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冬天里最热的土拍现场:北京单日土地成交创历史纪录
时间:2018-11-27 11:45:57  来源:券商中国 

  26日,是北京土地市场上具有历史意义的一天——不仅单日成交土地数量史上最多,而且单日成交金额也是史上最高。

  因此,即便今日北京空气重度污染,也没有阻挡房企们前来拍地或观战的热情,北京市土地拍卖大厅迎来了久违的满满人气。

  先来感受一下现场气氛:

  北京市今日集中出让13宗经营性用地,包括12宗住宅用地和1宗商业金融用地,住宅用地中有8宗限竞房用地、3宗共有产权住房用地、1宗商品住房用地。

  从区域分布来看,这12宗住宅用地中,顺义区有4宗,丰台区有2宗,大兴区有2宗,昌平区、密云区、房山区、延庆区各有1宗,总规划建筑面积156万平方米,挂牌起始价合计达到282亿元。其中,位置最好的丰台区2宗限竞房用地,挂牌起始价也最高,分别达到56亿元和46.2亿元,最高销售限价为71087元/平方米。另外,3个共有产权住房用地均位于顺义区,销售均价分别为20000元/平方米、24000元/平方米、27000元/平方米。

  不过,从现场情况看,这些地块的竞拍出现冰火两重天的景象,其中,丰台区限竞房地块等优质地块受热捧,现场竞价超过45轮,而另有多个限竞房地块接近底价成交,顺义区北小营镇一宗共有产权住房用地流拍了。最终,北京今日共成交12宗地块,成交总金额达到316.46亿元。

  多位出现的土拍现场的房企人士对券商中国记者表示,北京土地市场已经明显降温,现在是拿地好时机,土地供应量多,竞争没有以前那么激烈,房企们变得更加理性了。也有房企表示,拿地是出于自身补库存需要,毕竟在北京还要生存。不过,也有企业仍会担心拿地风险,毕竟有之前拿地的不少限竞房项目如今销售情况不如预期。

  4宗地块超过45轮竞价竞争激烈

  今天最受关注的就是位于西南四环外丰台区花乡白盆窑村的2宗限竞房用地了,规划建筑面积分别为163477平方米和131841平方米,挂牌起始价分别为56亿元和46.24亿元,商品住房销售均价不超过67702元/平方米,且最高销售单价不得超过71087元/平方米。由于地理位置优越,共吸引了6个竞买主体共9家企业参与现场竞拍,分别是中铁诺德、中铁置业、新城控股、金茂、首开+金地+华润+平安联合体、华发。

  现场竞价开始后,两宗地均是中铁置业率先举牌,首开+金地+华润+平安联合体紧随其后,前一宗地全程主要是中铁诺德、中铁置业、新城控股、首开+金地+华润+平安联合体4个竞买主体展开激烈竞争,金茂只举了3次牌,华发全程没有举过一次牌,最终经过64轮竞价,中铁诺德力压首开+金地+华润+平安联合体以70.2亿元竞得该地块,溢价率25%;后一宗地后来的竞争中,新城和华发各举了1次牌,在价格达到54.6以后,中铁置业与首开+金地+华润+平安联合体展开了单独较量,轮番举牌,最终经过46轮竞价,中铁置业以58.4亿元竞得该地块,溢价率约26%。

  另外,位于东南六环外大兴区采育镇的两宗低密用地,虽然总价不高,也获得房企的竞相争抢,有4家竞买主体参与现场竞拍,分别是北京住总、阳光城(5.860, 0.04, 0.69%)、北京城建(8.430, 0.10, 1.20%)、兴创+兴展+兴福+大兴城建联合体。其中一宗地在从第28轮竞价开始进入北京住总和阳光城的单独较量,到第57轮时,阳光城的报价达到土地价格上限,转而进入竞自持面积阶段。不过,仅一次竞报自持面积,就被北京住总以17.7亿元+2%自持面积成交,溢价率达到49%。另一宗被北京城建拿下,溢价率27%。

  此外,顺义区后沙峪镇的共有产权住房用地和限竞房用地均吸引了5家竞买主体竞争,前一宗的的竞买主体分别是房地、中建一局、旭辉、金隅、绿城,最终经过52轮竞价,中建一局以19.45亿元竞得该地块,溢价率18%;后一宗地的竞买主体分别为北建工+城建联合体、首开+金地联合体、旭辉、金茂、华发,最终经过31轮竞价,被首开+金地联合体以45亿元竞得,溢价率18%。

  5宗地低价成交1宗地流拍

  除了上述限竞房地块竞争激烈,其余多个限竞房地块受关注度并不高,参与现场竞拍的最多仅有两个主体,最终均接近底价成交。

  在今日出让的3宗位于顺义区的共有产权住房用地中,中建一局在竞得顺义区后沙峪镇地块后退出了顺义区顺义新城13街地块的竞争,该地块仅经过一次竞价就被绿城以7.79亿元获得,溢价率仅1.56%。而还有一宗顺义区北小营地块则因无人报价而流拍了。截至目前,北京已有7宗地块流拍了。

  另外,延庆区的商品房住宅用地也仅有两个竞买主体报价,最终被富力+中交联合体以8.165亿元竞得,溢价率仅0.5%。

  昌平区、密云区、房山区的3宗限竞房地块也均仅有两家竞买主体参与现场竞拍,分别被未来科学城+城建+金茂联合体以41亿元成交,溢价率1%;久润以0.82亿元竞得,溢价率17.6%;华发以集中竞价最高价25.335亿元成交,溢价率为2%。

  此外,昌平区的商业用地,要求竞得人100%自持20年,且入驻企业须符合昌平区和未来科学城的产业发展方向,持有期满后如需转让或分割出售,需征得昌平区政府同意后方可办理相关手续,最终由更名为“好未来”的教育机构学而思以13.2亿元底价摘得。

  北京土地市场现四大特征

  从今日北京集中出让13宗地块以及成交情况来看,北京市土地市场出现四大特征。

  特征一:土地竞得者多为国企 

  今日成交的12宗土地竞得者包括中铁置业、北京住总、北京城建、中建一局、中铁诺德、首开+金地、绿城、富力+中交、华发等企业,其中,竞争激烈的几宗均被国企获得。“资金成本的优势将是土地市场最大的优势,在未来一二线城市的土地市场上,超过30亿元的地块民企将很难参与竞争。”中原地产首席分析师张大伟说。

  另外,这些拿地房企并非排名前十的大型房企。全国TOP10房企中,碧桂园、恒大、融创、保利、中海、龙湖、绿地缺席此次土地盛宴,华润以联合体方式参与丰台区白盆窑地块、万科参与昌平北七家地块,最终颗粒无收,而更多中小房企赢得了难能可贵的布局北京的机会。

  特征二:优质地块仍竞争激烈 

  今日成交的12宗土地共有数十家房企参与了现场竞拍,特别是对于区位较好、容积率较低的优质商品住宅项目,房企依然保持了较高的关注度,竞争较为激烈。

  值得注意的是,丰台区白盆窑村两宗地块曾规划为共有产权用地推出,并于今年年初双双流拍,此次产品性质修改为限竞房再次推出,却受到房企热捧。“产品性质修改后,限售价格由此前的43000元/平方米提高至均价67702元/平方米,最高不超过71087元/平方米,而起始楼面价仅由31000元/平方米提高至35000元/平方米,为房企预留了一定的利润空间,且相比共有产权房,限竞房虽然售价大幅提升,但对购房者资质要求较为宽松,产品局限性也更小,且产品和定价与四环的城市地段更为匹配,市场定位相对清晰,去化压力较小,加之利润合理,因此竞争激烈。”合硕机构首席分析师郭毅说。

  “而大兴采育两地块容积率均仅有1.05,且未限定“9070”、无配建,可开发为均质低密别墅,产品价值较高。因此,住总以势在必得之姿抢得其中一宗,在达到溢价上限后以2%自持的代价竞得,显示出房企拼抢优质地块的积极性。”郭毅说。

  特征三:土地市场趋于理性 

  当前土地市场整体平稳,虽然降温,但依然有企业看好后市,除了丰台区采育0128地块竞争到溢价率49.3%外,多宗成交土地溢价率在20%左右,与2018年平均土地溢价率12.8%相比稍有上行,主要原因是住宅土地区属性相对较好,土地以纯住宅地块为主。另外有几宗地溢价率只有2%左右。

  有业内人士认为,1-10月份,北京市土地成交总价、平均楼面价及地块平均溢价率同比均下降,房地产市场趋于理性,这是房地产调控效果逐步显现的结果。预计未来北京市将集中发力,加快土地供应节奏,增加普通商品房、共有产权房、集体租赁住房等多种土地供给,确保完成住宅用地供给任务。

  特征四:集中推地稳定预期 

  在26日出让的土地挂牌交易补充公告中,提出了部分地块可选择采用共用方式支付竞买保证金。郭毅认为,北京市规土委在年末集中推地,并特别实施了“共有保证金”的出让新规,一方面是为了加快供地计划的完成。今年北京计划供应住宅用地1000公顷,其中商品住宅650公顷(含单列共有产权住房用地200公顷),但截止目前,实际供应的商品住宅用地仅224.69公顷,供地计划完成率为35%。为最大限度的完成当年的供地计划,规土委年末集中推地已成惯例。

  另一方面是为了减少土地流拍流标,稳定市场预期。自去年开始,北京已有11宗地块流拍流标,显示在调控高压背景下,房企背负着巨大的库存去化压力,同时面临融资难度加大,财务成本提升的难题,资金流入的两条通路均被堵塞,导致再投资拿地的意愿降至谷底。 北京市规土委及时对供地做出调整,拿出地段条件优越的优质地块,同时适当减少地块配建,地块开发难度减小、市场前景乐观,因此重新调动起房企积极性。“共有保证金”的出让新规同样出于这一诉求,不仅在一定程度上缓解了房企的现金流压力,同时还可实现不同资质地块的打包出让。

  业内人士表示,此次多宗限房价商品房及共有产权地块成交,表明政府部门抑制房价上涨的决心不会发生改变,“房住不炒”也在从各方面得到进一步落实。北京在源头上加大了住宅用地特别是保障房及普通商品住房用地的供应,本身就是加大供应、缓解供需矛盾、稳定市场预期的有力举措。同时,绝大部分商品住房地块都限定了未来商品住房的销售价格,这将对稳定房价预期也起到积极作用。

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