时间：2012年7月5日上午

　　地点：海南三亚美高梅酒店雅蝶宴会厅

　　嘉宾主持：

　　21世纪经济报道地产版新闻总监袁一泓

　　主持人：各位嘉宾大家上午好，城市与地产的优雅转身—寻找中国产业地产领先模式正式开始，下面介绍与会的嘉宾：

　　国务院参事陈全生

　　高声集团中国投资管理部副主席哈继铭

　　中国五矿产业园发展有限公司副总经理赵锦明

　　联东U谷副总经理梁环宇

　　北大资源集团副总裁周伯勤

　　主持人：首先有请中国五矿产业园发展有限公司副总经理赵锦明演讲。

　　赵锦明：尊敬的哈博士，尊敬的各位同仁和专家，大家上午好，很荣幸能够来到这个平台，能够跟大家进行分享和交流，中国五矿在产业地产方面的发展，经历了将近五年多的时间，今年是第六年的发展过程，我本人在产业地产是从2004年开始的，也积累了一定的经验，今天跟大家分享，中间涉及的观点不一定对。

　　演讲分三部分，第一中国产业地产发展模式的回顾，第二部分内容是产业地产模式的创新探讨，第三是五矿产业园的分享。

　　产业地产从2000年有了一定的苗头，从南方开始，深圳是比较早的，2004年从南向北，伴随着中国开发区的里程，跟国家大的沿海经济区的发展是密不可分的。八十年代的三来一补，承接台湾、港澳、韩国的加工为主，九十年代浦东开发作为龙头，当时是来料加工，进行第二产业的后半段，甚至到第三产业。到了现在，也就是21世纪以环渤海为主导的发展。环渤海的经济发展过程中，前半段是以天津滨海和胶东半岛主导，大连是一个点，现在以辽宁经济带作为后发或者是最重要的地段进行发展，我们在这一阶段介入到辽宁沿海经济带的发展。

　　产业地产最重要的一点是研究产业，真正能够在产业地产领域创造空间的就是产业的转移，世界生产力的分工，还有整个劳动要素的转移。从企业投资的角度，无非是投到另外一个地方，最关注和最主要的就是三个方面，一是要有市场，就会过来建厂，第二个就是降低成本，这是最和成本，不仅仅是指原材料、物流、人力成本，这是一个综合的成本。其次是资源，是否有特殊的资源，三个是主要的因素。发达国家向不发达地区进行转移，在此过程中就产生了不同物业的需求，因此形成了产业地产最主要的诱因。

　　这些生产要素的差异性，也决定了产业结构的不同，产业结构的不同，也决定了物业产品的形式的不同，从产房到研发、办公、实验室，还有最火的第三产业，例如大家倡导的2+5的办公环境，因为某个地区的生产要素不同，就是自然禀赋的不同。

　　世界四次产业转移浪潮，从五十年代美国向日本，日本向韩国、台湾和香港转移，之后是中国东部沿海，中国是从南向北，从东向西转移递进的过程，四次产业转移的浪潮，实际上造就了不同的市场和需求的形式，我们在中间找到了能够发展的商机。

　　产业转移的基本规律，从高端产业向低端产业逐步梯度的转移。我们在招商一线，南方的企业，尤其是广东地区的企业，往北或者是向东北转移是困难的，上海等发达地区的企业往东北转也是困难的，为什么？

　　后来我们研究发现，上海最先转移的是苏北，转移是有梯度的，很少有三级跳的形式，如何实现三级跳，真正的将企业从南方转移到北方，这是有很大的困难，也是不容易实现的，我们也是在此基础上进行的，包括从产品设计开始研究，如何将企业拉动到北方。

　　从自身的经验来看，高端产业到经济价值高的中端产业和低端产业，三个层次转移都承接着不同产品的形态，还有承接着不同产品要素的组合。

　　第一个吸引的就是政策和成本，低端产业本身的附加价值是低的，例如富士康做的产业并不高，就是来料加工，代工的形式，附加价值非常低的行业，对一个地区的拉动就是人员就业，还有出口，给地区带来急剧拉动的作用。富士康需要低廉的劳动力，其次就是政策，包括各级政府给的补贴，才可以将它拉动过来。中国的产业转移一般是以台湾的企业为主，他们关注的是成本，关注政策的同时，他们对于配套的要求更高一些。低端产业对配套关注的并不强，有很好的出口和很好的政策就可以了。

　　中端并不同了，类似于中年人，上有老，下有小，本身的价值不足以高到可以承接高的物流成本或者是其他的高成本，因此对配套有要求。例如现在要将深圳地区的电子企业或者是生产手机的企业吸引到北方是不现实的，我们经过了五、六年的努力，包括生产山寨的厂家都不过去，原因就是配套，无论是技术、零部件和物流都有极高的要求，就是极高的依赖性，如果以产业集群的形式转移，目前来说不太现实。

　　对于高端产业，经济附加价值高的转移，他们关注的是什么，更多关注的是地区市场化程度如何，他们转的时候，首先是一线的城市，包括上海、北京等。因为这些地区聚集了生产和发展的基础和条件，从产业转移可以推导出有不同的形态，不同的市场要素，不同的政策，了解了这些原因进行不同的配套，才有更好的发展。

　　中国产业地产发展的里程，存在四个阶段，1978年的孕育阶段，探索的阶段。1982到1992年我国开发区发展最快的阶段，特点是什么都要，只要能来投资就是好的，这一阶段，我们都是以沿海经济为主导，而且在这一阶段，提供了一站式的服务，都是基础的服务，因为这一阶段处于快速发展的阶段。第三阶段，1992年到2002年的矛盾与探索期，开发期发展到了中间阶段，开始出现了一些矛盾，产业园跟城市之间如何协调发展。产业园区里面的生活如何解决，跟城市之间的生活配套如何协调。产业和生活之间的矛盾，产和城之间的矛盾都出现了。到了2002年的阶段，我国任何一个县都有开发区，甚至一个县里面不止是一个开发区，有两个或者是三个开发区，因此是处于混乱期，造成各级城市对专业开发城市和专业运营商的需求。

　　2002年开始出现了苗头，2002年到2004年国家提出了集约利用土地，原来推广的是花园式的工厂，建的越来越漂亮越好。我们去老的开发区，这些工厂都有足球厂、篮球厂，有大片的绿地，当时是鼓励的。2004年国家就不鼓励了，开始提高容积率，工业企业不能低于0.8，是在0.8到1.2之间，要集约利用土地。南方小的轻工加工厂，1—5层的加工厂房成为热点的经验，开始向全国推广，此时开始出现了标准厂房的概念，也是从欧美开始引进，在这一阶段，开始出现了专业意义的工业地产的开发商。

　　2004年到现在，我们叫做发展的创新期，此时真正起头的是苏州工业园，当时是中国和新加坡两国政府联合，引进新加坡的发展模式，我们知道新加坡的土地是很小的，因此新加坡所有的设计是最精益化的，新加坡的资源是有限的，他们的设计是如何节约利用，循环利用资源的角度出发，恰恰迎合了中国政府的需求，中国的开放也要找一面旗帜，尤其是苏州和新加坡有类似的情况，两国一拍即合，苏州工业园早期的开发是非常艰苦的，对他们的历史进行了研究。是目前中国唯一坚持以市场化程度，企业化运作，最坚持，也是最早实现盈利的园区，盈利是园区建设10年后。此时开发区的发展也出现了分化，从政府的主导开始向企业的主导转变，研究世界开发区的里程，未来开发区就是企业化的运作，从美国的硅谷到国内发展最好的张江高科，目前就是一个企业，而且是上市公司。张江高科技园区，是我国高科技发展园区的一面旗帜，里面探讨出所有经营的管理办法，包括后期的投资，风险控制已经走在了国家各个开发区的前面。这一潮流说明了中国开发区未来的发展方向，一定是以企业化为主导的发展模式。我国无论是一线城市还是二、三线城市，每个开发区都要成立二、三个企业运作平台，除了解决融资平台外，也是逐渐的引入企业化的管理，在这样大的背景下，我们投入了巨大的力量，开始全力的进行产业地产的开发和运作。我们可以看到其中的三个形势，传统政府的主导形式，政企合作的开发模式，以苏州工业园为主。企业联合运作，新鸿基和华夏，不同的阶段，起到了典型的推动作用，形成了目前产业地产的提法和说法。

　　我们最早叫工业地产，主要是厂房的出租和销售，现在说的是产业地产，不仅仅是研发楼、办公楼、总部的概念，围绕企业高端的需求，价值链的微笑最上面的两个需求，开展各种各样的物业形态的设计，包括有形和无形的，我们就发现产业地产是最后的发展方向。

　　中国经济的格局就不详细的介绍了，大家都是搞这个行当的人，应该是很清楚的。早期的开发区是集中在加工的环节，这是世界产业转移的规律决定的。发达国家不可能一开始就将高端产业转移，例如我们到国外投资，例如到非洲、泰国、越南，也不会将研发一下都放过去，都是将最低端的内容放过去，这是由市场决定的。因为中国劳动力成本的提高，中国研发也好，销售也好，服务也好，也具备了跟世界先进理念对接的水平。现在发达国家将它的研发中心，服务中心，营销中心甚至财务中心和运营中心都拿到了中国，现阶段也出现了从东向西，从南向北转移的过程。例如现在上海和沈阳同样的结算中心享受的政策是不同的，东部地区税收优惠的地区一定大于发达地区，也出现了转移的过程。现在的沈阳，北部、西部等省会级的城市，也出现了不同程度的总部经济或者是区域的总部经济，就是说这些地区具备了承接的能力。出现了从OEM到BDM转移的过程。

　　在大的经济格局之下，核心的意思就是要理解中国经济的区域发展，最早是以点拉动面的形式，各级领导先划三个圈，找一、二个点，住三江的广州、深圳，长三角的上海、苏州和杭州，环渤海的天津和北京，以点形成面，中国经济发展的格局类似于地球经纬度的格局，每个交叉点就是一个极点，极点共振，从而带动其他的地区发展起来。前一阶段，大家都提的是城市群的概念，一个地区能不能发展起来，取决于城市群形成的速度快与慢。长三角的经济实力是中国目前最大的，但是围绕上海、苏州、无锡城市群的力量是中国发展最快的。

　　振兴东北老工业基地、中部崛起和西部大开发只是单个的点，没有形成联动，产业地产开发商进入的时候，是要非常小心的，而且要选择非常明确的物业形态的。因为它的市场部足以支撑某个产品单独的发展，在大的经济格局的模式下，传统经济园区是政府主导的，大企业的带动模式，也就是龙头企业的拉动，任何地方都要找龙头企业。主导产业的引导模式，以昆山为主，给上海做配套，这是第一个定位。第二个定位要将台湾企业想尽一切办法拉进来，跟昆山第一任的主任深入的交流，向他学习。他是亲自跑海关，到产品出关，整个流程问完了以后，他发明了中国陆地口岸，目的就是吸引台湾的企业，台湾的企业就是加工之后出口，创造了一个县级开发区成为国家级的开发区，也是通过政策的拉动。台湾的企业进来后，发展成为目前昆山的情况。还有国别工业园，新加坡工业园，还有就是绿色产业新城。

　　模式=生产力，自己的园区是否可以成功，取决于盈利模式，经营模式，运作模式，是不是能够抓住整个大经济的脉搏。

　　产业地产创新的模式有四个方面，第一成熟的理论指导，第二科学规划产业研究，第三寻找并聚焦园区附加价值，第四合身的运营及发展的筹划。

　　成熟的理论指导，任何事物的发展都离不开理论的借鉴，不研究理论的时候，单凭实践去摸索，会有小米加步枪的作用，但是走了太长的弯路，研究园区发展的时候，尤其是经济学里的工具进行深入的研究，例如不平衡发展理论，区位选择理论，价值链微笑曲线理论，等费线理论，新都市主义理论，总部经济理论，产业新城理论，实际上他们之间是相互对应的，因为时间的关系，不详细的介绍。

　　科学规划与产业研究，做任何的区域，第一个规划是空间的规划，空间的规划是不是能够避免现在出现的睡城和死城的现象。任何一个地区的发展，北京典型的是摊大饼的模式，已经很难受的。典型的潮汐的模式，人为的造成了交通的拥堵，因为最初规划的时候，规划的理念是错误的。为什么这么说？最早规划的理念是借鉴了国外的模式，核心的意思是做工业的放在一块，做商业的放在一块，导致条块分割，地图上看起来很整齐，这是错误的观点。以为在飞机上，感觉比较好。例如工业的规划，工业厂房的规划采取别墅的规划，看起来很美，在环境优美的地方搞生产是不现实的，企业家不考虑这些，只要将产品生产出来就可以了，要的是实用。

　　我们发现任何一个产业区和区域，大到几十平方公里，小到几千亩地，都要有基本的用地比例的规划，核心的经验是4:3:3，或者是4:2:4.4是产业，3是产业，2是基本的配套，一定要有，而且要做出来，区域发展起来才有内在的生命力，现在房地产开发商搞产业的时候，用房地产的概念来规划，所有的规划，二、三千亩土地都是住宅，无非是别墅、洋房、高层和小高层，然后加学校，最多是加商业中心，实际上是不能够支撑一个地区的发展，要想支撑一个地区的发展，就要有产业，产业部仅仅是指工业，还要有工业之外的产业，只有这样做出来后，这个地区的发展才具有内在的生命力，才能够让区域可持续，将来你的房屋才可以卖得更贵，卖得更高，这是空间的规划。产业的规划就更重要了，这个地区适合做什么产业，不是凭空想的，而是地区的资源禀赋决定的，适合研发、创新还是工厂，由地区的资源和政策决定的。