问题是户籍这方面也影响我们城市化的质量。
我们的户籍人口和非户籍人口之间有很大的差异，保障性房子没有他的份，据我所知在北京有一百万人都是住在地下室，百万大军在地下，也就是说，我们的房地产发展应该在未来解决这些人住房问题，反过来说我们房地产发展的市场潜力很大，因为我们城市化不断加快。不仅未来使更多人进入城市，已经进入城市许多人的住房问题，现在还没有达到我们统计数字的水平。
其实中国的房地产发展离不开城市化，而且中国整个经济发展离不开城市化，我认为城市化是中国未来经济发展的主要通道，有人说是唯一通道，我觉得不是绝对的，中国的经济发展GDP增长一个靠工业化，一个靠城市化，我们看工业化主要是投资，所以工业化是我们投资增长通过GDP的过程，而城市化主要是消费增长推动房地产的发展，或者是推动经济的增长。
城市化从投资的角度拉动GDP，城市化从消费的角度拉动GDP，这是我们内需的两大力量，是拉动经济的一匹马，房地产就是这批马，既是可以从投资角度拉内需，也可以从消费。今年一到十月份全国商品房销售额3.15万亿，到今年年底将有新房销售额达到3.8，甚至是4万亿，这是全国老百姓买新房花的钱。如果再加上买旧房，二手房花的钱，既使是一半，我们全年老百姓掏钱了5.5到6万亿的钱买房子。请注意这是一个什么概念呢？我们今年一年的社会零售总额不超过12万亿，但是我们的买房就花了5.5到6万亿，老百姓花钱买房对GDP意味着什么，对经济保八意味着什么？这样的情形是否要保持下去，在2010年我们国家的投资下降的情况下，主要靠民间投资，房地产是一个方面，我们明年GDP一个看出口，一个是看内需，内需中房地产是重要的一块，我们对明年的经济发展仍然给予房地产希望，而房地产又是拉动经济的主要动力，我相信我们这个行业发展前景很广阔。与此同时如何防止泡沫的再次吹大，也是我们面临的重要课题。
我想在今天这个会上，关于城市化的问题，是非常好的问题，我们现在房地产发展中很有困惑的问题，我们城市化、城镇化如何健康发展与房地产健康发展在一起，房地产发展中最主要的问题，中国房地产市场的状况是什么？用四个字概括，一个是钱松，地紧，我们的信贷是充裕的，我们明年还是宽松的货币政策，买房的钱很多，特别是贫富差距拉大以后，我们许多有钱人买房保值。在这种情况下，我们的钱很松必然导致需求，这样的需求很旺盛，同时还有投资性需求，这两种需求导致了需求过旺，我们供应量有限，今年一到十月份全国商品房销售面积16.
其中有一点，城市土地不够怎么办？我们的脑子和眼光都集中在乡村土地，农民的土地，我讲的不是耕地，是农村的宅基地和建设用地。如果把两者结合起来，能够经过合理合法的渠道使农村的宅基地建设用地变成城市的建设用地，既解决城市用地的问题，又解决了耕地的保护问题，又解决了农民的收益问题。
房地产问题不能孤立地看，他与金融、税收等连在一起，谢谢。
主持人：非常精彩。顾会长的几个比喻，马，狼、车等，而且房地产市场中国在加速增发的阶段，再加钱松地紧，那边使劲保18亿亩，我们房价还能掉吗？不能了。这样一来，顾会长从宏观已经坚定了我们对房地产的信心。陈 昉教授是天津滨海新区的社会发展局的局长，我们从社会建设的角度听他怎么讲房地产，大家掌声欢迎。
陈 昉：各位领导，各位专家，各位来宾，谢谢大家给我这样一个表述自己的观点机会，我确实在这里既不是房地产的专家，也没有从事过房地产的建设，我以前做金融发展局的局长，今年二月份现在是社会发展局。在社会发展这块，由于体制改革正在进行，目前城乡一体化和小城镇建设是我们的一方面。从这几个方面简单地表述一下我的观点。
我想说的第一件事，金融危机造成了目前的房地产业格局正在发生变化。一年多以前，我们国家一直在走一条路，利用我们的劳动力的便宜，地价的便宜，把工业聚集到中国，增长GDP，建设大城市，这条路走了十几年，越走越大，越走越宽阔，今天为止到一个转折点，一个相对复杂的转折点。为什么呢？因为我们现在突然发现，在金融危机下，我们再回过头看自己做的事情，实际上我们用社会民生的保障不足和我们中国的经济一些沉重代价得到利润的增加，造成了现在的繁荣。
金融危机在一年前发生了坍塌，大概前年年初，我与雷曼兄弟正在谈这个事，是美国金融改革，谈的时候，他们晚到了一天，他说我们出了许多的事，我们就在下面谈，没有多久，雷曼兄弟就倒台了，这就像多米诺骨牌一样发生连锁反应。去年政府重点出了四万亿的投资政策支撑内需，这使我们现在楼价逐步地过高，我们今年经过一年的运作，我们发生了两个问题，两个满意和两个不满意，对这种楼价过高的趋势和发展过快的趋势是有一些畸形的。
两个满意，房地产商比较满意，地方政府也是皆大欢喜，客观上造成了我们的成本过高，房价过高不利于大庇天下寒士俱欢言，我们国家层面在思考这个问题，这是一个。
另一方面，我们把资金在短期内加入了房地产，我们就有可能增大了泡沫的比率，日本已经萧条十年了，国家再做信贷更大一些，我们金融没有解决问题，中国的金融和国际的金融在管制条件下不能互通的问题，我们的金融管理与国际上有差距，我们的创新还都没有展开，在这种情况下，加大金融的风险，国家是要考虑的。
第三个国家正在考虑政策微调，这是作为一个负责任的政府必然做，考虑的必定是清查土地，清查中间环节，防止土地供求问题，加大廉租房的建设，总之是想办法，虽然没有想出很好的办法，但是要降低，现在正是政策怎么样微调的时候。我觉得会有调整。
我讲两条，如果金融改革能够实现，国外的房地产的反抵押贷款就要实现，城市里的老人一下子就变成最富的人，他把房子抵出以后，还可以活十年，这样就使大量的房子不会再浪费更多的资源。特别是增大了老年人的消费，增加了社会的和谐，但是这种金融改革我们刚刚提及就发生了危机，你可以看到浙江全境都实现农村宅基地的变化，集中使用甚至是股份制使用，这都是各个政府在探讨问题。
房地产热不会突然地由热变冷，但是会有缓和，我觉得明年的趋势逐步形成稍微的曲线向上，应该是平稳的。
第二个方面，国家城市化发展的格局，新的格局正在形成，为什么这么说呢？以铁路进藏为代表，说明了什么问题呢？过去我们十五年里头，基本上国家打通了从西北到东南的大动脉，我们的发展趋势是这么走的，从西北到东南，沿海的地区发展非常快，国家现在正在打通第二条大通道，就是从长吉经过环渤海地区，现在叫京津冀或者再向西南五省发展，这是国家战略的调整。这一格局叫双龙交会，有可能引起我们国家在整体房地产发展和城市化布局上产生非常大的影响，将会诞生一大批中小城市的战略城市群。
第二个方面，我们国家推行的省权下放到县，这会使县级为主的中小城镇会发生加速建设和资源加速集中的趋势，这样的趋势使得我们国家的城市化布局更加合理，更贴切，这个也不多说了。这会出现一些区域性的中小城市。
第三个方面，由于金融危机造成国际金融产业链的坍塌，我们产生农民工的紧缺问题，国际的生产商包括国内的大的生产商，把我们广东地区或者是沿海地区的一些项目直接向我们内地转移。我举一个例子，比如成都一些地区呈现了鞋城，这使经济发展产生的转移，使大西南部分许多中小城市都会兴旺和发展起来。
作房地产业应该看到国家的这些调整和整个格局变化，我们要未雨绸缪，把一些精力逐步适当地转移。
跟着国家的战略部署，我觉得我们尽量与国家保持一致，也有长远的更好的发展，因为另一边的地价是远远不够的，我十月份去成都，房价在四千五，还是中型的城区。
我讲的第三个问题，滨海新区正在成为国家城乡建设一体化的实验地，为什么讲滨海新区呢？滨海新区已经纳入国家的战略发展规划，尤其是滨海新区国家提出了更高的要求，我们最近中心生态城等建立使城市化建设加快。
我们怎么做到这点呢？我给大伙介绍一下，在滨海新区城市化建设中，在京津一体化大格局下进行的，我们现在有两条高速公路到北京，最快一个小时二十分钟就到海边，我们要建中心生态城，原来海边的一些地方是非常荒凉的，都是遗弃的盐田和污染水库。我们对北塘怎么做在原来一些镇实施的城乡一体化改革，我们主要的做法，凡是原来在塘沽区逐步取消农民，现在我们正在做第一步、第二步，涉及到塘沽区的18万农民，我们现在通过了各种办法做这件事，总的来看，还是发展的非常好。为什么这么说呢？
我举一个例子，我们的政策现在是什么样的呢？每人45平米的住房，这是国家建的，每个家里还要给一块钱，所有的社会保障都到位，现在的房子按一千是砖房，土房是七百一平米整体收购，我们进行变性，把一个村一个村的农民全部变会城市户口。现在我们村民委员会四次选举，几乎是96%到99%的可能，农民都看到了城市化的发展必要。我们正在非常妥善地进行之中，我们想的是争取在一年内给国家拿出城乡一体化方面做的试点经验。
我们还要给每个家庭，每个有生活能力的农民安排了劳动，都是非常好的岗位。滨海新区在加快发展的过程中，我们今年的GDP仍然保持了23.2%的增长速度，年增长率比去年还快，大项目一个接一个，我们每年投产的5千万元中以上的大项目至少是500个，这已经成为国家后工业化时期的聚集地，国家要求我们创新，所有的改革都创新。
我讲的是城乡差别剪刀差正在逐步消除，我们希望在这个地方给国家做试点，也希望在座的各位有机会到我们那儿参观指导。
主持人：
陈 昉：我们还有另外两个行政区，我们大的改革从现在开始滨海新区已经不是原来的五个区和功能区的概念，我们现在变成九个功能区，行政区变成一个，我们全部取消到明年一月份在这儿开始。我们区别两地的小城镇建设，基本上都是宅基地换的形式，把一个一个镇的房子用融资的方法加快建设。
主持人：
主持人：现在请
林少洲：这里有许多的长辈和专家学者，今天主要是学习的。由于我们是做企业的，忙于实务比较多，谈这个题目只能谈一些个人经验性的，所见所闻以及看到的苗头。我觉得金融危机与城市化背景下的房地产，我个人的看法，包括2009年中国房地产的恢复和发展态势很出人意料，包括业界中人都没有想到，居然发展这么好。许多城市，尤其是一线城市已经是超过了，甚至是超过不少，远远超过2007年时候的状况，确实没有想到这么快。
就这点现在有许多的观点，这个观点也有许多值得分析的，大家都在想这么忙怎么办？我现在有一个观点，现在中国总体发展势头因为金融危机受到阶段性打压，但是总体的发展势头非常强，其后面的潜力大家还远远没有意识到。在这个背景下谈金融危机对我们的影响，第一个对中国房地产、城市化有阶段性的影响，比如2008年这一年。而广东不止，他们就调整了两年时间，环渤海这个地区影响了一年的时间。
更根本的是对中国城市化的整个结构产生了影响，这是结构性的问题，今后中国城市化里面一个很重要的问题，除了说速度之外，结构的问题很值得大家关注，怎么讲呢？
我们大概在十年以前，我们已经陆陆续续看了许多地方，我最早在广东沿海城市搞房地产项目，2000年前后开始到内陆城市，那些地方的城市化率比较低，城市化发展的状况相对比较滞后。我们城市化的报告里面可以看到，珠三角的城市化率到了80%多，比如安徽省城市化率只有30%，这里面有巨大的落差。金融危机实际上也起到对中国整个城市化结构起到均衡的作用，影响比较深刻，受冲击比较大的是沿海出口导向型的这些发达地区，但是对广大的中国内陆地区，中西部地区，金融危机实际上起到了一个加速的作用。
最近我去合肥，我在合肥做一个项目，我去他们的滨湖新城，短短三年的时间，现在去看，整个滨湖新城已经是热火朝天，就在巢湖边上建的。
比如滨湖世纪城在北京也有，在那儿做了一个楼盘，480万平方米，非常高级的大盘，只用了一年的时间全部卖完，从开发到销售完毕，这是在合肥，现在售价是4500块钱，最早是3000多块钱。这里面房地产的发展速度非常惊人，其城市化速度也是如此。
这里面大部分的购买人群是安徽全省各地的想进合肥，即周边区县和地区的老百姓，户型面积不大，平均在
比如西安这样的城市，我几个星期前去，发现西安的情况完全发生变化，现在堵车非常严重，房价也开始节节飙升，在半年以前，今年上半年，西安是三千多块钱的房子，达到四千以上的都很少。因为西安的旧城改造的成本很高，所以很低的房价使旧城改造改不动，改完了以后房子卖不出去，包括工厂拆迁也拆不动，所以他们的速度比较慢，但是最近半年房价往上走了以后，所以使整个城市发生了变化。
这是西部一个案例，我个人感觉，金融危机对中国整个城市化的发展起到结构性的影响，对沿海有阶段性的影响，但是给中西部地区带来了机遇，让他加速发展，让更多的农村人口往城市转移，地区人口往中心城市转移，加速了这样的速度，这是我的一个基本看法。
主持人：谢谢他的判断，从1500年算全球化开始，从不同的经济世界逐步整合为统一世界经济，而主角先后是威利斯、阿姆斯特丹、伦敦，伦敦在1929年金融危机中把接力棒悄悄给了纽约，这次金融危机好像一夜之间我们从一个赶超型的，劳动密集型，忽然之间有人提两国集团了，我觉得这个事没有准备好，反正我是如此，但是他刚才的讲话强劲全球化拉动中国城市化的动力，我们看到了。怎么样应对？我们听程崇山发表高见。
程崇山：非常感谢主持人，前面的专家和领导都讲了金融危机下我们会遇到的一些困难和压力。同时，也说了城市化进程给我们房地产带来了机遇，谈我的一点思路。在金融危机的压力下和城市化的机遇下，开发商应该朝那个方向去发展自己的战略呢？
这有重新定位的问题，大家知道在压力下才促使企业进行战略的转移，如今的战略转移我认为最主要应该在资源整合方面多下功夫，适应当前的形势，挖掘和理顺企业的内部资源，研究资源的有效配置，我们每个企业都有自己不同的有效资源和强有力的资源，如何进行资源的配置，重新定位企业的战略发展方向，最主要的用自己企业有效资源置换所需要的资源。
具体到开发企业里面，大开发商的资源主要是资金资源，特别是一些上市公司，再一个资源是运作企业规范的资源，还有房地产的经验和感觉资源。大开发商在现在的城市化进程过程中，每年要有三千万的人口进入城市，他并不是在每一个城市都有资金投入，也有许多的资金想投入找不到项目，在这种情况下，中小开发商具有他们的优势可以弥补，中小开发商的优势一个是人脉资源，比如当地政府的关系，人文感觉资源，中小开发商有这些资源与大开发商在资金方面，土地项目方面进行合作的话，对双方都是有利的。
而同时还有一些代理公司，比如我们2000年成立以后，2001年成为北京十大代理商之一，我们有什么资源？有智力资源，从开发商拿土地到销售完毕，整个智力资源和团队建设资源，房地产规范运作的资源以及销户和变现的资源，这些资源的相互整合就会让我们企业在金融危机的压力下抓住城市化发展的机遇，让企业发展得更好，这是我们公司在金融危机和市场城市化机遇下对开发商的一点思路，供给各位参考。
主持人：谢谢，我们刚刚来的嘉宾还没有介绍北京希埃希建筑设计院院长：
孙奇昌：我今天见到许多的领导非常高兴，还见到了我的恩师
我讲一个西部的省会城市，前一阵我们做整个城市的规划和建设，在做规划时，当地的书记大老板找到设计院说我们老城区的建设，城市化的进程已经基本完结了，拆迁改造量太大了，我们在城市的北部辟出一48平方公里的用地，我们要作为今后十年内城市化建设开发的重点和方向。
第一由设计院赶快给我们出图，我们今年冬天把水挖出来，他们说挖上千万方的土，我说为什么呢？他说明年3月15日盖一个总部渡假基地一个最高标准的五星级酒店，这个项目我亲自负责，我做了一个礼拜告诉领导，这个项目退出了，这个项目没有办法做。48平方公里的土地，仅仅把一个总部基地，五星级酒店，高档住宅的开发作为整个区域的启动，这是完全不负责的。城市化建设的进程反思什么是好的城市？什么是不好的城市？最近炒得沸沸扬扬的鲁山新城，一百多个地产商，几千上万户的住宅者，这样的项目越少越好，如果做要留下罪名的。
据说现在有400多台挖掘机在连夜干，在挖水道，我说城市的建设要有重点，我们给你一架预警机和空中加油机，打仗可以吗？不行的，我们需要有战斗机，区域要建设需要有核心，经济载体和建设的载体。有一个很著名的论坛落户在48平方公里，相应的两个五星级酒店落户在里面，相应的总部基地顺理成章形成，相应的地产开发一蹴而就，那48平方公里的建设和今后15年的建设就有章可循。
另外我很高兴见到滨海新区的局长，现在我们做65万平米，北塘古镇，我们可以从设计员的角度讲讲怎么样加强城市化的建设。他们新任的领导是原来厦门的市委书记，他们首先启动项目是拆迁房，最小户型是45平米。
第二个项目是北塘古镇，把北塘古镇作为一个重要的项目，在里面恢复六塔寺，黎元洪故居。北京人去北塘有两件事，一个是吃海鲜，另外一个是出海游，整个城市化的建设进程是根据自身的特点，先满足文化的功能，再满足居住类的功能，再满足社会类的功能，再满足地产开发的功能，所以对于今天的题目我多说两句，地产商和整个城市化的建设应该要遵照政府确定的先人文、先综合再立意的情况下，跟着这样的领导政府干，任何一个开发商能够在城市化建设中得到更多的利益，会给中国建造一批更有人情味的所谓新城市。
主持人：谢谢，我们在这儿一起把掌声给孙院长的老师吴德绳，我觉得今天像这样的恩师，这样的高师才能够出这样的高徒，我们中国的教育还是非常有希望，看到
江汉路还是解放大道？发展大道？到上海我们到哪儿逛街，是去外滩还是浦东的世纪大道逛街？大家心理都有数，在天津我们去天津的保税区、开发区逛街还是天津的劝业场？孙院长说的好城市，这三十年我们建了太多的大盘，建了太多的经济功能区、出口加工区，都是加工制造基地，我们建了多少好城市，这三十年来我们没有建多少好城市，我大胆地说，吴大师可以点评，再往前三十年我们建多少好城市。我们再往前三十年，我们把好城市变成了出口加工基地，我们把天津变成的工厂，上海变成了工厂，我们六十年不知道什么是好城市，所以孙院长今天提出了好城市的概念是多么沉重的使命，从现在开始我们准备要和有担当的地方政府合作，一起建好城市。
关于好城市这件事从顾会长开始，
顾云昌：好城市由于有城有市，不能光有城，没有市，或者有市没有城。我们的开发区就是一个市，我们的居民点就是一个城，城市一定要融合，城市的发展要城市共同化，而不是城与市脱节。我与全国开发区协会秘书长讲过，你们要研究城市化，不光研究开发。许多的地方建城市就是盖房子，光住人不行，必须有市场，我们现在忘记了城市本来的含义，好的城市必须有城，必须有市，必须有机结合。
陈 昉：我还是觉得与当地的人文环境，包括我们的传统能够相得益彰的，这样的宜居和谐相处的是好城市。
主持人：您讲了文化传统。
林少洲：我觉得去成都的时候，他们老讲一句话，来了就不想走的城市，到了杭州很羡慕这些人住在天堂里面，哪怕到了云南的丽江，流连忘返，尽管不远千里而去，什么叫好城市？一个很有人情味，很有文化特色，人与自然和谐，人与人和谐，人与人和谐的自然，建筑学里面有许多的提法。
主持人：他讲了能够把心托付给他那样一个地方。
程崇山：好的城市首先要符合当地的历史，当地的人文，当地的文化，同时也要有经济的推动，一个好的城市要让人宜居，过得舒适，也有发展，为了宜居也不丢失自己的事业的城市就是好城市。
主持人：宜居也宜业。你是印证顾会长。
孙奇昌：好的城市少一些政府的意见，一把手的指示和规划，少一些开发商账本算出来的楼盘，少一些大门和装饰很漂亮的围墙，少一些社会黑势力的影子，多一些自然，多一些随地吃饭的小摊，多一些随意交流的市民，自然的城市就是好城市。
主持人：我听到两个人给你鼓掌，一百年前霍华德的人给你鼓掌，六十年前雅各布斯也在给你鼓掌。
这个讨论请大家注意好的城市就是居住、生活、工作、交友、休闲、娱乐，把心安在这样的地方，在金融危机、城市化的背景下，中国不仅要建城区，也要建好城市，谢谢各位演讲者。
谢谢大家。
