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邵念强:农村土地流转应谨慎
时间:2012-03-27 15:00:09  来源:城市化杂志 
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邵念强:北京成业行投资顾问有限公司总经理

  我们是做实际工作的,受政府、开发商的委托,对一些城市的区域做前期定位研究和规划的研究,感觉很明显,这几年很多的城市它的建城区的面积在3到5年内翻了一倍。有大量的城市边缘的土地变成建设用地。在2007年以前,这些用地基本上就是一个出口,政府通过征地把它变成国有的建设用地,通过招拍转到开发商手里,2008年我们接过的项目委托里面非常明显,像王轶教授讲的,农村的宅基地,农村的建设用地和农村的经济承包的这些用地要急于转成各种类型的开发用地。

  这里面有一些比较好的案例,也是我本人比较推崇的一种模式,刚好能够回答白先生的提问。这个项目进行3年多了,位置在我们的西边。它是6个村镇、6个村庄要合并起来,6个村庄分散在不同的地域,条件现在来看是非常差,多少年来也没有改变,起因是政府在起一个主导的作用,有一个很大的投资开发商进来,做了一个很好的规划。思路是这样的,总的占地面积是差不多100万平米,把地块分成3部分,其中一部分是用来建一个非常漂亮的一个新型的社会主义新农村,把六个不同地块的农村村民集中在这个区域里面,让农村进入楼房,基本上是多层建筑为主,建筑做得很漂亮,也有很好地园林、公园,尽力之后这些房子是无偿地提供给农民的,但是有一套分配的办法。物业管理费免交25年。

  这一块地是用来改善原来村民的居住条件。

  第二块地是用来建设生态的农业和观光农业,有很好的设计和规划。生态农业和观光农业主要是除了增加投资收益之外,主要是解决农民的就业问题。

  第三块地是能够支撑的。涿州离北京很近,所做的住宅的项目是可以卖给北京市民的,交通也很便捷,京石高速到涿州一下来就到了。

  而且我们研究完之后,这样的产品也大致分成两类:

  一类是相对的高端住宅,比如说是0.7的“汤house”,卖给不受早九晚五影响的这类人群,这地方非常好,有河流,也没有污染;

  一类就是小户型的住宅,单价和总价比较低,卖给北京西部的工薪阶层。

  这是比较理性化的模式,这种做法跟我们现在的《物权法》是有冲突的,正因为有这样的冲突,这个项目进行到现在,仍然规划全部都做完了,农村的老百姓绝大部分是喜欢的,百分之八九十的老百姓是投票的,政府的积极性也是很高的,社会主义新农村到底怎样做?社会主义新农村的建设靠本地的农民去发展和建设,这个时间是非常长的,必须引入到外来的资本进来,资本是要利润,刚好这三种土地的应用,给不同的阶层或者是人群带来不同的收益,政府完成了他对一个比较落后的一个农村区域,把社会主义新农村,或者新村镇的建设,这样一个目标。

  农民很快地用比较短的时间内,改善了自己的居住条件,住进了楼房,有天然气,很好的卫生环境,配置了幼儿园、小学、中学,街道变得很干净,还有很好为老年人配套的一些设施。也没有增加他的居住成本,因为所有的物业费都是免费的。
  解决了就业问题,经过很好地测算,加上观光的投资,所开发住房带来的收益,扣除开发的成本之后,能够获得一些收益。这是比较理想的模式。这是我所接触到的比较理想化的项目。这个项目在城市边缘的地带是不成立的,没有人在那买商品房。我们还碰到一些其他类似的项目,比如说在平谷,平谷现在有一个要拍卖它的经营权,几次流拍,来自不同的压力。我所设计的项目是承包一片林地,这片林地有2000多亩地,除了建设林地之外,开发了一些“农家乐”。他有一个想法,认为自己开发“农家乐”速度太慢,没有资源,希望有两个资源,第一个是人力资源,找一些对旅游“农家乐”,或者是郊区旅游做得非常好的智力公司。第二个他想引进外国的资本。想建“小木屋”跟旅游相关的。投资人当然不愿意仅仅作为投资商,这里面就有一个土地使用权、承包权的转让。这里面也碰到一些制度上的限制。这个项目仍然在进行过程中。比较了很多种方式和模式,我个人比较感觉,我们所看到的涿州正在做的这种类型的项目,应该说比较适合中国新农村建设,也可以比较快的使生活条件比较差的村民,尽快能够跟城市的居民享受改革30年来所带来的发展。
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